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Chi detrae interessi mutuo prima casa?

4 ottobre 2018 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 4 ottobre 2018



Interessi mutuo abitazione principale: chi può detrarli nella dichiarazione dei redditi.

Chi acquista l’abitazione principale mediante mutuo ipotecario ha diritto ad una particolare agevolazione fiscale: la detrazione Irpef degli interessi passivi da portare nella propria dichiarazione dei redditi. Vediamo chi può detrarre gli interessi del mutuo per la prima casa.

Detrazione interessi mutuo prima casa

La legge [1] prevede la possibilità di detrarre gli interessi passivi, e relativi oneri accessori, nonché le quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione, di mutui ipotecari contratti per l’acquisto dell’abitazione principale. La detrazione è ammessa entro un anno dall’acquisto stesso e per un importo non superiore a 4mila euro.

I requisiti per detrarre gli interessi passivi del mutuo sono i seguenti:

  • deve trattarsi di mutuo contratto per l’acquisto di un immobile da destinare ad abitazione principale;
  • il mutuo deve essere garantito da ipoteca;
  • l’acquisto dell’immobile deve essere effettuato nell’anno precedente o successivo alla data della stipulazione del contratto di mutuo. Non si tiene conto del suddetto periodo nel caso in cui l’originario contratto è estinto e ne viene stipulato uno nuovo di importo non superiore alla residua quota di capitale da rimborsare, maggiorata delle spese e degli oneri correlati;
  • il mutuo deve essere erogato da soggetti residenti nel territorio dello Stato o di uno Stato membro della Comunità europea o da stabili organizzazioni nel territorio dello Stato di soggetti non residenti.

Detrazione interessi mutuo: abitazione principale

Per abitazione principale si intende quella in cui il contribuente o i suoi familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado ed affini entro il secondo grado) hanno fissato la dimora abituale.

L’abitazione principale non va confusa con la prima casa: l’abitazione principale può essere tale anche se l’acquirente non vi traferisce la propria residenza entro 18 mesi dall’acquisto; è sufficiente la dimora abituale.

La detrazione spetta non oltre il periodo d’imposta nel corso del quale è variata la dimora abituale. Tuttavia non si tiene conto delle variazioni dipendenti da:

  • trasferimenti per motivi di lavoro.
  • ricoveri permanenti in istituti di ricovero o sanitari, a condizione che l’unità immobiliare non risulti locata.

In ogni caso, se il contribuente torna ad adibire l’immobile ad abitazione principale, in relazione alle rate pagate a decorrere da tale momento, può fruire nuovamente della detrazione.

Detrazione interessi mutuo Forze Armate

Il personale in servizio permanente delle Forze armate e delle Forze di polizia ad ordinamento militare, nonché a quello dipendente dalle Forze di polizia ad ordinamento civile, ha diritto alla detrazione anche se il mutuo è contratto per l’acquisto di un immobile non adibito a dimora abituale, essendo sufficiente che l’immobile costituisca l’unica abitazione di proprietà.

Interessi mutuo immobile in affitto

Se l’immobile è locato, la detrazione degli interessi spetta a condizione che entro tre mesi dall’acquisto sia stato notificato al locatario l’atto di intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione e che entro un anno dal rilascio l’unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale.

Interessi mutuo immobile in ristrutturazione

Se l’immobile acquistato è soggetto a ristrutturazione edilizia, comprovata dalla relativa concessione edilizia o atto equivalente, la detrazione degli interessi del mutuo spetta a decorrere dalla data in cui l’immobile è adibito a dimora abituale, e comunque entro due anni dall’acquisto.

Detrazione interessi mutuo: limiti

La detrazione degli interessi per il mutuo relativo all’abitazione principale non può superare il limite di 4mila euro.

In caso di contitolarità del contratto di mutuo o di più contratti di mutuo il limite suddetto è riferito all’ammontare complessivo degli interessi, oneri accessori e quote di rivalutazione sostenuti.

La detrazione spetta, nello stesso limite complessivo e alle stesse condizioni, anche con riferimento alle somme corrisposte dagli assegnatari di alloggi di cooperative e dagli acquirenti di unità immobiliari di nuova costruzione, alla cooperativa o all’impresa costruttrice a titolo di rimborso degli interessi passivi, oneri accessori e quote di rivalutazione relativi ai mutui ipotecari contratti dalla stessa e ancora indivisi.

Chi detrae gli interessi del mutuo: coniugi

La detrazione spetta solo a chi è contemporaneamente proprietario dell’immobile e intestatario del contratto di mutuo.

Se il mutuo è intestato ad entrambi i coniugi, ciascuno di essi può fruire della detrazione unicamente per la propria quota di interessi.

Se un coniuge risulta fiscalmente a carico dell’altro la detrazione spetta a quest’ultimo per entrambe le quote.

Se, invece, il mutuo è intestato ad un solo coniuge, l’altro non può detrarre gli interessi, neppure se è è proprietario dell’immobile. Difatti, è necessario che il contribuente sia contemporaneamente intestatario del mutuo e proprietario dell’unità immobiliare, anche se non deve esserci corrispondenza tra la quota di proprietà e la quota di detrazione spettante per gli interessi passivi [2].

Se la casa è abitata da familiari

La detrazione spetta al contribuente acquirente ed intestatario del contratto di mutuo, anche se l’immobile è adibito ad abitazione principale di un suo familiare (coniuge, parenti entro il 3° grado ed affini entro il 2° grado). L’agevolazione spetta dunque se si ha la nuda proprietà dell’abitazione principale dei familiari.

Tra i familiari rientra anche il coniuge separato, finché non intervenga l’annotazione della sentenza di divorzio. Dopo il divorzio, la detrazione spetta solo se nell’immobile, gravato da mutuo, risiedano familiari diversi dall’ex coniuge (ad esempio, i figli).

note

[1] Art. 15 DPR n. 917/1986.

[2] Il requisito congiunto di “acquirente e mutuatario” è pertanto sempre necessario, tranne che nell’ipotesi di mutui contratti anteriormente all’anno 1991 per i quali è previsto che la detrazione degli interessi passivi spetta anche ai soggetti che non siano titolari di redditi di fabbricati (Agenzia delle Entrate, circolare n. 7/E 2017).

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