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Quando posso vendere prima casa?

2 settembre 2018


Quando posso vendere prima casa?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 2 settembre 2018



La vendita della prima casa comporta l’applicazione di sanzioni se viene effettuata prima di un determinato termine a meno che non si proceda entro un anno ad acquistare un altro immobile.

Dopo qualche anno dall’acquisto della tua unità immobiliare possono nascere esigenze che ti portano a pensare di dover vendere la tua proprietà. La nascita dei figli, la necessità di vivere in una zona residenziale anziché in un quartiere popolare o anche la sola voglia di avere più spazio a disposizione sono tutti elementi che possono portare a pensare di vendere la tua casa. In più hai individuato un immobile che potrebbe rispondere alle tue nuove esigenze e stai pensando che ai soldi messi da parte facendo qualche sacrificio, puoi abbinare quelli che derivano dalla vendita della tua attuale casa in modo da poter pagare la maggior parte del prezzo di acquisto del nuovo immobile. Ti sorge però il dubbio sulla possibilità di vendere la casa senza andare incontro a delle sanzioni amministrative poiché nel momento in cui l’hai acquistata hai usufruito delle agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa. Di seguito cercheremo di fare un po’ di chiarezza sull’argomento e di capire quando puoi vendere la prima casa.

Quali sono le agevolazioni sull’acquisto della prima casa

L’attuale normativa fiscale prevede delle agevolazioni per coloro che acquistano la prima casa. Nello specifico se effettui l’acquisto direttamente da un costruttore otterrai un beneficio per quello che riguarda l’aliquota IVA che sarà applicata nella misura del 4% anziché del 10%. Se invece stai acquistando un immobile da un privato, l’agevolazione applicata sarà sull’imposta di registro applicata nella misura del 2% anziché del 9%. Indipendentemente dalla provenienza dell’immobile, ossia del soggetto che sta provvedendo alla vendita, affinché tu possa usufruire dei benefici fiscali appena elencati devono ricorrere tre presupposti.
Innanzitutto, l’immobile oggetto di acquisto deve trovarsi nello stesso Comune della tua residenza o dove svolgi la tua attività lavorativa o in qualsiasi comune italiano se ti sei trasferito all’estero e non risulti proprietario di altri immobili sul territorio nazionale.
Altro requisito importante è che l’immobile venduto non risulti al Nuovo Catasto Edilizio Urbano classificato nelle categorie A/1, A/8, A/9 e A/10.
Infine non devi essere proprietario, né in via esclusiva né in parte con il coniuge di altro immobile nello stesso Comune in cui si trova l’immobile. Allo stesso modo non devi risultare neanche per quote di altra casa su tutto il territorio nazionale.
A partire dal 2016, un’importante riforma fiscale ha previsto che coloro che detengono un’abitazione di proprietà acquistata usufruendo delle agevolazioni per prima casa, possono procedere ad acquistare un ulteriore immobile, godendo degli stessi benefici, a condizione però che entro il termine perentorio di 1 anno dal secondo acquisto proceda alla vendita del primo immobile acquistato.

Cosa succede se vendi un immobile acquistato con agevolazioni prima casa

Su questo punto bisogna innanzitutto stabilire se l’immobile che vuoi cedere è stato acquistato o meno usufruendo delle agevolazioni fiscali previste per la prima casa. Altro elemento importante riguarda il momento in cui avviene la vendita in quanto il termine di 5 anni è fondamentale per ciò che riguarda le eventuali imposte applicate. La normativa fiscale non vieta in nessun caso di alienare un immobile acquistato usufruendo di agevolazioni per prima casa. Se però effettuerai questa operazione entro 5 anni dal momento in cui l’hai acquistata senza acquistare entro un anno un nuovo immobile dovrai versare la minore imposta di registro versata. All’importo da versare dovrai poi aggiungere una maggiorazione del 30% a titolo di sanzioni e gli interessi di mora calcolati per il periodo del minore versamento. Oltre a questa sanzione, potresti incorrere anche nella tassazione dell’eventuale plusvalenza realizzata tra l’acquisto e la successiva vendita, avvenuta sempre nel termine di 5 anni.
Inoltre, nel caso in cui hai acquistato la tua casa da un costruttore e hai goduto anche del beneficio dell’applicazione della minore aliquota IVA, dovrai procedere al versamento della minore imposta pagata e delle relative sanzioni e interessi di mora.

