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Usucapione

31 Agosto 2018 | Autore:


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Tutto quello che c’è da sapere sull’usucapione: possesso ininterrotto, pacifico e pubblico; usucapione abbreviata; interversione del possesso; mediazione e citazione in giudizio; usucapione notarile; usucapione condominiale.

Esistono istituti giuridici talmente noti da essere conosciuti anche da chi di diritto non sa assolutamente nulla; tra questi, nonostante un nome poco consueto, rientra senz’altro l’usucapione. Probabilmente perché legato al possesso dei terreni e, quindi, ad un concetto di proprietà molto antico, l’usucapione è conosciuta davvero dalla maggior parte della popolazione, anche se solo per grosse linee. Sicuramente anche tu saprai cos’è l’usucapione, quanto tempo ci vuole perché essa si verifichi e quali sono i suoi effetti. Sono pronto a scommettere, però, che non sai dirmi cos’è e quando si realizza l’usucapione abbreviata, in che modo rilevano la mala fede e la buona fede, oppure qual è il termine per l’usucapione dei beni mobili. Eh sì, l’usucapione è istituto antico ma complesso, ricco di sfaccettature e di aspetti problematici. Stai occupando un terreno da molti anni e vuoi sapere se oramai è tuo? Sei in affitto da oltre venti anni e hai intenzione di usucapire l’abitazione concessa in locazione? Tuo padre ti fa vivere nella sua casa e hai intenzione di farla tua mediante usucapione? Ebbene, se rientri anche solo in uno di questi casi, o sei comunque in procinto di rivendicare un bene che ritieni oramai tuo, oppure semplicemente vuoi saperne di più sull’argomento, ti invito a proseguire nella lettura: vedremo insieme tutto quello che c’è da sapere sull’usucapione.

Usucapione: cos’è?

L’usucapione è una modalità di acquisto della proprietà o di altro diritto reale (usufrutto, enfiteusi, ecc.): chi usucapisce un bene lo fa suo, ne diventa proprietario a tutti gli effetti. Anzi, ti dirò di più: l’usucapione è un modo di acquisto a titolo originario della proprietà. Cosa significa? Vuol dire che chi diventa proprietario di un bene mediante usucapione, avrà fatto un acquisto totalmente sicuro, perché il bene gli verrà trasmesso senza vincoli o pesi, assolutamente libero da qualsiasi inconveniente. Facciamo un esempio: sicuramente ti sarà capitato di dover acquistare un immobile. La prima cosa che si fa in questi casi è di controllare se sull’immobile esistono vincoli o pesi: il più classico è l’ipoteca. Orbene, se sei talmente incauto da acquistare un bene ipotecato, devi sapere che l’ipoteca (cioè il vincolo che il creditore dell’originario proprietario ha posto sull’immobile a garanzia del suo diritto) continuerà ad insistere sul bene, con il rischio che esso possa essere espropriato e venduto all’asta. In altre parole, è come se ti accollassi il debito del precedente proprietario. Se, invece, usucapisci un immobile, lo acquisterai sicuramente privo di pesi, per via dell’effetto purgativo dell’usucapione. Quindi, anche se hai usucapito un bene gravato da pegno o ipoteca, questi verranno cancellati dall’usucapione stessa. Che dire: usucapire un bene è ancora meglio che acquistarlo!

Usucapione: quando si verifica?

Beh, l’affermazione con cui ho concluso l’ultimo paragrafo è oltremodo ovvia: usucapire un bene è ancora meglio di acquistarlo, anche perché l’usucapione è gratis! Questo è verissimo; è altrettanto vero, però, che l’usucapione non avviene da un giorno all’altro oppure con uno schiocco di dita: per poter acquistare un bene mediante usucapione occorre il verificarsi di precisi requisiti previsti dalla legge.

L’usucapione è strettamente legata ad un altro istituto giuridico: il possesso. Ed infatti, l’usucapione matura solamente con il possesso continuato (per un determinato periodo di tempo stabilito dalla legge) del bene, possesso che deve essere ininterrotto, pubblico e pacifico [1]. Analizziamo singolarmente questi requisiti.

Possesso: cos’è?

