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Locazione: a chi spettano le spese di riparazione della caldaia?

22 Set 2018


Locazione: a chi spettano le spese di riparazione della caldaia?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 22 Set 2018



Su segnalazione della mia inquilina che la caldaia alla prima accensione invernale andava in blocco, l’idraulico per ben due volte serrava i bulloni, ma il problema si ripeteva finchè non è stato sostituito il terminale di un tubo che era graffiato in fase di installazione. Dal momento che il rabbocco caldaia è eseguibile da utente come descritto da manuale di uso, la signora ha diritto ad un risarcimento danni? Se si, come sarebbe quantizzabile in rapporto al canone di locazione? Preciso che si tratta di casa usata per il fine settimana, per cui ho sempre incaricato un vicino di rabboccare preventivamente il circuito il venerdì. Purtroppo la cosa è durata circa due mesi, e per tale periodo la signora non intende pretestuosamente pagare canone e spese.

Le norme di legge utili per risolvere il problema descritto dal lettore sono gli articoli 1576 e 1609 del codice civile.

Queste norme stabiliscono che durante la locazione:

1) le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione delle cose mobili (ed una caldaia è una cosa mobile) spettano al conduttore;

2) le riparazioni di piccola manutenzione sono a carico dell’inquilino e che per riparazioni di piccola manutenzione si devono intendere quelle che dipendono da deterioramenti prodotti dall’uso norma della cosa;

3) al contrario, sono a carico del proprietario le riparazioni che dipendono da vetustà o da caso fortuito, cioè dall’età della cosa (quindi anche di una caldaia) oppure da eventi imprevisti ed imprevedibili (ad esempio il guasto provocato dalla caduta di un fulmine).

Fatta questa doverosa premessa, nel caso specifico si può dare questa risposta:

  1. a) se il blocco della caldaia è stato innescato da una perdita fisiologica (cioè da una perdita dovuta all’uso normale della caldaia) la riparazione tocca al conduttore che, perciò, non potrà pretendere alcun risarcimento dal proprietario;
  2. b) se, invece, la perdita che ha causato il blocco è stata innescata da un guasto dovuto alla vetustà della caldaia (cioè alla sua avanzata età di funzionamento), la relativa riparazione e gli eventuali danni connessi tocca al proprietario sopportarli.

Per sapere con certezza a chi tocchi sobbarcarsi le spese di riparazione e, perciò, se ci sia o meno un danno che il lettore è chiamato a risarcire, risulta perciò fondamentale stabilire con precisione quale sia stata la causa che ha provocato il blocco.

Se la causa che ha provocato il blocco è, come sopra precisato, una fisiologica perdita di pressione del circuito dovuta all’uso normale della caldaia, allora toccava al conduttore ripristinare la pressione facendo riferimento alle istruzioni del libretto e nessun danno ora il conduttore stesso può pretendere dal lettore.

Al contrario, se la causa che ha provocato il blocco è dovuta ad un guasto dei circuiti o delle giunture dovuto alla età avanzata della caldaia o ad un caso fortuito, allora la riparazione toccava al lettore in qualità di proprietario e sempre allo stesso tocca risarcire il danno (se effettivamente esistente) lamentato dal conduttore.

La quantificazione del danno, in casi simili, è equitativa, cioè può essere determinata in base ad una valutazione di equità che tiene conto di tutti gli elementi del caso concreto (fra gli elementi che, ad esempio, possono essere presi in considerazione per quantificare il danno ci sono: la perdita in percentuale del godimento dell’appartamento che abbia effettivamente subìto il conduttore: se totale o solo parziale; se il conduttore abbia dato tempestivo avviso della perdita al proprietario; se il proprietario sia intervenuto tempestivamente ed in maniera efficace oppure no).

Si precisa, infine, che il conduttore, anche se avesse ragione, non può autoridursi il canone per farsi “rimborsare” del danno subìto: dovrà, se ritiene, chiedere al lettore un risarcimento, ma non potrà trattenere alcun importo sui canoni dovuti.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte


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