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Chi può intestarsi la prima casa

12 settembre 2018


Chi può intestarsi la prima casa

> Diritto e Fisco Pubblicato il 12 settembre 2018



Soggetti, procedure e bonus fiscali: chi può intestarsi la prima casa?

Quando si forma una famiglia, uno dei primi aspetti cui la giovane coppia va incontro è la necessità di acquistare un’abitazione: di qui l’importanza fondamentale, riconosciuta anche dal nostro ordinamento, della prima casa, quale centro di imputazione degli interessi familiari.
Tuttavia, quando si acquista un immobile per adibirlo ad abitazione familiare, può essere importante verificare preliminarmente in che modo intestarlo, cioè a chi attribuire la proprietà formale del medesimo: di qui l’interrogativo su chi può intestarsi la prima casa. In effetti, la legge prevede innanzitutto una serie di benefici fiscali per l’acquisto della prima casa; inoltre, possono esistere delle condizioni che rendono più conveniente un’intestazione congiunta, a carico di entrambi i coniugi, oppure separata; infine, può sorgere il problema di intestare l’abitazione ad uno dei propri figli.
Rispetto a tutte queste problematiche, è opportuno partire da una definizione di cosa si intende per prima casa, per poi procedere ad individuare i soggetti cui ricondurre la proprietà della medesima, individuando, di volta in volta, benefici e aspetti negativi, bonus fiscali e procedure da seguire.

L’intestazione della prima casa

Prima di chiedersi nel dettaglio chi può intestarsi la prima casa, è opportuno definire esattamente che cosa si intende per “prima casa” e quali possono essere i benefici fiscali relativi all’intestazione.

Prima casa e abitazione principale: sono la stessa cosa?

Innanzitutto, occorre sgomberare il campo da un equivoco piuttosto frequente: quando la legge parla di “prima casa” non intende necessariamente fare riferimento all’abitazione principale. I due concetti, pur potendosi frequentemente sovrapporre (specialmente nei casi in cui si possiede un unico immobile), possono divergere.
In effetti, secondo la legge per “prima casa” si intende un immobile di proprietà, acquistato da una persona per destinarlo ad abitazione [1]. In particolare, questo immobile deve possedere alcuni requisiti, onde poter accedere alle agevolazioni fiscali previste per legge, tra cui:

  • la natura di abitazione residenziale non di lusso;
  • la collocazione nello stesso Comune in cui l’intestatario è residente, oppure lavora/studia;
  • deve trattarsi dell’unico edificio acquistato dal medesimo soggetto godendo delle agevolazioni previste per legge e presente nel medesimo territorio comunale.

In altre parole, l’intestatario non deve possedere già altre abitazioni nello stesso Comune e non può adibire a prima casa il nuovo immobile se ne ha già acquistato un altro fruendo dei bonus fiscali. Questo significa che il soggetto che acquista la “prima casa” può già essere intestatario di un’altra abitazione, purché situata in un altro Comune e purché per il suo acquisto non abbia utilizzato i benefici fiscali: da ciò emerge chiaramente che il termine “prima casa” non indica necessariamente il primo immobile acquistato dall’intestatario. Il che spiega, peraltro, anche la circostanza che la prima casa non rappresenta l’immobile adibito ad abitazione principale, che indica invece la casa presso la quale l’intestatario ha collocato la sua residenza [2].

Quali bonus fiscali per la prima casa?

Definire il concetto di “prima casa” è molto utile per capire in quali casi è possibile beneficiare delle agevolazioni fiscali previste per legge nel momento in cui un soggetto si intesta l’abitazione.
In particolare, sussistendo le condizioni prima esaminate, quando un soggetto acquista e si intesta un immobile a titolo di prima casa, la legge prevede una riduzione dell’Iva sul pagamento nei confronti dell’impresa costruttrice dal 21% al 4%, mentre se l’acquisto avviene tra privati c’è una riduzione dell’imposta di registro dovuta per il contratto di compravendita dal 9% al 2%. Per poter accedere a questi bonus è necessario fare una dichiarazione dal notaio nel momento in cui si stipula il contratto, in cui si afferma la volontà di stabilire la residenza nel Comune dove si trova la prima casa entro 18 mesi dall’acquisto e di non possedere diritti reali (anche in comunione) su altri immobili acquistati con il bonus prima casa.

Esistono delle specifiche ipotesi in cui si incorre nella revoca del beneficio, con contestuale applicazione di sanzioni amministrative. Ciò accade, in particolare, quando si riscontrano:

  • false dichiarazioni all’atto d’acquisto;
  • mancato trasferimento della residenza nel Comune in cui si trova la prima casa entro 18 mesi;
  • vendita o donazione dell’immobile entro cinque anni, non seguito dall’acquisto di una nuova “prima casa” entro un anno.