No possesso, no usucapione: così potremmo validamente affermare, giocando con lo slogan di una nota pubblicità. Il possesso è quella situazione di fatto che si manifesta all’esterno come il potere tipico che esercita il proprietario sulle proprie cose. Cosa significa tutto ciò? Non spaventarti, non è nulla di trascendentale; anzi. Il possesso è semplicemente la relazione di fatto che si instaura tra un bene e la persona che ne ha la disponibilità. Se in questo momento stai leggendo il presente articolo sullo smartphone, stai esercitando il tuo possesso sullo stesso apparecchio. Se stai leggendo queste righe sul cellulare di un tuo amico, ugualmente ti troverai in una relazione di possesso nei riguardi del telefonino. La differenza è che, nel primo caso, possesso e proprietà coincidono (il cellulare è tuo e lo stai utilizzando come meglio credi), mentre nel secondo il possesso non corrisponde con la proprietà (stai usando uno strumento non tuo). Ciononostante, è come se tu fossi il proprietario dello smartphone: chi ti vede dall’esterno penserà sicuramente che l’aggeggio è tuo, visto che lo stai maneggiando e utilizzando con disinvoltura. Il possesso è proprio la manifestazione esterna del legame che c’è tra un bene e chi lo detiene. Paradossalmente, anche il ladro che ti ruba il cellulare ha il possesso dello stesso.

Dal punto di vista giuridico, cosa comporta il possesso? Le conseguenze sono molto rilevanti: il possessore di un bene può invocare delle specifiche azioni a tutela della propria situazione giuridica, anche se non è il proprietario della cosa. Il codice civile prevede infatti degli strumenti per far sì che il possessore possa ottenere nuovamente il suo bene, anche a discapito dell’effettivo proprietario. Quindi, se il tuo vicino di casa ha invaso il tuo terreno e tu te lo riprendi, contro di te potrà essere utilizzata un’apposita azione (definita di reintegrazione o di spoglio) affinché il terreno venga restituito a chi lo gestiva. Per poterti difendere dovrai dimostrare che sei tu il reale proprietario: per farlo, dovrai opporre il titolo (cioè, l’atto che attesta che il bene è tuo: una donazione, un contratto, ecc.) che ti legittima come proprietario.

Usucapione: come deve essere il possesso?

Spiegato cos’è il possesso, vediamo come si ricollega all’usucapione. Abbiamo detto che l’usucapione consente di acquistare la proprietà di beni mobili e immobili in virtù del possesso continuato per un periodo di tempo determinato dalla legge. In pratica, se vuoi che una cosa, seppur di proprietà di altri, diventi tua a tutti gli effetti, devi esserne in possesso, cioè devi usare quel bene come se fosse già tuo: ad esempio, il possesso di una macchina si dimostra utilizzandola per andare a lavoro, in vacanza, ecc.; il possesso di un’abitazione si concreta nel viverci; il possesso di un orologio nell’usarlo e disporne costantemente; ecc.

Ai fini dell’usucapione, non solo il possesso deve essere prolungato nel tempo (per la durata che vedremo nel prossimo paragrafo), ma deve essere anche pacifico, pubblico e ininterrotto. Cosa significa? Spieghiamolo in parole semplici:

  • il possesso è pacifico quando non è stato acquistato in modo violento: ciò significa che non potrà usucapire un terreno colui che l’ha invaso con la forza, minacciando il legittimo proprietario di non disturbarlo;
  • il possesso è pubblico quando non è stato acquistato clandestinamente: non può giovarsi dell’usucapione chi ruba un bene ad un altro e questi non se ne sia nemmeno accorto;
  • il possesso è continuato o ininterrotto quando è esercitato costantemente e uniformemente sulla cosa per tutto il periodo di tempo prescritto dalla legge, senza che ci siano stati atti provenienti da terzi che abbiano privato il possessore del bene.

Secondo la legge, il possesso acquistato in modo violento o clandestino (cioè, non pacifico o pubblico) non giova per l’usucapione se non dal momento in cui la violenza o la clandestinità è cessata. In breve, l’usucapione comincia a maturare solamente quando il possesso acquisterà le caratteristiche sopra viste: fintantoché rimarrà violento o clandestino, non servirà ad usucapire il bene.

