Delega in assemblea di condominio: chi può contestarla?

Riunione di condominio: che succede se il rappresentante vota in modo diverso dalle indicazioni fornitegli dal condomino che lo ha delegato.

L’amministratore ha indetto la riunione di condominio. All’ordine del giorno c’è una questione a te particolarmente cara per via della spesa che essa comporta. Senonché la volontà dell’assemblea, chiamata al voto, si esprime in modo differente da come avevi sperato. A questo punto, ti tocca rimetterti alla volontà della maggioranza sebbene controvoglia. Nei giorni successivi, però, uno dei condomini, assente alla votazione ma che aveva dato delega al suo dirimpettaio, si lamenta proprio davanti a te del fatto che quest’ultimo abbia votato in modo diverso da come gli aveva chiesto di fare. Insomma, la delega non è stata rispettata. Ti si accende così la speranza di rimettere in discussione la maggioranza che, evidentemente, si è formata in modo illegittimo: la votazione è nulla, a tuo avviso, perché se fosse stata attuata la volontà del delegante, l’esito della votazione si sarebbe capovolto. Cosa puoi fare per tutelarti? Chi può contestare la delega in assemblea di condominio? Sul punto si è espressa la Cassazione con una recente e interessante ordinanza [1]. Ecco cosa hanno detto i giudici supremi in merito.

Solo il delegante è legittimato a far valere gli eventuali vizi di delega o la carenza del potere di rappresentanza e non anche gli altri condomini perché estranei al rapporto.

Delega in assemblea: come deve essere

Partiamo da come deve essere una delega per la riunione di condominio. A disciplinarne la forma è il codice civile [2].

Ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale. Ciò evita che l’assemblea si riduca ad un incontro tra poche persone che rappresentano l’intero condominio, di fatto annullando il momento della discussione.

La delega deve essere rilasciata per iscritto.

Per uniformare le deleghe e facilitare l’adempimento, l’amministratore può inserire nell’avviso di convocazione di assemblea un prestampato da compilare a cura dei condomini che intendono rilasciare delega, che poi consegneranno al loro rappresentante (che a sua volta lo consegnerà all’amministratore).

Il regolamento può prevedere ulteriori requisiti e modalità, ad esempio può stabilire che un condomino possa farsi rappresentare solo da determinate persone, come un parente o un altro condomino.

Qualora un’unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea, che è designato dai comproprietari interessati.

Rapporti tra rappresentante e rappresentato

Il rappresentante è tenuto a rispettare le indicazioni fornitegli dal condomino o dai condomini che gli hanno conferito la delega e ad esercitare il diritto di voto nel senso preventivamente indicatogli, a pena di responsabilità per i danni che la delibera dovesse loro arrecare. Quindi, se il delegato non dovesse osservare le indicazioni del delegante la votazione assemblare resta comunque valida e la riunione di condominio non può essere contestata. In ogni caso il delegato dovrà pagare i danni al delegante qualora questi ne abbia subito un pregiudizio.

Se il delegato è anch’egli condomino e la sua volontà diverge da quella indicatagli da uno o più deleganti, egli può esprimere votazioni divergenti.

Nel caso in cui il delegato ecceda i limiti della delega, il suo operato risulta viziato e resta inefficace, non produce cioè effetti nei confronti del delegante fino ad una sua eventuale ratifica. L’inefficacia è, però, rilevabile solo su eccezione del condomino delegante. Di tanto si è occupata la Cassazione più volte. Ecco qual è l’orientamento dei giudici a riguardo.

Come contestare una delega non rispettata

La Corte ha precisato che se un condomino impugna una deliberazione assembleare sostenendo che la stessa è “passata” grazie al voto del proprio delegato il quale non si è attenuto alle istruzioni fornitegli in precedenza, può contestare l’operato del delegato, ma non la votazione. La contestazione – come abbiamo anticipato – gli servirà per chiedere il risarcimento del danno.

Per la contestazione, il rappresentato deve innanzitutto dimostrare di aver dato istruzioni differenti rispetto a come è stato espresso il voto. Se riesce a fornire tale prova la delibera è viziata. Ma a potere impugnare il difetto di delega è unicamente il delegante e non un terzo condomino. Quindi, se tu vieni a sapere che un vicino di casa si è lamentato del fatto che il delegato ha votato in modo diverso da quanto gli aveva detto di fare non puoi sollevare contestazioni ma sperare che lo faccia l’interessato. È solo quest’ultimo l’unico legittimato ad agire per l’infedele mandato.

Per poter contestare la delibera, inoltre, bisogna dimostrare che il voto infedele è stato determinante ai fini del quorum, ossia che se il delegato avesse votato correttamente la votazione avrebbe avuto un esito differente. Se invece il suo voto non ha influito sulla maggioranza – che comunque sarebbe stata identica – non si possono aprire contestazioni.

Solo il condomino delegante e quello che si ritenga falsamente rappresentato sono legittimati a far valere gli eventuali vizi di delega o la carenza del potere di rappresentanza e non anche gli altri condomini perché estranei a tale rapporto.