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Come chiudere un balcone senza permessi

13 settembre 2018


Come chiudere un balcone senza permessi

> Diritto e Fisco Pubblicato il 13 settembre 2018



Quali autorizzazioni sono necessarie per costruire una veranda sul terrazzo di casa.

Di fronte ad appartamenti sempre più piccoli e alla necessità di ricavare spazio anche dalle piccole metrature, i proprietari degli appartamenti si arrangiano come meglio possono. Dai soppalchi alle verande, l’architettura conosce una serie di soluzioni standard che, tuttavia, devono fare sempre i conti con le prescrizioni urbanistiche e la materia condominiale. Ad esempio, per quanto riguarda i soppalchi, è richiesta la licenza del Comune solo quando si realizza uno spazio abitabile (come quelli adibiti a camere da letto o studioli); negli altri casi si può operare anche senza permessi (si pensi al soppalco usato come ripostiglio di valigie, aspirapolvere e piccoli elettrodomestici non più in uso). Più complicato è il rapporto con le verande; qui infatti è in gioco non solo la stabilità dell’edificio ma anche il decoro architettonico della facciata. Non dimentichiamo infatti che la veranda insiste sul balcone ed è visibile a tutti. Eppure la veranda è anche l’opera che risolve meglio i problemi dei proprietari degli appartamenti, non solo perché esteticamente più gradevole ma anche per la varietà di soluzioni che offre: da semplice lavanderia a salottino, da ripostiglio a camera da pranzo per i periodi estivi. In molti, a questo punto, si chiedono come chiudere un balcone senza permessi. Sul punto si sono spesso confrontati i giudici, da ultimo la Cassazione e il Tar Campania a dimostrazione di quanto contenzioso generi l’argomento. Possiamo comunque dire che la posizione condivisa dalla magistratura è ormai solida e costante sicché possiamo tracciare alcuni punti fermi. Eccoli qui di seguito sintetizzati tenendo conto delle ultime pronunce.

Nel momento in cui ci si chiede come chiudere un balcone senza permessi si pensa agli unici due possibili problemi che possono porsi: da un lato il Comune e dall’altro il condominio. In verità il problema potrebbe porsi anche con il proprietario del balcone superiore che potrebbe invocare il rispetto delle distanze minime tra le costruzioni, ma – come vedremo a breve – non c’è di che preoccuparsi (almeno di questo). Procediamo con ordine.

Per chiudere un balcone ci vuole il permesso del Comune?

Consiglio di Stato e tribunali amministrativi [1] sono stati molto chiari in proposito: tutte le volte in cui il balcone viene chiuso con infissi stabili, anche se di vetro e removibili, va richiesto il permesso di costruire in Comune. Non importa che si tratti solo di tre pannelli per quanti sono i lati del balcone mentre di sotto viene sfruttato il pavimento che già c’è e di sopra si utilizza la copertura del balcone del piano di sopra. Si realizza in ogni caso una «nuova costruzione» e pertanto è necessaria la licenza edilizia. Un balcone chiuso non può infatti considerarsi una semplice pertinenza in quanto aumenta il volume dell’appartamento e modifica la sagoma del fabbricato: il progetto richiede dunque il rilascio di un titolo edilizio vero e proprio, mentre non basta la mera segnalazione di inizio attività.

In assenza di permesso di costruire, rilasciato dal Comune a seguito del deposito dei documenti da parte del direttore dei lavori, si risponde del reato di abuso edilizio ed in più scatta l’ordine di demolizione. Ma, se dal reato si può sempre essere assolti grazie alla prescrizione (che, in caso di rinvio a giudizio, è di cinque anni), dalla demolizione non ci si salva mai. Quest’ultima infatti può essere intimata anche a distanza di molti anni. Chiudere lo spazio in origine sovrastante al balcone determina una variazione dell’immobile dal punto di vista architettonico e planovolumetrico: l’unica alternativa, in astratto, è la sanatoria.

Per chi acquista casa con una veranda abusiva già realizzata, non ci sono rischi penali (non è lui infatti il colpevole) ma la demolizione gli può essere ugualmente imposta. Al nuovo proprietario non resta che rivalersi contro il venditore che non gli ha menzionato l’illecito urbanistico e contro il notaio che non ha fatto i dovuti controlli preliminari.

