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Parapetto terrazza: chi paga?

26 Agosto 2018
Parapetto terrazza: chi paga?

Una non corretta manutenzione del balcone e dei suoi elementi frontali può essere fonte di danni per altri condomini, soprattutto per i proprietari dell’appartamento sottostante. In questi casi, tuttavia, non è sempre agevole determinare a chi spetta pagare i danni provocati.

Molto spesso, nell’ambito di un condominio, una serie di danni vengono provocati dal parapetto della terrazza: chi paga? Si pensi al caso in cui il parapetto non è adeguatamente curato e dallo stesso cadono materiali che creano danni ai balconi sottostanti. Oppure si pensi al caso in cui all’interno del balcone non siano adeguatamente regimentate le acque e le stesse vadano a finire sui balconi inferiori provocando infiltrazioni, umidità e danni di vario genere. La responsabilità nel risarcimento dei danni sembrerebbe scontata: paga il proprietario del balcone dal quale hanno origine i danni. Ma non è così scontato come sembra. Andiamo per ordine.

Parapetti e cornicioni: la disciplina giuridica

Dal punto di vista giuridico parapetti e cornicioni sono assimilabili ai muri condominiali [1]. Tale equiparazione vale anche per i parapetti posti alla sommità dell’edificio, in quanto gli stessi svolgono una funzione di coronamento dell’intero stabile. Essendo afferenti ai beni di pertinenza condominiale, le spese di riparazione di tali beni devono necessariamente essere poste a carico di tutti i condomini [2] in proporzione ai millesimi di proprietà.

Chi paga le spese di manutenzione dei parapetti e dei cornicioni?

Chiarito che i parapetti e i cornicioni sono di competenza del condominio ne deriva che la spesa per l’ordinaria manutenzione degli stessi non è di competenza del singolo proprietario dell’appartamento al quale si riferisce il balcone ma deve essere sostenuta da tutti i condomini, come detto, in proporzione ai millesimi di proprietà. Per ordinaria manutenzione si intendono, per fare alcuni esempi, la pulizia, la tinteggiatura, l’impermeabilizzazione, etc.. La legge, infatti, stabilisce che le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini [2] in proporzione ai millesimi di proprietà.

Tale regola vale solo per i beni comuni. Può, infatti, accadere che in un condominio vi siano beni che non sono funzionali a tutti i condomini ma solo ad alcuni di essi. Si pensi alla scala che serve solo una parte del condominio, oppure il muro condominiale di pertinenza solo di alcuni appartamenti. In queste ipotesi siamo di fronte al cosiddetto condominio parziale. In tal caso la legge prevede che la spesa relativa alla manutenzione del bene comune debba essere ripartita solo tra i condomini cui il condominio parziale si riferisce, sempre in base ai millesimi di proprietà, a meno che i condomini non si siano accordati diversamente [3].

Spese relative a parapetti e cornicioni: le decisioni della giurisprudenza

La giurisprudenza ha analizzato, in numerose pronunce, il riparto delle spese relative alla manutenzione dei parapetti e dei cornicioni. Come analizzato in premessa, il problema emerge soprattutto quando la cattiva manutenzione di queste parti comuni provoca dei danni alla proprietà di un singolo condomino ed occorre, dunque, stabilire chi debba essere chiamato a risarcire i danni provocati. Ad esempio dal parapetto cadono materiali, cade acqua non regimentata, oppure l’intonaco si sgretola.

La giurisprudenza ha costantemente distinto i balconi dai cornicioni e parapetti degli stessi. In particolare, è stato ripetutamente affermato che i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, non essendo necessari per l’esistenza del fabbricato e non essendo destinati all’uso o al servizio di esso.

Diversamente, il rivestimento del parapetto e della soletta devono, invece, essere considerati beni comuni se svolgono una prevalente funzione estetica per l’edificio. La conseguenza è che le spese di manutenzione devono essere sostenute da tutti i condomini. Ciò in quanto tali beni rappresentano elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata e contribuiscono a rendere l’edificio esteticamente gradevole [4]. Il collegamento tra il parapetto e l’estetica del condominio va verificato caso per caso anche se, in generale, si ritiene che questi elementi siano sempre connessi all’aspetto esteriore dell’edificio e dunque siano da considerare parti comuni.

Chi deve essere chiamato in causa per il risarcimento dei danni?

Essendo i parapetti e i cornicioni beni comuni, ne consegue che il condomino che voglia essere risarcito per i danni provocati dalla mancata manutenzione di tali beni condominiali (ad esempio perché l’acqua che cade dal parapetto ha danneggiato il balcone del piano sottostante) debba chiamare in causa tutti i condomini in tutti i gradi del giudizio. Si tratta del principio processuale del litisconsorzio necessario. Se la spesa grava su tutti i condomini, allora chi chiede di essere risarcito deve chiamarli in causa tutti. Ciò significa che il giudice, nel pronunciarsi sul merito della questione prospettata, è condizionato dalla presenza di tutti i soggetti aventi diritto.

Nel caso in cui questi non siano stati chiamati in causa, egli deve ordinare l’integrazione del contraddittorio. Ciò significa che il giudice darà un termine al soggetto che ha agito per chiamare in causa tutti i condomini.

Sul punto la Cassazione è tornata a pronunciarsi anche di recente ed ha stabilito che l’azione di un condomino diretta alla demolizione, al ripristino, o comunque al mutamento dello stato di fatto degli elementi decorativi del balcone di un edificio in condominio costituenti, come tali, parti comuni va proposta nei confronti di tutti i partecipanti del condominio [5].


note

[1] Articolo 1117, comma 3, c.c.

[2] Articolo 1123, c.c.

[3] Articolo 1123, comma 3, c.c.

[4] Cfr., ex multis, Cass. Sez. 2, 21/01/2000, n. 637; Cass. Sez. 2, 30/07/2004, n. 14576; Cass. Sez. 2, 30/04/2012, n. 6624.

[5] Cass., 14712/2017, n. 30071.


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