Usucapione: possesso continuato nel tempo

Perché l’usucapione maturi, cioè perché essa possa farti acquistare la proprietà di un bene, occorre che il possesso del bene sia continuato nel tempo. Nello specifico, perché tu possa usucapire una cosa devono passare diversi anni, a seconda della tipologia del bene; sinteticamente, possiamo abbozzare questo schema:

  • beni immobili: 20 anni per l’usucapione ordinaria – 10 anni per l’usucapione abbreviata;
  • beni mobili registrati: 10 anni per l’usucapione ordinaria – 3 anni per l’usucapione abbreviata;
  • universalità di mobili: 20 anni per l’usucapione ordinaria – 10 anni per l’usucapione abbreviata;
  • beni mobili: 20 anni per l’usucapione ordinaria – 10 anni per l’usucapione abbreviata.

In pratica, se vuoi usucapire una casa, dovrai occuparla per venti anni; lo stesso vale per un qualsiasi bene mobile (una televisione, un telefonino, un orologio, ecc.) e per le universalità di beni mobili, cioè per quella pluralità di beni mobili aventi un unico proprietario e una destinazione unitaria (si pensi a una biblioteca o a un gregge). Per i beni mobili registrati, invece, cioè per quelli che necessitano dell’iscrizione in un apposito registro (si pensi alle automobili iscritte al Pra, alle imbarcazioni, ecc.), l’usucapione matura in dieci anni.

Nel semplice schema sopra riproposto avrai però notato che, oltre al termine previsto per l’usucapione normale od ordinaria, la legge ne prevede un altro più breve (dimezzato): si tratta dell’usucapione breve o decennale, che si realizza al ricorrere di speciali circostanze. Vediamo quali sono.

Usucapione abbreviata: cos’è?

Oramai avrai capito che l’usucapione si ottiene con il possesso pacifico, pubblico e continuato del bene per un periodo di tempo previsto dalla legge (venti anni; dieci per i beni mobili registrati). Il codice, però, concede uno “sconto” nel caso in cui il possesso prolungato nel tempo si accompagni ad ulteriori requisiti. Nello specifico, in riferimento ai beni immobili, la legge dice che colui che acquista in buona fede da chi non è proprietario un immobile, in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà e che sia stato debitamente trascritto, ne compie l’usucapione in suo favore col decorso di dieci anni dalla data della trascrizione [2].

Si tratta di una disposizione che premia colui che, in perfetta buona fede, cioè pensando di compiere un acquisto legittimo, acquista un bene immobile da chi ritiene ne sia il proprietario, e provveda poi a trascrivere il titolo d’acquisto (ad esempio, il contratto di compravendita). In questa evenienza, sebbene l’acquisto non sia valido perché fatto con chi non poteva disporre del diritto, il possesso per dieci anni dell’immobile così ottenuto consente di usucapirlo e, quindi, di averne la proprietà senza alcun problema.

Facciamo un esempio: consigliato da un amico, incontri una persona che ti fa visitare il suo appartamento. L’immobile ti piace e proponi un’offerta. Il tizio l’accetta e provvedete a stipulare un contratto che trascriverai regolarmente nei registri immobiliari. Il punto è che colui che ha incassato la somma e che si è spacciato per proprietario era un truffatore che non vantava alcun diritto sull’appartamento. È un po’ come nel film in cui Totò cercava di vendere la fontana di Trevi. Ora, nonostante l’evidente invalidità dell’affare, se tu sei in perfetta buona fede e ignoravi tutto ciò, l’acquisto può essere fatto salvo se possiedi il tuo appartamento (in pratica, se ci vivi indisturbato)per dieci anni dalla trascrizione dell’atto di acquisto. Così facendo, nulla potrà dirti nemmeno il vero proprietario che, un bel giorno, dopo oltre dieci anni, venga a bussare alla tua porta per chiederti che ci fai nella sua abitazione.

Usucapione abbreviata per mobili e beni mobili: come avviene?

Quanto appena detto per l’usucapione abbreviata inerente agli immobili vale anche per i restanti beni: se sussiste un titolo astrattamente idoneo a trasferire la proprietà e l’acquirente è in buona fede, allora l’usucapione abbreviata si applicherà anche per i beni mobili [3], i beni mobili registrati (per i quali occorre comunque la trascrizione dell’acquisto) [4] e l’universalità dei beni mobili [5].

