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A chi intestare la prima casa

6 settembre 2018


A chi intestare la prima casa

> Diritto e Fisco Pubblicato il 6 settembre 2018



Proprietà dell’immobile di famiglia: regole da conoscere per non pagare troppe tasse e per non farsi pignorare la casa.

Quando si acquista la prima casa si può usufruire di bonus e agevolazioni fiscali: si parte da quelli previsti all’atto dell’acquisto (ossia alla firma del rogito) a quelli successivamente previsti annualmente sulle imposte come Imu e Tasi. Ma per ottenere gli sconti dall’erario è necessario fare attenzione a chi intestare la prima casa. Quando infatti la legge prevede dei benefici sul pagamento delle imposte, individua con esattezza i soggetti destinatari in modo da garantire le risorse solo in favore di chi ne ha realmente bisogno o mira a soddisfare un bisogno primario come quello del tetto sotto cui vivere. Ecco perché, nel momento in cui decidi di comprare un appartamento, è bene stabilire in anticipo, e con una certa attenzione, chi dovrà essere l’intestatario all’interno del nucleo familiare. Nulla vieta infatti che la prima casa sia intestata alla moglie, in un regime di separazione dei beni, o a un figlio anche minorenne piuttosto che al marito o ad entrambi i coniugi in regime di comunione. 

In questo articolo ti forniremo alcune importanti indicazioni per orientarti nella scelta su a chi intestare la prima casa. Non terremo conto solo della normativa tributaria ma cercheremo di estendere anche il campo a possibili ulteriori implicazioni che può avere una scelta o l’altra, come ad esempio nel caso di divorzio o di necessità di rivendita dell’immobile. Ma procediamo con ordine.

Posso intestare la prima casa a chi voglio? 

Di sicuro ognuno è libero di acquistare una casa per conto di un’altra persona, sia questa un familiare o anche un amico. L’operazione può svolgersi in due modi diversi: o versando i soldi sul conto del beneficiario il quale, poi, a sua volta li verserà al venditore, oppure corrispondendo direttamente il prezzo al venditore il quale però intesterà il bene al beneficiario. In entrambe le ipotesi si verifica una cosiddetta donazione indiretta per la quale non è necessaria la presenza del notaio, nonostante l’importo donato sia di valore rilevante. Ovviamente il notaio sarà poi necessario per l’atto di acquisto dell’immobile. 

Seguendo questo schema è possibile intestare la prima casa a chi si vuole, anche al proprio coniuge o a un figlio. Attenzione però alle implicazioni che questo atto di generosità può comportare in materia di successioni. La donazione viene considerata come una sorta di anticipo sulla quota di legittima che spetterà al beneficiario alla morte del donante. Il quale non può certo violare le quote degli altri eredi legittimari. Ne consegue che, ad esempio, se un genitore acquista una casa al figlio ma lascia gli altri al secco e non soddisfa le loro quote minime di legittima, tale donazione (seppure indiretta) potrà essere impugnata dagli altri eredi fino a 10 anni dopo il decesso. C’è di più: nel caso in cui, nel frattempo, l’immobile sia stato venduto dal donatario, gli stessi eredi potranno recuperarlo dal successivo acquirente.

A chi intestare la prima casa per avere le agevolazioni fiscali?

Il fatto di poter intestare la prima casa a chi si vuole però non toglie che, per ottenere gli sconti dal fisco, è necessario che la scelta ricada su specifici soggetti. Vediamo qui di seguito allora a chi intestare la prima casa per avere le agevolazioni fiscali.

Bonus prima casa al momento dell’acquisto

Chi compra una casa, se questa risponde a determinati requisiti, può usufruire di un notevole sconto:

  • se compra da una ditta o dal costruttore, paga l’Iva al 4% e non al 10% o, nel caso di immobile di lusso, al 22%. In più le imposte di registro, catastale e ipotecaria sono nella misura di 200 euro l’una;
  • se compra da un privato (vendita quindi non soggetta ad Iva) sconta l’imposta di registro al 2% e non al 9%. In più le imposte catastali e ipotecarie sono nella misura di 50 euro l’una.

