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Quanto costa una atto notarile

7 settembre 2018


Quanto costa una atto notarile

> Diritto e Fisco Pubblicato il 7 settembre 2018



Un contratto stipulato dal notaio comprende costi professionali oltre a tasse e spese varie

Devi stipulare un atto e non hai idea dei costi che andrai a sostenere? Sei in buona compagnia perché sapere quanto costa un atto notarile è difficile, visto la molteplicità degli atti, ma soprattutto le diverse tasse in cui si va incontro. In sostanza ogni atto ha una sua storia, quindi non è semplice sapere quanto costerà precisamente. Possiamo però provare a capire in maniera orientativa quando andrai a spendere, avendo a disposizione semplici ma fondamentali informazioni. Se ti accingi a sottoscrivere un atto di trasferimento della proprietà di un immobile a titolo oneroso, ossia una compravendita, devi sapere che il valore dell’immobile incide notevolmente sul calcolo delle imposte e dunque pesa altrettanto notevolmente sull’importo finale. Vedremo insieme come calcolarne il totale.

Compravendite immobiliari: quanto costano?

Il costo di un contratto di compravendita immobiliare varia in base al regime fiscale da applicare e al valore del diritto compravenduto. In sostanza cambia se la compravendita è soggetta ad Iva oppure ad imposta di registro e in base al valore dell’immobile. Anche se ci sono delle particolarità che vedremo insieme.

Iva o registro: quale applicare

La prima informazione da avere è se la compravendita che andrai a stipulare è soggetta ad Iva oppure a imposta di registro. Se a vendere è la ditta costruttrice che ha completato l’immobile da meno di cinque anni la compravendita è soggetta ad Iva. Se invece l’immobile è stato completato da più di cinque anni, la ditta costruttrice può decidere se assoggettarlo ad Iva oppure a registro. In caso di vendita da privati, invece, la compravendita è soggetta all’applicazione dell’imposta di registro. In questo caso la base imponibile, cioè il valore sul quale si pagano le tasse, non sarà quella del valore della compravendita bensì il valore catastale dell’immobile che in genere è di molto inferiore al valore di mercato. Devi poi considerare che il versamento dell’imposta di registro è compreso nel costo dell’atto che corrispondi al notaio, mentre l’Iva devi pagarla al costruttore e il costo dell’atto dovrà essere pagato a parte. In quest’ultimo caso dovrai versare comunque l’imposta di registro anche se in misura minima e fissa (attualmente pari a 200 euro). Attualmente le aliquote Iva sono il 4% per la prima abitazione, il 10% per le altre abitazioni e il 22% se quello che acquisti è un immobile di lusso, che rientri cioè nelle categorie catastali non agevolabili (A/1, A/8 e A/9). Per l’imposta di registro, invece, ci sono attualmente solo due aliquote, il 2% per le prime abitazioni e il 9% per gli altri immobili.

Prima o seconda casa: differenza di costi

Un altro fattore da tenere presente è se l’immobile che andrai ad acquistare per te sarà prima o seconda casa. Per essere prima casa l’immobile deve trovarsi nel comune in cui sei residente oppure intendi stabilire la tua residenza. Attenzione però, per usufruire delle agevolazione non devi averne usufruito in passato e non devi essere titolare di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nello stesso comune in cui è ubicato l’immobile che stai per acquistare. Le aliquote sono del 2% per le prime case e 9% per gli altri immobili in caso di applicazione dell’imposta di registro, contro rispettivamente il 4% e il 10% in caso di applicazione dell’Iva.

Costi fissi della compravendita: quali sono

Mentre l’Iva e l’imposta di registro sono variabili in base al valore dell’immobile, ci sono poi dei costi che sono fissi e che vanno versati per le compravendite. In caso di compravendita soggetta ad iva i costi fissi sono 920 euro, così divisi: 200 euro per imposta di registro, 200 euro per imposta catastale, 200 euro per imposta ipotecaria, 230 euro di bolli, 90 euro per trascrizione e voltura. In caso di applicazione dell’imposta di registro, invece, i costi fissi sono 1100 euro, divisi in 50 euro per imposta catastale e 50 euro per imposta ipotecaria e 1000 euro per imposta di registro minima. Infatti anche se il nostro immobile valesse paradossalmente un solo euro, l’imposta di registro sarebbe comunque di 1000 euro.

Onorari e archivi notarili: quanto costano

Dopo l’abolizione delle tariffe notarili e l’apertura al mercato libero non c’è un onorario minimo. Dunque il notaio dal quale ti rivolgerai valuterà la pratiche che gli sottoporrai e ti farà un preventivo sulla base del lavoro da svolgere. Orientativamente puoi però considerare che oltre alle imposte che abbiamo sin qui visto, c’è da pagare anche un tassa archivio che è variabile in base al valore dell’immobile. Comunque pesa tra i 100 e i 300 euro sul costo totale dell’atto. Ovviamente all’onorario netto va aggiunta l’Iva al 22% come per qualsiasi prestazione professionale. Negli onorari dovrebbero essere comprese anche visure catastali ed ipotecarie che hanno un costo variabile. Infatti il notaio ha l’obbligo di ricostruire l’ultimo ventennio di storia dell’immobile attraverso le ispezioni al catasto e alla conservatoria dei registri immobiliari. Se la storia dell’immobile negli anni è stata semplice (un solo proprietario e nessuna variazione catastale) tali costi saranno irrisori, se invece l’immobile ha subito molte variazioni catastali ed è stato oggetto di molti trasferimenti questi costi possono davvero pesare sul costo finale dell’atto notarile.

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