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Il fondo cassa del condominio

6 settembre 2018


Il fondo cassa del condominio

> Diritto e Fisco Pubblicato il 6 settembre 2018



Il fondo spese del condominio: a cosa serve, come crearlo, come gestirlo, quali maggioranze sono necessarie per l’approvazione.

I condomini sono chiamati a gestire un grosso flusso di denaro in entrata e in uscita. Per fronteggiare le difficoltà finanziarie che possono derivare da un non perfetto allineamento tra le prime e le seconde (non è raro che i contributi periodici vengano pagati in ritardo o che, in alcuni casi più “ostinati”, sia necessario ricorrere all’avvocato), spesso l’assemblea delibera l’approvazione di un fondo cassa del condominio proprio al pari di come succede con le società. Si tratta di una scelta libera che la legge non impone se non in una sola circostanza, quando cioè è necessario pagare una ditta di lavori per le opere di manutenzione straordinaria. Per il resto, nel silenzio della normativa, la giurisprudenza è andata poi a disciplinare l’ipotesi del cosiddetto «fondo cassa morosi», quello cioè per sopperire ai buchi lasciati nel bilancio condominiale dai proprietari che non pagano le spese; in tale ipotesi si è stabilito che, per la loro costituzione, è necessaria l’unanimità dei consensi. 

In questo articolo cercheremo di spiegare a cosa serve il fondo cassa del condominio, come crearlo, come gestirlo e quali maggioranze servono per la sua istituzione. Il tutto ovviamente tenendo conto che non tutti siamo abili a comprendere i bilanci e i numeri della contabilità; per cui cercheremo di spiegare come stanno le cose nel modo più semplice possibile, ricorrendo ad esempi pratici e facendo in modo che anche il condomino più sprovveduto in materia possa difendersi nel caso in cui l’amministratore di condominio gli chieda dei soldi non dovuti. Ma procediamo con ordine.

Fondo cassa (o fondo spese) per la manutenzione straordinaria

Il codice civile [1] stabilisce che, quando l’assemblea delibera un’innovazione (o una manutenzione straordinaria), è necessario che contestualmente deliberi la costituzione di un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori per realizzare l’innovazione. Se i lavori sono eseguiti in base ad un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.

Quindi, per fare un esempio, se viene approvato il rifacimento del tetto e il contratto con la ditta dei lavori prevede un compenso di 50mila euro da pagare tutti in una volta, l’amministratore è obbligato, dopo l’assemblea di approvazione dell’appalto, a riscuotere prima le somme dai condomini secondo millesimi, ad accantonarle in un apposito fondo cassa speciale e, successivamente, a ultimazione dei lavori, prelevare da esso per pagare il compenso alla ditta. Ne consegue che l’ammontare del fondo dovrà essere pari all’ammontare del corrispettivo da pagare per i lavori. 

La costituzione di tale fondo avviene con la seguente maggioranza: all’assemblea devono essere presenti almeno la metà dei millesimi dell’edificio e il voto deve passare almeno con la maggioranza dei presenti in assemblea. 

Il fondo cassa speciale è obbligatorio e non una facoltà. In questo modo il legislatore ha voluto evitare le consuete situazioni di morosità che spesso mettevano in crisi sia i fornitori del condominio, sia le stesse casse dell’amministratore, chiamato poi a dover recuperare giudizialmente i contributi straordinari.

Se però il contratto con la ditta dei lavori prevede dei pagamenti a SAL (ossia a stati di avanzamento dei lavori), l’amministratore può riscuotere le quote anche a più riprese, ciascuna prima dell’avvio del singolo stato di avanzamento.

Il fondo cassa speciale è vincolato, nel senso che la provvista non può essere usata per fini differenti se non quello del pagamento dei lavori di innovazione e/o manutenzione straordinaria. 

Il fondo morosi

Può capitare – e capita spesso – che il condomino non riesca a pagare i propri fornitori (anche quelli per la gestione ordinaria, come la ditta delle pulizie o la bolletta della luce) perché alcuni dei condomini non pagano le quote mensili. In tale ipotesi, di solito, per evitare il pignoramento, o si attinge dalla liquidità presente sul conto corrente del condominio (cosa che però non è sempre disponibile) o l’amministratore velocizza le pratiche di recupero crediti oppure, in assenza di liquidità, si delibera un fondo cassa. Di cosa si tratta? In buona sostanza l’assemblea decide di “auto tassarsi” ossia di provvedere spontaneamente a versare nelle casse del condominio altro denaro per sopperire alla difficoltà. Questo denaro può essere giustificato in due modi diversi:

  1. o come anticipo delle quote da versare per i mesi successivi: in tal caso, per l’approvazione di tale manovra è sufficiente la maggioranza semplice. Così come è sempre possibile che, spontaneamente, alcuni condomini decidano di anticipare le proprie quote, venendo incontro alle richieste dell’amministratore; in tale ipotesi non c’è neanche bisogno del voto in assemblea;
  2. oppure istituendo un fondo morosi: si tratta, in buona sostanza, di una riserva rivolta a coprire le perdite del bilancio. Questo pone dei problemi sia di carattere pratico che giuridico. Da un punto di vista pratico è difficile che i condomini, che hanno già pagato le proprie quote millesimiali, accettino di versare una seconda volta i contributi per coprire le morosità altrui. In tal modo, i più virtuosi verrebbero penalizzati a discapito invece dei furbetti. Da un punto di vista giuridico, l’istituzione di tale fondo contrasta con il codice civile [2] in base al quale alle spese condominiali i proprietari partecipano (solo) in proporzione ai propri millesimi di proprietà, mentre l’istituzione di un fondo spese finirebbe per far pagare di più solo alcuni di questi, in misura quindi non proporzionale. Sicché la Cassazione ha detto che per la costituzione di un fondo morosi è necessaria l’unanimità dei consensi: non solo di quelli che hanno partecipato alla delibera assembleare ma di tutti. Il che significa anche che basta il voto contrario o l’assenza di un solo condomino per non far passare la delibera. E in tale situazione l’amministratore non potrà che orientarsi nel primo modo, chiedendo cioè solo un anticipo sui contributi futuri a chi vuol farlo.

Se c’è un attivo di gestione

Potrebbe, al contrario, succedere che la gestione annuale del condominio si chiuda con un attivo di bilancio. In tal caso spetta all’assemblea – e non all’amministratore – decidere la sorte dello stesso. Il denaro in eccedenza può essere ridistribuito tra i condomini, oppure imputato secondo millesimi alle quote dell’anno successivo, o ancora destinato all’istituzione di un fondo cassa per le opere di manutenzione ordinaria o straordinaria previste nella gestione successiva.

note

[1] Art. 1135 cod. civ. 

[2] Art. 1123 cod. civ.

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