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Danni umidità: se non si scoprono le cause, chi paga?

6 settembre 2018


Danni umidità: se non si scoprono le cause, chi paga?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 6 settembre 2018



Infiltrazioni d’acqua nell’appartamento: come stabilire la responsabilità se non è certo da dove provengono le perdite?

Immagina di tornare dalle vacanze e di trovare, lungo una parete del tuo appartamento, una vistosa macchia di umidità. Chiami immediatamente un tecnico del settore a detta del quale si tratterebbe di infiltrazioni d’acqua provenienti probabilmente da una conduttura condominiale; lo stesso però non esclude che possa trattarsi della perdita di un tubo di proprietà del vicino del piano superiore. Nel tentativo di fugare ogni incertezza e di individuare al più presto le cause delle infiltrazioni (non solo per arginarle ed evitare che la macchia si diffonda, ma anche per chiedere i danni conseguenti alle spese di tinteggiatura) contatti un architetto e un idraulico affinché eseguano una serie di rilievi e accertamenti. Vengono prima chiuse le condutture e poi messe in pressione. Dopo alcune settimane di tentativi alla ricerca dell’origine delle perdite d’acqua, i tecnici restano ancora nel dubbio seppur ritengono che, comunque, la fonte dell’infiltrazione sia una proprietà del condominio. C’è però il fatto – obiettivo – che tu non riesci a vivere nel tuo appartamento per eccessiva umidità e puzza di muffa. Cosa puoi fare? Danni umidità: se non si scoprono le cause chi paga? 

Il problema di fondo nasce dal fatto che, per la nostra legge, chiunque chieda un risarcimento deve anche fornire la prova della fonte del danno, fonte che deve dipendere dalla proprietà o dalla condotta altrui (dolosa o semplicemente colposa). Ebbene, a meno di scassare buona parte di un appartamento, aprendo le mattonelle e scavando nel massetto, non è sempre facile individuare a occhio le cause delle perdite d’acqua. Esistono degli strumenti a raggi infrarossi che riescono a rilevare il tracciato dell’umidità ma la certezza matematica avviene sempre con le “operazioni a cielo aperto”. Inoltre, anche quando si rompe il cemento, non è detto che si individui immediatamente la fonte delle infiltrazioni; a volte sono necessari più scavi e il risultato non fa piacere né al proprietario né al condominio. Ecco perché la riluttanza a iniziare i lavori per la verifica delle tubature. Resta il fatto che, anche in caso di mancata collaborazione da parte del presunto responsabile, il danneggiato può sempre ricorrere al giudice affinché ordini al primo l’avvio dei lavori di ricerca a mezzo di un consulente nominato dal tribunale stesso; ed in tal caso dovrà per forza procedere all’apertura del pavimento o dei muri.

Se si sa chi è il responsabile ma non si conoscono le cause il risarcimento è assicurato

In generale – ed è qui la parte più importante – non è necessario individuare la causa delle infiltrazioni per chiedere il risarcimento del danno se ne è certa la provenienza e, quindi, anche il proprietario dell’area interessata dalla perdita. Difatti il codice civile [1] attribuisce una responsabilità oggettiva al titolare di un bene per tutti i danni che dal bene stesso derivino a terzi. Il danneggiato deve dimostrare solo la relazione tra il danno e la proprietà altrui. Invece al proprietario che voglia difendersi spetta provare che le cause del danno stesso sono eccezionali e imprevedibili, indipendenti quindi da ogni suo potere di intervento. Tale fattore esterno può dipendere non solo da eventi naturali (si pensi a un terremoto) ma anche dalla negligenza stessa del danneggiato come, ad esempio, la disattenzione del condomino o la conoscenza dello stato dei luoghi.

Proprio la natura oggettiva della responsabilità del proprietario di un immobile per i danni a terzi (ma la stessa regola vale anche per i beni mobili) rende del tutto superflua la dimostrazione delle cause del danno. Pertanto, in caso di incertezza sull’individuazione dell’origine delle infiltrazioni rimane a carico del condominio o del vicino di casa l’obbligo di risarcire i danni al proprietario dell’appartamento interessato dalle macchie di umidità [2].

Anche secondo la Cassazione la causa ignota delle perdite non esime da responsabilità il titolare del bene [3] che sarà tenuto a risarcire il danno.

Posto che il codice civile sancisce che le fondamenta, i muri maestri, tetti e lastrici solari, scale, cortili, pianerottoli, scale ecc. si presumono di proprietà del condomino, in relazione a tali beni il condominio stesso è ritenuto responsabile per l’eventuale provenienza dell’acqua.

Tanto è stato di recente confermato dal Tribunale di Torino [4]. Nel caso di specie si erano verificate delle infiltrazioni d’acqua provenienti da una parte condominiale ma le relative cause erano rimaste ignote o non inequivocabilmente accertate. Nonostante ciò il giudice ha ritenuto responsabile il condominio condannandolo a risarcire il danno provocato dalle predette infiltrazioni.

Attenzione però. Potrebbe succedere che ad essere ignota non è la causa delle infiltrazioni ma proprio la provenienza delle stesse che non è chiaro se trovano fonte nella proprietà privata (il vicino) o del condominio. In tale ipotesi, per poter approdare a una sentenza di condanna sarà prima necessario accertare, senza ombra di dubbio, la responsabilità.

note

[1] Art. 2051 cod. civ.

[2] Cass. sent. n. 2284/2006 e 16576/2005.

[3] Cass. sent. n. 23752/2008.

[4] Trib. Torino, sent. del 26.072018.


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