Per ottenere tale agevolazione è però necessario che l’intestatario della casa:

  • deve essere residente nel Comune ove si trova l’immobile: non necessariamente nella stessa via ma anche in un indirizzo diverso. Il che significa che la casa acquistata col bonus si può anche affittare. In alternativa alla residenza, l’intestatario deve svolgere in quel Comune la propria attività lavorativa (anche non remunerata);
  • non deve avere la proprietà (esclusiva o in comunione con il coniuge) di un’altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare. Lo stesso dicasi per i diritti di usufrutto, uso e abitazione;
  • non deve avere la proprietà (esclusiva o in comunione con il coniuge o per quote) di un’altra casa di abitazione situata in qualsiasi parte dell’Italia già acquistata con il bonus prima casa. Se non sussiste tale condizione al momento del rogito, all’acquirente è dato un anno per disfarsi (vendere o donare) della vecchia casa.

Chi non possiede una di tali due condizioni, non potendo usufruire del bonus prima casa, può però decidere di acquistarla intestandola a un’altra persona della propria famiglia, anche a un figlio minorenne. Attenzione però: per intestare una casa a un bambino è necessario innanzitutto il parere positivo del giudice tutelare (in pratica bisogna fare un’istanza in tribunale). Ciò può implicare una maggiore difficoltà nel rivenderla perché sarà necessario, anche qui, il previo consenso del giudice; il quale potrà subordinare la cessione all’utilizzo del denaro per l’acquisto di un altro immobile o, comunque, per finalità che vadano a vantaggio del figlio.

Pagamento Imu e Tasi

Chi destina la casa ad abitazione principale non paga su di essa l’Imu e Tasi. Quindi, se si vuol evitare di versare annualmente tali imposte, è necessario che l’intestatario sia un soggetto che vi vive stabilmente. 

Attenzione però: non è possibile stabilire “residenze di comodo” al solo fine di non pagare le tasse. Ad esempio, se marito e moglie vivono nella stessa casa è fatto divieto a quest’ultima di fissare la propria residenza nell’appartamento al mare solo per evitare di pagare su di esso Imu e Tasi. I controlli comunali potrebbero spiazzare il contribuente che poi sarà tenuto a versare gli ultimi cinque anni con le sanzioni. Ad esempio, la verifica viene fatta sulle utenze e sui consumi: se risulta che la luce non viene consumata nell’arco di gran parte dell’anno è inverosimile che l’immobile sia destinato a luogo di residenza. E allora scatta l’accertamento. 

Paga l’Imu al 50% chi ha avuto l’immobile in prestito (in comodato gratuito). Succede spesso nel caso di abitazioni concesse dai genitori ai figli. Occorre però che siano soddisfatti alcuni requisiti:

  • il contratto deve essere regolarmente registrato;
  • il comodatario deve utilizzare l’immobile come abitazione principale;
  • il comodante deve risiedere anagraficamente e dimorare abitualmente nello stesso comune in cui si trova l’immobile concesso in comodato;
  • il comodante deve possedere un solo immobile in Italia, o non più di due immobili, entrambi nello stesso comune, uno dei quali adibito a propria prima casa.

A chi intestare la casa se uno dei due coniugi ha debiti?

Potrebbe succedere che uno dei due coniugi svolta attività imprenditoriali o comunque soggette a possibili rischi economici. In tal caso sarà meglio intestare la casa all’altro coniuge a condizione che con questi sia in regime di separazione dei beni, affinché i creditori non possano pignorare il bene. Chi lo fa dovrà però tutelarsi anche dallo stesso coniuge che, in caso di separazione, potrebbe rivendicare la proprietà di un bene a lui intestato solo fittiziamente. Sarà quindi necessario redigere, firmare e custodire gelosamente una scrittura privata in cui i due precisano che la proprietà del bene viene spostata solo per ragioni di opportunità ma che comunque l’immobile è stato acquistato coi soldi dell’altro, a cui di fatto spetterà la restituzione del bene in caso di crisi della coppia.

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