In poche parole, quindi, possiamo dire che l’usucapione abbreviata si ottiene combinando i seguenti elementi:

  • buona fede;
  • titolo astrattamente idoneo a trasferire la proprietà;
  • trascrizione del titolo (nel caso di beni immobili e mobili registrati),
  • possesso pacifico, pubblico e continuato per dieci anni (tre per i beni mobili registrati).

Usucapione immediata dei beni mobili: cos’è?

Altre all’usucapione ordinaria e all’usucapione abbreviata, ne esiste una terza specie destinata solamente ai beni mobili: si tratta dell’usucapione immediata. Cos’è? È subito detto: chi acquista in buona fede un bene mobile da chi non era legittimato a venderglielo, ne acquisisce comunque la proprietà se il trasferimento è sorretto da un titolo astrattamente idoneo allo scopo. Si tratta della cosiddetta regola “possesso vale titolo”, escogitata dalla legge solamente per i beni mobili, cioè per quelli che possono circolare senza particolari formalità (quale l’iscrizione nei registri immobiliari, ecc.).

Facciamo un esempio. Tizio acquista in buona fede da Caio un orologio che, in realtà, non era di proprietà di quest’ultimo, ma era stato rubato. Tizio acquista comunque il bene, nonostante la mancanza di legittimazione in capo al venditore, poiché egli si trova in buona fede (nel senso che ignorava questa situazione) e possiede un titolo astrattamente idoneo al trasferimento (atto di compravendita).

Successione nel possesso: cos’è?

Si è detto più volte che l’usucapione matura grazie al possesso continuato, pacifico e pubblico di un bene. Per facilitare il decorrere del tempo necessario ad usucapire, la legge prevede la possibilità di cumulare i periodi di possesso di soggetti diversi. Si distinguono due ipotesi diverse:

  • la successione nel possesso, che si ha quando il possesso del defunto continua nell’erede con le stesse caratteristiche che aveva in precedenza. Ciò significa che se il defunto aveva acquistato il possesso di un bene in mala fede, questo continuerà ad essere tale anche una volta che si sia aperta la successione e sia subentrato l’erede. Esempio: se Tizio ha posseduto un terreno per dieci anni e, alla sua morte, il figlio continua a possederlo per altri dieci, questi lo acquisterà per usucapione ordinaria o ventennale. Ugualmente, si pensi a Tizio che ha acquistato in buona fede un terreno da chi non era proprietario (e, quindi, non era legittimato a venderlo) e ha regolarmente trascritto il titolo d’acquisto. Possiede il terreno per cinque anni e, alla sua morte, subentra Caio, il figlio. Ebbene, basteranno solamente cinque anni di possesso ininterrotto a Caio per far scattare l’usucapione abbreviata decennale, in quanto i suoi cinque anni si sommano a quelli del padre;
  • l’accessione del possesso, invece, consiste in una successione a titolo particolare, sia a causa di morte (ad esempio, per legato) che per atto tra vivi (compravendita). La differenza con il punto di sopra è che, mentre nella successione del possesso il successore è a titolo universale e, quindi, subentra automaticamente nel possesso del sua dante causa senza potersi opporre, nell’ipotesi dell’accessione il successore a titolo particolare può decidere se proseguire il possesso di chi glielo ha trasferito, continuandolo con le stesse caratteristiche (mala fede, buona fede, ecc.), oppure di ricominciarlo da capo, facendo contare solamente il proprio possesso.

Usucapione: quando non c’è il possesso?

L’usucapione è un istituto che premia l’apparenza, nel senso che fa prevalere colui che appare come proprietario su chi, invece, lo è realmente. Lo strumento che conduce una persona ad ottenere l’usucapione di un bene è, come detto già tante volte, il possesso. Tuttavia, ci sono dei casi in cui una persona, pur gestendo un bene come se fosse suo, non può giovarsi delle norme sul possesso e, di conseguenze, di quelle sull’usucapione.

