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Quanto dura l’affitto

5 settembre 2018


Quanto dura l’affitto

> Diritto e Fisco Pubblicato il 5 settembre 2018



La durata del contratto di locazione a uso abitativo e a uso commerciale: i vari modelli contrattuali.

Hai intenzione di prendere in affitto un appartamento. Non hai le idee chiare su ciò che farai nei prossimi anni per cui vorresti impegnarti il meno possibile e disdire il contratto in qualsiasi momento. Potrebbe infatti sorgere l’esigenza di trasferirsi o di allargare la famiglia e di prendere un immobile più ampio, oppure semplicemente – nella peggiore delle ipotesi – potresti perdere il lavoro e, in tal caso, non sapresti più come pagare il canone mensile al proprietario della casa. Ti chiedi dunque quanto dura l’affitto e se, in ogni caso, è possibile concordare una durata diversa da quella definita dalla legge. La questione è stata, di recente, decisa dalla Cassazione. La sentenza ci dà lo spunto per riprendere un argomento sempre attuale e di interesse generale: quello delle varie tipologie del contratto di locazione e delle modalità e termini per la disdetta. Il cosiddetto “recesso” – è questo il termine giuridico che si addice in questi casi – è, mai come in tale tipo di scrittura privata, regolamentato dalla legge e le parti hanno davvero poca autonomia. In altri termini, non è consentito personalizzare la durata dell’affitto a proprio piacere; tutt’al più, ci si può muovere all’interno di alcune opzioni consentite dall’ordinamento.

Affitto: durata legale 

Il contratto di affitto – o meglio detto “locazione” – può essere:

  • ad uso abitativo quando l’immobile viene destinato dimora dell’inquilino che, pertanto, ne fa la propria abitazione e vi vive;
  • ad uso commerciale quando l’immobile viene sfruttato per fini diversi da quelli abitativi come, ad esempio, un negozio, un albergo, un magazzino, un ufficio, uno studio professionale, ecc.

Per ciascuna categoria, la legge offre una serie di opzioni contrattuali, ciascuna con delle proprie caratteristiche tra cui, appunto, la durata. In alcuni casi, la legge fissa la durata minima dell’affitto, in altri la durata massima, in altri ancora la durata effettiva che non può essere modificata. A breve vedremo quali sono questi schemi contrattuali e la durata dell’affitto per ciascuno di questi.

Secondo la giurisprudenza [1], è nulla la cosiddetta clausola di durata nella locazione, quella cioè con cui le parti prevedono una durata inferiore dell’affitto rispetto a quella stabilita dalla legge. Tale nullità però non travolge l’intero contratto di locazione che, per il resto, rimane valido. L’unica conseguenza dunque è che la durata dell’affitto, “personalizzata” dall’inquilino e dal padrone di casa, viene automaticamente sostituita con quella legale. Facciamo un esempio. Nel contratto di affitto a uso abitativo, uno dei contratti tipici prevede una durata di 4 anni più un rinnovo automatico di altri 4 anni. Se le parti dovessero invece accordarsi per una durata di 2 anni, il contratto resterebbe valido ma li vincolerebbe comunque per altri 2 anni, per un totale di 4 anni. Cosa significa in pratica? Non certo che arriverà la polizia o il giudice a contestare il contratto e a imporre loro di restare legati fino alla scadenza legale (siamo infatti nell’ambito del diritto civile e non di quello penale e, pertanto, non sono coinvolti interessi pubblici); tuttavia, se una delle due parti, contravvenendo alle intese prima raggiunte, dovesse ripensarci e decidere di proseguire il contratto avrebbe diritto a farlo e, in caso di diniego dell’altro soggetto, potrebbe ricorrere al tribunale. Quindi, in ipotesi, se il contratto di locazione contiene, in spregio alla legge, una durata inferiore ma nessuno dei due soggetti contesta tale situazione non ci sarà alcuna conseguenza legale.

