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Prestito vitalizio ipotecario

23 Agosto 2018 | Autore:
Prestito vitalizio ipotecario

Un finanziamento per gli over 60 proprietari di un immobile. Il debito lo saldano gli eredi anche vendendo la casa. Come funziona e chi lo concede.

Hai più di 60 anni, ti servono dei soldi e ti vedi negare ogni richiesta di prestito per via dell’età o dell’importo della tua pensione? Hai un parente over 60 (un genitore, uno zio) che si trova in questa situazione? Se la persona interessata possiede un immobile residenziale può richiedere un prestito vitalizio ipotecario, cioè una forma di finanziamento riservata a quella fascia di cittadini non più giovane che in passato ha investito sul mattone per sé oppure per metterlo in affitto e guadagnarci qualcosa.

Non tutte le banche, però, aderiscono a questa soluzione. Come vedremo, solo gli istituti di credito più grossi danno l’opportunità del prestito vitalizio ipotecario e ciascuna alle proprie condizioni. L’ammontare del finanziamento può essere anche elevato perché sul prestito graverà l’ipoteca dell’immobile di proprietà dell’interessato.

Uno dei vantaggi del prestito vitalizio ipotecario è che i soldi ottenuti non devono essere finalizzati ad una certa spesa ma possono essere utilizzati come si vuole, per esempio a dare una mano al figlio che si sposa o per pagare gli studi al nipote che, altrimenti, dovrebbe rinunciare all’università o, ancora, per fare dei lavori importanti di ammodernamento in casa (rendere più comodo ed agibile il bagno vista l’età, cambiare i mobili, ecc.).

Il prestito vitalizio ipotecario ha un regolamento attuativo rilasciato dal Ministero per lo Sviluppo economico che contiene i requisiti ed il funzionamento di questo tipo di prestito. Cioè, quello che andiamo a vedere in seguito.

Prestito vitalizio ipotecario: che cos’è?

Come dicevamo, il prestito vitalizio ipotecario è un finanziamento riservato a chi ha compiuto i 60 anni (anche se alcune banche collocano la soglia dell’età appena più in alto) e non riesce a trovare un prestito personale come quello erogato normalmente dagli istituti di credito o dalle finanziarie. Tra i requisiti per ricevere il denaro, oltre all’età, c’è anche quello di possedere un immobile sul quale, al momento di concedere il finanziamento, graverà un’ipoteca di primo grado. L’interessato (e questa è una delle caratteristiche del prestito vitalizio ipotecario) non dovrà rimborsare le rate: il debito si estingue alla morte del richiedente con la vendita della casa oppure viene saldato dagli eredi se decidono di restare proprietari dell’immobile.

Prestito vitalizio ipotecario: a chi conviene?

Trattandosi, come abbiamo appena detto, di una soluzione che consente di non rimborsare le rate ma di vendere l’immobile alla morte del richiedente (o di saldarlo da parte degli eredi), il prestito vitalizio ipotecario conviene a chi ha un patrimonio immobiliare ingente ed ha bisogno di liquidità. Si tratta, dunque, di investire, di far fruttare il patrimonio di cui si dispone più che di contrarre un debito.

Prestito vitalizio ipotecario: come funziona?

Requisiti fondamentali, dunque, per poter chiedere un prestito vitalizio ipotecario sono quelli di avere compiuto almeno i 60 anni e di possedere un immobile residenziale non gravato da ipoteca. Mediamente, l’importo massimo che si può ottenere grazie a questa forma di finanziamento è di 350mila euro, anche se questa soglia può cambiare da una banca all’altra.

Il primo passo da compiere è quello di chiedere un preventivo alle banche che concedono il prestito vitalizio ipotecario oppure di confrontarli su Internet in modo da vedere chi offre il finanziamento alle migliori condizioni. Scelto l’interlocutore, si presenta la domanda con allegati:

  • il modulo di richiesta debitamente compilato e sottoscritto;
  • carta di identità;
  • codice fiscale;
  • stato di famiglia;
  • relazione notarile preliminare o atto di provenienza.

Una volta presentata la richiesta, l’istituto di credito esegue una perizia sull’immobile. Si tratta di un passaggio importante perché dal valore stimato del fabbricato dipende la cifra che verrà erogata come prestito. Il costo della perizia rientra tra le spese del finanziamento che il richiedente dovrà riconoscere alla banca. Se tutto è in ordine, l’istituto eroga un importo (a tasso fisso o variabile) che dipende dall’età dell’interessato: più è anziano il richiedente, maggiore sarà la percentuale concessa che, di solito non supera il 50% del valore dell’immobile.

