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Prima casa, come evitare sanzioni

9 settembre 2018


Prima casa, come evitare sanzioni

> Diritto e Fisco Pubblicato il 9 settembre 2018



Bonus fiscale sull’acquisto della prima casa: in cosa consiste, quali sono i requisiti e come evitare sanzioni.

L’acquisto dell’abitazione rappresenta, ancora oggi, il sogno di ogni nucleo familiare in formazione: d’altra parte, la prima casa costituisce non soltanto uno degli investimenti più importanti per le famiglie, ma anche una necessità per poter vivere più serenamente. Tuttavia, complice la crisi economica e gli elevati costi necessari per l’acquisto dell’immobile, tra compensi, atti notarili e tasse, oggi è diventato molto più difficile riuscire a far fronte alle spese necessarie per un bene che rappresenta sempre più un lusso.
Consapevole di queste circostanze, il legislatore ha introdotto un importante bonus sull’acquisto della prima casa, prevedendo sgravi fiscali e altri vantaggi. L’accesso alle agevolazioni, tuttavia, è sottoposto ad alcune specifiche condizioni, oltre che alla sussistenza di alcuni requisiti. Ne consegue che il mancato rispetto delle prescrizioni di legge comporta l’applicazione di sanzioni anche molto gravi. Ma come funziona il bonus prima casa? Ecco tutte le indicazioni più importanti per accedere al beneficio e le raccomandazioni più utili su come evitare sanzioni e il rischio di perdere i vantaggi fiscali.

Bonus prima casa: in cosa consiste?

Come anticipato, il bonus prima casa è nient’altro che un’agevolazione fiscale che interessa le imposte che normalmente graverebbero sul soggetto che effettua l’acquisto dell’abitazione: infatti, nel momento in cui si conclude il contratto di compravendita, sia con l’impresa di costruzioni che con un privato, la legge impone, rispettivamente il versamento dell’Iva o dell’imposta di registro, entrambe in percentuale sul valore complessivo dell’operazione. Considerato il prezzo medio di un immobile, si può facilmente comprendere che queste somme possono a volte arrivare a molte decine di migliaia di euro.

Proprio per evitare che questi costi gravino ulteriormente sul bilancio delle famiglie che decidono di fare il grande passo e acquistare una prima casa, la legge ha introdotto il bonus in questione: non si tratta di una detrazione, restituita con la successiva dichiarazione dei redditi, ma di un vero e proprio abbattimento delle imposte dovute al momento del rogito.

Più in dettaglio, il bonus prima casa può atteggiarsi in due differenti modi, a seconda che:

  • il venditore sia un privato. In questo caso, l’agevolazione consiste in una riduzione dal 9% al 2% dell’imposta di registro e nell’applicazione di una imposta ipotecaria e catastale in misura fissa (per un importo di 50 euro);
  • il venditore sia un’impresa. Se si acquista da un soggetto con partita Iva, quest’ultima subisce una pesante riduzione fino al 4%. Inoltre, le imposte di registro, ipotecarie e catastali sono ciascuna disposte in misura fissa (con importo pari a 200 euro).

Quali sono le condizioni per il bonus prima casa?

Il bonus prima casa è riconosciuto dalla legge a tutti i contribuenti, a prescindere dall’ammontare dei redditi dichiarati. Tuttavia, per poter accedere all’agevolazione è necessario che siano presenti alcuni requisiti. Sinteticamente:

1) l’immobile deve essere classificato (secondo le voci presenti in catasto) nel gruppo catastale A, ad eccezione delle case di lusso e degli uffici (rispettivamente, le categorie A/1, A/8, A/9 e A/10);

2) l’immobile deve essere situato:

– nel Comune in cui risiede l’acquirente, oppure in quello dove stabilirà la propria residenza entro 18 mesi dalla data dell’acquisto;

– oppure, nel Comune in cui l’acquirente lavora, studia o, se si tratta di un cittadino emigrato all’estero, in quello in cui ha sede il datore di lavoro;

3) l’acquirente non può essere titolare (esclusivo o in comunione) di un’altra abitazione situata nel medesimo Comune in cui si trova la “prima casa”, né avere precedentemente acquistato altra abitazione, sul territorio italiano, beneficiando del bonus prima casa, salvo quanto aggiungeremo a breve sulle novità introdotte dalla Legge di Stabilità 2016 e dalla più recente evoluzione giurisprudenziale.

In altri termini, le condizioni per poter beneficiare delle agevolazioni fiscali sulla prima casa richiedono che l’acquirente certifichi la sussistenza di alcune proprie qualifiche: ciò avviene mediante il rilascio di una dichiarazione, da indirizzare alle autorità fiscali. Si tratta di una dichiarazione sostitutiva, che può essere resa anche in un momento successivo al rogito notarile, entrando peraltro a far parte automaticamente dell’originario contratto di acquisto. Peraltro, la dichiarazione resa davanti al notaio può essere oggetto di successiva rettifica, qualora una o più condizioni relative all’acquisto dovessero mutare.

