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Come non pagare agenzia immobiliare

31 agosto 2018 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 31 agosto 2018



In questo articolo, dopo avere spiegato il ruolo dell’agente immobiliare, scopriremo come non pagare l’agenzia immobiliare.

Hai appena acquistato casa. Dopo lunghe trattative con il venditore, le cose non sono andate esattamente come avresti sperato, perché a tuo avviso il prezzo avrebbe potuto essere più basso. Alla fine ti sei deciso a comprare, perché quell’appartamento ti piaceva veramente tanto e sarebbe stato un peccato perderlo. Però, a tuo avviso, l’agente immobiliare coinvolto in questa vicenda non ha svolto bene il suo ruolo: più di una volta hai avuto la sensazione che cercasse di favorire il venditore . Sei convinto che non meriterebbe la provvigione e ti chiedi come non pagare l’agenzia immobiliare. In questo articolo ti spiegherò quali sono i casi in cui si può legittimamente rifiutare tale pagamento.

Prima di scoprire come non pagare l’agenzia immobiliare, è necessario sapere cosa prevede la legge riguardo all’attività di intermediazione nel settore degli immobili.

Chi è l’agente immobiliare

L’agente immobiliare, o mediatore [1], svolgere un’attività professionale, nella quale mette in contatto due o più parti, interessate a concludere un affare avente per oggetto degli immobili. Può trattarsi della vendita di una casa o di un terreno, oppure di un affitto. Se l’affare viene concluso grazie all’attività compiuta dall’agente, questi avrà diritto al pagamento di un compenso. L’agente immobiliare è un professionista: pertanto deve svolgere la sua attività professionalmente e imparzialmente,  in modo del tutto indipendente dalle parti, documentandosi in modo adeguato rispetto alla natura e all’oggetto dell’affare che queste intendono concludere. Se, ad esempio, si tratta della compravendita di un appartamento, il mediatore dovrà essere aggiornato su tutte le norme che possono essere applicate nel caso specifico, e cercare diligentemente di informarsi sulle condizioni dell’immobile.

Il compenso per l’agenzia immobiliare

Il compenso dovuto all’agenzia immobiliare prende il nome di provvigione [2]. L’importo di quest’ultima  è una percentuale sul prezzo, stabilita dall’accordo tra le parti, o, in mancanza, dalle tariffe professionali o dagli usi locali. Sia per le tariffe (se esistenti) che per gli usi è possibile attingere informazioni presso la Camera di Commercio del posto. il pagamento della provvigione grava su entrambe le parti, salvo accordi diversi.  Ad esempio, se viene venduta una casa al prezzo di 100.000 euro, e la provvigione è del 3% ,sia il venditore che il compratore dovranno corrispondere all’agente 3000 euro. Le parti possono però stabilire che il pagamento sia a carico di una soltanto di esse, oppure che sia ripartito in modo differente.

Casi in cui si può non pagare l’agenzia immobiliare

Ci sono dei casi in cui è possibile non pagare la provvigione al mediatore. Eccoli:

  • quando esercita abusivamente questa attività. L’agente immobiliare ha diritto a ricevere il pagamento della provvigione quando risulta regolarmente iscritto al registro delle imprese presso la Camera di Commercio.  Egli è tenuto darne dimostrazione a chi gliene faccia richiesta, esibendo l’apposito tesserino di cui deve essere in possesso;
  • se ha svolto il suo mandato in maniera poco professionale, in particolare venendo meno all’obbligo dell’indipendenza e della correttezza. L’agente immobiliare, innanzitutto, non può avere con le parti nessun rapporto che possa far dubitare della sua neutralità: quindi non può svolgere il suo mandato se si trova in rapporto di dipendenza, di collaborazione o di rappresentanza con una delle parti [3]. Al di là di questo importante aspetto formale, il mediatore deve essere assolutamente imparziale e non deve agevolare una parte a scapito dell’altra. In caso contrario, è possibile non pagare l’agenzia immobiliare;
  • se non ha comunicato alle parti circostanze e fatti determinanti ai fini della loro decisione. Secondo quanto previsto dalla legge [4], il mediatore deve comunicare alle parti tutte le situazioni e le circostanze, di cui è a conoscenza, che possono influire sulla conclusione dell’affare, consentendo alle parti un’obiettiva valutazione circa la convenienza di esso. Pertanto, innanzitutto deve essere ben documentato sulle condizioni di fatto e di diritto dell’immobile che forma oggetto della trattativa. Per condizioni di fatto si intendono lo stato dell’immobile, la presenza di eventuali guasti non immediatamente rilevabili con una visita superficiale, o altre particolari problematiche, legate alla struttura o agli impianti, di cui egli possa venire a conoscenza usando l’ordinaria diligenza. Per condizioni di diritto si intendono particolari situazioni di natura giuridica, che incidono sul godimento dell’immobile: ad esempio l’esistenza di servitù oppure di ipoteche. Situazioni, queste, di cui l’acquirente verrebbe comunque a conoscenza, ma delle quali deve essere subito reso edotto, perché potrebbero influire sulla sua decisione;
  • se ha fornito alle parti informazioni imprecise, inesatte o non veritiere. La legge impone al mediatore immobiliare un comportamento corretto e diligente, oltre all’obbligo di informare le parti, che abbiamo appena esaminato. Di conseguenza, egli non può fornire informazioni inesatte, vaghe, imprecise, perché in questo modo gli interessati non sono messi in condizione di valutare la convenienza dell’affare proposto. Ugualmente, l’agente immobiliare non avrà diritto al compenso se, incaricato da una delle parti di assumere specifiche informazioni, non lo abbia fatto, oppure lo abbia fatto in maniera superficiale, acquisendo notizie inesatte. Si pensi al caso di chi vuole acquistare un terreno, e, avendo rilevato in esso la presenza di una strada, chieda al mediatore di informarsi se su quest’ultima  gravi una servitù a favore dei terreni confinanti. Il mediatore risponde negativamente, ma l’acquirente apprende, davanti al notaio, che l’informazione è inesatta: se lo avesse saputo, avrebbe insistito per pagare un prezzo inferiore. Anche in questo caso è possibile non pagare l’agente immobiliare;
  • in caso di dissenso di una delle parti ad avvalersi dei servizi dell’agenzia immobiliare. Nella maggior parte dei casi, all’agente immobiliare viene conferito un incarico da una delle due parti. Ad esempio, una persona che intenda vendere una casa si reca presso un’agenzia immobiliare esponendo la sua esigenza, e incarica in modo formale l’agente, con  un contratto scritto, di cercare un acquirente. Se l’agente  trova una persona interessata all’acquisto della casa, la mette in contatto con l’aspirante venditore; se il potenziale acquirente trova l’immobile di suo gradimento, accordandosi anche per quel che riguarda il prezzo, l’affare si conclude. Spesso l’acquirente sarà una persona che, a sua volta, si è recata presso l’agenzia immobiliare, prospettando la sua esigenza di acquistare una casa con determinate caratteristiche. Altre volte, però, succede che il mediatore, senza aver ricevuto alcun incarico da nessuna delle parti,  conoscendo le loro rispettive esigenze, le metta in contatto per la conclusione dell’affare. Molti mediatori  usano leggere gli annunci immobiliari pubblicati sui giornali specializzati della loro zona: così può accadere che una persona che ha pubblicato un annuncio finalizzato alla vendita o all’affitto di una casa, sia  chiamata da un agente, che gli propone la visita dell’immobile da parte di un potenziale acquirente. In questo caso e in altri simili, la parte che non ha richiesto il servizio dell’agenzia immobiliare può manifestare il proprio dissenso rispetto all’intervento del mediatore. La parte che ha espresso il dissenso non è tenuta al pagamento della provvigione;
  • se il contratto è concluso dopo la scadenza del mandato. Di norma, l’incarico conferito all’agenzia immobiliare ha una scadenza. Se l’affare viene concluso dopo questo termine finale, ma le trattative sono iniziate in data anteriore, la provvigione va regolarmente pagata; ma se le parti si sono incontrate dopo la scadenza dell’incarico non devono nulla;
  • se nell’incarico è precisato che il compenso è dovuto soltanto per i contratti andati a buon fine. La regola è che l’agente immobiliare deve essere pagato per il fatto stesso di aver messo in contatto le parti interessate alla conclusione del contratto, e di aver posto le basi per la conclusione dell’affare. E infatti la giurisprudenza ritiene che il mediatore ha diritto al pagamento della provvigione già al momento della stipula del contratto preliminare di vendita. Quest’ultimo è un accordo,  stipulato forma scritta,  con il quale le parti si obbligano, rispettivamente, a vendere e a comprare un determinato immobile. L’acquirente, a dimostrazione della serietà dell’impegno assunto, versa al venditore una somma, che viene detta caparra confirmatoria. Se l’acquirente dovesse cambiare idea senza alcuna valida ragione, il venditore avrebbe diritto a trattenere la caparra; viceversa, se dovesse essere il venditore a tirarsi indietro immotivatamente, dovrebbe corrispondere all’acquirente il doppio della caparra ricevuta. E’ evidente che questo contratto vincola in modo serio le parti; pertanto, quando esso viene stipulato si può ritenere che l’affare sia ormai concluso .Per questa ragione, al momento della stipula del preliminare l’agenzia immobiliare ha diritto al pagamento della provvigione. Tuttavia le parti, nel conferire l’incarico al mediatore, possono anche precisare che il pagamento è dovuto soltanto per gli affari andati a buon fine: in questo caso, esso avverrà soltanto se viene stipulato il rogito notarile, che sancisce il trasferimento della proprietà dell’immobile;
  • qualora una delle parti, poco prima della stipula del contratto, cambi idea per una giusta causa. Abbiamo detto che il mediatore ha diritto alla provvigione per il solo fatto di avere messo in contatto le parti tra di loro, e di averle messe nelle migliori condizioni per concludere l’affare. Abbiamo visto anche che non è necessario, a meno che non sia espressamente pattuito, che si giunga alla stipula del contratto di compravendita definitivo: anche se questo non dovesse avvenire, il mediatore che ha ben lavorato avrebbe comunque diritto al pagamento della sua provvigione. Di conseguenza, se all’ultimo momento una delle parti si tira indietro, l’agente immobiliare dovrà essere ugualmente pagato. Questa regola però non vale se la parte che ha cambiato idea lo ho fatto per giusta causa: ad esempio, perché l’acquirente ha manifestato la volontà di corrispondere il prezzo non al momento della stipula del contratto, ma  in una data successiva e sono note le sue condizioni economiche di difficoltà; oppure si pensi al caso di un acquirente che rifiuta di procedere alla stipula, perché ha appreso che il venditore è gravato da molteplici debiti,  quindi che il suo acquisto rischia di essere attaccato e vanificato dai creditori.