Si arriva, così, al momento della stipula del contratto davanti alla banca e ad un notaio. A questo proposito, bisogna tenere presente che se il richiedente è sposato o convivente da almeno 5 anni (circostanza da documentare con un certificato di residenza) il contratto deve essere firmato da entrambi i coniugi o conviventi purché tutti e due dimostrino di avere compiuto almeno 60 anni. Non importa se l’immobile è intestato soltanto ad uno dei due: quel che conta è che, così facendo, il rimborso del debito avverrà alla morte del coniuge o convivente che ha vissuto di più.

Prestito vitalizio ipotecario: come si estingue il debito?

Ci sono diversi modi per estinguere il debito contratto con il prestito vitalizio ipotecario.

Il primo, il più classico, quello del pagamento rateale concordato in fase contrattuale tra il richiedente e la banca.

Il secondo chiama in causa gli eredi: alla morte di chi ha sottoscritto il prestito, possono versare il dovuto entro un anno e tenersi l’immobile sottoposto ad ipoteca.

Il terzo modo per estinguere il debito è quello di dare mandato alla banda di vendere l’immobile. Se il prezzo a cui viene ceduto supera il valore del debito, la parte eccedente viene restituita agli eredi.

La banca potrebbe anche chiedere un versamento in un’unica soluzione quando il valore dell’immobile ha avuto un forte deprezzamento.

Prestito vitalizio ipotecario: le regole previste dalla legge

Il Regolamento previsto dal Ministero per lo Sviluppo economico sul prestito vitalizio ipotecario impone alle banche alcune norme da rispettare che hanno a che fare con la trasparenza, gli interessi ed altri dettagli del finanziamento.

In particolare, il contratto deve avere come allegato dei prospetti esemplificativi con delle simulazioni dell’ammortamento e l’ipotetico andamento del finanziamento nel tempo separando capitale da interessi. Dovranno essere indicati:

  • il tasso di interesse in vigore quando si sottoscrive il contratto;
  • la simulazione del prestito in un’ipotesi di rialzo dei tassi di almeno 300 punti rispetto a quello attuale o all’eventuale tetto (il cosiddetto cap) contenuto nel contratto.

Gli esempi riportati negli allegati devono indicare anche gli oneri dovuti e fare riferimento ad un periodo equivalente alla differenza tra 85 e l’età del richiedente più giovane e, comunque, almeno di 15 anni.

La banca, inoltre, è tenuta a consegnare al richiedente entro 15 giorni dalla possibile firma del contratto il prospetto informativo in cui sia dettagliato in modo chiaro e comprensibile l’importo del prestito vitalizio ipotecario in virtù della percentuale del valore di perizia dell’immobile e l’importo erogato al netto di spese ed imposte.

Se il richiedente lo desidera, può sottoscrivere un’assicurazione sull’immobile con un interlocutore diverso da quello che eroga il prestito. Non è accettabile, dunque, che il finanziamento venga condizionato alla firma di una polizza.

Il richiedente deve ricevere almeno una volta all’anno il resoconto degli importi relativi al capitale finanziato e quelli che riguardano il capitale da restituire alla scadenza del prestito.

Prestito vitalizio ipotecario: che succede se l’immobile si deprezza?

Il Regolamento sul prestito vitalizio ipotecario prevede anche cosa può succedere nel caso in cui l’immobile messo come garanzia si deprezzi in modo importante. La banca può, in questo caso, chiedere il rimborso integrale del finanziamento in una soluzione unica alla morte della persona che lo ha sottoscritto:

  • quando vengono trasferiti in toto o in parte i diritti sull’immobile (reali o di godimento);
  • quando la persona che ha sottoscritto il prestito provoca il deprezzamento dell’immobile (ad esempio con l’incuria o danneggiandolo);
  • quando ci sono dei diritti reali di garanzia a favore di terzi che gravano sull’immobile;
  • quando l’immobile viene modificato rispetto al momento in cui è stata fatta la perizia senza il consenso della banca;
  • quando viene meno l’abitabilità dell’immobile;
  • quando nell’immobile interessato prendono la residenza altre persone, esclusi i parenti del proprietario;
  • quando ci sono dei procedimenti esecutivi o conservativi sull’immobile di valore pari o superiore al 20% su quello del fabbricato.