Casi di esclusione della tassazione delle plusvalenze

Il presupposto per cui il legislatore ha previsto la tassazione della plusvalenza realizzata è quello di evitare che si effettuino delle operazioni di compravendita con intento speculativo. Per questo motivo sono escluse dalla tassazione della plusvalenza, quelle operazioni che riguardano immobili che sono stati adibiti per tutto il periodo o per la maggior parte del periodo ad abitazione principale del cedente e dei suoi familiari.

Quando si procede alla tassazione delle plusvalenze

Se decidi di vendere la tua casa entro 5 anni procedendo entro 1 anno ad acquistare un nuovo immobile usufruendo delle agevolazioni per prima casa si concretizza, nelle intenzioni del legislatore, un intento speculativo per cui l’eventuale plusvalenza realizzata sarà oggetto di tassazione. Per determinare il valore della plusvalenza si effettuerà la differenza tra prezzo di vendita e prezzo del precedente acquisto il quale sarà incrementato dei costi di acquisizione come le spese notarili. Il TUIR (Testo Unico sulle Imposte sui Redditi) considera questa plusvalenza come un reddito di natura diversa e come tale dovrà essere assoggettato ad un’imposta sostitutiva del 20% che bisognerà segnalare in maniera preventiva al notaio che si occuperà della redazione del rogito.

Esiste la possibilità di non pagare le sanzioni?

Come abbiamo anticipato, le sanzioni relative alla minore imposta di registro versata possono non essere pagate nell’ipotesi in cui il venditore proceda all’acquisto di un nuovo immobile entro 1 anno dalla vendita. Nel caso invece delle plusvalenze si può evitare di procedere al pagamento quando l’immobile venduto sia stato adibito per tutto il periodo o per la maggior parte ad abitazione principale. Questo perché nelle intenzioni del legislatore si è voluto seguire il principio in base al quale le abitazioni principali non devono essere soggette a tassazione. Nulla invece è dovuto se la vendita dell’immobile avviene quando sia trascorso il termine di 5 anni.

Chiarimenti da parte del Fisco in merito al perdurare dell’agevolazione

Poiché le fattispecie che possono presentarsi sono diverse, e i riferimenti normativi non sempre riescono a fornire precise indicazioni su tutte le possibili eventualità che dovessero presentarsi, sul tema del perdurare dei benefici fiscali per acquisto prima casa è intervenuta anche l’Agenzia delle Entrate che con una sua risoluzione [1] ha fornito degli importanti chiarimenti. Con questa precisazione, l’Agenzia delle Entrate ha voluto specificare i casi per i quali è previsto il perdurare delle agevolazioni per acquisto prima casa quando si effettua l’alienazione dell’immobile prima che sia decorso il termine di 5 anni dal precedente acquisto.

L’Agenzia delle Entrate ha specificato con la sua risoluzione che nel caso in cui si effettui la cessione di un immobile a titolo oneroso o gratuito prima dei 5 anni dovrà essere versata la differenza sulle seguenti imposte:

  • catastale
  • di registro
  • ipotecaria.

