Diritto e Fisco | Articoli

Chi ha diritto all’agevolazione prima casa?

27 Agosto 2018
Chi ha diritto all’agevolazione prima casa?

Bonus prima casa: si può affittare o vendere la casa a patto di rispettare le condizioni previste dalla normativa. È anche possibile acquistare una seconda casa con il bonus se la prima non è più idonea.

Nel momento in cui acquisti la prima casa hai diritto a un’agevolazione fiscale che riduce notevolmente la tassazione sull’atto di trasferimento, sia esso una vendita o una donazione. Lo sconto, meglio conosciuto come “bonus prima casa”, colpisce l’Iva, l’imposta di registro e quella catastale. Basti pensare che, per un immobile di valore pari a 200mila euro, acquistato da una ditta costruttrice o comunque da una società soggetta a Iva, si arriva a risparmiare fino a 12mila euro mentre, nel caso di cessione tra privati (non soggetta a Iva ma a imposta di registro), il risparmio è di circa 14mila euro. Non tutti possono godere del bonus: il beneficio è soggetto a una serie di limitazioni, sia con riferimento alla tipologia di immobile che al soggetto che ne diventa titolare. Ecco perché è bene sapere chi ha diritto all’agevolazione prima casa. La materia, fra l’altro, è stata soggetta fino ad oggi a una serie di sentenze della Cassazione che a volte ne hanno allargato i confini e altre li hanno ridotti. Proprio di recente la Suprema Corte, con una pronuncia di portata generale [1], ha riconosciuto l’agevolazione prima casa anche a coloro che, pur già titolari di un precedente immobile, si trovano costretti per inidoneità del primo, ad acquistarne un secondo. La sentenza è chiarificatrice di un dubbio che, a lungo, ha diviso le aule giudiziarie e, da oggi, sembra voler segnare un nuovo corso del bonus prima casa.

Di tanto parleremo nel seguente articolo: spiegheremo chi ha diritto all’agevolazione prima casa, quando la stessa si perde (come nel caso di vendita dell’immobile prima di cinque anni dall’acquisto) e come ci si può difendere in caso di contestazioni da parte dell’Agenzia delle Entrate. Ma procediamo con ordine.

Agevolazione prima casa: cos’è?

Il bonus prima casa consiste in una agevolazione fiscale prevista per chi compra o riceve a titolo gratuito (ossia per donazione o per testamento) un immobile da destinare, appunto, a prima casa di abitazione. Si tratta, insomma, di uno sconto sulle tasse che si vanno a pagare nel momento in cui si esegue il rogito del notaio (non quindi all’atto della firma del compromesso).

Posso affittare la casa acquistata con il bonus prima casa?

Non è necessario fissare la residenza all’esatto indirizzo ove si trova tale immobile, ma l’importante è che si trovi nello stesso Comune. Ciò significa che ben si può affittare la prima casa su cui si sono ottenute le agevolazioni fiscali anche se non vi si abita, purché non si sia residenti in una città differente. La città ove si trova la casa acquistata con il bonus e quella della propria residenza devono, insomma, coincidere.

Bonus prima casa: si paga Imu e Tasi?

Il cosiddetto bonus prima casa non ha nulla a che vedere con le ulteriori agevolazioni sull’Imu e sulla Tasi previste dall’attuale normativa per l’abitazione principale, agevolazioni che comunque scattano già nel momento in cui si diventa titolari dell’immobile e lo si adibisce a propria dimora abituale.

Difatti, non necessariamente chi usufruire del bonus prima casa ottiene anche l’esenzione sull’Imu e la Tasi; si pensi a chi affitta l’appartamento ottenuto con il bonus e, quindi, non lo adibisce ad abitazione principale propria.

Agevolazione prima casa: in cosa consiste?

Vediamo ora in cosa consiste lo sconto fiscale che, come detto, è una tantum e scatta nel momento in cui si pagano le tasse sul rogito:

  • sugli atti di vendita immobiliare tra privati, soggetti quindi all’imposta di registro, l’aliquota di tale imposta è del 2% (con il minimo di 1.000,00 euro) e le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50,00 euro ciascuna. Di norma, invece, l’imposta di registro è del 9%;
  • sugli atti di vendita immobiliare con aziende soggette a Iva (si pensi alla ditta costruttrice), l’aliquota dell’Iva è del 4% (anziché del 10% o, nel caso di immobile di lusso, del 225); inoltre l’imposta di registro fissa è di 200,00 euro e le imposte ipotecaria e catastale sono nella misura fissa di 200,00 euro ciascuna;
  • sui trasferimenti immobiliari gratuiti quali le donazioni o le successioni testamentarie, le imposte sulle successioni e sulle donazioni sono in misura ordinaria, ma le imposte ipotecaria e catastale sono nella misura fissa di 200,00 euro ciascuna. Si ricordi che nei passaggi tra coniugi o tra ascendenti (genitori – nonni – figli), l’aliquota dell’imposta di registro è del 4% ma solo sul valore del bene che eccede 1 milione di euro (cosiddetta franchigia). Pertanto, se il bene vale 900mila euro non si pagano imposte mentre se vale 1.100.000 euro si paga il 4% di 100mila.