Per chiudere un balcone senza permessi del Comune è necessario farlo con materiali mobili come le tende di stoffa. Queste devono essere retrattili e devono rispettare gli eventuali standard imposti dal regolamento di condominio o dall’assemblea all’unanimità. Se non vi sono prescrizioni è comunque necessario non deturpare l’estetica del fabbricato con colori sgargianti o in aperto contrasto con le pareti esterne dell’edificio.

Per chiudere un balcone ci vuole il permesso del condominio?

Il condominio non deve dare il permesso al proprietario che chiude il balcone. Ma quest’ultimo deve stare ugualmente attento: non può né mettere in pericolo la stabilità dell’edificio, né può deturpare il cosiddetto decoro architettonico.

Questo significa che l’onere di verificare il rispetto di queste prescrizione spetta al proprietario, il quale, in caso contrario, può essere costretto a demolire l’opera. Solo il previo consenso dell’assemblea – per quanto non necessario – lo mette in salvo da eventuali successive contestazioni.

Proprio per questa ragione e per la non necessità del permesso del condominio, né tantomeno dell’amministratore, il Comune non può subordinare il rilascio del permesso di costruire al deposito della delibera assembleare che autorizza la chiusura del balcone. Per quanto alcune amministrazioni lo abbiano fatto e lo facciano tuttora si tratta di una pratica illecita. Eventuali provvedimenti di questo tipo possono essere impugnati al Tar. In questo modo si evita che l’eventuale veto in condominio possa pregiudicare l’avvio delle attività.

Quanto all’estetica del palazzo, questa va valutata allo stato in cui si trova l’edificio al momento della realizzazione della veranda. La Cassazione ha detto, in proposito [2], che la veranda costruita sul terrazzo di copertura dell’appartamento va demolita se non rispetta l’aspetto architettonico del progetto, a meno che l’edificio non versi in stato tale di degrado complessivo da rendere ininfluente allo sguardo l’intervento realizzato. Di certo la presenza di altre verande nell’edificio non esimono dal rispetto dell’armonia architettonica dell’intero stabile chi realizza una sopraelevazione. Il codice civile  impone il rispetto dell’aspetto architettonico dell’edificio; esso non può essere violato sostenendo che l’estetica del palazzo è già stata lesa da precedenti interventi similari. Il decoro esprime l’omogeneità delle facciate e l’aspetto architettonico la compatibilità del manufatto che non può trovare giustificazione nella presenza di preesistenti abusi se il suo impatto è in grado comunque – allo stato attuale – di disperdere quell’uniformità residua che attribuisce all’edificio un aspetto ordinato e dignitoso.

note

[1] Tar Campania, sent. n. 4421/2018.

[2] Cass. sent. n. 22156/2018 del 12.09.2018

Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 2, ordinanza 15 giugno – 12 settembre 2018, n. 22156

Presidente D’Ascolta – Relatore Scarpa

Fatti di causa e ragioni della decisione

T.N. ha proposto ricorso per cassazione articolato in unico motivo avverso la sentenza della Corte d’Appello di Roma n. 3019/2016 del 12 maggio 2016.

Il Condominio (omissis) si difende con controricorso.

La ricorrente ha presentato memoria ai sensi dell’art. 380 bis, comma 2, c.p.c.

La sentenza impugnata ha respinto l’appello proposto da T.N. contro la pronuncia resa in primo grado dal Tribunale di Roma il 18 marzo 2008, che aveva accolto la domanda del Condominio (omissis) , volta alla demolizione di una veranda costruita dalla condomina T. sul terrazzo di copertura dell’unità immobiliare n. XX di sua proprietà. Aderendo alla CTU integrata in secondo grado, la Corte d’Appello ha qualificato l’opera come sopraelevazione, con superfici interamente vetrate e profili in alluminio anodizzato bianco, in evidente distonia con i ritmi architettonici del fabbricato, per l’alterazione della scansione delle aperture del prospetto, perfettamente visibile dalle strade su cui prospetta l’edificio stesso. Da ciò la Corte d’Appello ha ritenuto provata non solo la lesione del decoro architettonico dello stabile condominiale, di cui all’art. 1120 c.c., ma anche dell’aspetto architettonico, ex art. 1127 c.c. Nessun rilievo ai fini di escludere l’illegittimità della sopraelevazione realizzata è stato annesso dalla Corte di Roma al precedente giudizio culminato nella sentenza n. 465/2004 della stessa Corte d’Appello, confermata in cassazione, in quanto, a parte le diversità ravvisate fra le verande oggetto delle due controversie, l’esito di quella prima causa era stato giustificato dal mancato esercizio dello ius prohibendi da parte del titolare della servitus altius non tollendi posta a carico dell’unità immobiliare n. XX.