La nullità della clausola di durata personalizza è stata ribadita dalla Cassazione qualche giorno fa. Non rileva – dice la Corte – neppure che le parti abbiano convenuto il venir meno dell’intero contratto in caso di invalidità anche di una sola clausola (nel caso concreto, per essere il consenso viziato da errore di diritto essenziale): l’essenzialità di tale clausola è, infatti, esclusa dal fatto che sia prevista la sua sostituzione con una regola posta a tutela di interessi collettivi di preminente interesse pubblico.

Durata dell’affitto: per chi vale?

Un’ultima precisazione è necessaria prima di passare a indicare quanto dura l’affitto. La durata è stabilita non solo per il locatore (ossia il padrone di casa) ma anche per il conduttore (ossia l’inquilino). A quest’ultimo quindi – contrariamente a quanto si crede – non è consentito dare disdetta e recedere in qualsiasi momento dal contratto, essendo invece vincolato, al pari del primo, al rispetto dei termini di legge. L’unica eccezione, come vedremo, è solo per determinati contratti alla prima scadenza. Di tanto parleremo qui di seguito.

Durata dell’affitto a uso abitativo

Occupiamoci ora di stabilire quanto dura l’affitto per ciascun tipo di contratto. Partiremo dalla locazione a uso abitativo. Qui abbiamo un ventaglio molto variegato di opzioni. Le parti possono scegliere uno qualsiasi di questi modelli a seconda delle loro esigenze (per maggiori approfondimenti leggi: Affitto: quale conviene?)

  • locazione a canone libero: in questa formula contrattuale il canone di affitto non ha vincoli e può essere determinato in qualsiasi misura ritenuto conveniente dalle parti. Non esistono limiti minimi o massimi. Questo contratto di affitto ha una durata iniziale di 4 anni alla cui scadenza (ossia all’ultimo giorno del 4° anno) si rinnova in automatico per altri 4 anni senza che ci sia bisogno di una dichiarazione delle parti. Tale rinnovo però è obbligatorio solo per il padrone di casa, mentre l’affittuario può dare disdetta almeno 6 mesi prima della scadenza del quarto anno. Eccezionalmente il locatore può anch’egli recedere dalla locazione dopo i primi 4 anni ma solo per determinate cause (li indichiamo in nota [2]). Possiamo quindi dire che, di regola, il contratto di locazione a canone libero dura inizialmente 8 anni (per questo viene anche detto “affitto 4+4”). Alla scadenza del secondo rinnovo (ossia alla fine dell’ottavo anno), il contratto si rinnova, di volta in volta, sempre per altri 4 anni salvo che una delle due parti invii disdetta (con raccomandata a.r. o con PEC) almeno 6 mesi prima della scadenza. Questo meccanismo di rinnovi ogni 4 anni può, in teoria, durare all’infinito fino alla morte di una delle parti, nel qual caso bisognerà “volturare” il contratto indicando i nuovi soggetti subentrati (gli eredi);
  • locazione a canone concordato: in questa formula contrattuale il canone è predeterminato da accordi intervenuti tra le rappresentanze delle due categorie. Quindi le parti non sono libere di stabilire l’importo che vogliono al contrario del contratto a canone libero. Qui la durata è fissata in un primo periodo di 3 anni con un rinnovo automatico per altri 2 anni. Anche in tale ipotesi, alla scadenza del primo periodo può recedere solo l’inquilino e non il locatore (quest’ultimo solo se ricorrono le cause indicate in nota [2]). Alla scadenza del primo rinnovo di due anni, il contratto può essere disdettato da una delle due parti almeno sei mesi prima. Diversamente si rinnova per altri 3 anni e così via, salvo disdetta, proprio come nel contratto a canone libero;
  • locazione per esigenze abitative transitorie: questo tipo di contratto può essere utilizzato quando una delle due parti ha una necessità solo temporanea (derivanti da mobilità lavorativa e connesse allo studio, all’apprendistato e formazione professionale, all’aggiornamento ed alla ricerca di soluzioni occupazionali) di locare o di prendere in locazione un immobile senza impegnarsi per un lungo periodo di tempo: in esso infatti la durata è stabilita dalla legge. La durata minima del contratto di locazione per esigenze abitative transitorie è di 1 mese e quella massima di 18 mesi. Alla scadenza pattuita il contratto cessa senza bisogno di disdetta. Per i contratti a partire dal 2017 è definita solo la durata massima di 18 mesi senza alcuna prescrizione sulla durata minima che, si desume, può essere pari o inferiore a 30 giorni. Prima della scadenza del termine stabilito nel contratto, la parte interessata deve confermare il permanere dell’esigenza transitoria tramite lettera raccomandata. In caso di mancato invio della lettera oppure del venire meno delle condizioni che hanno giustificato la transitorietà, il contratto si intende ricondotto alla durata di 4 anni con rinnovo automatico di altri 4 anni dei contratti di locazione a canone libero;
  • locazione a studenti universitari: è il contratto destinato agli studenti universitari o studenti che comunque seguono corsi di perfezionamento o di aggiornamento a livello universitario. Il canone è libero purché non superi un tetto massimo fissato da accordi territoriali. La durata minima del contratto è di 6 mesi e quella massima è 3 anni; decorso detto termine il contratto si intende rinnovato automaticamente per un periodo di altri due anni, salvo disdetta del conduttore. Per i contratti dal 2017, la disdetta del conduttore deve essere comunicata almeno 1 mese e non oltre 3 mesi prima;
  • locazione per finalità turistiche: si tratta del contratto delle cosiddette “seconde case”, quelle al mare o in montagna che vengono lasciate a chi si reca in una determinata zona solo per poco tempo, per una vacanza o per turismo. Si tratta quindi di appartamenti destinati a soddisfare un’esigenza abitativa non primaria, nel senso che non riguarda l’immobile in cui una persona e i suoi familiari vivono abitualmente e stabilmente. È sufficiente che il conduttore abbia lo scopo di abitare l’immobile per turismo e non è invece necessario che l’immobile sia ubicato in una località turistica. Lo scopo turistico deve sussistere al momento della conclusione del contratto stesso. La durata può essere liberamente stabilita dalle parti e la legge, a riguardo, non pone limiti anche se si presume che si tratti pur sempre di periodi brevi. Al termine del periodo pattuito la disdetta è automatica e il conduttore deve rilasciare l’immobile locato.