Inoltre, dall’1.1.2016 al 31.12.2020, è possibile applicare l’agevolazione prima casa (imposta di registro dell’1,5%) anche al momento dell’acquisto dell’immobile da concedere in leasing da parte della società di leasing, purché l’utilizzatore sia in possesso delle condizioni agevolative previste dalla legge.

Chi può ottenere l’agevolazione fiscale sulla prima casa?

L’agevolazione prima casa può essere richiesta solo da persone fisiche: è escluso che essa possa trovare applicazione a persone giuridiche (società, aziende). Quindi, ad esempio, non gode del beneficio l’acquisto di un’abitazione da parte di una società semplice, neppure se l’immobile viene, poi, dato in godimento al socio ed in capo ad esso sussistono le condizioni di “prima casa”.

L’agevolazione può trovare applicazione agli acquisti operati da uno o entrambi i coniugi.

Non bisogna essere necessariamente sposati per ottenere il bonus prima casa.

Il genitore che vuol acquistare casa e intestarla al figlio minorenne può farlo usufruendo ugualmente del bonus prima casa, purché quest’ultimo abbia i requisiti di legge che a breve indicheremo.

Su quali case si può ottenere l’agevolazione fiscale?

L’agevolazione fiscale non è possibile se si acquista un immobile considerato di lusso ossia inserita in una delle seguenti categorie catastali: A/1, A/8 e A/9.

L’agevolazione trova applicazione anche agli immobili in costruzione.

Il beneficio trova applicazione anche al trasferimento di pertinenze. Ma, limitatamente alle pertinenze accatastate come C/2, C/6 o C/7, l’agevolazione prima casa può trovare applicazione nei limiti di un’unità per ciascuna delle suddette categorie.

In caso di abitazioni contigue, il beneficio prima casa può applicarsi per l’acquisto:

  • di una stanza attigua alla prima casa e da accorpare ad essa;
  • contemporaneo di due appartamenti contigui da accorpare in un’unica “prima casa”;
  • di un immobile contiguo ad altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto fruendo dei benefici “prima casa”;
  • di un immobile contiguo ad altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto senza applicare i benefici “prima casa”, perché ai tempi tale agevolazione non era prevista o perché il contribuente non ne soddisfaceva le condizioni;
  • di un immobile da accorpare ad altri due immobili già preposseduti (l’uno acquistato col beneficio e l’altro senza);
  • purché l’immobile risultante dalla fusione dei vari immobili non sia classificato A/1, A/8 o A/9 ed il contribuente abbia (o trasferisca entro 18 mesi) la residenza nel Comune; mentre la condizione della mancata titolarità di immobili nel Comune, in questi casi, va valutata con riferimento ad immobili diversi da quello da accorpare.

Condizioni per ottenere il bonus prima casa

Le condizioni per ottenere l’agevolazione fiscale sulla prima casa sono le seguenti:

  1. l’immobile deve essere ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività oppure, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel Comune ove è ubicato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto. Non è necessario che la residenza sia stata trasferita già all’atto dell’acquisto dell’immobile: la si può trasferire anche nei 18 mesi successivi. Eventuali difficoltà riscontrate successivamente non rilevano a meno che non siano imprevedibili e oggettive. I ritardi dell’amministrazione nel disbrigo delle pratiche per l’abitabilità o quelli della ditta dei lavori per l’ultimazione dell’appartamento non rilevano; con la conseguenza che, se si sforano i 18 mesi, si perde l’agevolazione e bisogna versare allo Stato le imposte non pagate al rogito più le sanzioni;
  2. l’acquirente non deve essere proprietario (esclusivo o in comunione con il coniuge) o titolare di usufrutto, uso e abitazione di un’altra casa di abitazione nel territorio del medesimo Comune in cui è situato l’immobile da acquistare; in pratica, nel Comune ove si trova l’immobile acquistato con l’agevolazione non bisogna possedere altri immobili;
  3. l’acquirente non deve essere proprietario neppure per quote (anche in regime di comunione legale) in tutta Italia, o titolare dei diritti di usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà di un’altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni “prima casa”. Questa ultima condizione, a partire dall’1.1.2016, può non essere soddisfatta al momento dell’atto, purché l’acquirente ceda la “vecchia” prima casa entro 1 anno dal “nuovo” acquisto agevolato. Quindi, chi è proprietario già di un’altra casa acquistata con il bonus può venderla anche dopo il rogito della seconda casa acquistata anch’essa con l’agevolazione ma dovrà sbarazzarsi della prima nei successivi 12 mesi.

