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Acquisto come prima casa: requisiti

25 settembre 2018


Acquisto come prima casa: requisiti

> Diritto e Fisco Pubblicato il 25 settembre 2018



Dalla scelta della casa alla stipula del mutuo il passo è breve, o quanto meno dovrebbe essere così. I requisiti necessari per ottenere un mutuo però sono molti e non tutti li hanno.

Dall’inizio del 2017 le banche europee hanno allentato le redini del credito e ridotto i requisiti indispensabili per accedere ai mutui: in Italia però ancora nulla si muove! Nell’ultimo dell’anno scorso le banche italiane non si sono preoccupate di modificare i parametri di accesso al credito e nemmeno hanno fatto particolari eccezioni sulle regole dell’offerta.
Insomma: ottenere un mutuo nel nostro Paese oggi è difficile come in passato e i requisiti per accedervi sono davvero tanti. Scopriamo allora insieme tutto ciò che c’è da sapere su questa tipologia di mutuo e quali sono i requisiti per l’acquisto della prima casa.

Quali sono i requisiti necessari per accedere a un muto prima casa?

Gli elementi da considerare per richiedere un mutuo prima casa sono fondamentalmente due: i requisiti legali e la capacità di rimborso del richiedente.

I requisiti legali

Per richiedere un mutuo prima casa è indispensabile che l’acquirente dimostri alla banca di poter restituire la somma concessa in prestito. L’istituto di credito quindi dovrà valutare attentamente quest’aspetto, procedendo con una serie di valutazioni e prendendo le dovute precauzioni nel caso in cui il mutuatario sia inadempiente.
Per richiedere un mutuo è necessario:

  • essere maggiorenni;
  • essere residenti nel territorio italiano;
  • essere cittadini stranieri (provenienti da paesi non CEE) ma residenti in Italia;
  • essere cittadini da paesi membri della CEE;
  • avere un’età finanziabile idonea alla concessione del mutuo (variabile a seconda degli istituti di credito). Per fare un esempio pratico, se il richiedente ha 60 anni, difficilmente la Banca gli concederà un mutuo con scadenza trentennale.

La capacità di rimborso

Quest’ulteriore fase di valutazione si svolge attraverso quella che viene chiamata “istruttoria“, ovvero l’attività di verifica mirata a verificate la sussistenza dei requisiti di garanzia. Questi riguardano il richiedente e l’immobile.
Il primo deve possedere le caratteristiche legali ed economiche necessarie per la concessione del mutuo richiesto; il secondo deve avere un valore economico adeguato a costituire una giusta garanzia.
La fase di istruttoria è fondamentale per la concessione del finanziamento perché questo sarà elargito solo se la Banca avrà la certezza che il richiedente sarà in grado di restituire la somma prestata nei termini previsti dal contratto di mutuo.
A rafforzare tale convinzione contribuiranno altri due fattori: la personalità del richiedente e la sua “capacità di credito”.
L’istituto di credito, infatti, dovrà non solo accertare la buona fede, la correttezza e l’affidabilità del cliente ma anche il suo reddito, in modo tale da assicurarsi che il richiedente non sostenga una rata eccessiva per il suo reddito.
In genere, vale la regola per cui la rata mensile del mutuo non debba superare un terzo del reddito netto mensile del richiedente.
Spesso, tuttavia, può accadere che, a fronte di ulteriori garanzie (presenza di garante/i o di altre proprietà), la Banca dimostri una flessibilità maggiore sul calcolo di tale percentuale.
Dopo aver compreso quali sono i requisiti necessari per accedere a un mutuo finalizzato all’acquisto prima casa, scendiamo ora più nel dettaglio e scopriamo insieme tutte le caratteristiche di questo tipo di finanziamento.

Come funzionano i mutui prima casa?

Il mutuo prima casa è un prestito ipotecario dedicato a chi non è ancora proprietario di un immobile e rappresenta il tipo di mutuo più frequentemente richiesto dagli italiani (secondo le più recenti indagini statistiche, questo tipo di finanziamento rappresenta più del 60% delle richieste complessive di mutuo.). Vediamo, dunque, come si evolve passo dopo passo la concessione del mutuo prima casa.
Innanzitutto, una volta individuata la casa dei vostri sogni, bisogna capire quale cifra richiedere. In linea generale, per questa tipologia di finanziamento l’istituto di credito copre fino l’80% della valutazione di mercato dell’immobile, anche se certe banche arrivano a finanziarie l’intero importo richiesto. In quest’ultimo caso, tuttavia, le garanzie e gli interessi sono maggiori rispetto al tipo più comune.
Ma procediamo per gradi nel percorso di concessione del mutuo prima casa, dalla scelta della banca alla concessione del finanziamento.

