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Eredità: il diritto di abitazione fin quando spetta?

21 Set 2018


Eredità: il diritto di abitazione fin quando spetta?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 21 Set 2018



Marco è proprietario al 50% di un immobile, l’altro 50% era di proprietà del padre Mario che morendo lo ha lasciato in eredità a Marco, le due sorelle di Marco e a Gabriella (moglie di Mario ma separati). Col testamento Mario ha dato il diritto di abitazione ad Antonietta (la compagna che abitava con lui) che oggigiorno vive nella casa da sola. Quindi il diritto di abitazione è sul 50% che era di Mario ma la proprietà é indivisa quindi Antonietta utilizza tutto l’immobile. Marco, le sue sorelle e Gabriella vorrebbero vendere ma non trovano un accordo con Antonietta perché non vuole rinunciare al diritto di abitazione ed é impossibile vendere con un diritto di abitazione in atto. Marco vuole quindi ottenere comunque un reddito da questo immobile. Ha il diritto di chiedere un affitto ad Antonietta per l’occupazione del suo 50% di proprietà dell’immobile? E lei sarebbe obbligata a sottostare al contratto di affitto se vuole rimanere all’interno della proprietà?

Per poter verificare i diritti della convivente more uxorio sull’immobile intestato agi eredi, occorre valutare la qualificazione ed il contenuto della disposizione testamentaria in suo favore. Più precisamente, è necessario chiarire se il de cuius, nel testamento, ha concesso alla convivente l’usufrutto dell’immobile o il semplice diritto di abitazione. Nel primo caso, l’usufrutto, quale diritto reale di godimento dura, salvo che sia stabilito dal testamento un termine diverso o si verifichi una causa di estinzione, per tutta la vita dell’usufruttuario e non può esserecompromesso dagli eredi. Inoltre, dato che il diritto di utilizzare l’immobile trova fondamento nel testamento ed è essenzialmente gratuito, i proprietari non possono pretendere il pagamento di un canone di locazione. Se, invece, il de cuius ha inteso concedere il semplice di diritto di abitazione, quest’ultimo ha necessariamente carattere temporaneo, essendo subordinato alle esigenze di abitazione. In altri termini, il diritto di abitazione non può permanere per tutta la vita ma solo fino a quando il titolare non abbia trovato una nuova sistemazione (e si sia ovviamente attivato per farlo). In tale ipotesi, gli eredi, in quanto proprietari dell’immobile indiviso, possono pretendere che il titolare del diritto di abitazione si dia da fare per trovare una nuova abitazione, fissando, per esempio, un termine entro il quale liberare l’immobile. A tal proposito, vale la pena citare la Legge Cirinnà, che ha espressamente stabilito quanto segue: “in caso di morte del proprietario della casa di comune residenza il convivente di fatto superstite ha diritto di continuare ad abitare nella stessa per due anni o per un periodo pari alla convivenza se superiore a due anni e comunque non oltre i cinque anni. Ove nella stessa coabitino figli minori o figli disabili del convivente superstite, il medesimo ha diritto di continuare ad abitare nella casa di comune residenza per un periodo non inferiore a tre anni”. Come si può notare, il legislatore ha dovuto prendere atto, da un lato, dell’esigenza di tutelare il convivente superstite privo di una casa in cui vivere una volta deceduto il compagno/a; dall’altro lato, dalla necessità di tutelare anche gli eredi che, in quanto proprietari, non possono vedersi occupare l’immobile per sempre a titolo gratuito.

Se il de cuius ha assegnato alla convivente il diritto di abitazione ed è decorso già del tempo dall’apertura della successione, consiglierei agli eredi e al titolare della quota del 50% del bene di intimare alla signora: a) di trovare un accordo e di continuare ad occupare l’immobile solo previa stipula di un contratto di locazione; b) di liberare l’immobile entro un determinato congruo termine (concesso per cercare una nuova abitazione), pena lo sfratto. Difatti, una volta cessate le esigenze abitative, la convivente superstite non avrebbe più alcun titolo per occupare l’immobile.

La suddetta soluzione è quella che più si adegua all’interpretazione fornita dalla Suprema Corte di Cassazione, con la nota sentenza n. 10377/2017: “la protrazione della relazione di fatto tra il bene ed il convivente (già detentore qualificato) superstite, potrà ritenersi legittima soltanto in base: a) alla eventuale istituzione del convivente superstite come coerede o legatario dell’immobile in virtù di disposizione testamentaria; b) alla costituzione di un nuovo e diverso titolo di detenzione da parte degli eredi del convivente proprietario”.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv.Maria Monteleone


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