Ora sai quando è possibile non pagare l’agenzia immobiliare: valuta quindi se il tuo caso rientra tra quelli che ti ho descritto.

note

[1] Art. 1754 Cod. civ.

[2] Art. 1755 Cod. civ.

[3] Art. 1754 Cod. civ.

[4] Art. 1759 Cod. civ.

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9 Commenti

    1. visto che ci siamo, è possibile recedere una proposta di locazione PRIMA che sia stata accettata senza dover pagare la commissione?
      ho fatto una proposta per un’appartamento in affitto e l’agente ha inserito come gli avevo chiesto, nella mia proposta che la stipula andava fatta entro il 15,
      poi il 13 ha rimandato al 26 perche l’immobile appartiene ad un condominio e devono fare l’assemblea prima di poter accettare la proposta, e per lo stesso motivo non ci consegnano le chiavi prima, ma lui ha già inviato una bozza di contratto e ce la da accettata al 99.9 %
      tutto questo mi crea non pochi davvi visto che la casa va sistemata e io dovrei lasciare la mia attuale abitazione il 1 del prossimo mese.

  1. Oltre al fatto che questo avvocato Adele Margherita Falcetti non conosce la differenza tra incarico di Mediazione e Mandato a vendere, cosa molto grave per un giurista, nell’articolo fa anche tanta confusione tra conclusione dell’affare e buon fine dell’affare facendo coincidere quest’ultimo con il rogito notarile dimostrando una totale ignoranza in materia. Probabilmente questa signora merita a pieno titolo l’appellativo di capra!

  2. Egregia Adele, ritengo lei abbia un po’ di confusione sull’attività del mediatore e la legge che regolamenta questa attività. Quanto lei afferma in questo articolo è in buona parte impreciso e strumentale nel far comprendere la figura del mediatore come poco professionale.
    In ogni attività e professione vi sono persone corrette ed approfittatori, anche nello scrivere articoli, si aggiorni ed eviti di dare consigli che potrebbero indurre persone, acquirenti o venditori, a pagare, oltre le provvigioni, anche spese legali.

  3. Sia pur con qualche imprecisione formale la giornalista ha comunque messo il dito nella piaga che la maggior parte della categoria degli agenti Immobiliari rifiuta di voler vedere, ovvero l’enorme ed innegabile conflitto di interessi che mal si cela dietro il concetto di “mediazione super partes”. Una stortura tutta italiana, che negli stati evoluti è addirittura vietata. Ma gli Agenti Immobiliari non la vedono assolutamente, focalizzati come sono sulla loro amatissima doppia commissione. Una vera assurdità per la scrivente avvocatessa, che giustamente mai si sognerebbe di rappresentare in un contenzioso entrambi i contendenti. Gli Agenti Immobiliari invece ci riescono e si fanno pagare, obtorto collo, da entrambe le parti.

  4. Mi auguro che il prossimo articolo della serie sia “come evitare di pagare la parcella dell’avvocato”. Almeno rispettare la par-condicio!

  5. Agente già in possesso di tutti i documenti dell’immobile in vendita da molti mesi. Ti fa firmare compromesso. Solo dopo si accorge di qualcosa che non va bene nella documentazione e ti chiede cifra esosa senza fornirti indicazioni del professionista a cui DOVREBBERO andare. Durante colloquio telefonico rinuncia al mandato, però poi nega. Nasconde checl’acqIrente non ha tutti i documenti per richiesta mutuo, nella fattispecie numero buste paga insufficiente e che ci vogliono 2/3 mesi per averle. Ti chiede di versare la provvigione anche per l’acquirente. Sono o no motivi per non pagarlo? Visto il comportamento scorretto, anche per avermi mandato diffida di pagamento,tramite avvocato. Ma la vendita non si era conclusa proprio per quello esposto.

  6. Concordo assolutamente con i colleghi che hanno precedentemente commentato i fuorvianti contenuti espressi nell’articolo sul tema come anche alcune risposte

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