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Acquisto casa: se pagano i genitori il fisco controlla?

12 settembre 2018


Acquisto casa: se pagano i genitori il fisco controlla?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 12 settembre 2018



Accertamenti fiscali sintetici con redditometro quando il contribuente risulta proprietario di beni immobili che non può permettersi: l’Agenzia delle Entrate vuole le prove scritte della donazione.

Circa l’80% degli italiani ha casa di proprietà. Molto spesso però si tratta di immobili di famiglia, ereditati di generazione in generazione, o acquistati con un sostanzioso aiuto economico dei genitori (ad esempio con la liquidazione). Non è un luogo comune che le ultime generazioni non abbiano più le capacità finanziarie per acquistare un immobile, specie quando si tratta di coppie giovani. Le banche chiedono più garanzie rispetto al passato e, nonostante il recente crollo dei prezzi del mercato immobiliare e l’abbassamento degli interessi sul mutuo, c’è sempre la caparra da pagare che costituisce il peso più grave per chi decide di fare il grande passo. Si ricorre così, sempre più spesso, alla cosiddetta «donazione indiretta»: anche se la casa viene intestata al figlio, a pagare sono i genitori. I quali possono optare tra due diverse soluzioni: o bonificare direttamente la somma sul conto del giovane oppure versarla direttamente al venditore. In entrambi i casi, la donazione non richiede l’intervento del notaio (il quale entra in gioco solo al momento del rogito che trasferisce la proprietà). Ma che succede da un punto di vista fiscale? Il passaggio di denaro dal conto del padre o della madre a quello del figlio può generare problemi con l’Agenzia delle Entrate e quale tipo di documentazione occorre conservare per non incappare in un futuro accertamento? In altri termini, se l’acquisto della casa lo pagano i genitori, il fisco controlla? La questione si è posta numerose volte e a farne le spese sono sempre i più ingenui, quelli cioè che, non conoscendo la normativa, agiscono con leggerezza e superficialità pur senza alcuna malafede. Le prove, però, nel campo tributario sono tutto e anche chi non ha intenzione di evadere le imposte deve essere cauto nella movimentazione dei soldi.

In questo articolo ti spiegheremo quindi cosa succede nel momento in cui si acquista casa con i soldi dei genitori, quali regole di prudenza bisogna osservare e quali norme rispettare per non eludere i principi di legge.

La donazione dei genitori: come può avvenire?

Quando un padre o una madre (ma lo stesso discorso può valere per qualsiasi altro parente) intende contribuire, in tutto o solo in parte, all’acquisto della casa del proprio figlio realizza quella che il diritto chiama donazione. La donazione è un atto libero che viene fatto senza secondi scopi e quindi senza condizioni o controprestazioni. Se è vero che in vita si può decidere di donare tutti i propri beni – o una parte sostanziosa – a una sola persona, alla morte si devono pareggiare i conti con gli altri eredi legittimari: in particolare coniuge e figli (o, in loro mancanza, i genitori) hanno diritto a una quota minima di eredità e, se questa è stata intaccata dalle donazioni fatte in precedenza, le stesse possono essere impugnate fino a 10 anni dal decesso del donante.

La donazione della casa può essere fatta in due modi:

  • quando il genitore è già proprietario dell’immobile: recandosi direttamente dal notaio con il figlio per trasferire la titolarità del bene. È la cosiddetta donazione diretta;
  • quando il genitore intende acquistare la casa per conto del figlio: o bonificando il prezzo al venditore oppure versando la somma sul conto del proprio figlio. Lo stesso si può fare anche con un assegno. In tal caso di parla di donazione indiretta.

Chiaramente se la casa va acquistata non conviene che a comprarla sia prima il genitore per poi trasferirla al figlio (donazione diretta) poiché, in tale ipotesi, si dovrebbero raddoppiare gli atti e i costi. Si ricorre quindi alla donazione indiretta.

Se per le donazioni è sempre necessario il notaio (salvo siano di modico valore), la Cassazione a Sezioni Unite ha spiegato che ciò non ricorre nel caso di donazione indiretta. Quindi, sia che il genitore intenda fare un bonifico bancario al figlio o versare il corrispettivo al venditore, si va dal notaio solo per il trasferimento della proprietà del bene e non anche per formalizzare la donazione. Il che significa anche un risparmio di imposte visto che non si versano le tasse sulla donazione.

Il fisco può controllare l’acquisto della casa fatto coi soldi dei genitori?

Nel momento in cui avviene l’acquisto della casa coi soldi dei genitori, il nuovo proprietario risulterà a tutti gli effetti, dai registri immobiliari, il nuovo intestatario del bene. Questo però potrebbe far sorgere un sospetto all’Agenzia delle Entrate quando il beneficiario della donazione – ossia il figlio – non ha redditi a sufficienza per permettersi l’esborso del prezzo. L’Agenzia delle Entrate infatti ancora non sa che il bene è stato comprato con il denaro del padre e/o della madre. Eppure viene a conoscenza della nuova proprietà tramite i propri registri informatici. Scatta il cosiddetto redditometro che consente di verificare la congruenza tra l’intestazione di beni di lusso come la casa e il reddito dichiarato annualmente. Quando c’è una differenza di oltre il 20%, il fisco chiede chiarimenti.

Ecco dunque che si apre la fase di controllo. “Controllo” non significa ancora accertamento. Il contribuente è infatti chiamato, in un primo momento, a fornire giustificazioni e a spiegare come ha fatto a permettersi l’acquisto dell’immobile. Qui sta il clou di tutta la procedura a cui prestare massima attenzione. Se il figlio non riesce a dimostrare di aver potuto comprare la casa grazie agli aiuti dei genitori, subirà delle conseguenze molto gravi in termini economici. L’Agenzia infatti potrà ritenere che il denaro usato è stato, in realtà, ottenuto in nero e, oltre a tassarlo, vi applicherà le sanzioni.

Bisogna quindi conservare le prove da esibire al funzionario delle Entrate per dimostrare la donazione. Prove che non possono essere date da una testimonianza o una dichiarazione scritta, ma devono consistere in documenti con data certa come la copia di un assegno o la movimentazione bancaria da cui risulta il bonifico.

Se quindi l’acquisto della casa lo pagano i genitori, è necessario procedere in modo prudente chiedendo a questi di farsi rilasciare un assegno non trasferibile o di eseguire un bonifico sul proprio conto corrente con idonea causale (come, ad esempio, “donazione per acquisto casa”). In alternativa i genitori potranno versare i soldi sul conto del venditore o dare un assegno al momento del rogito davanti al notaio.

Si può contestare l’accertamento fiscale per l’acquisto casa coi soldi dei genitori?

In questi termini, ossia conservando una valida prova scritta, è possibile contrastare un accertamento. Accertamento che è del tutto verosimile e la cui possibilità non va presa sottogamba. Ecco perché è sempre bene agire in anticipo prefigurandosi la possibilità che un giorno l’Agenzia delle Entrate possa chiedere chiarimenti in merito alla compravendita.

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Autore immagine: 123rf com


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