Come fare per scegliere la banca giusta?

Non appena avrete scelto la casa che desiderate comprare, naturalmente dovrete cercare la somma necessaria per acquistarla passando in rassegna le proposte delle diverse banche e trovare così l’offerta che meglio si adatta alle vostre esigenze. Internet è il luogo ideale per operare questa scelta in quanto potrete ottenere in breve tempo tutte le principali informazioni sugli istituti di credito italiani che concedono un mutuo destinato all’acquisto prima casa.
Sul web avrete la possibilità di scoprire quello più adeguato, inoltrarne la richiesta online, e avere a vostra disposizione una consulenza specializzata senza dovervi spostare da casa vostra. Se tutti i requisiti sono soddisfatti, si passa al parere di fattibilità.

Che cosa è il parere di fattibilità?

Dopo aver compilato la richiesta di mutuo prima casa in ogni sua parte, completo di tutte le informazioni necessarie (dati anagrafici del richiedente, composizione del nucleo familiare, posizione lavorativa, reddito netto, descrizione e valore della casa e delle sue pertinenze), la Banca potrà emettere un primo parere di fattibilità. Se questo giudizio iniziale è favorevole, allora è molto probabile che il mutuo venga consesso.
Nello specifico, il parere di fattibilità si basa principalmente su quattro elementi:

  1. il reddito del richiedente e quello del suo nucleo familiare così come si evince dalla dichiarazione dei redditi;
  2. il valore dell’immobile oggetto del mutuo;
  3. la sussistenza di eventuali garanzie prestate da terzi;
  4. e, infine, il rapporto tra rata e reddito, che – come accennato poco sopra – normalmente è stabilito dalla banca nella misura del 30% del reddito mensile complessivo del richiedente. La rata del mutuo, infatti, non può gravare in modo eccessivo sul bilancio familiare e deve permettere al richiedente di restituire quanto dovuto senza difficoltà.

Che cosa succede dopo aver ottenuto il parere di fattibilità?

Dopo aver ottenuto il parere di fattibilità, bisogna inoltrare all’istituto di credito tutta la documentazione necessaria per confermare quanto dichiarato nella domanda di mutuo. Tale documentazione dipende dalla posizione lavorativa del richiedente. Analizziamo, quindi, quali tipi di documenti servono per richiedere un mutuo nel caso dei lavoratori dipendenti e di quelli autonomi.
Un lavoratore dipendente dovrà presentare alla banca:

  • dichiarazione compilata dal datore di lavoro, attestante la propria anzianità di servizio;
  • copia dell’ultimo modello CUD presentato (o del modello 730) e dell’ultima busta paga.

Un libero professionista o un lavoratore autonomo, invece, dovrà fornire:

  • certificato della Camera di Commercio Industria e Artigianato (per i lavoratori autonomi) e certificato d’iscrizione all’Albo professionale (per i liberi professionisti);
  • copie del modello Unico Pf.

Infine, lavoratori dipendenti e autonomi, a integrazione dei documenti che abbiamo elencato poco sopra, dovranno presentare:

  • carta d’identità e codice fiscale;
  • certificato di nascita;
  • estratto dell’atto di matrimonio in cui compaiono tutte le annotazioni complete o certificato di stato civile;
  • estratto di matrimonio in cui sono presenti tutte gli eventuali patti patrimoniali stabiliti tra i coniugi;
  • in caso di persone separate legalmente o divorziate, copia della sentenza emessa dal tribunale;
  • copia attestante il compromesso dell’immobile;
  • planimetria integrale dell’immobile e – se presenti – delle pertinenze (box, solaio, cantina, etc.);
  • copia dell’attestato di abitabilità;
  • copia dell’ultimo atto riferito all’acquisto dell’immobile;
  • nel caso di immobili ceduti attraverso una successione, modello 240 o modello 4 dell’ufficio successioni.

Non appena è stata acquisita tutta la documentazione necessaria e sono stati svolti nuovi accertamenti, a questo punto la Banca decide sull’erogazione o meno del mutuo e ne dà comunicazione immediata al richiedente. Nello stesso momento, l’istituto di credito fissa anche la data in cui sarà registrata la stipula dell’atto pubblico di finanziamento.

Dopo quanto è erogato il mutuo?