L’unico motivo di ricorso di T.N. denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 1120, 1122 e 1127 c.c., nonché degli artt. 115 e 116 c.p.c., per non aver valutato fatti pacifici e prove e per omesso esame di un fatto decisivo e provato con la produzione delle sentenze della Corte d’Appello di Roma n. 465/2004 e della Corte di cassazione n. 10280 del 2010. La violazione dell’art. 1122 c.c., nella formulazione vigente ratione temporis, viene argomentata con l’assenza di ogni pregiudizio alla statica dell’edificio, ovvero di danno allo stesso. La ricorrente critica altresì il riferimento alla nozione di decoro architettonico, non operando nel caso in esame la disciplina dell’art. 1120 c.c. Si sottolinea quindi la situazione di degrado del decoro del fabbricato per preesistenti modificazioni e si ricorda il distinto giudizio che aveva riguardato un’altra veranda (più piccola e di chiusura) realizzata dalla T. . Si contesta altresì che il palazzo era già dotato di verande sin dal lontano 1969 proprio nell’appartamento n. XX.

Su proposta del relatore, che riteneva che il ricorso potesse essere rigettato per manifesta infondatezza, con la conseguente definibilità nelle forme di cui all’art. 380-bis c.p.c., in relazione all’art. 375, comma 1, n. 5), c.p.c., il presidente ha fissato l’adunanza della camera di consiglio.

È noto come l’art. 1127 c.c. sottopone il diritto di sopraelevazione del proprietario dell’ultimo piano dell’edificio ai limiti dettati dalle condizioni statiche dell’edificio che non la consentono, ovvero dall’aspetto architettonico dell’edificio stesso, oppure dalla conseguente notevole diminuzione di aria e luce per i piani sottostanti.

L’aspetto architettonico, cui si riferisce l’art. 1127, comma 3, c.c., quale limite alle sopraelevazioni, sottende, peraltro, una nozione sicuramente diversa da quella di decoro architettonico, contemplata dagli artt. 1120, comma 4, 1122, comma 1, e 1122-bis c.c., dovendo l’intervento edificatorio in sopraelevazione comunque rispettare lo stile del fabbricato e non rappresentare una rilevante disarmonia in rapporto al preesistente complesso, tale da pregiudicarne l’originaria fisionomia ed alterare le linee impresse dal progettista, in modo percepibile da qualunque osservatore. Il giudizio relativo all’impatto della sopraelevazione sull’aspetto architettonico dell’edificio va condotto, in ogni modo, esclusivamente in base alle caratteristiche stilistiche visivamente percepibili dell’immobile condominiale, e verificando l’esistenza di un danno economico valutabile, mediante indagine di fatto demandata al giudice del merito, il cui apprezzamento sfugge al sindacato di legittimità, se, come nel caso in esame, congruamente motivato (cfr. Cass. Sez. 6-2, 28/06/2017, n. 16258; Cass. Sez. 2, 15/11/2016, n. 23256; Cass. Sez. 2, 24/04/2013, n. 10048; Cass. Sez. 2, 07/02/2008, n. 2865; Cass. Sez. 2, 22/01/2004, n. 1025; Cass. Sez. 2, 27/04/1989, n. 1947).

D’altro canto, questa Corte ha anche affermato che le nozioni di aspetto architettonico ex art. 1127 c.c. e di decoro architettonico ex art. 1120 c.c., pur differenti, sono strettamente complementari e non possono prescindere l’una dall’altra, sicché anche l’intervento edificatorio in sopraelevazione deve rispettare lo stile del fabbricato, senza recare una rilevante disarmonia al complesso preesistente, sì da pregiudicarne l’originaria fisionomia ed alterarne le linee impresse dal progettista (Cass. Sez. 6 – 2, 25/08/2016, n. 17350).

