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Contratto con cedolare secca: qual è l’aliquota da pagare sul canone?

14 settembre 2018


Contratto con cedolare secca: qual è l’aliquota da pagare sul canone?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 14 settembre 2018



Ho stipulato nel dicembre 2016 presso un notaio un contratto di rent-to-buy con cedolare secca per un alloggio sul quale scadeva a dicembre 2016 un contratto di locazione con canone concordato 4+4 di 500 euro mensili. L’aliquota da pagare sul nuovo canone di 240 euro mensili è il 10% (canone concordato) o 21% (canone libero) ? Essendo il nuovo canone minore del precedente concordato ed essendo l’alloggio sito in comune ad alta densità abitativa, è giusto considerare l’aliquota minore?

L’Agenzia delle Entrate (con circolare n. 4/E del 19 febbraio 2015) ha chiarito quale sia il regime fiscale applicabile al cosiddetto “rent to buy” che è stato introdotto in Italia dall’articolo 23 del decreto legge n. 133 del 2014.

Per quello che riguarda le imposte dirette dovute dal proprietario/concedente privato (non soggetto Iva) sul contratto iniziale, cioè su quello di locazione, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che se l’immobile ha un uso abitativo:

– per la parte del canone che viene imputata a corrispettivo del godimento dell’immobile è possibile optare per il regime della cedolare secca previsto dall’articolo 3 del decreto legislativo n. 23 del 2001 con aliquota al 21%, se il contratto di locazione è un contratto ordinario, con aliquota al 10% se il contratto di locazione è invece un contratto a canone concordato.

Questo vuol dire che la aliquota applicabile (il 21% o il 10%) dipende fin da quando la cedolare secca è stata introdotta in Italia (cioè dall’entrata in vigore del decreto legislativo n. 23 del 2001) soltanto dal tipo di contratto di locazione che è stato sottoscritto e non dipende invece dall’ammontare, basso o alto, del canone indicato nel contratto.

Pertanto, se il lettore ha stipulato nel dicembre 2016 un nuovo contratto di locazione e questo nuovo contratto di locazione è un contratto ordinario a canone libero (e non più a canone concordato), l’aliquota di cedolare secca che questi dovrà applicare sarà del 21% qualunque sia l’importo (più basso o più altro di prima) del canone libero inserito in contratto (l’aliquota andrà applicata sul canone annuo di locazione).

L’aliquota del 10% invece si applica solo ai contratti a canone concordato stipulati nei soli comuni con carenze di disponibilità abitative e nei comuni ad alata tensione abitativa.

Per essere ancora più precisi: l’aliquota del 10% della cedolare secca è applicabile solo ai contratti a canone concordato e solo se il contratto a canone concordato (che è quello disciplinato dall’articolo 2, comma 3, e 8 della legge n. 431 del 1998) è stato stipulato nei comuni con carenze di disponibilità abitative e nei comuni ad alta tensione abitativa.

Se, invece, viene sottoscritto un contratto di locazione ordinario a canone libero anche per un immobile che si trova in un comune ad alta tensione abitativa, l’aliquota di cedolare secca applicabile sarà del 21%.

 

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte

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