Innanzitutto, non si può acquistare una cosa per usucapione se il legame è di mera detenzione e non di possesso. Cos’è la detenzione? Qual è la differenza con il possesso? È molto semplice: per il diritto, il detentore è colui che, pur utilizzando a tutti gli effetti un bene, non si comporta come se ne fosse il legittimo titolare. L’esempio più classico è quello del locatario, cioè di colui che vive in affitto nell’appartamento di un altro: in un’ipotesi come questa, il conduttore ha la detenzione dell’immobile, non il possesso, poiché il suo rapporto trova una precisa qualificazione all’interno del contratto di locazione (per approfondimenti, leggi questo articolo). Così, se vivi in affitto da oltre vent’anni, scordati l’usucapione: questa potrà maturare solamente se, al termine del contratto, rimarrai nell’abitazione per altri venti anni (oppure, come vedremo nel prossimo paragrafo, nel caso di interversione del possesso).

Lo stesso accade al figlio che abita da una vita nella casa del padre: l’usucapione tra genitori e figli è esclusa dal rapporto di parentela che sussiste tra le parti. Più in generale, l’usucapione è esclusa tutte le volte in cui il proprietario del bene sia a conoscenza del fatto che un altro soggetto stia utilizzando il proprio immobile per i propri bisogni e, ciò nonostante, tolleri tale situazione, consentendoglielo espressamente.

Dunque, la tolleranza del proprietario esclude qualsiasi futura rivendicazione del terzo detentore del bene; e ciò vale anche nel caso in cui manchi un titolo che qualifichi giuridicamente il rapporto. Ad esempio, se vivi a casa di un tuo amico il quale ti ha concesso gentilmente di poter risiedere lì, non potrai sperare di starci tanto a lungo da poterla usucapire. Questo perché il possesso presuppone un comportamento che, tanto nel suo aspetto esteriore quanto nell’intenzione del soggetto, corrisponda all’esercizio della proprietà o di un altro diritto reale [6].

Usucapione: cos’è l’interversione del possesso?

Quanto abbiamo appena detto nel paragrafo precedente è assolutamente vero: non si può usucapire un bene senza un possesso pieno ed effettivo, cioè a un rapporto con il bene che sia del tutto analogo a quello che vi avrebbe l’effettivo proprietario. La legge, però, consente di trasformare la detenzione in possesso attraverso un particolare istituto: quello della interversione del possesso [7]. Di cosa si tratta? In pratica, il mutamento della detenzione in possesso, utile ai fini del maturare dell’usucapione, può avvenire in due modi:

  • per causa proveniente da un terzo, il quale, facendo credere di essere proprietario del bene, trasferisca al detentore la sua presunta proprietà. Facciamo un esempio: Tizio presta la propria autovettura a Caio che, quindi, la detiene; il fratello di tizio, sostenendo di essere il vero proprietario della macchina, la vende a Caio. In questo caso, Caio non diventa proprietario del bene (perché a venderglielo è stato chi non era proprietario), ma ne acquista il possesso, utile, eventualmente, a far maturare l’usucapione nei termini che abbiamo sopra visto (trattandosi di bene mobile registrato, Tizio acquisterebbe l’auto in dieci anni, tre se è in buona fede e trascrive l’atto di acquisto);
  • per opposizione del detentore nei confronti del possessore: in pratica, il primo deve far sapere al secondo che egli ha la precisa intenzione di comportarsi come proprietario della cosa, come se fosse propria. Classico esempio è quello del conduttore di un appartamento che invia una raccomandata al proprietario dicendogli che intenderà comportarsi come se l’abitazione fosse sua, quindi provvedendo a modificarla, rifiutando di pagare il canone, ecc. Da questo momento in avanti, cioè da quando la detenzione si è tramutata in possesso, comincia a decorrere il tempo utile per l’usucapione [8].

Usucapione: come viene riconosciuta?

Uno dei problemi principali che riguarda l’usucapione è quella del suo formale riconoscimento. Esempio: possiedi in modo pacifico, continuato e ininterrotto un piccolo appezzamento di terra, che oramai coltivi dalla notte dei tempi. Un bel giorno, il legittimo proprietario di quelle poche zolle si presenta da te mostrandoti il titolo (testamento, donazione, compravendita, ecc.) in base al quale risulta essere il proprietario. Ebbene, cosa fare a questo punto?

La legge, per le materie che hanno ad oggetto i diritti reali, cioè i diritti su cose (come la proprietà, l’usufrutto, ecc.), ha previsto la mediazione obbligatoria come passaggio necessario prima di un’eventuale causa. In altre parole, se tu e il proprietario originario non vi mettete d’accordo, potrete andare da un mediatore per cercare di risolvere la controversia. Se gli incontri hanno esito positivo, l’usucapione verrà accertata direttamente con verbale sottoscritto dalle parti.

