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Affitto a canone concordato: come funziona e quando conviene

9 novembre 2018 | Autore:


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Come fare per stipulare un contratto di locazione a canone concordato per un immobile ad uso abitativo

Non capita tutti i giorni e a tutti gli italiani di poter disporre di un immobile da poter affittare. Valorizzare una proprietà di questo tipo, soprattutto se si tratta di un immobile a destinazione abitativa, è sicuramente l’obiettivo di chi abbia acquistato o ereditato un appartamento. Una buona idea, a questo scopo, potrebbe sicuramente essere quella particolare locazione definita affitto a canone concordato. Verifichiamo, perciò, come funziona e quando conviene l’affitto a canone concordato. Affittare un appartamento, infatti, permetterebbe di poter contare su di una rendita (più o meno consistente) e, quindi, di affrontare con maggiore serenità le spese ordinarie e, anche, gli imprevisti sempre possibili. Se, quindi, hai la possibilità e la volontà di dare in locazione un appartamento di tua proprietà, ti chiederai quali alternative hai a disposizione. Fondamentalmente le alterative sono le seguenti due. La normativa italiana contempla infatti accanto al classico contratto di affitto (quello ordinario) in cui il canone è liberamente determinato sulla base dell’accordo tra proprietario e inquilino e la durata è fissata dalla legge in quattro anni più quattro, la possibilità, come dicevamo, di stipulare contratti di affitto (più correttamente di locazione) per immobili a destinazione abitativa a canone concordato nei quali la durata è ridotta a tre anni più due (durata che diventa da uno a diciotto mesi per i contratti transitori e da sei mesi a tre anni per i contratti destinati agli studenti universitari) e nei quali il canone è, appunto, determinato non dalla libera volontà delle parti, ma sulla base di accordi territoriali tra le associazioni di proprietari e inquilini. Nell’articolo seguente evidenzieremo quindi nel dettaglio come funziona e quando conviene l’affitto  canone concordato.

Come si stipula il contratto di affitto a canone concordato?

Innanzitutto per essere pienamente consapevoli di cosa significhi stipulare un contratto di locazione a canone concordato va detto che:

  • il contratto a canone concordato relativamente ad immobili destinati ad uso abitativo è possibile ordinariamente secondo la formula 3 + 2 (cioè durata triennale con possibilità di rinnovo per altri due anni; se, invece il contratto fosse transitorio, fosse cioè destinato ad esempio ad un lavoratore o ad uno studente che debba trasferirsi per un breve periodo in un’altra città, la durata è fissata da uno a diciotto mesi; infine, se il contratto fosse destinato agli studenti universitari la durata è compresa tra sei mesi e tre anni);
  • la stipula di questo tipo di contratto di locazione è possibile in ogni comune italiano (non solo in quelli cosiddetti ad alta tensione abitativa).

Detto questo, per stipulare un contratto a canone concordato dovrai:

  • verificare quale sia l’accordo territoriale vigente nel territorio del comune in cui è situato l’immobile che vuoi locare (l’accordo territoriale è in pratica il “manuale di istruzioni” stipulato tra le associazioni dei proprietari e dei conduttori necessario per calcolare il canone, per individuare il modello di contratto di locazione da utilizzare e per conoscere tutte le regole concretamente applicabili al contratto di locazione); di regola gli accordi territoriali vigenti sono scaricabili dai siti istituzionali dei comuni e se il comune nel quale è situato l’immobile da affittare non ha concluso alcun accordo territoriale potrai fare riferimento e utilizzare l’accordo territoriale di un comune vicino con popolazione simile;
  • una volta accertato quale sia l’accordo territoriale attualmente vigente per il comune che ti interessa e una volta che lo avrai a disposizione dopo averlo scaricato, nell’accordo territoriale troverai:
  1. il modello di contratto di locazione a canone concordato da utilizzare;
  2. le modalità con cui tu e l’inquilino calcolerete il canone (nell’accordo è chiarito quali siano i valori di oscillazione del canone, tra un minimo ed un massimo, per ogni zona in cui il territorio comunale è suddiviso, quali siano le dotazioni dell’immobile necessarie per determinare il canone e come calcolare la superficie dell’immobile necessaria per determinare l’importo del canone).