Prestito vitalizio ipotecario: quali banche lo concedono?

Dicevamo all’inizio che non tutte le banche concedono il prestito vitalizio ipotecario. Vediamo quali sono gli istituti a cui ci si può rivolgere per questo finanziamento e a quali condizioni operano.

Intesa SanPaolo

La banca Intesa SanPaolo propone ai suoi clienti il prestito vitalizio ipotecario Per Te a medio o lungo termine ed a tasso fisso garantito da un’ipoteca di primo grado. La capitalizzazione degli interessi è annuale. Chi sceglie il rimborso graduale degli interessi può passare al rimborso di capitale e interessi alla scadenza del prestito in modo gratuito ma irreversibile.

Il foglio informativo pubblicato dalla banca ipotizza un prestito di 100mila euro per un cliente di 70 anni e di durata pari a 15 anni. Il Tan (cioè il tasso annuo nominale) è del 4% mentre il Taeg (vale a dire il tasso annuo effettivo globale) è del 4,037% in caso di rimborso di capitali e interessi e del 4,126% per il rimborso graduale degli interessi. Il Taeg comprende le spese per la perizia ma non quelle legate al notaio e all’iscrizione dell’ipoteca.

Unicredit

Si chiama Valore Casa il prestito vitalizio ipotecario a tasso fisso o variabile proposto dalla banca Unicredit. Il richiedente deve avere un’età compresa tra i 65 e gli 85 anni. Il finanziamento viene erogato in un’unica soluzione. L’ammortamento dura 12 mesi dal primo mese successivo al decesso della persona che aveva ottenuto il prestito ed è a carico degli eredi, che dovranno corrispondere quanto dovuto (capitale più interessi capitalizzati annualmente più interessi e spese di ammortamento) anche qui in una soluzione unica. Tuttavia, il debito è saldabile prima dell’ammortamento senza spese aggiuntive.

Per quanto riguarda i costi, sempre con il foglio informativo in mano, il tasso fisso è stabilito al 4,50%. Ai prestiti a tasso variabile con rimborso mensile degli interessi, invece, viene applicato alla stipula del contratto l’Euribor 365, soggetto a oscillazioni ogni 3 mesi. I Taeg vanno dal 4,65% al 4,31%.

Unicredit concede prestiti vitalizi ipotecari a partire da 30mila euro. Il valore massimo è legato a quello dell’immobile, dell’età del richiedente e del tipo di finanziamento. Ad esempio:

  • con capitalizzazione annuale degli interessi, il prestito può essere del 15% per chi ha fino a 68 anni o del 50% del valore dell’immobile per chi ha da 82 a 85 anni;
  • con pagamento mensile degli interessi, il finanziamento è lo stesso per i più anziani mentre per chi arriva a 68 anni può raddoppiare al 30% del valore dell’immobile.

Monte dei Paschi di Siena

PrestiSenior è il prestito vitalizio ipotecario a tasso fisso della banca Monte dei Paschi di Siena. L’età minima richiesta è di 60 anni. Si può ricevere il finanziamento in una sola volta oppure una volta all’anno per un massimo di 20 anni. È possibile saldare il debito in anticipo senza penali. L’importo massimo del prestito è di 250mila euro per la soluzione unica e, comunque, non oltre il 50% del valore dell’immobile. Chi sceglie, invece, i versamenti annuali può avere da 2.400 euro a 25mila euro.

Il foglio informativo di Mps riporta sempre l’esempio di un prestito di 100mila euro per un cliente di 70 anni ma da restituire dopo 25 anni. Il Taeg per la soluzione unica è fissato al 6,42% e al 6,36% per 10 versamenti annuali da 10mila euro ciascuno.

Deutsche Bank

Si chiama Patrimonio Casa il prestito vitalizio ipotecario di Deutsche Bank. Non ci sono degli ammortamenti rateali, quindi gli eredi dovranno saldare il debito in una soluzione unica al decesso dell’intestatario del prestito. Il tetto del finanziamento va dal 14% al 52% del valore dell’immobile in base all’età, al sesso e allo stato civile del richiedente. Il Taeg per il tasso fisso è dell’8,9%.


note

[1] Regolamento Min. Sviluppo Economico pubblicato sulla G.U. del 16.02.2015.


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1 Commento

  1. Buongiorno, volevo informarvi che anche Banca Popolare di Sondrio e Imprebanca offrono il prestito ipotecario vitalizio.

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