Come essere nominato amministratore di condominio

10 settembre 2018 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 10 settembre 2018



In che modo si ottiene la carica di rappresentante e gestore di un edificio composto da più appartamenti?

Hai appena acquistato un appartamento di un edificio appena costruito? Ti sei incontrato con gli altri condomini e hai iniziato a pianificare le questioni relative alla gestione delle parti comuni? Tra le prime cose da fare, se siete un numero consistente (diciamo superiore a otto), vi è la nomina di un amministratore di condominio che gestisca tutte le faccende burocratiche e rappresenti l’edificio nei confronti di terzi. Ti è sempre piaciuta l’idea di svolgere queste attività di disbrigo pratiche e, quindi, vorresti candidarti ma non sai come essere nominato amministratore di condominio? Nessun problema. Dopo aver letto gli obblighi dell’amministratore e le conseguenze del suo cattivo operato, vedrai quali sono i requisiti per ottenere la carica e come essere nominato dall’assemblea del condominio.

Chi è e cosa fa l’amministratore di condominio?

L’amministratore di condominio è l’organo rappresentativo ed esecutivo dell’edificio presso cui viene nominato.

In capo a questa carica sorgono numerosi compiti di gestione dello stabile rappresentato, quali:

  • l’esecuzione delle deliberazioni assembleari,
  • la disciplina delle parti comuni del condominio e dei loro servizi, come la conservazione dello stato strutturale, bonificandolo da eventuali elementi nocivi, recuperando la certificazione energetica, prevenendo incendi, e così via,
  • l’esecuzione degli adempimenti fiscali,
  • la custodia di particolari registri, quali l’anagrafe condominiale e i verbali delle assemblee tenute,
  • la conservazione di tutta la documentazione inerente la propria gestione condominiale,
  • la consegna al condomino che ne faccia richiesta dello stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso,
  • la redazione del rendiconto condominiale annuale della gestione e la convocazione dell’assemblea per la relativa approvazione,
  • la rappresentanza del condominio nei procedimenti contro terzi.

Cosa succede se l’amministratore non adempie ai suoi obblighi?

Il mancato adempimento degli obblighi sopra indicati provoca l’insorgere di svariate responsabilità in capo all’amministratore.

Dal punto di vista civile, l’amministratore potrebbe essere costretto a pagare i danni di un suo erroneo operato. In ambito penale, quell’inadempimento potrebbe comportare la configurabilità di qualche reato e, quindi, guai giudiziari di non poco rilievo.

Oltre a ciò, l’amministratore perderebbe la sua carica, attraverso l’inevitabile revoca dall’incarico la quale, oltre che dall’assemblea, può altresì intervenire dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità quali, a titolo esemplificativo, l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi o, ancora, l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione di dati condominiali per cui era necessaria la divulgazione.

Quando è obbligatoria la nomina di un amministratore?

La presenza dell’amministratore è obbligatoria solo nel caso in cui i condomini siano più di otto [1]. Diversamente, la nomina è lasciata alla discrezionalità dei condomini.

In caso di obbligo, sarà onere dell’assemblea provvedere alla nomina; in caso contrario, tale incombenza sarà affidata dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini, o dell’amministratore dimissionario.

L’amministratore ha diritto al compenso?

Purtroppo, o per fortuna, nessuno lavora gratuitamente.

L’amministratore ha certamente diritto al compenso per le numerose attività che svolge. Il suo, infatti, è un mandato ricevuto dai condomini a titolo oneroso.

Il legislatore prevede che, all’atto della nomina, l’amministratore debba specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività che andrà a svolgere [2].

Per ottenere il compenso, oltre che il rimborso delle anticipazioni e spese sostenute, l’amministratore dovrà presentare al mandante il rendiconto del proprio operato, che deve necessariamente comprendere la specificazione dei dati contabili delle entrate, delle uscite e del saldo finale.

Come fare per essere nominato amministratore di condominio?

Il candidato amministratore di condominio può essere sia una persona fisica che giuridica (quindi, una società). Tra i requisiti richiesti dalla legge [3] per l’espletamento della carica in oggetto rientrano:

  • l’avere il godimento dei diritti civili,
  • la mancanza di condanne per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni,
  • non essere mai stati dichiarati interdetti, inabilitati, o protestati,

Se l’amministratore non viene nominato tra i condomini dello stabile, bensì dall’autorità giudiziaria, occorrerà anche che egli:

  • abbia conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado,
  • abbia frequentato un corso di formazione iniziale e svolto attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

Nel caso in cui il candidato amministratore sia una società, i requisiti sopra indicati devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la società presta i servizi.

La perdita dei requisiti comporta la cessazione dall’incarico e la necessità di convocare senza formalità l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore.

