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Se l’amministratore non paga le bollette è responsabile?

16 Agosto 2018
Se l’amministratore non paga le bollette è responsabile?

Interruzione delle utenze condominiali della luce, del gas e dell’acqua: se nel palazzo manca l’energia elettrica o il riscaldamento perché l’amministratore non ha diffidato i morosi, quest’ultimo deve risarcire i danni.

Hai fatto una spesa bella ricca: la tua auto è piena di buste del supermercato: ci sono tre cassette di acqua, due sacchi di patate, dei fustini di detersivo e la frutta che pesa più di tutto il resto. Dopo aver scaricato i pacchi dall’auto, arrivi all’ascensore e lì trovi la sorpresa: non funziona. La società elettrica ha staccato la luce al condominio. Un vicino, che proprio in quel momento sta scendendo dalle scale a piedi, ti informa di aver appena parlato con l’amministrazione il quale gli ha detto che è colpa delle morosità: ci sono bollette non pagate da alcuni mesi e ciò ha portato all’interruzione della fornitura. Di tale situazione non sapevi nulla, né l’amministratore ha mai informato ufficialmente i condomini del pericolo imminente. Tentata dal telefonargli per farti aiutare a trasportare le buste della spesa sino al sesto piano, là dove cioè si trova il tuo appartamento, ti chiedi se un tale comportamento possa dar diritto a pretendere un risarcimento del danno. Non è forse vero che chi paga regolarmente le spese di ordinaria e straordinaria amministrazione ha diritto a vedere funzionanti tutti i servizi o, quantomeno, ad essere informato circa eventuali disfunzioni o ammanchi di denaro nelle casse condominiali? Insomma, se l’amministratore non paga le bollette è responsabile? La questione è stata di recente analizzata dal tribunale di Roma [1]. La sentenza interessa tutti: condomini e amministratori. Per questo è bene prestare molta attenzione ai principi affermati dal giudice romano.

L’amministratore deve riscuotere gli oneri condominiali

Come di certo saprai, compito dell’amministratore di condominio non è solo quello di provvedere alla manutenzione dell’edificio, là dove si presentino guasti o pericoli; egli deve anche eseguire le delibere dell’assemblea e fare in modo che tutti rispettino il regolamento. Ma il compiuto più delicato che il codice civile gli attribuisce è sicuramente quello di riscuotere le quote condominiali dai singoli proprietari e, in caso di inadempimento, agire contro di questi per la riscossione forzata. Egli deve attivarsi entro massimo sei mesi dall’approvazione del bilancio consuntivo. Secondo alcuni giudici non è sufficiente una lettera di diffida: il suo dovere è quello rivolto ad attuare i normali mezzi che la procedura civile predispone in caso di mancato adempimento. Il riferimento al pignoramento è fin troppo scontato.

L’amministratore è responsabile se non c’è più luce, acqua o gas

Se dunque è vero che l’azione esecutiva si configura come un dovere per l’amministratore è anche vero che possono configurarsi delle ipotesi in cui questi è responsabile per il distacco della fornitura dell’utenza derivante dal mancato pagamento delle bollette. Abbiamo fatto l’esempio della luce, ma la stessa questione può porsi anche con riferimento all’acqua e al riscaldamento centralizzato (la bolletta del gas).

Dunque, secondo il tribunale di Roma, l’interruzione della fornitura del gas, così come della luce e del servizio idrico, determinata da bollette non pagate espone l’amministratore al risarcimento dei danni in favore del condominio. E non ha alcuna rilevanza il fatto che l’interruzione sia dovuta alla morosità dei condòmini.

L’incarico che viene affidato dall’assemblea all’amministratore di condominio si configura come un compito di diritto privato, simile al “mandato con rappresentanza”. Si tratta di un contratto che, dietro corrispettivo, impone al mandante di agire nell’interesse del mandatario secondo diligenza e buona fede.

L’amministratore ha quindi il dovere di rispettare il regolamento ed è tenuto al risarcimento dei danni cagionati dalla sua negligenza e dal cattivo uso dei suoi poteri, a titolo di responsabilità [2].

Nel caso deciso dalla sentenza in commento non c’è stato neanche bisogno di dimostrare un danno per ottenere il risarcimento. Lo stabile, infatti, era rimasto nei mesi di novembre e dicembre senza erogazione del servizio di riscaldamento centralizzato, il che aveva obbligato i condòmini a ricorrere ad altre fonti di riscaldamento. Tanto ha fatto sì che il giudice ritenesse scontato il pregiudizio subìto dai condomini e non necessario dimostrarlo in processo.

Se il mancato pagamento delle bollette dipende dalla morosità che succede?

Volendo prevenire una facile difesa dell’avversario, cerchiamo di capire cosa rispondere all’amministratore qualora questi si trinceri dietro alla morosità di alcuni condomini che non abbiano versato gli oneri di ordinaria gestione facendo così venir meno, sul conto corrente del condominio, la liquidità necessaria a pagare le bollette. Innanzitutto – dice il giudice capitolino – spetta all’amministratore sollevare l’eccezione in commento e dimostrare l’ammanco di cassa. Ma ciò non basta ad esonerarlo da ogni responsabilità: deve anche fornire la prova di essersi attivato – entro il termine massimo di sei mesi dall’approvazione del bilancio consuntivo – per la riscossione delle quote non versate. Il che gli impone di presentare una richiesta di decreto ingiuntivo e di avviare il pignoramento nei confronti dei condòmini inadempienti.


note

[1] Trib. Roma, sent. n. 9877/2018.

[2] Art. 1218 cod. civ.


1 Commento

  1. buon giorno vorrei sapere come comportarmi nei confronti del mio amministratore che approfitta del fatto che nel mio condominio siano tutti afgittuari tranne me. In pratica sono 4 anni che non convoca un assemblea. il conto corrente postale del condominio risulta vuoto….nei bilanci si evincono entrate ed uscite che portano ogni anno al pari entrate e spese…ma ora invece risulta una causa per non aver mai pagato le spese di pulizia ordinaria e varie bollette di acqua e luce. ha tolto l’assicurazione sul fabbricato ed il tutto senza convocare una assemnlea…io avrei pensato di fare un esposto alla guardia di finanza per falso in bilancio appropriazione indebita etc etc…uno cosi’ non va’ rimosso e basta ma deve cambiare proprio lavoro. che consigliate??? grazie mille.

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