Ora, perché rilevi la tutela dell’aspetto architettonico di un fabbricato, agli effetti, come nella specie, dell’art. 1127, comma 3, c.c., non occorre che l’edificio abbia un particolare pregio artistico, ma soltanto che questo sia dotato di una propria fisionomia, sicché la sopraelevazione realizzata induca in chi guardi una chiara sensazione di disarmonia. Perciò deve considerarsi illecita ogni alterazione produttiva di tale conseguenza, anche se la fisionomia dello stabile risulti già in parte lesa da altre preesistenti modifiche, salvo che lo stesso, per le modalità costruttive o le modificazioni apportate, non si presenti in uno stato di tale degrado complessivo da rendere ininfluente allo sguardo ogni ulteriore intervento. Ciò premesso, è agevole osservare che la Corte di Roma, riconoscendo – in conformità ai principi sopra ricordati – il carattere lesivo dell’aspetto architettonico della veranda realizzata da T.N. , ha fornito una motivazione adeguata e pienamente condivisibile alla stregua del comune senso estetico, sottolineando come il manufatto disperda quella uniformità che attribuisce all’edificio un aspetto ancora ordinato e dignitoso. La preesistenza di una veranda, oggetto di precedente giudizio, è stata correttamente ritenuta non determinante dalla Corte d’appello, perché essa non rende certamente ininfluenti gli ulteriori fatti lesivi e, quindi, non ne può costituire valida giustificazione. D’altro canto, la sentenza di questa Corte n. 10280 del 2010, pronunciata tra il Condominio (omissis) e T.N. con riguardo ad una copertura che quest’ultima aveva realizzato, mediante strutture metalliche fisse, su un proprio terrazzo a livello, si limitò a dare per accertata l’estinzione per prescrizione della servitù negativa cui era soggetta la porzione immobiliare appartenente alla stessa T. , e solo per questa ragione dichiarò non accoglibile la domanda di riduzione in pristino proposta dal Condominio.

Le dedotte violazioni degli art. 115 c.p.c. e 116 c.p.c. sono prive di consistenza, in quanto la violazione dell’art. 115 c.p.c. può essere ipotizzata come vizio di legittimità solo denunciando che il giudice ha deciso la causa sulla base di prove non introdotte dalle parti, ma disposte di sua iniziativa fuori dei poteri officiosi riconosciutigli, e non anche che il medesimo, nel valutare le prove proposte dalle parti, ha attribuito maggior forza di convincimento ad alcune piuttosto che ad altre; mentre la violazione dell’art. 116 c.p.c. è idonea ad integrare il vizio di cui all’art. 360, n. 4, c.p.c., denunciabile per cassazione, solo quando il giudice di merito abbia disatteso il principio della libera valutazione delle prove, salva diversa previsione legale, e non per lamentare che lo stesso abbia male esercitato il proprio prudente apprezzamento della prova (Cass. Sez. 3, 10/06/2016, n. 11892).

È inammissibile poi la doglianza che invoca il parametro dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., giacché esso, come riformulato dall’art. 54 del d.l. n. 83 del 2012, convertito in legge n. 134 del 2012, contempla soltanto il vizio di omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e abbia carattere decisivo. Tale ultimo attributo è, nella specie, da negare, perché l’omesso esame di elementi istruttori non si risolve nella corretta prospettazione di un vizio ex art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., ove i fatti storici siano stati comunque presi in considerazione nella sentenza impugnata, ancorché essa non abbia dato conto di tutte le risultanze probatorie (Cass. Sez. U, 07/04/2014, n. 8053).

La ricorrente intende indurre questa Corte ad una rivalutazione delle emergenze istruttorie, e non ad un controllo di legittimità, sollecitando una nuova indagine di fatto rivolta a stabilire se in concreto ricorra il denunciato pregiudizio all’aspetto dell’edificio, e proponendo apprezzamenti difformi da quelli operati nella sentenza impugnata nell’esercizio del potere discrezionale del giudice di merito di individuare le fonti del proprio convincimento e valutare le prove.

Il ricorso va perciò rigettato e la ricorrente va condannata a rimborsare al controricorrente le spese del giudizio di cassazione.

Sussistono le condizioni per dare atto – ai sensi dell’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, che ha aggiunto il comma 1-quater all’art. 13 del testo unico di cui al d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 – dell’obbligo di versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l’impugnazione integralmente rigettata.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente a rimborsare al controricorrente le spese sostenute nel giudizio di cassazione, che liquida in complessivi Euro 3.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17, della legge n. 228 del 2012, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13.

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