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Come usucapire una proprietà del condominio

28 Agosto 2018
Come usucapire una proprietà del condominio

Usucapione sul giardino, terrazzo, sottoscala e altre aree di proprietà condominiale: termini e modi per diventare proprietario di un bene comune.

Immagina di aver utilizzato per molto tempo lo stesso posto del cortile condominiale per parcheggiare la tua auto e che, sul più bello, un altro condomino reclami il medesimo spazio chiedendoti di liberarlo. O di aver recintato una parte del pianerottolo del tuo appartamento e, dopo venti anni di imperturbato possesso, l’amministratore ti ordini di togliere il cancelletto. O di aver da sempre utilizzato, come se fosse tuo, il terrazzo condominiale perché nessuno, al di fuori di te, vi è mai salito. Immagina infine di aver custodito per anni le chiavi di un sottoscala, che hai adibito a ripostiglio, ma che d’un tratto il condominio ne rivendichi la proprietà o di aver curato delle aiuole del giardino comune come se fossero tue, piantandovi fiori e ortaggi, ma che ora l’assemblea vuol sradicare. Cosa succede in questi casi? Puoi dirti ormai proprietario di queste parti del condominio? Saprai di certo che esiste l’usucapione, un mezzo del tutto legale per farsi dichiarare proprietari di un bene altrui a seguito dell’uso indisturbato per 20 anni. Ma come si concilia questo strumento all’interno degli edifici condominiali caratterizzati, per loro stessa natura, dalla condivisione degli spazi e dall’uso collettivo degli stessi? Di tanto si è occupata più volte la giurisprudenza chiarendo come usucapire una proprietà del condominio. Ed è di questo che parleremo nel seguente articolo.

Ti spiegheremo, in particolare, cosa bisogna fare per diventare titolari di un’area condominiale, quali pratiche svolgere e quanto tempo deve passare, cosa possono fare i vicini di casa per impedirti il passaggio di proprietà e quali sono i termini legali da rispettare per poter agire davanti al giudice. Ma procediamo con ordine.

L’usucapione: cos’è e come funziona

Prima di chiarire come usucapire un bene di proprietà del condominio dobbiamo ricordare però cos’è l’usucapione. Come abbiamo spiegato in numerose pagine di questo stesso giornale (leggi a riguardo L’usucapione: cos’è e come funziona), tutte le volte in cui una persona usa per almeno 20 anni, come se fosse proprio, un bene di proprietà altrui nella piena consapevolezza e indifferenza del proprietario – che pertanto si è disinteressato del bene, lasciando che altri lo possedessero – può chiedere al giudice di “intestarglielo”. In buona sostanza, una sentenza dichiarerà – quasi fosse un contratto di donazione – che la proprietà è cambiata. A fronte di tale trasferimento non bisogna pagare nulla, se non i costi del processo e la trascrizione della sentenza nei pubblici registri immobiliari. Non è quindi necessario il consenso del precedente titolare dell’immobile.

Affinché si realizzi l’usucapione però sono necessari una serie di presupposti:

  • il possessore non deve essersi appropriato del bene altrui con violenza o in modo clandestino (ossia di nascosto);
  • il possessore deve essersi atteggiato a effettivo proprietario, compiendo sul bene atti di dominio che solo il titolare potrebbe compiere: ad esempio cambiare le serrature di un appartamento o sottoporlo a ristrutturazione, modificare l’assetto di un campo o realizzare su un terreno una costruzione;
  • devono trascorrere 20 anni ininterrotti senza che il proprietario abbia mai avviato una causa contro il possessore per riavere il proprio bene.

Per maggiori informazioni leggi la nostra guida: Usucapione: quando e perché si perde il diritto di proprietà.

Usucapione in condominio: è possibile?

Sicuramente è possibile usucapire un bene di proprietà di una persona fisica così come di una società o quello in comproprietà di più persone. Non è invece possibile usucapire un bene di proprietà dello Stato, cioè demaniale, poiché indisponibile per legge. Occupiamoci ora di verificare se è possibile usucapire un bene di proprietà del condominio. Qui il problema di fondo sta nel fatto che, ai sensi del codice civile [1], ciascun condomino è libero di utilizzare le parti comuni dell’edificio, come se fossero proprie (del resto si tratta di una sorta di “comproprietà” sulle stesse) a condizione che non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri proprietari di fare altrettanto. Il che significa che ben è possibile che, per molti anni, dinanzi a una situazione di buon vicinato e di reciproca tolleranza, uno dei condomini utilizzi sempre la stessa area (ad esempio quella del parcheggio, del giardino o gli venga tacitamente consentito di occupare il pianerottolo con piante da fiori o altri oggetti personali). Il semplice utilizzo però si può trasformare in usucapione? La risposta data dai giudici è negativa: perché si verifichi l’usucapione in condominio è necessario qualcosa in più del semplice possesso indisturbato.

Sebbene ciascun condomino ha un diritto sulle parti comuni proporzionato al valore della sua unità immobiliare e non gli è consentito di rinunciarvi [2], è possibile che uno di loro ne acquisti in via esclusiva la proprietà mediante il possesso continuato nel tempo ossia con l’usucapione. Ma affinché ciò si realizzi è necessario un atto che impedisca agli altri condomini di utilizzare la stessa area. Ad esempio, non basta parcheggiare sempre sullo stesso posto ma bisogna anche recintare lo spazio in modo tale che gli altri non vi sostino; non basta accedere sempre al terrazzo senza che nessun lo utilizzi, ma è indispensabile chiudere la porta di accesso con un lucchetto e una chiave che ha solo l’interessato; non basta occupare il pianerottolo con vasi ma bisogna anche delimitarlo con un cancello. Insomma, per diventare proprietari di un bene condominiale non è sufficiente la semplice astensione da parte degli altri condomini all’utilizzo dello stesso bene, ma è necessario una materiale apprensione e soprattutto l’impedimento del pari utilizzo dell’area da parte del condomino che intende usucapire. Questi deve porre un atto di “appropriazione” e tale comportamento non deve essere contestato dinanzi a un giudice. Se tale situazione si protrae per almeno 20 anni si configura l’usucapione ed è quindi possibile chiedere il trasferimento della proprietà dal condominio al singolo condomino possessore.

Il singolo proprietario che pretende l’accertamento dell’avvenuta usucapione su una parte comune condominiale deve poi dimostrare di aver posseduto in maniera continuativa il bene [3].

In particolare, la Suprema Corte ha affermato che il condomino può usucapire la quota degli altri dimostrando di avere goduto del bene stesso attraverso un proprio possesso esclusivo in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e tale da evidenziare un’inequivoca volontà di possedere come se fosse il proprietario esclusivo e non più come se fosse un semplice condomino. Non è sufficiente insomma la prova del mero “non uso” di quel bene da parte degli altri condomini [4].

Questo significa che l’amministratore può impedire che un bene comune venga usucapito.

Cosa fare per accertare il trasferimento di proprietà

Per accertare il trasferimento della proprietà bisogna fare una causa citando tutti i condomini. Prima del giudizio – che deve svolgersi nel tribunale del luogo ove ha sede il condominio – bisogna tentare la conciliazione dinanzi a un organismo di mediazione. Lì le parti devono incontrarsi per verificare margini di accordo. L’accordo diventa titolo esecutivo e sostituisce la sentenza; in mancanza, si può agire in giudizio.


note

[1] Art. 1102 cod. civ.

[2] Art. 1118, co. 1 e 2, cod. civ.

[3] Cass. sent. n. 15929 del 28.07.2015.

[4] Cass. sent. n. 20039/2016.


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