Molto importante, come vedremo a breve, è il requisito attinente la collocazione dell’immobile: come visto, infatti, l’abitazione deve trovarsi nel medesimo Comune in cui l’acquirente ha fissato la residenza; se si desidera acquistare con le agevolazioni prima casa un’abitazione situata in un diverso Comune, l’acquirente ha l’onere di trasferire la residenza entro di 18 mesi, dichiarando all’atto d’acquisto l’intenzione di effettuare il cambio di residenza. La modifica di residenza si considera avvenuta nel momento in cui l’acquirente presenta all’anagrafe la richiesta di trasferimento.

Va aggiunto, infine, che a partire dal 1° gennaio 2016 il riconoscimento del bonus prima casa è stato esteso anche a favore dei contribuenti che abbiano precedentemente acquistato un immobile con le agevolazioni in questione, a condizione, tuttavia, che questi procedano a vendere l’immobile più vecchio entro un anno dall’acquisto del nuovo.

Che succede in caso di irregolarità?

Se queste sono le condizioni per poter accedere al bonus prima casa, è pacifico che la legge abbia previsto delle conseguenze nel momento in cui tali requisiti vengano persi in un momento successivo al riconoscimento dell’agevolazione, o, peggio ancora, fossero stati dolosamente falsificati proprio al fine di ottenere il bonus. In particolare, il rischio di incorrere in sanzioni può verificarsi:

  • quando la dichiarazione, che la legge pretende venga resa al momento dell’acquisto, risulti falsa;
  • quando l’abitazione acquistata con le agevolazioni è venduta o donata prima che siano passati cinque anni dall’acquisto, a meno che (nell’anno successivo) non si proceda a comprare un altro immobile con funzione di abitazione principale;
  • se non interviene il cambio di residenza nel Comune in cui è situato l’immobile, come dichiarato al momento dell’acquisto, entro 18 mesi dall’atto;
  • se, infine, si è acquistato un immobile accedendo nuovamente alle agevolazioni senza aver venduto, entro un anno, quello precedentemente acquistato col bonus prima casa.

In particolare, se i requisiti sono insussistenti ab origine, oppure sono venuti meno successivamente, la legge prevede un meccanismo sanzionatorio particolarmente severo, in forza del quale il contribuente è tenuto a versare, nel primo periodo di imposta utile, tutte le somme risparmiate grazie al beneficio fiscale, oltre agli interessi maturati e ad una sanzione aggiuntiva, pari al 30% delle somme così calcolate. La sanzione viene normalmente irrogata attraverso una cartella di pagamento dell’Agenzia delle Entrate, una volta che quest’ultima abbia proceduto ad accertare la sopravvenuta carenza dei requisiti del beneficio. In particolare, le voci che gravano sul contribuente, in questo caso, saranno pari alla somma:

  • del differenziale tra l’imposta versata in misura ridotta con quella ordinaria;
  • della sanzione del 30% sulla somma dell’imposta di cui prima;
  • degli interessi legali dovuti dal momento del riconoscimento del beneficio, secondo i tassi previsti;
  • delle spese di riscossione.

Come evitare le sanzioni previste?

Se questo è il quadro della disciplina concernente il bonus sull’acquisto della prima casa, è il caso di chiederci se sia possibile, in qualche modo, evitare le sanzioni di cui abbiamo appena parlato. In realtà, stando anche ad alcuni pareri resi dalla stessa Agenzia delle Entrate, delle opzioni ci sarebbero. Vediamo quali sono le più importanti.

Decadenza e prescrizione dell’azione di accertamento

Come anticipato, nel momento in cui il Fisco si accorge che sono venuti meno i requisiti per il riconoscimento del beneficio procederà ad effettuare un accertamento, volto a quantificare l’ammontare delle somme non versate in funzione del beneficio fiscale. In questo caso, è possibile beneficiare dei termini di decadenza previsti per l’emissione della cartella esattoriale: infatti, quando l’accertamento concerne l’imposta di registro, la legge [1] stabilisce che l’amministrazione finanziaria ha a disposizione un termine di decadenza di tre anni per poter procedere alla riscossione delle imposte non versate. Pertanto, se il Fisco impiega più di tre anni (decorrenti dal momento in cui è stato riconosciuto il beneficio, corrispondente alla data di conclusione del contratto di acquisto) per procedere all’emissione della cartella di pagamento, è possibile opporre l’intervenuta decadenza.