Se non doveste fare pace (com’è molto probabile che avvenga, visto che è ben difficile che il legittimo proprietario decida di cederti pacificamente ciò che è suo), dovrete andare in tribunale. A quel punto, se vorrai ottenere l’usucapione, dovrai provarla dimostrando, con ogni mezzo possibile, il ricorrere di tutti i presupposti tipici, e cioè: il decorso del tempo, il possesso pacifico, pubblico e ininterrotto. Per fare ciò, potrai avvalerti, ad esempio, della testimonianza di persone che possono affermare davanti al giudice che tu coltivi pacificamente quel terreno da oltre vent’anni; oppure di documenti che certifichino la realizzazione, su quel suolo, di costruzioni o la coltivazione di piante; ecc.

Dopo il processo, il giudice dovrà stabilire con sentenza a chi appartiene il terreno: se ritiene l’usucapione dimostrata, allora affermerà con sentenza dichiarativa (ossia, con un provvedimento che dichiara una situazione già venutasi a creare nella realtà e, quindi, sostanzialmente, che non aggiunge nulla a ciò che già era prima, ma che serve solo a chiarire alle parti qual è l’effettiva situazione di diritto) che l’immobile appartiene a te, cioè a colui che l’ha posseduto per oltre un ventennio. La sentenza è necessaria visto che l’usucapione, come detto, è una situazione di fatto e, quindi, non c’è alcun atto o contratto da andare a registrare nei pubblici registri immobiliari e formalizzare il passaggio di proprietà. Pertanto, nei registri pubblici si andrà a trascrivere proprio la sentenza.

Usucapione: chi citare?

Nel caso che abbiamo sopra ipotizzato, farsi riconoscere l’usucapione non è un gran problema, visto che è stato il proprietario del bene a contattare colui che gli ha usucapito lo stesso. Tuttavia, non poche volte accade che il soggetto usucapente non sappia nemmeno contro chi agire per farsi riconoscere il suo diritto. Chiariamo con un esempio. Se coltivi da tempo immemore un piccolo appezzamento di terra che hai sempre ritenuto abbandonato, avrai prima o poi interesse ad intestartelo formalmente, ad esempio perché vorrai lasciarlo in eredità ai tuoi figli. Come abbiamo visto, per farlo dovrai intraprendere un percorso che comincia con la mediazione e, nel caso di esito negativo, termina con una causa. Il problema, però, è che tu non sai di chi sia quel pezzetto di terra. Chi dovrai citare?

Ebbene, poiché è impossibile che un bene immobile non sia di nessuno (altrimenti apparterrebbe allo Stato), dovrai effettuare una visura catastale dalla quale emergerà l’ultimo intestatario. Sarà quest’ultimo, dunque, che dovrai contattare per il tentativo di mediazione e, poi, per la citazione dinanzi al tribunale.

È possibile, però, che dal catasto non risulti niente, soprattutto se si tratta di immobili in rovina. Cosa fare a questo punto? Chi agisce per far dichiarare l’acquisto della proprietà di un bene per usucapione dovrà convenire in giudizio un soggetto ben individuato: il precedente proprietario. Il nostro ordinamento richiede infatti l’individuazione del soggetto nei confronti del quale agire, non essendo ammesse istanze contro ignoti. In mancanza, bisognerà provare di aver fatto tutto il possibile secondo l’ordinaria diligenza per individuare il soggetto legittimato passivo dell’azione giudiziale o dimostrare che la notifica è divenuta impossibile per via delle difficoltà di reperimento. In tali casi, il giudice potrebbe anche autorizzare una notifica per pubblici proclami.

Se, invece, l’effettivo proprietario dell’immobile è emigrato all’estero, niente paura: si può ricorrere alle notifiche internazionali o, quando tutto manca, in caso di irripetibilità, alle notifiche per pubblici proclami o per persone irreperibili. Insomma, gli strumenti ci sono anche se la persona non è più rintracciabile.

Usucapione: si può riconoscere dal notaio?

