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Obblighi e responsabilità dell’amministratore di condominio

21 settembre 2018 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 21 settembre 2018



In questo articolo vedremo quali sono gli obblighi e le responsabilità dell’amministratore di condominio e approfondiremo gli aspetti più importanti di questa professione.

Hai da poco terminato gli studi e ti piacerebbe intraprendere la professione di amministratore di condominio. Per poterlo fare, hai intenzione innanzitutto di frequentare dei corsi di formazione. Molti amici però stanno cercando di dissuaderti, affermando che si tratta di un’attività faticosa e piena di responsabilità. Per la verità, ti è capitato di assistere ad alcune riunioni condominiali del tuo palazzo, ed hai constatato che l’amministratore ha dovuto mettere un grande impegno nel cercare di evitare le liti, e di far trovare un accordo ai condomini più difficili. Prima di approfondire i tuoi studi allo scopo di intraprendere questa professione, vorresti quindi sapere fin da adesso quali sono gli obblighi e le responsabilità dell’amministratore di condominio. In questo articolo troverai tutte le necessarie delucidazioni.

Chi è l’amministratore di condominio

L’amministratore è un professionista che rappresenta il condominio per tutto ciò che riguarda le parti comuni dell’edificio. Naturalmente non sono comprese nei suoi  poteri di rappresentanza e di gestione  le proprietà esclusive dei singoli condomini.

L’amministratore deve essere nominato dall’assemblea condominiale, e può essere scelto tra gli stessi condomini oppure essere un professionista esterno, anche una società. La sua nomina è obbligatoria quando i condomini sono più di otto. Per intraprendere questa professione occorre essere in possesso dei seguenti requisiti [1]:

  • non aver riportato condanne per alcuni particolari reati: i delitti contro  la pubblica amministrazione, contro l’amministrazione della giustizia, contro la fede pubblica, contro il patrimonio, o in genere per delitti non colposi (cioè commessi intenzionalmente e non per negligenza o distrazione), per i quali la legge prevede la pena della reclusione non inferiore nel minimo a due anni e nel massimo a cinque anni;
  • non essere stati sottoposti a misure di prevenzione. Con questa espressione si intendono dei provvedimenti che vengono emessi dal Questore a carico di persone considerate socialmente pericolose, come, ad esempio, la sorveglianza speciale, oppure il sequestro o la confisca dei beni;
  • non essere interdetti o inabilitati. Gli interdetti sono soggetti incapaci di compiere gli atti necessari alla gestione del loro patrimonio, che pertanto sono sostituiti a tale scopo da un tutore nominato dal Giudice. Gli inabilitati sono soggetti che, per le loro particolari condizioni, possono compiere soltanto atti di ordinaria amministrazione, mentre per tutti gli altri devono essere affiancati da un curatore, anch’egli nominato dal Giudice;
  • non aver subito protesti cambiari;
  • aver conseguito il diploma di scuola superiore;
  • aver frequentato un corso di formazione, e frequentare periodicamente quelli di aggiornamento.

Gli ultimi due requisiti non sono necessari se l’amministratore viene scelto tra i condomini dell’edificio.

Possono svolgere questo incarico anche le società. In questo caso, però, è necessario che i requisiti di legge siano posseduti dagli amministratori della società, dai soci illimitatamente responsabili e dai dipendenti ai quali sarà dato il compito di amministrare i condomini.

Ora vediamo quali sono gli obblighi e le responsabilità dell’amministratore di condominio, secondo le varie fasi del suo mandato [2].

Cosa deve fare l’amministratore di condominio a inizio mandato

Non appena accetta la nomina, l’amministratore deve porre in essere alcune attività:

  • deve apporre vicino all’ingresso del condominio un avviso ben visibile, contenente le proprie generalità e i contatti (anche telefonici);
  • deve comunicare ai condomini i propri dati, il luogo in cui saranno custoditi i registri condominiali, i giorni e gli orari in cui essi saranno consultabili;
  • deve recarsi presso l’Agenzia delle Entrate ed associare il codice fiscale del condominio al proprio;
  • deve aprire un conto corrente intestato al condominio, o, se questo è già esistente, deve recarsi in banca per apporre la propria firma;
  • deve volturare a proprio nome le utenze del condominio.

Cosa deve fare l’amministratore di condominio durante l’incarico

Ecco cosa l’amministratore deve fare durante l’espletamento del suo incarico e per tutta la durata del mandato:

  • deve disciplinare l’utilizzo delle parti comuni dell’edificio [3] e dei vari servizi che vengono fruiti in comune (ad esempio l’erogazione dell’acqua, l’uso dell’ascensore, la pulizia delle scale). A tale scopo egli può prendere specifici provvedimenti, che però possono essere messi in discussione in assemblea, oppure impugnati davanti all’autorità giudiziaria. In caso di contrasto tra il provvedimento dell’amministratore e la delibera dell’assemblea, prevale quest’ultima. Mentre in passato l’amministratore poteva anche sanzionare i singoli condomini con multe fino a un massimo di duecento euro, oggi la legge ha attribuito tale potere all’assemblea ;
  • deve convocare l’assemblea almeno una volta l’anno e dare esecuzione alle conseguenti delibere. La convocazione deve avvenire entro 180 giorni dalla chiusura della gestione. La mancata esecuzione delle delibere assembleari costituisce una grave violazione dei doveri dell’amministratore ed è causa di revoca dello stesso, anche tramite l’autorità giudiziaria. Un discorso a parte va però fatto per le delibere nulle. In linea di massima, sono tali le delibere contrarie alla legge o assunte in violazione dei diritti di uno o più condomini. Ciò può avvenire, ad esempio, quando l’assemblea delibera di ripartire le spese non in base alle tabelle millesimali, ma secondo proporzioni diverse. L’amministratore deve valutare la possibilità che una delibera sia nulla, e in tal caso non darvi esecuzione. L’amministratore che esegue delibere nulle può essere ritenuto responsabile di eventuali danni che ne derivano al condominio;
  • deve incassare i pagamenti periodici delle quote gravanti sui condomini e le altre somme eventualmente dagli stessi dovute (ad esempio, per eseguire lavori straordinari); pagare i fornitori dei vari servizi;, utilizzare sia per incassare le somme che per erogarle, l’apposito conto corrente intestato al condominio. Non può pagare somme in contanti o utilizzare un conto corrente personale: Ciò costituirebbe una grave irregolarità che lo esporrebbe alla revoca dell’incarico;
  • deve esigere il pagamento da parte dei condomini morosi, eventualmente ricorrendo ad apposite azioni giudiziarie, a meno che non sia l’assemblea ad esonerarlo esplicitamente da questo obbligo. Se non vi adempie, può essere chiamato a rispondere dei danni che ne derivano al condominio. Ad esempio, se non vengono riscosse le quote dovute da alcuni condomini, il denaro in cassa potrebbe rivelarsi insufficiente per il pagamento delle utenze, con conseguente sospensione di queste ultime.La prassi prevede che l’amministratore solleciti il condomino moroso al pagamento per due volte, prima di passare gli atti a un avvocato di sua fiducia;
  • deve curare la tenuta di alcuni registri prescritti dalla legge, tenerli aggiornati, conservarli e consentirne la consultazione da parte dei condomini che ne fanno richiesta. I registri obbligatori sono: il registro anagrafico, nel quale sono indicati i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché i dati dei proprietari; il registro dei verbali dell’assemblea; il registro di nomina e revoca degli amministratori; il registro di contabilità, nel quale vanno annotate in ordine cronologico le entrate e le uscite;
  • all’inizio dell’anno, deve presentare la certificazione unica dei redditi dell’anno precedente; a metà anno, la certificazione dei redditi dei sostituti d’imposta (il 770). In caso di sanzioni da parte dell’Agenzia delle Entrate ne risponderà il condominio, ma poi potrà rivalersi nei confronti dell’amministratore e chiedergli i danni;
  • a fine anno deve redigere il bilancio annuale della gestione e convocare l’assemblea finalizzata alla sua approvazione. La mancata convocazione nel termine di 180 giorni dalla chiusura della gestione costituisce una grave irregolarità da parte dell’amministratore;
  • deve rappresentare in giudizio il condominio, sia nelle liti attive (vale a dire quando è il condominio ad intraprendere un’azione giudiziaria), sia in quelle passive (quando è il condominio a subire un azione intrapresa da altri). Per stare in giudizio l’amministratore ha bisogno di essere autorizzato dall’assemblea. Può rivolgersi al Giudice di propria iniziativa, senza bisogno di autorizzazione, solo per riscuotere coattivamente le quote condominiali non pagate da alcuni condomini, e deve farlo entro sei mesi dalla chiusura della gestione..

Cosa deve fare l’amministratore a fine mandato

Al momento della cessazione dell’incarico, l’amministratore:

  • è obbligato a consegnare al nuovo amministratore i registri e tutta la documentazione che riguarda sia il condominio, sia i singoli condomini. Se questo obbligo viene disatteso, egli incorre nel reato di appropriazione indebita [4], e ciò, in caso di condanna, potrebbe impedirgli di esercitare la stessa professione;
  • in attesa del formale passaggio di consegne al nuovo amministratore, compie tutti gli atti urgenti necessari per evitare eventuali danni o pregiudizi al condominio. Per questa attività non ha diritto a nessun compenso.

Oltre ai compiti e alle responsabilità previsti dalla legge, a carico dell’amministratore di condominio potrebbero gravarne anche altri, stabiliti nel regolamento condominiale. Occorre, tuttavia, che le prerogative, eventualmente attribuite all’amministratore dal regolamento, non siano contrarie alla legge. In tal caso, infatti, egli non sarebbe tenuto ad esercitarle, anzi dovrebbe astenersene. Anche per questo motivo, questo professionista deve essere ben preparato e conoscere tutto ciò che la normativa vigente prevede sul condominio e sulla sua gestione.

Ora sai quali sono gli obblighi e le responsabilità dell’amministratore di condominio, e puoi prendere una decisione sul tuo futuro professionale con più consapevolezza.

note

[1] Art. 71 bis disp. att. Cod. civ.

[2] Art. 1129 Cod. civ.

[3] Art.1117 Cod. civ.

[4] Art. 648 Cod. pen.

Autore immagine: 123rf com


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1 Commento

  1. Buongiorno, quando il Regolamento, di un Condominio di 4 condomini, Assembleare, riporta articoli/punti in palese violazione sulla gestione della proprietà privata, domando: L’amministratore cosa dovrebbe fare una volta che un condomino fa notare l’anomalia?
    Ringrazio anticipatamente

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