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Inidoneità della casa per esigenze familiari e benefici fiscali

22 settembre 2018


Inidoneità della casa per esigenze familiari e benefici fiscali

> Diritto e Fisco Pubblicato il 22 settembre 2018



Nel 2003 ho acquistato un immobile di 28 mq composto da una stanza piccola cucina ed un bagno, usufruendo dei benefici fiscali prima casa. Detto immobile è rimasto occupato fino al 2015, motivo per il quale non vi ho mai risieduto e non mai preso la residenza. Tra il 2003 ed il 2015 le mie esigenze abitative sono cambiate, poiché nel 2008 mi sono sposata e nel 2009 è nato mio figlio.  Essendo l’immobile non più idoneo a soddisfare le nuove esigenze famigliari, ho acquistato insieme a mio marito un nuovo immobile più grande nel novembre 2017, godendo così anche per questo di agevolazioni fiscali prima casa. A seguito della sentenza della Corte di Cassazione n. 2565/2018 del 2.02.2018 posso continuare a godere delle agevolazioni prima casa per il secondo immobile acquistato nel 2017 e ritenuto idoneo secondo le nuove esigenze abitative senza dover vendere l’immobile acquistato nel 2003 e diventato inidoneo ad uso abitativo per l’intero nucleo famigliare?

La vicenda della lettrice coincide in parte con quella trattata dalla Cassazione nella nota sentenza dalla stessa citata (Cass. n. 2565/2018); anche in quel caso il contribuente aveva eccepito l’inidoneità dell’immobile già posseduto a soddisfare le esigenze familiari (inidoneità per dimensioni ridotte dell’appartamento). Tuttavia, vi è una differenza essenziale: nel caso della sentenza, il contribuente non aveva acquistato il primo immobile con le agevolazioni prima casa. Nel caso specifico, invece, avendo la lettrice già usufruito delle agevolazioni fiscali, non potrebbe nuovamente beneficiarne sul secondo immobile, a prescindere dall’inidoneità abitativa del primo.

Difatti, come si legge nella medesima sentenza della Cassazione: “Secondo la lett. b della Nota II all. alla Tariffa I del DPR citato, la pre-possidenza dell’abitazione, acquistata senza agevolazioni, ubicata nel comune in cui si vuole acquistare con le agevolazioni la prima casa, rileva solo se il primo alloggio presenta il requisito dell’idoneità abitativa in senso soggettivo ( o oggettivo); mentre, nell’ipotesi di cui alla lett. c), la titolarità anche della nuda proprietà di altra abitazione, acquistata con le agevolazioni, esclude la rilevanza della inidoneità della stessa, testimoniata dal riferimento della lett. c) alla nuda proprietà. In altri termini, la lettera b) impedisce il beneficio delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa, se si è già proprietari di altro immobile (acquistato senza agevolazioni) nel territorio del medesimo comune; mentre la lett. c), secondo la normativa applicabile, impedisce di usufruire delle agevolazioni cd. prima casa a chi ha già acquistato, con le agevolazioni, diritti di proprietà o altri diritti reali su immobili siti nell’intero territorio nazionale”.

E ancora: “L’art. 1 comma 55 della Legge di stabilità 2016 avvalora detta interpretazione, consentendo al soggetto titolare di una casa acquistata con le agevolazioni “prima casa” di procedere all’acquisto di un’altra casa agevolata, a condizione che alieni la casa pre-posseduta entro un anno dalla data dell’atto relativo al nuovo acquisto. Si ritiene, in dottrina, che se l’altra casa posseduta, è ubicata nello stesso Comune della casa oggetto di nuovo acquisto, le agevolazioni non competono, non ricorrendo la condizione di cui alla lettera b) della Nota II-bis), condizione che risulta derogata dalla nuova disposizione soltanto in relazione alla pre-possidenza di casa acquistata fruendo delle agevolazioni elencate nella lettera c) della Nota II-bis) citata”.

Dunque, la lettrice avrebbe avuto diritto alle agevolazioni fiscali sul secondo immobile, in quanto il primo era inidoneo all’uso abitativo, soltanto se avesse venduto entro un anno il primo immobile (dato che quest’ultimo era stato acquistato con le agevolazioni prima casa). È quindi probabile che il Fisco accerti la non applicabilità del beneficio per l’acquisto effettuato nel 2017 e notifichi l’avviso di liquidazione delle maggiori imposte, oltre sanzioni (fermo restando che, se l’altro coniuge cointestatario aveva i requisiti per l’agevolazione prima casa, questa dovrebbe essere mantenuta, quantomeno al 50%). 

 

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Maria Monteleone


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