Intestazione prima casa: chi può farla?

Una volta stabilito cosa si intende per “prima casa” e quali sono i bonus fiscali connessi all’acquisto della medesima, si può passare ad esaminare il problema che ci occupa: chi può intestarsi la prima casa? Si tratta di uno degli aspetti più spinosi relativi all’acquisto dell’abitazione presso cui si consoliderà la famiglia in formazione, ed è normale chiedersi se convenga procedere ad intestare l’immobile ad uno solo dei coniugi, oppure ad entrambi, o, ancora creare una comunione frazionata, attribuendo una quota maggiore al soggetto che contribuisce maggiormente in termini economici all’acquisto, o, ancora, intestare direttamente ai propri figli l’abitazione.

Come vedremo, le soluzioni sono molteplici e ciascuna di esse presenta vantaggi e svantaggi, soprattutto dal punto di vista fiscale. E’ importante stabilire, tuttavia, che nessuna prospettiva è migliore delle altre: chiaramente, sono le condizioni oggettive esistenti tra i familiari, quali quelle economiche, quelle affettive (si pensi al rischio di una separazione, alla presenza o meno di figli, e così via), a determinare la convenienza dell’una o dell’altra opzione. È questo il motivo per cui procederemo ad illustrare tutte le possibili alternative, individuando di volta in volta chi può intestarsi la prima casa.

Intestazione ad uno solo dei coniugi

Scegliere di intestare l’abitazione ad uno soltanto dei coniugi è un’opzione che può trovare molte spiegazioni: ad esempio, di carattere economico, perché si decide di intestare la casa unicamente al soggetto che dispone di maggiori fondi o che contribuisce in via esclusiva (o quasi) all’acquisto e al mantenimento dell’immobile. Al contempo, anche ragioni di carattere fiscale possono determinare la preferenza per questa opzione: come visto, infatti, un’abitazione può essere acquistata con il bonus prima casa soltanto se il soggetto intestatario non possiede già un altro immobile nel Comune di residenza. Ne deriva che se l’altro coniuge è già intestatario di un immobile, l’altro potrà intestarsi l’abitazione familiare, godendo dell’imposizione fiscale agevolata.

Occorre chiarire che, anche nel caso in cui si procede ad un’intestazione separata, il coniuge non intestatario non perde una serie di diritti, che la legge riconosce soprattutto in caso di separazione e divorzio: infatti, non vengono meno il diritto all’assegno di mantenimento e, se il coniuge non intestatario riceve la custodia dei figli minori, avrà diritto a continuare ad abitare nella casa familiare, pur appartenendo formalmente questa all’altro.

L’unico vero problema che sorge in presenza di acquisto (e conseguente intestazione) separato della prima casa, riguarda la compatibilità di questa operazione con il regime patrimoniale esistente tra i coniugi: infatti, secondo la legge, se i nubendi non stabiliscono diversamente, la norma è il regime di comunione dei beni, il che comporta che ciascun acquisto effettuato durante il matrimonio entra direttamente nella proprietà congiunta di entrambi. In questi casi, è possibile procedere ad una separazione qualificando l’acquisto come donazione indiretta di un coniuge in favore dell’altro, oppure dimostrando che l’acquisto dell’abitazione da parte del coniuge è avvenuto con fondi personali preesistenti al matrimonio. Viceversa, le cose sono molto più semplici se i coniugi hanno scelto il regime di separazione dei beni, dal momento che in questo caso ciascuno mantiene la proprietà separata sui beni acquistati.

La cointestazione

La legge guarda con molto più favore alla cointestazione della prima casa, come dimostra il fatto che quest’ultima va a costituire una comunione (tra entrambi gli acquirenti), separata rispetto al regime patrimoniale connesso al matrimonio: questo significa che, se anche i coniugi hanno scelto un regime di separazione patrimoniale, l’immobile acquistato e intestato ad entrambi viene sottratto a questa regola.
Inoltre, l’acquisto cointestato può essere determinato in porzioni distinte, potendo i partecipanti alla comunione stabilire diverse quote di proprietà: oltre a poter stabilire una quota di cointestazione paritaria (con la proprietà di ciascuno che insiste sul 50% dell’immobile), le parti possono stabilire quote di diversa percentuale, ad esempio attribuendo una quota maggiore al soggetto che ha speso di più per l’acquisto della prima casa.
Le parti, inoltre, possono decidere di trasferire le proprie quote (determinando così un’intestazione a carico di uno soltanto dei due), accedendo anche in questo caso alla tassazione agevolata: anche in questo caso, infatti, l’imposta di registro per il trasferimento della quota della prima casa rimane al 3%.

Il motivo per cui la legge ammette una tale flessibilità è da rinvenirsi nel maggior tasso di tutela connesso a questo tipo di intestazione: infatti, in questo caso, la parte che ha minori disponibilità economiche viene ad essere ugualmente proprietaria di una porzione dell’immobile. Si tratta, inoltre, di un beneficio molto importante per le coppie non sposate, dal momento che per queste ultime non sono previste forme di tutela così pregnanti, in caso di separazione, rispetto a quanto accade per il matrimonio.

Una delle modalità più frequenti con cui avviene l’acquisto e la cointestazione della prima casa è quella che ha luogo con un finanziamento, e cioè con la richiesta di un mutuo ipotecario. In altri termini, entrambe le parti che dovranno divenire proprietarie dell’immobile, si intestano il mutuo, così accedendo a dei tassi agevolati previsti dalla legge proprio per i finanziamenti relativi all’acquisto della prima casa.

Si può intestare la prima casa ai figli?

Accade molto spesso che l’acquisto dell’abitazione costituente la prima casa avvenga in favore dei propri figli, sebbene a contribuire all’operazione siano i genitori. Ciò accade soprattutto per evitare di dover pagare una doppia imposta di registro e oneri notarili che sarebbero dovuti nel caso in cui l’acquisto avvenga prima da parte dei genitori e sia poi seguito dal trasferimento in favore del figlio.
Inoltre, la legge che ammette l’accesso ai bonus fiscali relativi all’acquisto della prima casa permette ad un soggetto di poter accedere ugualmente all’agevolazione se l’intestatario è un terzo: in altri termini, in questo modo è possibile acquistare un secondo immobile alle medesime condizioni agevolate, semplicemente intestandolo ad un soggetto (il figlio, appunto) che non possiede altri immobili intestati [3]. Ma questa condotta è esente da rischi di natura legale e fiscale?

Per rispondere a questa domanda e chiarire, quindi, se è legittimo acquistare un’abitazione intestandola ad un figlio, è opportuno partire dalla qualificazione giuridica di questa operazione: secondo la legge, il soggetto che paga con denaro proprio un bene, la cui proprietà viene però assegnata ad un terzo, sta ponendo in essere una donazione indiretta. Questo termine sta a significare che, pur non trattandosi di un contratto di donazione stipulato formalmente dinanzi ad un notaio, per la legge si tratta pur sempre di un atto operato con spirito di liberalità, in quanto tale soggetto alla disciplina relativa alla donazione [4]. Questo comporta che l’attribuzione al figlio può essere eventualmente soggetta a revocazione da parte di altri eredi, nel momento in cui il genitore dovesse venire a mancare. Allo stesso tempo, l’atto potrà essere revocato da parte di eventuali creditori rimasti insoddisfatti sul patrimonio del donante.

Ma ci sono anche altri rischi relativi a questo tipo di operazione, legati ai possibili accertamenti fiscali. Infatti, è ben possibile che il Fisco si insospettisca in presenza di incongruenze tra il valore dell’immobile e il complesso dei redditi relativi all’intestatario, procedendo alla richiesta di chiarimenti. Il figlio, a questo punto, dovrebbe poter contare su supporti documentali ben precisi, indicando, ad esempio, gli estremi dei bonifici con cui gli è stato attribuito il denaro necessario a procedere all’acquisto, o gli atti relativi all’operazione.

Da tutto ciò deriva che, astrattamente, non vi sono problemi ad intestare la prima casa ai figli: è importante, tuttavia, che l’operazione avvenga in modo trasparente, avendo cura di conservare tutti i documenti relativi ed evitando di sovrapporre alla donazione altri interessi illeciti (come la volontà di sottrarre parte del proprio patrimonio all’aggressione dei creditori, e così via).

note

[1] La legge pretende un acquisto, per cui non è possibile accedere alla procedura di agevolazione fiscali in tutti i casi in cui l’immobile è ricevuto in donazione o in eredità.

[2] Il concetto di abitazione principale è ricavabile dall’art. 43, co. 2, c.c., secondo cui la residenza coincide con il luogo in cui una persona possiede la sua dimora abituale: per questo motivo, l’abitazione principale coincide con l’immobile presso cui l’intestatario e la sua famiglia risiedono secondo i dati anagrafici.

[3] L’Agenzia delle Entrate ha chiarito, con una propria circolare (Ag. Entrate Circolare n. 38/E del 12.08.2005) che l’acquisto della prima casa con intestazione al figlio minore dà comunque diritto al bonus fiscale, anche quando i genitori del minore siano titolari di un’altra abitazione, acquistata a sua volta con il bonus prima casa (cfr. Cass. 10196/1999).

[4] Art. 809 c.c.


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