Soprattutto nei casi in cui sia sconosciuto o non si trovi il vecchio proprietario, colui che intende far valere la propria usucapione e, di conseguenza, disporre del bene, potrebbe pensare di recarsi direttamente dal notaio. Si può fare? Te lo spiego subito. La giurisprudenza, a partire dal 2007 [9], ha ammesso la possibilità che il notaio possa rogare un atto traslativo basandosi unicamente sulle dichiarazioni delle parti che attestino, appunto, l’intervento dell’usucapione a favore del venditore, e ciò sulla scorta del rilievo per cui la sentenza che accerta l’acquisto per usucapione afferma giudizialmente un diritto già consolidatosi in capo al possessore mediante il decorso dei venti anni di possesso pacifico.

Il cambiamento di orientamento giurisprudenziale pone alcuni problemi applicativi, sia perché così operando difetterebbe la continuità delle trascrizioni almeno sino all’emissione della sentenza (non potrebbe, invero, trascriversi una situazione di mero possesso), generando difficoltà nella ricostruzione storica dell’immobile, sia per il fatto che il notaio rogante l’atto di vendita in assenza di sentenza che accerti l’usucapione, sarebbe obbligato a stipulare un atto pubblico esclusivamente sulla scorta di una dichiarazione resa dal venditore, di avere usucapito il bene e di essere il legittimo proprietario di esso, senza poter verificare la veridicità di essa.

In forza di questo orientamento giurisprudenziale, il notaio avrebbe la possibilità di stipulare in ogni caso il rogito di compravendita, purché abbia previamente informato le parti, ma soprattutto l’acquirente, dei rischi di una simile operazione economica e quest’ultimo si sia comunque determinato all’acquisto. Esigenze di cautela e prudenza, pertanto, inducono a ritenere comunque opportuno munirsi di una sentenza che accerti e dichiari l’acquisto per usucapione, che ovvia al problema della non continuità delle trascrizioni, onde evitare possibili ingerenze di terzi che agiscano in evizione sul bene.

Usucapione: come si interrompe?

Secondo la legge, l’usucapione si considera interrotta quando il possessore è stato privato del possesso per oltre un anno. L’interruzione però si ha come non avvenuta se, entro l’anno dalla privazione, sia stata proposta azione diretta a recuperare il possesso e questo sia stato di fatto ripristinato [10]. In poche parole, se hai scoperto solamente dopo tanti anni che un tuo vicino di casa ha invaso una parte del tuo terreno, allora, per poter interrompere l’usucapione e, quindi, per evitare di perdere la tua proprietà dovrai interrompere il suo possesso. Per farlo, non è sufficiente una semplice raccomandata scritta, essendo necessario esperire specifiche azioni. Schematicamente, per interrompere l’usucapione è necessario:

  • l’azione giudiziale di rivendica del bene;
  • oppure privare il possessore del bene per oltre un anno. Se entro l’anno dallo spoglio egli recupera il possesso (esercitando l’azione di reintegrazione), l’interruzione si considera non avvenuta;
  • in caso di notifica dell’atto di citazione con cui è richiesta la materiale consegna di tutti gli immobili su cui una persona vanta un diritto di proprietà (ad esempio immobili assegnati in proprietà esclusiva con sentenza passata in giudicato per effetto di divisione in lotti di un compendio ereditario).

Quali beni non possono essere oggetto di usucapione?

Non tutto può essere usucapito. Non si possono usucapire i beni demaniali dello Stato, i beni dei Comuni (si pensi a una strada per chi parcheggia sempre l’auto su uno spazio specifico del marciapiedi) e delle ex province, soggetti al regime dei beni demaniali, i beni indisponibili, gli edifici pubblici di culto.

La giurisprudenza ha escluso che possa verificarsi usucapione da parte di terzi dei terreni acquisiti, a seguito di espropriazione forzata, al patrimonio degli enti di sviluppo, per la ragione che detti beni vengono così destinati a un pubblico servizio e non possono essere sottratti alla loro destinazione se non nei modi stabiliti dalla legge.

Usucapione condominiale: è possibile?

L’usucapione funziona anche in condominio? La Corte di Cassazione [11] ha dato risposta affermativa, pur ammettendone l’estrema difficoltà. Questo perché non basta che trascorrano vent’anni anni durante i quali l’interessato deve possedere la porzione dell’edificio o del cortile condominiale, ma è necessaria qualcosa in più: che ciò sia evidente a tutti gli altri condomini e che a questi ultimi sia contemporaneamente impedito l’utilizzo del medesimo bene. Insomma, l’usucapione diventa applicabile solo nel momento in cui c’è una sorta di consenso tacito al passaggio di proprietà.