Una volta in possesso di tutti i requisiti previsti dalla legge, il candidato potrà ufficializzare la propria candidatura ai condomini i quali fisseranno una data per l’assemblea di nomina. Riunitasi, l’assemblea potrà votare e nominare l’amministratore con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio [4].

Nel caso manchi una tabella millesimale, si dovrà preventivamente attribuire ad ogni condomino una quota rappresentativa per poter così deliberare la nomina in correttezza e senza questioni interpretative. Bisogna sottolineare come sia considerata nulla la delibera di nomina dell’amministratore in assenza di una valida accettazione che contenga la specifica indicazione del suo compenso [5].

Se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario [1].

Una volta nominato, l’amministratore deve, innanzitutto, comunicare i propri dati anagrafici e professionali o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri contabili, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata. Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, deve essere affissa l’indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell’amministratore.

L’amministratore di condominio deve iscriversi alla gestione separata commercianti?

Secondo la Cassazione [7], ai fini dell’iscrizione alla gestione commercianti, è presupposto imprescindibile la sussistenza di un esercizio commerciale, che sia gestito dal soggetto interessato come titolare o come familiare coadiuvante o anche come socio di s.r.l. e che abbia come oggetto un’attività commerciale.

L’iscrizione alla gestione separata è obbligatoria per i soggetti che «a) siano titolari o gestori in proprio di imprese che, a prescindere dal numero dei dipendenti, siano organizzate e/o dirette prevalentemente con il lavoro proprio e dei componenti la famiglia, ivi compresi i parenti e gli affini entro il terzo grado, ovvero siano familiari coadiutori preposti al punto di vendita; b) abbiano la piena responsabilità dell’impresa ed assumano tutti gli oneri ed i rischi relativi alla sua gestione. Tale requisito non è richiesto per i familiari coadiutori preposti al punto di vendita nonché per i soci di società a responsabilità limitata; c) partecipino personalmente al lavoro aziendale con carattere di abitualità e prevalenza; d) siano in possesso, ove previsto da leggi o regolamenti, di licenze o autorizzazioni e/o siano iscritti in albi, registri e ruoli».
Sussiste quindi l’obbligo di iscrizione ovvero la partecipazione personale al lavoro aziendale con abitualità e prevalenza per l’amministratore che fa parte di una società anche di persone (snc ad esempio).

Quanto dura la carica di amministratore?

L’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore.

Nel caso in cui la nomina del nuovo amministratore dovesse postergarsi, è riconosciuta in capo all’amministratore uscente una proroga dei poteri e diritti relativi alla carica fino a quel momento ricoperta, a meno di una chiara contraria volontà espressa dai condomini [6].

Alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.

L’amministratore può cessare la sua carica anche per intervenuta revoca da parte dell’assemblea da effettuarsi con la stessa maggioranza prevista per la sua nomina. Tale revoca può altresì essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità.

note

[1] Art. 1129 cod. civ.

[2] Art.1129, comma 14, cod. civ.

[3] Art. 71 bis disp. att. cod. civ.

[4] Art. 1136 cod. civ.

[5] Tribunale Massa, 06/11/2017

[6] Cassazione civile, sez. II, 17/05/2018, n. 12120

 Corte di Cassazione, sez. Lavoro, ordinanza 29 marzo – 7 settembre 2018, n. 21900

Presidente D’Antonio – Relatore Berrino

Fatto e diritto

Rilevato che:

la Corte d’appello di Venezia (sentenza del 16.8.2012) ha accolto le impugnazioni dell’Inps nelle cause riunite n. 811/09 e n. 568/11 avverso le sentenze n. 275/08 e n. 351/10 con le quali il Tribunale di Vicenza aveva accolto le opposizioni di C.O. alle cartelle esattoriali concernenti l’intimazione di pagamento di contributi dovuti alla Gestione Commercianti in relazione all’attività di amministratore di condominio svolta dal medesimo in diversi periodi quale amministratore di società in nome collettivo della quale era socio unitamente alla moglie;

posto che la Corte di merito ha accertato che il C. aveva svolto in forma imprenditoriale, attraverso la società in nome collettivo di cui era amministratore e socio, l’attività di amministrazione di condomini comportante l’iscrizione alla gestione commercianti, iscrizione, questa, non avvenuta, con conseguente fondatezza della relativa pretesa contributiva dell’Inps, per cui ha riformato le impugnate sentenze ed ha rigettato le opposizioni proposte dall’appellato;

atteso che per la cassazione della sentenza propone ricorso C.O. con un solo articolato motivo, cui resiste l’Inps con controricorso;