La fase finale del procedimento di concessione del mutuo è la stipula del contratto mediante atto pubblico redatto di fonte a un notaio, alla presenza sia del richiedente sia della Banca. In tal modo, l’istituto di credito consegna la somma di denaro richiesta al mutuatario che si obbliga a restituirla entro i termini previsti dal contratto.
Dopo la sottoscrizione dell’atto di mutuo, l’erogazione avviene dopo circa 3 o 4 giorni al massimo.
Solitamente, quando è stipulato il contratto di mutuo prima casa, in concomitanza è anche emessa un’ipoteca sull’immobile oggetto del finanziamento a favore dell’istituto di credito. L’ipoteca può variare dal 150% fino al 300% del finanziamento concesso, così da coprire non solo gli interessi espressi dal finanziamento, ma anche i possibili interessi di mora nel caso in cui il mutuatario ritardi nei pagamenti o ometta di saldare alcune rate.
Nei costi dell’ipoteca inoltre sono compresi anche eventuali premi assicurativi, i vari oneri e le spese giudiziali che l’istituto di credito dovrebbe sostenere per recuperare quanto dovuto.
All’avvenuta estinzione del mutuo, così come previsto dalla legge n. 40/2007 – meglio conosciuta come legge Bersani, la banca è tenuta a cancellare automaticamente l’ipoteca sull’immobile, senza costi aggiuntivi per il cliente.
Vi abbiamo presentato a grandi linee tutte le fasi necessarie alla richiesta e all’erogazione del mutuo prima casa e, come avete potuto notare, si tratta di un’operazione fatta di numerosi passaggi che, talvolta, impegnano il richiedente in lunghi tempi d’attesa, prima che il finanziamento sperato gli sia concesso.
Da quanto emerso da alcune recenti ricerche, possono trascorrere anche più di 4 mesi!
Le tempistiche poi variano anche in base alla Regione in cui si richiede il mutuo prima casa: le zone maggiormente virtuose sono il Trentino Alto Adige (85 giorni), la Liguria (con 105 giorni) e il Friuli Venezia Giulia (con tempi massimi di erogazione pari a 122 giorni). Le peggiori Regioni sono invece la Sardegna (con 185 giorni), seguita dall’Umbria (180) e, infine, dalla Calabria (154 giorni).

Come si classifica un immobile come prima casa?

Abbiamo appreso l’iter generale da seguire per arrivare alla concessione di un mutuo, ma adesso bisogna capire quali sono le caratteristiche necessarie affinché un immobile sia classificato come prima casa. Questa precisazione è fondamentale per accedere alle agevolazioni fiscali previste per chi intende accedere a un mutuo prima casa.
Pertanto, un immobile è considerato prima casa quando:

  • l’acquirente è una persona fisica;
  • l’acquirente non possiede un altro immobile a uso abitativo, ubicato nello stesso comune di quello destinato a prima casa;
  • non è un immobile di lusso;
  • su tutto il territorio nazionale non è presente nessun altro immobile comprato sfruttando le agevolazioni fiscali per la prima casa;
  • l’acquirente è residente nello stesso comune dell’immobile comprato. Se così non fosse, è necessario che la residenza dell’acquirente sia spostata entro 18 mesi dal rogito, pena la decadenza dal bonus prima casa.

Una volta accertato che effettivamente l’immobile sia una prima casa, è possibile usufruire delle agevolazioni fiscali.

A quanto ammontano le agevolazioni fiscali per l’acquisto prima casa?

Se volete acquistare la vostra prima casa, anche per quest’anno è previsto un bonus fiscale che vi permetterà un risparmio considerevole sull’imposta di registro, su quella catastale e ipotecaria e sull’IVA.
Più in dettaglio:

  1. l’imposta di registro non sarà più pagata nella misura del 9% ma del 2%;
  2. l’IVA (sempre che la vendita ne sia soggetta) scenderà dal 10% al 4%;
  3. le imposte ipotecaria e catastale non saranno più pagate al 2% e all’1% del valore catastale, ma potranno essere assolte nella misura fissa di 200 euro.

Conclusioni

La strada che conduce fino al mutuo può richiedere molto tempo, dovuto principalmente (anzi, quasi elusivamente!) ai lunghi tempi di valutazione della domanda da parte dell’istituto di credito, ma le numerose tappe possono diventare più sbrigative se si è informati sui requisiti previsti dalle banche.
Con un bagaglio di conoscenze adeguato e una buona consulenza alle spalle, ottenere un mutuo può essere molto più semplice del previsto, e può aiutarvi a risparmiare tempo e fatica.

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