Se, di norma, affinché si verifichi l’usucapione è sufficiente un comportamento, posto alla luce del sole, anche in malafede, tale da evidenziare l’esercizio di un potere attribuito dalla legge solo al proprietario e non ad altri (ad esempio, il cambio di destinazione d’uso di un immobile, la sostituzione del lucchetto e delle chiavi di un appartamento, l’abbattimento della vegetazione su un terreno, ecc.), nel caso dell’usucapione in condominio l’interessato deve invece dimostrare che gli altri comproprietari sono impossibilitati ad avere rapporti concreti con il bene in contestazione.

Per esempio, scatta l’usucapione in condominio di un’area adibita a posto auto non quando un condomino lascia la propria macchina sempre nello stesso posto, ma quando la recinta, impedendo agli altri condomini di fare lo stesso; scatta l’usucapione della terrazza condominiale non quando solo uno dei condomini la utilizza sempre, ad esempio stendendo la biancheria e creando un vero e proprio giardino personale, ma solo se mette un lucchetto alla porta, cambia le chiavi della serratura e impedisce a tutti gli altri condomini di accedere all’area. Tale situazione deve essere a tutti nota e non deve generare opposizioni da parte di altri.

Secondo la Cassazione, affinché si verifichi l’usucapione in condominio in favore dì uno dei condomini, non è sufficiente che gli altri proprietari di appartamenti si siano astenuti dall’uso del bene comune o abbiano tollerato o concesso che uno dei partecipanti alla comunione ne abbia fatto un uso esclusivo; al contrario è necessaria la sussistenza di una condotta, da parte dell’interessato, che realizzi l’impossibilità assoluta per gli altri condomini di proseguire un rapporto materiale con il bene e, inoltre, denoti inequivocabilmente l’intenzione di possedere il bene in maniera esclusiva. Pertanto, i venti anni necessari a far maturare l’usucapione non possono cominciare a decorrere se agli altri partecipanti non sia stata comunicata, anche con modalità non formali, la volontà di possedere in via esclusiva l’area comune [12].

In altri termini, la volontà di possedere il bene comune deve essere nota, anche se non formalmente, agli altri comproprietari, i quali inequivocabilmente devono risultare esclusi da qualsiasi tipo di legame con il bene. Non è sufficiente la tolleranza o il consenso all’utilizzo esclusivo del bene comune da parte degli altri compartecipanti.

Usucapione del posto auto

Classica ipotesi di usucapione condominiale è quella del posto auto. Se il posto auto è uno spazio di proprietà del condominio non basta il semplice parcheggio, ma è necessario un atto che impedisca agli altri condomini di usare detto spazio: ad esempio, l’apposizione di una catena o di una recinzione. Se il posto auto è di un altro condomino o del costruttore, è possibile l’usucapione. È necessario, però, che il condomino che chiede l’usucapione provi:

  • il decorso dei venti anni;
  • il possesso esclusivo e ininterrotto per un periodo almeno ventennale; il possesso pacifico e pubblico;
  • la corrispondenza del possesso esercitato a un diritto di proprietà, per esempio tramite il pagamento delle relative spese condominiali, opere di manutenzione straordinaria, ecc..

Per l’usucapione (o più correttamente, per poter disporre a tutti gli effetti del diritto di proprietà usucapito e per l’opponibilità a terzi), è tuttavia necessaria una sentenza dichiarativa e la trascrizione della sentenza nella competente Conservatoria dei registri immobiliari.


note

[1] Art. 1158 cod. civ.

[2] Art. 1159 cod. civ.

[3] Art. 1161 cod. civ.

[4] Art. 1162 cod. civ.

[5] Art. 1160 cod. civ.

[6] Art. 1144 cod. civ.

[7] Art. 1141 cod. civ.

[8] Art. 1164 cod. civ.

[9] Cass. sent. n. 2485/2007.

[10] Art. 1167 cod. civ.

[11] Cass., ord. n. 18351 del 25.07.2017.

[12] Cass., sent. n. 11903 del 09.06.2015.

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