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Condomini morosi: l’amministratore può dire chi sono?

3 settembre 2018


Condomini morosi: l’amministratore può dire chi sono?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 3 settembre 2018



I nomi di chi non paga le spese condominiali possono essere liberamente comunicati ai fornitori e ai condomini che ne fanno richiesta?

In un periodo in cui la privacy è – almeno sulla carta – tutelata in ogni sua angolatura e aspetto, hai iniziato a farti qualche domanda su come debba essere protetta la tua riservatezza nell’ambito del condominio in cui vivi. Da qualche tempo – complici impreviste difficoltà economiche – hai smesso di pagare i contributi mensili all’amministratore. Sei quello che comunemente viene definito “moroso”, anche se non per tua volontà o colpa. Hai ricevuto alcune lettere di sollecito e ora temi che si possa passare alle vie giudiziarie con un avvocato. Ma ciò che più ti disturba, per il momento, è che tutti, all’interno del palazzo, possano conoscere la tua situazione e le condizioni economiche in cui versi. Insomma, non vuoi che l’amministratore vada a dire in giro che tu non paghi le spese condominiali, cosa che ti imbarazzerebbe non poco e che potrebbe incidere sui rapporti di buon vicinato con gli altri proprietari di appartamenti del medesimo stabile. Peraltro hai sentito dire che l’amministratore potrebbe comunicare il tuo nome ai fornitori del condominio, senza chiederti prima il consenso, affinché possano pignorarti i beni. È davvero così? L’amministratore di condominio può dire chi sono i condomini morosi? La questione è stata ampiamente dibattuta e peraltro innovata quando, nel 2012, la riforma del condominio ha previsto che l’esecuzione forzata, in caso di debiti del condomino, debba cominciare innanzitutto nei confronti dei condomini morosi. Non in ultimo lo stesso Garante della Privacy, con un recente comunicato [1], ha aggiornato la normativa condominiale con le regole del cosiddetto GDPR (General Data Protection Regulation), ossia il nuovo regolamento europeo sulla privacy [2].

In questo articolo cercheremo innanzitutto di capire come sono tutelati i dati dei condomini all’interno del condominio, quali garanzie deve rispettare l’amministratore e qual è il registro in cui tutte le informazioni devono essere contenute. Passeremo poi a spiegare se l’amministratore di condominio può comunicare i nomi dei mori a terzi o agli stessi condomini che ne facciano richiesta, in quali circostanze e a quali condizioni. Ma procediamo con ordine.

L’anagrafe condominiale: il registro coi dati dei condomini

Il registro per eccellenza di ogni condominio si chiama Anagrafe condominiale. Esso deve contenere delle informazioni minime come:

  • le generalità (nome, cognome, codice fiscale, residenza o domicilio) di chi vive nell’appartamento: questi potrebbe essere, ad esempio, il proprietario dell’immobile, l’affittuario, l’usufruttuario, l’ex moglie che ha ottenuto dal giudice il diritto di abitare la casa coniugale, la moglie rimasta vedova alla morte del titolare dell’appartamento, il comodatario (ossia colui che ha avuto in prestito, a titolo gratuito, l’uso dell’abitazione), ecc.;
  • dati catastali di ciascuna unità immobiliare: la sezione urbana, il foglio, la particella, il subalterno e il Comune;
  • ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio.

Insieme all’anagrafe condominiale vi sono altri registri e documentazioni la cui tenuta è affidata all’amministratore (si pensi al registro dei verbali dell’assemblea), il quale ne è anche custode e, come tale, ne deve preservare la riservatezza da sguardi indiscreti.

Ciascun condomino può esigere dall’amministratore di prendere visione e/o estrarre copia della suddetta documentazione in quanto lo riguarda direttamente (non dimentichiamo infatti che il condominio è una sorta di comproprietà i cui partecipanti sono tutti i condomini). Impossibile quindi negare al singolo proprietario l’analisi di documenti essendo egli stesso titolare delle informazioni e dei dati in essi contenuti.

Chi può conoscere i nomi dei condomini morosi?

Veniamo al tema centrale di questo approfondimento: l’amministratore di condominio può dire chi sono i condomini morosi? Sì, ma non a tutti. Gli interessati sono innanzitutto gli altri condomini che possono – come detto – sia prendere visione della documentazione, sia chiedere informazioni all’amministratore. In secondo luogo ci sono i fornitori, ossia i creditori del condominio che sono in procinto di avviare un pignoramento. Vediamo singolarmente queste due ipotesi.

I condomini hanno diritto a sapere i nomi dei morosi?

Ogni persona che appartiene a un condominio ha diritto a conoscere i nomi di chi non paga i contributi mensili, nomi che può chiedere direttamente all’amministratore o conoscere tramite un esame della documentazione contabile.

Si è discusso, in passato, se l’amministratore possa esimersi dal comunicare i nomi dei morosi durante l’assemblea, motivando il rifiuto con una asserita tutela della privacy. La risposta è stata negativa: se anche un solo condomino chiede di sapere chi non è in regola con i pagamenti l’amministratore deve comunicarne il nome davanti a tutti, né può essere considerato responsabile per aver fornito tale informazione senza il consenso dell’interessato. Il divieto però scatta se, alla riunione di condominio partecipano soggetti estranei; in tale ipotesi è bene preservare la riservatezza dei morosi le cui generalità potranno essere trasmesse in via riservata o in un’altra occasione.

I creditori del condominio hanno diritto a sapere i nomi dei morosi?

La seconda categoria di soggetti che può chiedere all’amministratore i nomi dei morosi sono i creditori del condominio, ma con tali precisazioni.

Il codice civile stabilisce che il creditore del condominio (ossia il fornitore che non è stato pagato) ed in possesso di un “titolo esecutivo” (ossia una cambiale, un assegno oppure una condanna da parte del giudice) deve avviare il pignoramento prima nei confronti dei condomini morosi e poi di tutti gli altri (ciascuno secondo i rispettivi millesimi). Quindi a rischiare il pignoramento è innanzitutto chi non è in regola coi versamenti mensili [3]. Ma per intraprendere l’esecuzione forzata verso questi ultimi il creditore deve conoscerne le generalità, che pertanto gli devono essere comunicate dall’amministratore in un apposito elenco. In particolare, l’amministratore indica solo i nomi di quei condomini che non hanno pagato la loro parte millesimale del debito per il quale il creditore intende agire. Quindi, ad esempio, se il creditore è la ditta dei lavori di ristrutturazione, dovranno essere forniti solo gli estremi di chi non ha versato il contributo straordinario per tale fattura e non anche quelli di chi non ha versato gli oneri di ordinaria gestione.

Non serve il consenso del moroso per comunicarne i dati al creditore del condominio. Tale disciplina, contenuta nelle disposizioni di attuazione del codice civile, non è stata quindi modificata dal GDPR. Per il Garante infatti esiste la giustificazione dell’adempimento di un obbligo di legge che sostituisce la necessità del consenso. 

note

[1] Garante Privacy, comunicato inviato alla Confai, del 26.07.2018, prot. n. 22562-129141.

[2] Regolamento UE n. 679/2016.

[3] Art. 63 disp. att. cod. civ.: «Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.

I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini.

In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.

Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto».


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