Durata dell’affitto a uso commerciale 

Per quanto riguarda l’affitto a uso non abitativo, ossia commerciale, la legge fissa una durata minima di 6 anni e una massima di 30 anni. In assenza di previsione o in caso di previsione non conforme a quella legale, essa è automaticamente stabilita in 6 anni e la clausola che prevede una durata inferiore a quella legale è nulla. La nullità, anche in questo caso, non si estende all’intero contratto di locazione.

Alla prima scadenza (ossia dopo i primi 6 anni) il contratto è rinnovato automaticamente per altri 6, decorsi i quali vi è un ulteriore rinnovo tacito se nessuna delle parti attiva la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o comunica la disdetta per finita locazione.

Come detto la durata massima è di 30 anni. Se le parti hanno convenuto un termine più lungo o una durata perpetua esso si riduce a 30 anni.

Durata delle locazioni adibite ad attività alberghiere o teatrali

Per quanto riguarda il settore alberghiero e teatrale, le parti possono stabilire liberamente la durata della locazione di immobili ad uso alberghiero o teatrale rispettando un limite minimo di 9 anni ed un limite massimo inderogabile di 30 anni. Nel silenzio delle parti la durata del contratto è di 9 anni.

note

[1] Cass. sent. n. 20974/18 del 23.08.2018.

[2] Le cause che consentono al padrone di casa di dare disdetta dell’affitto già alla prima scadenza sono le seguenti:

-necessità di adibire l’immobile ad abitazione o ad attività commerciale, artigianale o professionale propria, di un proprio figlio, del coniuge, dei genitori, dei parenti entro il secondo grado;

-necessità di ricostruzione o ristrutturazione dell’immobile che faccia parte di un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale si debba assicurare la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;

-necessità di vendita dell’immobile; se il conduttore ha la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso Comune;

-se l’inquilino non occupa in modo continuativo l’immobile senza giustificato motivo;

-se il locatore intende vendere a terzi l’immobile e non abbia la proprietà di altri immobili a uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione: in tal caso il conduttore ha il diritto di prelazione.


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