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Chi può pignorare la prima casa

30 agosto 2018


Chi può pignorare la prima casa

> Diritto e Fisco Pubblicato il 30 agosto 2018



La banca e gli altri creditori privati non incontrano ostacoli sia nell’iscrivere ipoteca sull’immobile del debitore che nel sottoporlo a pignoramento.

Non è vero che la prima casa è impignorabile. Chi lo crede è bene che riveda le proprie convinzioni. Non solo la prima casa può essere sottoposta a ipoteca ma può anche essere messa all’asta. Gli unici limiti previsti dalla vigente normativa riguardano l’Agente della Riscossione esattoriale (che, ad oggi, è Agenzia delle Entrate Riscossione): l’esattore infatti può pignorare la prima casa del contribuente solo se quest’ultimo ne ha altre o quando l’immobile, seppure è l’unico, è di lusso o non adibito a luogo di residenza. Detto in parole povere, quando una persona ha debiti col fisco non rischia di perdere l’abitazione se ha solo questa in cui vivere. Negli altri casi, invece, la legge consente liberamente l’esecuzione forzata. Approfondiremo tali concetti nel seguente articolo. In particolare andremo a chiarire chi può pignorare la prima casa, quando ciò può avvenire e a quali condizioni. Ma procediamo con ordine.

La casa può essere ipoteca?

Sicuramente la casa, al pari di qualsiasi altro immobile, può essere ipotecata tutte le volte in cui il proprietario ha un debito e il creditore ha in mano un “titolo esecutivo”. I titoli esecutivi sono:

  • le sentenze di condanna;
  • i decreti ingiuntivi non opposti entro 40 giorni;
  • le cartelle esattoriali non opposte entro 60 giorni;
  • i certificati di credito della Siae;
  • gli assegni e le cambiali;
  • i contratti di mutuo e tutti gli altri atti pubblici sottoscritti davanti a un notaio che certificano un debito.

Se il creditore è in possesso di una semplice fattura o di un contratto, deve prima agire in tribunale contro il debitore per procurarsi nei suoi confronti il titolo esecutivo.

L’ipoteca non è un atto dell’esecuzione forzata. In altri termini, l’immobile resta sempre di proprietà del debitore e non viene ancora sottoposto all’asta. Essa fa sì però che, nel caso in cui il proprietario ceda l’immobile (cosa che può liberamente fare, sia a titolo di vendita che di donazione), il nuovo titolare acquista il bene con tutta l’ipoteca. Con la conseguenza che, se il cedente non paga il proprio debito, il nuovo intestatario perde l’immobile.

Nello stesso tempo, l’ipoteca fa in modo che il ricavato dell’eventuale vendita all’asta finisca prima al creditore con l’ipoteca e l’eventuale residuo vada diviso tra tutti gli altri eventuali ed ulteriori creditori.

Insomma, l’ipoteca è solo una garanzia per il creditore e nient’altro.

Chi può iscrivere ipoteca sulla casa?

Chiunque può iscrivere ipoteca sulla casa: sia un creditore privato (una banca, un fornitore, una finanziaria, ecc.), sia l’Agente della Riscossione.

A differenza di ciò che avviene con il pignoramento (e di cui parleremo a breve), l’ipoteca può essere iscritta anche sull’unica casa del contribuente. Possiamo quindi dire che anche chi non paga le cartelle esattoriali può subire l’ipoteca sulla prima casa.

Tuttavia qui arriva la prima importante differenza. Se il creditore privato può ipotecare la casa anche per importi minimi (non trovando alcun limite a riguardo), l’Esattore può farlo solo se l’ammontare del debito – per cartelle di pagamento scadute e non corrisposte – supera 20mila euro.

Dunque, chi ha debiti con l’Agenzia delle Entrate, l’Inps, l’Inail, il Comune o la Regione subisce l’ipoteca solo superata tale soglia.

Come evitare l’ipoteca sulla prima casa

Ma attenzione: nulla vieta che il contribuente, che non ha pagato cartelle esattoriali per un ammontare superiore a 20mila euro, faccia un versamento parziale, riportando la propria esposizione debitoria al di sotto di questo tetto. Ad esempio, chi ha un debito di 25mila euro può pagare 6mila euro all’Esattore evitando così il rischio dell’ipoteca.

Un secondo modo per evitare l’ipoteca sulla prima casa (ma anche sulle eventuali altre) è di chiedere una dilazione di pagamento sulle cartelle (cosiddetta “rateazione”).

Si può ipotecare più di una casa?

Il creditore può iscrivere ipoteca fino al doppio del valore del proprio credito. Per cui può estendere l’ipoteca anche su altri immobili del debitore purché non superi tale limite.

Si può pignorare la prima casa?

Non sempre all’ipoteca fa seguito il pignoramento. C’è gente che ha la casa ipotecata da anni ma a ciò non è mai seguita l’esecuzione forzata. L’avvio del pignoramento è infatti un atto che deve essere sollecitato dal creditore, il quale – specie se si tratta del Fisco – potrebbe accontentarsi solo della garanzia, magari perché pendono tentativi di bonario componimento tra le parti.

Di certo, l’ipoteca scade dopo 20 anni e si cancella in automatico salvo che il creditore la rinnovi.

In questo arco di tempo, dicevamo, il creditore può avviare il pignoramento.

La prima casa può essere pignorata da qualsiasi creditore salvo che dal Fisco (di tanto parleremo a breve). Quindi la banca, la finanziaria, il fornitore o chiunque altro abbia una ragione di credito attestata da un titolo esecutivo, può mettere all’asta la casa del debitore. Non esistono norme che vietino di agire al di sotto di un determinato importo. Il che significa che, almeno in teoria, si potrebbe avviare il pignoramento immobiliare anche per debiti modesti. Cosa che però non succede visti i tempi e i costi di tale procedura. Di solito vi si procede a partire da 5mila euro (ma non è una regola né una convenzione).

Regole diverse valgono per il Fisco o meglio per l’Agente della Riscossione. Questi – che può sempre iscrivere l’ipoteca sulla prima casa per debiti superiori a 20mila euro – può attivare il pignoramento immobiliare solo a partire da 120mia euro di debito scaduto ed a condizione che la somma del valore di tutti gli immobili di proprietà del contribuente sia almeno pari a 120mila euro.

Per poter avviare il pignoramento immobiliare, l’Esattore deve prima aver iscritto ipoteca e, da tale momento, devono essere decorsi almeno 6 mesi.

Analizziamo ora il cosiddetto divieto di pignoramento della prima casa. Abbiamo detto che tale divieto vale solo per l’Esattore e non per gli altri creditori. Ne avevamo già parlato in La prima casa si può pignorare?

In secondo luogo è bene chiarire che la dizione “prima casa” è del tutto impropria. Difatti, il divieto riguarda piuttosto l’unica casa del debitore, situazione che si verifica quando questi non è proprietario – neanche per quote – di altri immobili. Basterebbe, ad esempio, che una persona sia titolare di una casa e, nello stesso tempo, di una minima percentuale di un terreno, di una cascina di campagna o di un piccolo appartamento con altri coeredi per subire il pignoramento di entrambi i beni.

Inoltre, affinché valga il divieto di pignoramento della prima casa è necessario che questa non sia di lusso (cioè accatastata nelle categorie A/8 o A/9), che vi sia fissata la residenza e che sia adibita a uso abitativo. In buona sostanza si può pignorare l’unico immobile del debitore se questi lo ha dato in affitto o se è a uso ufficio o se è una villetta di lusso.

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