Sintetizziamo quindi quali sono i requisiti per ottenere l’agevolazione fiscale sulla prima casa:

  1. l’agevolazione scatta solo se l’abitazione oggetto di acquisto non è censita in Catasto nelle categorie A/1 (appartamenti di lusso), A/8 (ville) e A/9 (castelli);
  2. l’acquirente deve risiedere (o lavorare) nel Comune dove è situata la casa oggetto di acquisto oppure, in mancanza, deve stabilire la residenza in tale Comune entro 18 mesi dal rogito d’acquisto;
  3. l’acquirente non deve avere la titolarità dei diritti di proprietà, uso, usufrutto e abitazione di altra casa (idonea a uso abitativo) ubicata nel medesimo Comune in cui è situata la casa che intende comprare con l’agevolazione;
  4. l’acquirente non deve avere la titolarità dei diritti di proprietà, nuda proprietà, uso, usufrutto e abitazione di altra casa, ovunque ubicata in Italia, acquistata con l’agevolazione “prima casa” (o, se abbia la titolarità di detti diritti, li deve alienare entro un anno dalla data del rogito di acquisto della nuova casa).

Non configura ostacolo all’agevolazione la titolarità di un box auto nel medesimo Comune in cui si intende procedere all’acquisto agevolato.

Inoltre, non preclude l’agevolazione la titolarità, nel medesimo Comune in cui si vuole procedere all’acquisto agevolato, di un immobile catastalmente classificato A/10, a prescindere dalla reale utilizzazione dell’immobile (quindi, anche ove effettivamente usato come abitazione)

Cosa si intende con residenza?

Il cambio di residenza si considera avvenuto nella stessa data in cui l’interessato presenta al Comune la dichiarazione di trasferimento della residenza. Il cambio di residenza deve intendersi perfezionato anche ove, essendo stata presentata tempestivamente la dichiarazione di cambio di residenza, essa non si sia perfezionata entro il termine di 18 mesi purché, però, sia effettivamente andata a buon fine.

In caso di acquisto da parte dei coniugi, non è necessario che entrambi abbiano la residenza nel Comune, atteso che ai fini agevolativi rileva la “residenza della famiglia”.

Perde l’agevolazione prima casa il contribuente che, avendo dichiarato al momento dell’atto di acquisto di svolgere nel Comune la propria attività prevalente (avendovi installato il proprio studio di avvocato), poi, chiuda lo studio senza avervi mai esercitato alcuna attività, a causa della revoca dell’incarico di consulenza continuativa che gli era stata attribuita; ma, ove non siano decorsi i 18 mesi, può integrare l’atto di acquisto dichiarando (con atto che abbia la medesima forma dell’atto di acquisto originario) la volontà di trasferire la residenza entro 18 mesi dal rogito.

Quando si perde l’agevolazione prima casa?

Si perde il bonus prima casa se l’immobile, acquistato con l’agevolazione, viene venduto o donato prima di 5 anni dalla data del rogito a meno che, entro 1 anno dopo, si proceda all’acquisto di un ulteriore immobile da adibire anch’esso ad abitazione principale (non impedisce la decadenza l’acquisto della sola nuda proprietà).

La decadenza può essere evitata in presenza di una situazione di “forza maggiore”, ovvero un evento imprevedibile, inevitabile e non imputabile al contribuente che abbia impedito il soddisfacimento della condizione agevolativa.

Immobile non idoneo: si può acquistare una seconda casa con l’agevolazione

Se l’acquirente è titolare di un alloggio ritenuto «non idoneo» ad essere abitato può acquistare una seconda casa con l’agevolazione fiscale. La Cassazione ha infatti  specificato che la proprietà di un’abitazione nel medesimo Comune (non acquistata con l’agevolazione “prima casa”) non impedisce di effettuare un nuovo acquisto agevolato se si tratta di una casa non idonea a essere abitata.

L’inidoneità può essere di due tipi:

  • soggettiva: relativa cioè alla situazione personale del contribuente; si pensi a un single che poi si sposa e ha dei figli, per cui il precedente appartamento diventa troppo piccolo per contenere il nucleo familiare;
  • oggettiva: relativa cioè alle condizioni dell’edificio; si pensi a uno stabile evacuato per rischio di crollo o perché fatiscente.  Nell’ambito della inidoneità oggettiva rientra anche la “inidoneità giuridica”, che si verifica nel caso in cui il proprietario dell’abitazione non la può utilizzare in quanto concessa in affitto ad altri.

note

[1] Cass. sent. n.2565/2018. Cfr. Cass. sent. nn. 18128/2009 e 100/2010.

[2] Il bonus prima casa è disciplinato dalla nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/86, che ne fornisce la disciplina ai fini dell’imposta di registro; in campo IVA, dal n. 21 della Tabella A, Parte II, allegata al DPR 633/72 che rinvia integralmente alle condizioni individuate dalla nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/86; in relazione agli atti di trasferimento per successione o donazione, con effetti limitati alle imposte ipotecaria e catastale, dall’art. 69 co. 3 della L. 342/2000.


Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube