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Locazione: contatori non regolari e truffa sui consumi

19 ottobre 2018


Locazione: contatori non regolari e truffa sui consumi

> Diritto e Fisco Pubblicato il 19 ottobre 2018



Lo scorso anno ho preso in affitto tramite agenzia una casa che ha il giardino in comune con un’altra più piccola, sempre dello stesso proprietario. Quest’ultima casa non risulta in catasto perché, a dire del proprietario, era in fase di condono. Nel fare le volture ho scoperto che le utenze non c’erano e luce, gas e acqua sono collegate alla casa in cui vivo. Il proprietario dapprima negava ma poi ha deciso di mettere dei contatori per poter dividere le spese, che però non sono “regolari”. Non riceve la bolletta, legge il suo contatore e mi da i soldi calcolando il costo del gas della mia bolletta. Per l’acqua, invece, non ha un contatore fittizio, io pago tutto il consumo nonostante la consumi anche lui , compresa l’acqua del giardino in comune. Vive con la sua famiglia in un’altra città ma è residente dove vivo io. Il contratto di affitto prevede che le bollette della luce siano intestate a lui, per via del fotovoltaico, io pago 50 euro al mese e a fine anno viene fatto il conguaglio. La casa piccola attualmente la sta ristrutturando ma a catasto risulta ancora un magazzino. Il giardino non posso più sfruttarlo perchè sta facendo la ristrutturazione, che peraltro non ha un termine preciso, perchè la ristruttura lui con suo fratello quando ha tempo. Ho diritto ad un risarcimento per i disagi non previsti? Devo imporre, tramite un avvocato, le utenze regolari con bolletta separata, cassetta postale separata, acqua separata ecc. oppure non posso fare nulla perché ho firmato un contratto di affitto e non sono proprietario di nulla? Il contratto prevede anche che se il contratto presenta vizi o non va bene il proprietario deve solo ridarmi un mese di affitto e io devo uscire di casa.

Il lettore è stato, con ogni probabilità, vittima di una truffa da parte del locatore, che voleva – oltre che con il canone locatizio – risparmiare qualche soldo non pagando i propri consumi.

Non è possibile, tuttavia, valutare se la truffa sia stata organizzata di comune accordo con l’agenzia.

Di certo, non avendo prove concrete alla mano, non si potrà recriminare nulla nei confronti dell’intermediario; anche perché, tra le responsabilità ricadenti sull’agenzia non vi è, di certo, quella di controllo della corretta installazione dei contatori.

L’Agenzia, infatti, risponde solo per l’attività di mediazione immobiliare e, pertanto, un’azione nei suoi confronti per truffa in concorso – se non in presenza di prove fondate – sarebbe destinata a fallire.

Tornando alla questione della presenza dei vizi e della responsabilità del locatore, la Cassazione (sentenza n. 11514/2008; n.6580/2013; n. 24459/2011; n. 11353/2014) ha stabilito che, per far sorgere il diritto del conduttore di risolvere il contratto di locazione e ottenere un risarcimento dei danni, occorre che i difetti riguardino la struttura materiale della cosa, alternandone la integrità in modo tale da impedirne notevolmente il godimento, secondo la destinazione contrattuale.

Tuttavia, nel novero di questi vizi strutturali potrebbe rientrare a tutti gli effetti anche il caso di specie, caratterizzato dalla mancanza di elementi accessori, ma fondamentali (divisione dei contatori per appartamento) tali da alterare il godimento dell’immobile stesso.

Il problema principale – da quello che il lettore scrive – è la previsione contrattuale di una penale.

In questo modo, le parti contraenti hanno stabilito che, in caso di inadempimento contrattuale, il risarcimento danni sarebbe quantificato in una sola mensilità, e farebbe sorgere il diritto nei confronti della parte non inadempiente ad agire per la risoluzione contrattuale per inadempimento.

Ad ogni modo, il caso in esame potrebbe rientrare nella figura giuridica dell’ingiustificato arricchimento, poiché il locatore si è arricchito ingiustamente omettendo di regolarizzare quei contatori: usufruiva dei pagamenti del lettore per soddisfare le proprie esigenze domiciliari.

Inoltre, il locatore – con ogni probabilità – ha agito con dolo che, a norma dell’art. 1439 del codice civile, è causa di annullamento del contratto quando i raggiri usati siano stati tali che, senza di essi, l’altra parte non avrebbe prestato il proprio consenso per la conclusione del contratto, ossia quando, determinando la volontà del contraente, abbiano ingenerato nel conduttore una rappresentazione alterata della realtà, provocando nel suo meccanismo volitivo un errore da considerarsi essenziale) (Cassazione civile, sez. III, 25/05/2006, n. 12424).

E, proprio nel caso specifico, se il lettore avesse saputo di quelle irregolarità, di certo non avrebbe stipulato quel contratto di locazione, ma avrebbe cercato altrove.

Da non trascurare sarebbe anche il profilo penale, poiché – provando quel dolo – potrebbe anche valutarsi un’eventuale proposizione di querela nei confronti del locatore per truffa aggravata nei confronti del lettore.

Questi, infatti, facendo credere al lettore che quell’altro immobile fosse completamente separato da quello concessogli in affitto, lo ha erroneamente convinto del fatto che avrebbe pagato solo le sue utenze mentre, in questo periodo, ha usufruito – illegalmente – dei suoi pagamenti.

Tanto premesso, se il lettore ha interesse a restare all’interno di quell’immobile, si consiglia di inviare – tramite legale – una messa in mora al locatore intimando la restituzione delle somme indebitamente pagate sino ad oggi e di regolarizzare i contatori avvertendolo che, in mancanza, sarebbe costretto ad adire l’autorità giudiziaria per tutelare le proprie ragioni.

Diversamente, se l’intento del lettore è quello di abbandonare quell’appartamento, sempre tramite un legale, sarebbe opportuno comunicare al locatore che, alla luce dell’inadempienza di cui si è macchiato, questi esercita il suo diritto di risoluzione contrattuale per inadempimento, facendo presente che – a titolo di penale – non pagherà l’ultima mensilità maturata col contratto di locazione in essere.

Nel caso in cui il locatore non dovesse collaborare, non resterebbe al lettore che adire il Tribunale competente per ottenere una sentenza dichiarativa dal Giudice istruttore e, quindi, recuperare la penale prevista dal contratto e le somme indebitamente pagate sull’altro immobile adiacente a quello oggetto della locazione.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Salvatore Cirilla


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1 Commento

  1. MI RISPECCHIO NEL CASO DEL LETTORE CHE A INVIATO LA MISSIVA PUBBLICATA.

    RINGRAZIO PER L’ARTICOLO,INVITANDO LO STAFF DELL’ORGANIZAZIONE “LA LEGGE PR TUTTI” DI APPROFONDIRE E’ CREARE VARIE “LOGICHE” POICHE’ REALMENTE SONO ESISTENTI SVARIATI CASI DEL GENERE,E’ SVARIATI “INCOMPETENTI” AUTODEFINITOSI AVVOCATI,ANZICCHE’ ELABORARE I CASI TRAMITE LA SEMPLICISSIMA LOGICA, MINACCIANO L’AVVOTO AVVERSARIO PER CERCARE DI METTERE PIU’ ZIZZANIA E’ CERCARE DI “TRUFFARE” ANCHE LORO.LE VITTIME DI TRUFFA,ECC.,ECC. ALLO STAFF PORGO DISTINTI SALUTI SALUTI IN FEDE CECILIA LOLIVA

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