Considerato che:

con un solo motivo il ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione dell’art. 1, commi 202 e 203, della legge 23.12.1996 n. 662, nonché degli artt. 2697, 2729 e 2222 cod. civ., dolendosi dell’errata individuazione, da parte della Corte di merito, dei presupposti dell’obbligo di iscrizione alla gestione commercianti, assumendo che quella da lui svolta di amministratore di condomini non aveva natura commerciale, ma carattere professionale ed intellettuale, a prescindere dalla forma individuale o societaria del suo espletamento, e che, inoltre, la stessa Corte aveva male applicato ed interpretato i requisiti dell’abitualità e della prevalenza previsti dal comma 203 del citato art. 1 della legge n. 662/96 ai fini dell’iscrizione di cui trattasi;

ritenuto che il motivo è infondato, dal momento che per quel che concerne la gestione assicurativa degli esercenti attività commerciali e del terziario, la disciplina previgente è stata modificata dalla L. 23 dicembre 1996, n. 662, art. 1, comma 203 che così sostituisce la L. 3 giugno 1975, n. 160, art. 29, comma 1: “L’obbligo di iscrizione nella gestione assicurativa degli esercenti attività commerciali di cui alla L. 22 luglio 1966, n. 613, e successive modificazioni ed integrazioni, sussiste per i soggetti che siano in possesso dei seguenti requisiti:

a) siano titolari o gestori in proprio di imprese che, a prescindere dal numero dei dipendenti, siano organizzate e/o dirette prevalentemente con il lavoro proprio e dei componenti la famiglia, ivi compresi i parenti e gli affini entro il terzo grado, ovvero siano familiari coadiutori preposti al punto di vendita;

b) abbiano la piena responsabilità dell’impresa ed assumano tutti gli oneri ed i rischi relativi alla sua gestione. Tale requisito non è richiesto per i familiari coadiutori preposti al punto di vendita nonché per i soci di società a responsabilità limitata;

c) partecipino personalmente al lavoro aziendale con carattere di abitualità e prevalenza;

d) siano in possesso, ove previsto da leggi o regolamenti, di licenze o autorizzazioni e/o siano iscritti in albi, registri e ruoli”;

rilevato, quindi, che il presupposto imprescindibile è che per l’iscrizione alla gestione commercianti vi sia un esercizio commerciale, la gestione dello stesso come titolare o come familiare coadiuvante o anche come socio di s.r.I che abbia come oggetto un esercizio commerciale. (v. in tal senso Cass. sez. 6 – Lav., Ordinanza n. 3145 del 2013);

atteso che, tale essendo il quadro normativo di riferimento, la Corte di merito ha adeguatamente analizzato i diversi elementi che l’hanno condotta al convincimento della sussistenza, nella fattispecie, dei presupposti di cui al comma 203, art. 1 della legge n. 662/1996, vale a dire la partecipazione personale al lavoro aziendale con carattere di abitualità e prevalenza;

considerato, infatti, che la Corte territoriale, con motivazione adeguata, sorretta da accertamenti di fatto ed esente da rilievi di legittimità, ha ben evidenziato che l’attività del C. non si era limitata allo svolgimento di opera professionale a carattere intellettuale, ma era stata svolta in forma imprenditoriale attraverso la società collettiva di cui egli era amministratore e socio, come evidenziato dal dato che era la società ad assumere gli incarichi relativi all’amministrazione di condomini e ad emettere le fatture riferite a tale attività, a nulla rilevando che la società fosse di modeste dimensioni, in quanto composta dall’appellato e dalla moglie, e che non avesse dipendenti, in quanto tali circostanze non escludevano che l’attività fosse stata espletata da quest’ultimo attraverso il complesso organizzato dei beni sociali e attraverso il distinto soggetto giuridico costituito dalla società commerciale; inoltre, l’appellato non era stato mai iscritto alla gestione separata, per cui non si poneva neppure la questione di una ipotetica doppia iscrizione e dagli accertamenti non contestati era emerso che l’attività della società era organizzata prevalentemente col lavoro proprio del C. , il quale partecipava al lavoro aziendale con i caratteri dell’abitualità e della prevalenza, essendo, tra l’altro, pensionato e non svolgendo altre attività soggette a diverse forme di contribuzione;

ritenuto, quindi, che il ricorso va rigettato e che le spese di lite del presente giudizio, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza del ricorrente;

verificato che ricorrono, altresì, i presupposti per la determinazione a carico del ricorrente, come da dispositivo, del contributo unificato di cui art. 13, comma 1 quater, del d.P.R. n. 115 del 2002.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Condanna il ricorrente al pagamento delle spese nella misura di Euro 3700,00, di cui Euro 3500,00 per compensi professionali, oltre spese generali al 15% ed accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13.

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