Questa soluzione, tuttavia, concerne specificamente l’imposta di registro. Per le altre voci (l’Iva e le imposte catastali) bisogna far riferimento ai termini di prescrizione previsti dalle singole disposizioni che concernono questi tributi: ad esempio, per l’Iva è previsto un termine di prescrizione di 10 anni, decorrente dal giorno in cui avviene l’accertamento e/o la notifica della cartella esattoriale.

La rinuncia alle agevolazioni fiscali

Quando il rischio di non rispettare le condizioni del bonus deriva dalla circostanza che, a differenza di quanto dichiarato al momento dell’acquisto, non è più possibile procedere al trasferimento della residenza entro i 18 mesi, è possibile evitare sanzioni semplicemente rinunciando all’agevolazione fiscale?

La questione è stata oggetto di numerosi interpelli presentati all’Agenzia delle Entrate da parte di contribuenti che chiedevano se fosse possibile rinunciare, prima della scadenza del termine previsto, al bonus prima casa, nel momento in cui cause di forza maggiore successive alla conclusione del contratto abbiano impedito il trasferimento della residenza. Si tratta di un interrogativo molto serio, dal momento che le norme in materia di bonus prima casa non prevedono affatto la possibilità di rinunciare al beneficio. In proposito, tuttavia, l’autorità fiscale ha precisato [2] che questa alternativa è ammissibile, alle seguenti condizioni:

  • che non siano ancora decorsi i 18 mesi dalla data di conclusione del contratto;
  • che il contribuente proceda, nello stesso termine, a dichiarare di voler rinunciare al beneficio fiscale, facendone istanza all’ufficio del Fisco territorialmente competente;
  • che, infine, provveda a versare il differenziale sulle imposte pagate in misura ridotta (di registro o Iva), compresi gli interessi maturati dalla data dell’atto notarile, così come ricalcolato in misura ordinaria da parte dell’Agenzia.

Pertanto, è possibile ammettere la rinuncia al bonus prima casa: se ci si rende conto che non è più possibile onorare quanto dichiarato nell’atto notarile in ordine all’impegno a trasferire la propria residenza, un modo per evitare di pagare la salatissima sanzione del 30% è quello, appunto, di rinunciare del tutto allo sconto fiscale. Questo perché, prima della scadenza dei 18 mesi non si è ancora concretizzato l’inadempimento rispetto all’impegno assunto, che determina di per sé la decadenza dal bonus.

Il ravvedimento operoso

Ma cosa fare, invece, nel caso in cui sono già trascorsi 18 mesi dall’acquisto della casa? In questo caso, è possibile evitare (non del tutto) l’applicazione della sanzione azionando il procedimento definito ravvedimento operoso: si tratta di una speciale forma di procedimento tributario in cui il contribuente, in sostanza, ammette le proprie “colpe” al Fisco, dichiarandosi disposto a pagare le imposte non versate.

In questo modo, è possibile ricevere un trattamento premiale, nel senso che verranno sempre applicate sanzioni, ma in misura ridotta rispetto a quella ordinaria; inoltre, il calcolo degli interessi viene effettuato dal giorno in cui è accertata la decadenza dall’agevolazione e non più dal momento in cui è stato concluso il contratto.

Va chiarito, però, che l’istituto in questione non è applicabile sempre: il contribuente può ricorrervi solo se non gli è ancora stato notificato un avviso di accertamento o altro atto equipollente. Il procedimento si avvia mediante la presentazione di un’istanza all’ufficio fiscale competente, contenente la dichiarazione di intervenuta decadenza dall’agevolazione e la conseguente richiesta di riliquidare l’imposta con applicazione delle sanzioni in misura ridotta.

Cosa fare nel caso si abbia già una “prima casa”?

Prima si è detto che, a partire dall’entrata in vigore della Legge di Stabilità 2016, una delle condizioni per l’accesso al bonus comprende la possibilità che il titolare di un precedente immobile, il cui acquisto sia intervenuto con le agevolazioni in parola, possa comprare una nuova casa, richiedendo il medesimo beneficio, purché entro un anno si proceda alla vendita della prima abitazione. In questo caso, la legge prevede che nell’atto d’acquisto il contribuente dichiari di impegnarsi a vendere l’immobile posseduto nel termine previsto.
Da tutto ciò consegue che se l’acquirente non procede alla vendita del vecchio immobile decade dalle agevolazioni e rischia l’applicazione delle sanzioni prima esaminate. Anche in questa ipotesi, tuttavia, esiste un modo di evitare sanzioni, o quanto meno di ridurne la portata.

Innanzitutto, qualora sia mancata l’assunzione dell’impegno nell’atto d’acquisto, il contribuente può ottenere una riduzione della sanzione mediante il già menzionato istituto del ravvedimento operoso, presentando la relativa istanza all’Agenzia delle Entrate e chiedendo la decadenza dall’agevolazione.