Sugli importi che verranno determinato dal conteggio dovrà poi essere applicata una maggiorazione del 30% a titolo di sanzioni per omesso o versamento parziale oltre gli interessi di mora calcolati con il tasso ufficiale di riferimento. Questo principio generale non si applica nel caso in cui si proceda all’acquisto di un nuovo immobile nel termine di un anno dal momento in cui si è effettuata la vendita purché la casa venga adibita ad abitazione principale oppure nell’ipotesi in cui venga acquistato un terreno, la cui natura permetta di edificare, e venga costruita una casa da adibire ad abitazione principale rispettando sempre la stessa tempistica.
Su quest’ultimo aspetto ruota gran parte della risoluzione dell’Agenzia delle Entrate che abbiamo menzionato in precedenza.

Il primo punto su cui si è espressa l’Agenzia delle Entrate riguarda la tempistica di acquisizione del terreno. In virtù di alcune sentenze recentemente emanate, il momento in cui viene acquistato il terreno sul quale dovrà sorgere la casa da adibire ad abitazione principale non assume rilevanza. Pertanto, se procedi alla vendita della tua abitazione prima dei 5 anni, potrai continuare ad usufruire delle agevolazioni di cui hai goduto per l’acquisto della prima casa, a condizione però che entro 1 anno sul terreno di tua proprietà venga effettuata la costruzione di un immobile che destinerai alla tua abitazione principale.
Altra precisazione che l’Agenzia delle Entrate ha fornito riguarda le tempistiche di costruzione del nuovo immobile. Il diritto alle agevolazioni fiscali è assicurato anche nell’ipotesi in cui la costruzione non venga ultimata entro l’anno. Sarà sufficiente che sul terreno risulti una costruzione rustica del fabbricato che dovrà essere realizzato, comprensivo delle mura perimetrali e della copertura dello stesso. Anche per le costruzioni nuove è fondamentale che dal Nuovo Catasto Edilizio Urbano, non vengano classificate nelle categorie A/1, A/8 e A/9. Questo criterio è richiesto poiché nella prima categorie rientrano le abitazioni di tipo signorile, nella seconda le abitazioni in ville mentre nell’ultima castelli e palazzi storici e di pregio.

Affitto prima casa: esiste questa possibilità?

Come abbiamo visto, nel caso in cui procedi alla vendita di un immobile per il quale hai goduto di agevolazioni per acquisto come casa, comporta l’esborso di una somma consistente per la minore imposta versata al momento dell’atto e per interessi e sanzioni. Ma hai la possibilità invece di vendere di affittare il tuo immobile prima dei 5 anni? La risposta in questo caso è affermativa. Una circolare dell’Agenzia dell’Entrate [2] infatti ha precisato che il contribuente che ha acquistato un immobile che ha destinato ad abitazione principale ed ha usufruito delle relative agevolazioni in fase di acquisto e decidesse di darlo in affitto prima che sia trascorso il termine di 5 anni, non perderà le agevolazioni di cui ha goduto. Il principio su cui si basa la circolare dell’Agenzia delle Entrate è quello in base al quale anche se si decide di locare l’abitazione acquistata come prima casa non si perde il diritto alle agevolazioni in quanto non si perde il possesso dell’immobile che è invece il presupposto per ottenere le agevolazioni in fase di acquisto.

Ultimo caso da analizzare nelle diverse fattispecie previste per la vendita prima casa senza perdere le agevolazioni, è quello di acquisto di un immobile all’estero. Infatti, anche nel caso di acquisto di un appartamento in un paese dell’Unione Europea è fatto salvo il diritto di avvalersi delle agevolazioni per prima casa. Questa possibilità è data qualora tra i due paesi esista un accordo di cooperazione amministrativa che permetta di accertare con precisione l’esistenza dell’immobile, la sua collocazione sul territorio dello stato estero e se poi venga effettivamente adibito dall’acquirente ad abitazione principale.

note

[1] Risoluzione 13/2017 – Permanenza dell’agevolazione “prima casa” in caso di vendita infraquinquennale e costruzione entro un anno su terreno già di proprietà di un immobile da adibire ad abitazione principale.
[2] Circolare n.1/E del 2 marzo 1994.

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