La stipula del contratto (cioè la sottoscrizione) potrà poi avvenire con l’assistenza delle associazioni della proprietà edilizia e dei conduttori: l’assistenza delle associazioni non è obbligatoria, ma se questa assistenza non vi fosse sarebbe comunque necessario ottenere da almeno una di esse una attestazione con cui viene accertato che il contratto da te stipulato è conforme a quello che prevede l’accordo territoriale.

Molto importante è sottolineare che  l’assistenza delle associazioni alla stipula, oppure l’attestazione di conformità rilasciata da una di esse, è una condizione indispensabile per il riconoscimento delle agevolazioni tributarie come la cedolare secca (di cui diremo più avanti).

Infine il contratto dovrà essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro trenta giorni dalla stipula (per i contratti a canone concordato relativi ad immobili ubicati nei comuni ad alta tensione abitativa ci sarà, come diremo anche in seguito, uno sconto del 30% sull’imposta di registro dovuta che è pari, di regola, al 2% del canone annuo).

Il contratto a canone concordato prevede agevolazioni fiscali

Quali vantaggi dà il contratto di affitto a canone concordato?

Abbiamo appena indicato la prima delle agevolazioni fiscali di cui si ha diritto stipulando un contratto a canone concordato.

Se, cioè, stipuli un contratto a canone concordato per un immobile ad uso abitativo in uno dei comuni ad alta tensione abitativa, dovrai pagare il 2% calcolato sul 70% del canone annuo.

Ad esempio: se il canone annuo è pari a seimila euro, dovrai pagare l’imposta di registro (normalmente poi da dividere a metà tra proprietario e inquilino) calcolando il 2% sul 70% di seimila euro e, quindi, il 2% di quattromila e duecento euro che è pari ad euro 84,00.

Ulteriori vantaggi fiscali:

  • per il proprietario di casa:
  1. se sceglierà di indicare il canone di locazione percepito nella dichiarazione annuale dei redditi, potrà indicare l’imponibile da tassare decurtato del 30% ma solo se il contratto a canone concordato sia stato sottoscritto per un immobile ubicato in uno dei comuni ad alta tensione abitativa (o a favore di studenti universitari);
  2. se sceglierà la cosiddetta cedolare secca (cioè di tassare direttamente il canone percepito senza sommarlo agli altri redditi percepiti), applicherà sull’intero canone annuo percepito l’aliquota del 10%, ma solo se il contratto a canone concordato sia stato stipulato in uno dei comuni ad alta tensione abitativa (per i contratti a canone concordato stipulati non in un comune ad alta tensione abitativa l’aliquota della cedolare secca resta invece al 21% come per i contratti di locazione a canone libero);
  3. una riduzione dell’aliquota Imu e Tasi pari al 25% (che tocca al proprietario di pagare) nel caso in cui l’immobile sia stato affittato con contratto a canone concordato in un qualsiasi comune: perciò se il comune prevede ad esempio un’aliquota pari al 6 per mille, il proprietario che ha in corso un contratto di affitto a canone concordato pagherà sulla base di un’aliquota del 4,5 per mille (6 per mille meno il 25%).
  • per gli inquilini:
  1. innanzitutto pagano un canone di locazione inferiore rispetto a quello che sarebbe stato se avessero stipulato un contratto a canone libero;
  2. una maggiore detrazione Irpef sull’ammontare dei canoni pagati se l’appartamento è stato destinato ad abitazione principale dell’inquilino (detrazione pari ad euro 495,80 se il reddito complessivo non supera gli euro 15.493,71 annui e pari ad euro 247,90 se il reddito complessivo annuo supera euro 15.493,71 ma non gli euro 30.987,41): questa agevolazione non è applicabile per gli immobili locati con contratto per studenti universitari (per gli studenti fuori sede è detraibile ai fini Irpef il 19% su una spesa massima di euro 2.633 annui).

I calcoli fatti da autorevoli studiosi del settore, per quello che riguarda soprattutto l’applicazione della cedolare secca (l’agevolazione più ricercata), sottolineano che la convenienza è maggiore quanto maggiore sia il reddito complessivo del contribuente.

Maggiore sarà il reddito complessivo del contribuente, maggiori saranno quindi i risparmi e quindi, nell’alternativa tra tassazione ordinaria (nel 730) o applicazione della cedolare secca sui canoni di locazione percepiti sulla base di contratti a canone concordato (sia con aliquota al 10% che al 21%), sarà preferibile la cedolare secca al crescere dei redditi del contribuente.

Il contratto di locazione a canone concordato prevede sconti sull’Imu e sulla Tasi


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