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Asta giudiziaria: tentativi di vendita e ribasso del prezzo

15 settembre 2018


Asta giudiziaria: tentativi di vendita e ribasso del prezzo

> Diritto e Fisco Pubblicato il 15 settembre 2018



Sono proprietario di un’abitazione che, per debiti riguardanti la mia attività, è stata pignorata con procedura del tribunale. L’abitazione, a suo tempo valutata 287.000 euro con tutti i ribassi che ci sono stati adesso è in vendita a 22.100 euro. Sembra che col decreto del 2016 n. 59 siano state apportate modifiche al codice per non permettere di svendere un bene, con l’attuale prezzo di vendita non c’è più un ragionevole soddisfacimento delle pretese dei creditori. È possibile abbassare di tanto il prezzo o il decreto citato ha posto dei limiti per la chiusura dell’asta in caso di mancate offerte al di sotto di un certo valore?

A parere dello scrivente, con riferimento alla normativa e alla giurisprudenza prevalente, come dal lettore correttamente affermato, il D.L. 59/16 prevede che il giudice fissi con ordinanza il numero complessivo, comunque non superiore a tre, degli esperimenti di vendita, oltre ai criteri per determinare i relativi ribassi, alle modalità di deposito della somma ricavata dalla vendita e al termine finale (non superiore a sei mesi) alla cui scadenza il soggetto incaricato della vendita deve restituire gli atti in cancelleria. Inoltre, ai sensi dell’art. 591, secondo comma, c.p.c., il giudice può disporre, per ogni tentativo di vendita del bene, un ribasso del prezzo fino al limite di un quarto rispetto a quello precedente, e, successivamente, fissarne un ulteriore, in aggiunta ai tre precedenti, in cui il predetto prezzo è diminuito fino alla metà.

Quanto evidenziato, viene affermato per i seguenti motivi.

Debitore e creditore sono vincolati tra loro da un’obbligazione che consiste in un impegno, del primo nei confronti del secondo, di dare, fare o non fare un qualcosa, e l’adempimento di tale obbligazione scioglie il vincolo tra le parti, liberando il debitore dal proprio dovere. Non sempre le obbligazioni vengono adempiute, oppure vengono eseguite in maniera incompleta, in questi casi la legge offre delle modalità di recupero del dovuto. Ad esempio, nel caso di un’obbligazione di denaro, il debitore riceve una somma di denaro, a titolo di mutuo dal creditore, impegnandosi alla restituzione entro un determinato periodo di tempo, in mancanza, quest’ultimo può attivarsi, per la rifusione, mediante il procedimento di esecuzione.

Il bene, mobile o immobile, di proprietà del debitore, viene venduto in maniera forzata con un’asta giudiziaria, che mira a recuperare la somma di denaro necessaria a coprire il debito e soddisfare il creditore, fissando come prezzo una base di partenza. Con la vendita all’asta senza incanto, ossia senza possibilità di rilancio, i partecipanti presentano le offerte d’acquisto del bene, inserite in busta chiusa in presso la cancelleria del Tribunale del luogo in cui sono presenti i beni, con l’indicazione del prezzo, del tempo, della modalità di pagamento e di ogni altro elemento utile alla valutazione dell’offerta da parte del giudice. Le buste vengono aperte durante l’udienza stabilita per l’esame delle offerte alla presenza dei vari partecipanti. La particolarità di tale asta è che la domanda di partecipazione presentata alla cancelleria è vincolante, pertanto, una volta presentata un’offerta, questa non può essere ritirata.

L’asta è deserta quando nessuno vi prende parte con le offerte di acquisto. Quando l’asta è deserta e non vi sono pertanto offerte di probabili acquirenti del bene messo in vendita, il giudice, ai fini di chiudere il procedimento esecutivo e di consentire al creditore di trovare finalmente una soddisfazione, dopo avere redatto il verbale di asta deserta, che attesta la mancata comparizione di persone interessate all’acquisto, fissa una nuova data di udienza, con un ribasso di prezzo. Il ribasso è inferiore di un quarto rispetto a quello precedente. Se dopo una serie di aste deserte, il bene non riesce a trovare una collocazione, il giudice può decidere di cambiare modalità di assegnazione, mediante vendita con incanto, ossia con possibilità di rilancio. Nella vendita con incanto i partecipanti sono tenuti a versare una somma di denaro a titolo di cauzione stabilita dal giudice, in ogni caso non inferiore al 10% del prezzo base d’asta. A differenza della vendita con incanto, in questa tipologia di vendita le offerte non sono vincolanti e la procedura si conclude quando passano più di tre minuti dall’ultimo rilancio senza che siano pervenute nuove offerte. In caso di aggiudicazione del bene messo all’asta, l’offerente è tenuto al pagamento del prezzo e degli oneri, diritti e spese di vendita nel termine indicato in offerta, ovvero, entro sessanta giorni dall’aggiudicazione definitiva.

Se, a seguito di numerosi tentativi di vendita e conseguenti ribassi, la base d’asta scende tanto da superare notevolmente il valore di mercato del bene, tanto da comprimere sia gli interessi del creditore (al soddisfacimento del proprio credito) che del debitore (di estinguere la propria obbligazione con la perdita della casa) il giudice estingue definitivamente il pignoramento e il bene del debitore viene liberato da ogni peso.

La giurisprudenza conferma quanto detto

Il potere di sospendere la vendita, attribuito dall’articolo 586 del Cpc (nel testo novellato dall’articolo 19-bis della legge n. 203 del 1991) al giudice dell’esecuzione dopo l’aggiudicazione perché il prezzo offerto è notevolmente inferiore a quello giusto, può essere esercitato allorquando: a) si verifichino fatti nuovi successivi all’aggiudicazione; b) emerga che nel procedimento di vendita si siano verificate interferenze illecite di natura criminale che abbiano influenzato il procedimento, ivi compresa la stima stessa; c) il prezzo fissato nella stima posta a base della vendita sia stato frutto di dolo scoperto dopo l’aggiudicazione; d) vengano prospettati, da una parte del processo esecutivo, fatti o elementi che essa sola conosceva anteriormente all’aggiudicazione, non conosciuti né conoscibili dalle altre parti prima di essa, purché costoro li facciano propri, adducendo tale tardiva acquisizione di conoscenza come sola ragione giustificativa per l’esercizio del potere del giudice dell’esecuzione. Deriva da quanto precede, pertanto, che è del tutto irrilevante il valore di mercato dell’immobile aggiudicato, ai fini dell’esercizio del potere di sospensione della vendita – ai sensi dell’articolo 586 del Cpc – laddove non siano intervenuti fattori tali da alterare il procedimento legale previsto per l’individuazione del prezzo di aggiudicazione, ovvero si siano verificati fatti successivi alla stessa aggiudicazione (ovvero fatti preesistenti ma non conosciuti in precedenza). Corte di Cassazione|Sezione 3|Civile|Sentenza|10 gennaio 2017| n. 268.

 

 

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Rossella Blaiotta

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