Se, invece, il contribuente si rende conto, dopo l’acquisto, di non avere la possibilità di vendere il vecchio immobile, il meccanismo è simile a quello visto a proposito della sopravvenuta impossibilità a cambiare residenza: è necessario proporre un’istanza all’ufficio fiscale presso cui è stato registrato l’atto d’acquisto, entro il termine di un anno, dichiarando l’impossibilità di vendere. Con tale istanza, il contribuente chiede al Fisco di liquidare nuovamente l’imposta, che verrà determinata nella misura ordinaria: conseguentemente, toccherà versare la differenza oltre agli interessi relativi.

Oltre al caso in cui il contribuente abbia già acquistato un immobile usufruendo delle agevolazioni fiscali, c’è anche quello relativo alla titolarità di un’abitazione situata nello stesso Comune in cui si trova l’immobile da comprare. Come visto, tra le condizioni previste per l’accesso al beneficio fiscale è richiesta la circostanza di non essere già titolari di un precedente immobile situato nel medesimo Comune in cui si trova l’abitazione da acquistare. Ma cosa avviene se questa precedente abitazione non può essere più abitata e il proprietario vuole comprare un nuovo immobile? Il contribuente perde il diritto alle agevolazioni fiscali sul nuovo acquisto?

Sul punto è intervenuta una recente sentenza della Cassazione [3], con cui i giudici di legittimità hanno chiarito che l’inidoneità del precedente immobile (situato nel medesimo Comune e non acquistato con le agevolazioni “prima casa”) ad essere utilizzato come abitazione, permette al contribuente di poter procedere ad un nuovo acquisto con regime agevolato: infatti, posto che il fine residenziale del primo immobile è insussistente ab origine o è venuto meno, quest’ultimo non si può considerare, ai fini della legge, come ulteriore “prima casa”, la cui sola presenza, nel territorio del Comune dove insiste il secondo immobile, impedirebbe l’acquisto agevolato di quest’ultimo.

L’inidoneità della precedente abitazione può dipendere, secondo il ragionamento della giurisprudenza, tanto dalla situazione personale del contribuente (che, per esempio, viveva da solo, prima di sposarsi o avere figli, nel primo appartamento, ora divenuto troppo piccolo per le esigenze familiari), quanto dalle condizioni relative all’edificio: ciò vale sia nel caso in cui questo sia inutilizzabile per ragioni oggettive (si pensi ad un rischio di crollo) o giuridiche (perché, ad esempio, è affittato ad altri). In questi casi, il soggetto si considera come se non fosse già titolare di altro immobile nello stesso Comune in cui si trova l’abitazione da acquistare, con la conseguenza che non potrà subire alcuna decadenza o sanzione rispetto al nuovo acquisto.

Come evitare la decadenza per vendita prematura

Un’ulteriore ipotesi in cui è possibile perdere le agevolazioni concerne il caso in cui si proceda, prima dei cinque anni dall’acquisto, a vendere o donare l’immobile comprato usufruendo del regime fiscale agevolato. In questo caso, le alternative sono due:

  • il contribuente procede all’acquisto di una nuova abitazione entro il termine di un anno dalla vendita del primo immobile, dichiarando opportunamente all’Agenzia delle Entrate la propria volontà in tal senso: con ciò si evitano sanzioni e il recupero delle imposte non versate;
  • oppure decide di non voler acquistare un ulteriore immobile: in questo caso è possibile evitare l’applicazione delle sanzioni (ma non l’obbligo di versare la differenza sulle imposte agevolate) presentando apposita istanza all’Agenzia delle Entrate con contestuale richiesta di nuova liquidazione dell’imposta.

Se, invece, l’interessato non procede, entro l’anno, ad acquistare un nuovo immobile né dichiara di voler rinunciare al beneficio, subirà l’applicazione delle sanzioni, oltre all’obbligo di versare la differenza sulle imposte nella misura ordinaria. Anche in questo caso, resta salvo il ricorso all’istituto del ravvedimento oneroso. Tuttavia, è possibile evitare la decadenza dal beneficio (e quindi non subire alcuna sanzione, né una diversa liquidazione delle imposte) quando, entro un anno dalla vendita della “prima casa”:

  • si proceda all’acquisto di un immobile situato all’estero, purché sia possibile accertare che quest’ultimo sia stato adibito alla funzione di abitazione principale;
  • il contribuente acquisti un terreno su cui realizza, nel medesimo termine, un fabbricato adibito ad abitazione principale;
  • l’interessato costruisca un altro immobile ad uso abitativo su un terreno edificabile di cui era già proprietario al momento della vendita dell’immobile acquistato con le agevolazioni.

note

[1] Si tratta dell’art. 76 del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (T.U. sulle imposte di registro).

[2] Cfr. Agenzia delle Entrate, Risoluzione 31 ottobre 2011, n.105/E.

[3] V. Cass., sentenza n. 2565/2018.

Autore immagine: 123rf com

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