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Acquisto casa da costruttore: come tutelarsi

14 settembre 2018


Acquisto casa da costruttore: come tutelarsi

> Diritto e Fisco Pubblicato il 14 settembre 2018



Garanzia della ditta costruttrice per il caso di compromesso di appartamento acquistato sulla casa: come funziona?

L’acquisto di un immobile “sulla carta” (ossia in corso di costruzione o ancora da costruire) offre sicuramente il vantaggio di avere tra le mani, in un futuro più o meno breve, una casa nuova che non necessiterà di manutenzione per un bel po’ di anni. In più c’è il pregio di poter personalizzare la disposizione delle camere, degli allacci di luce, gas e delle tubature, la posizione stessa delle pareti e delle porte. Non in ultimo, non si prendono fregature per eventuali abusi edilizi preesistenti, oneri di condominio non pagati, difetti nascosti (che immancabilmente, quando si compra l’usato, saltano fuori dopo il rogito). Ma dall’altro lato c’è l’incertezza: l’incertezza innanzitutto in merito ai tempi di ultimazione del fabbricato, alla qualità e al rispetto dal capitolato, alla stessa sopravvivenza della ditta costruttrice che, se in difficoltà economiche, potrebbe “saltare”. Insomma, anticipare una caparra senza avere ancora nulla in mano e nessun immobile su cui acquisire una garanzia è certamente un margine di rischio. A ciò si aggiunga anche che quasi tutte le ditte costruttrici, anche quelle che si tramandano da generazioni, costituiscono una autonoma società per ogni palazzo, società che viene aperta e chiusa rispettivamente all’inizio e alla fine dei lavori. Non c’è quindi un patrimonio da aggredire se non l’immobile stesso in corso di costruzione. La legge prevede delle tutele nel caso in cui il costruttore fallisca o qualora il palazzo non venga portato a termine; tuttavia, in tal caso, il ricorso al giudice è sempre necessario e a nessuno piace spendere altri soldi per poi perdersi nelle stanze di tribunali e studi legali. Ecco perché, se hai deciso di comprare un appartamento e tutto ciò che oggi vedi è solo un cantiere, potresti chiederti: come tutelarsi per l’acquisto di casa dal costruttore? In questo articolo proveremo a darti delle dritte.

Acquisto casa sulla carta: che significa?

Si acquista “casa sulla carta” quando l’edificio ancora non esiste ed è ancora in uno stato di cantiere. Potresti vedere solo le fondamenta o lo scheletro di quello che sarà il futuro edificio. Non avendo ancora visione del tuo futuro appartamento devi fidarti di quelli che sono i progetti realizzati dagli ingegneri della ditta costruttrice (ecco perché si dice “sulla carta”). Le modalità tuttavia per acquistare, almeno sotto un profilo legale, sono quelle di sempre: si firma prima un compromesso e poi il rogito. In particolare il compromesso – meglio detto «contratto preliminare» – serve per obbligare entrambe le parti a sottoscrivere, entro la data in esso indicata, il contratto definitivo vero e proprio dinanzi al notaio. Solo quest’ultimo trasferirà la proprietà della casa. Il compromesso ha quindi semplicemente una funzione di creare un obbligo indissolubile che, in caso di inadempimento, può essere imposto coattivamente dal giudice: quello di comprare da un lato e quello di vendere dall’altro.  Chi firma il compromesso non può quindi più tirarsi indietro, salvo l’altra parte sia inadempiente; in questo caso potrà decidere alternativamente tra la risoluzione del contratto con il risarcimento del danno o l’esecuzione specifica dell’obbligo di contrarre (in buona sostanza il giudice trasferisce la proprietà obbligando l’altro soggetto a rispettare il contratto).

Verifica della società costruttrice

Un accertamento che è sempre bene fare prima di comprare la casa da un costruttore è chiedere una visura alla camera di commercio per avere dei dati sulla società venditrice. In questo modo si conoscerà il capitale sociale (che poi è anche una garanzia per l’ultimazione dell’immobile), il nome dei soci e dell’amministratore, la sede legale. Sempre alla camera di commercio si può sapere, con apposita visura, se la società è già protestata. La visura ci dirà anche se la società è già fallita. 

Senonché proprio il fatto che i costruttori sono soliti costituire una società ad hoc per ogni palazzo da realizzare fa sì che la visura poco possa dire in merito all’affidabilità del venditore.

La registrazione del compromesso

La firma del contrato preliminare non deve necessariamente avvenire davanti a un notaio, ben potendo trattarsi di una semplice scrittura privata. Tuttavia, è necessaria la registrazione entro 20 giorni dalla sottoscrizione (se la stipula avviene dal notaio vi provvede quest’ultimo entro 30 giorni).

Per la registrazione sono dovute:

  • l’imposta di registro di 200 euro, indipendentemente dal prezzo della
  • compravendita
  • l’imposta di bollo, nella misura di 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe (se il contratto è formato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata l’imposta di bollo è invece di 155 euro).

Se, alla firma del compromesso il compratore versa una caparra, è necessario versare anche l’imposta di registro pari a

  • lo 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria;
  • il 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita.
  • In entrambe le ipotesi, l’imposta pagata con il preliminare sarà poi detratta da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita. 

Trascrivere il compromesso nei pubblici registri immobiliari

Il primo problema che potresti porti è: che succede se la ditta costruttrice promette lo stesso appartamento a più persone? Si pensi, ad esempio, a una società che dopo aver firmato un compromesso con Mario, lo faccia anche con Giovanni per il medesimo immobile. Poiché infatti la casa non è ancora ultimata e Mario non ne ha preso possesso, Giovanni non potrà mai sapere se il bene è già stato venduto o solo promesso in vendita. Esiste una tutela: la trascrizione del preliminare nei pubblici registri immobiliari. In pratica, sebbene non obbligatorio per legge, il promissario acquirente (questo il nome del compratore che firma il preliminare) può decidere di far trascrivere il compromesso all’ufficio del territorio presso l’Agenzia delle Entrate. In tale ipotesi, se lo stesso immobile viene venduto a più persone, prevale chi per primo ha trascritto.  l’imposta pagata con il preliminare sarà poi detratta da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita. Per esempio, se A firma un preliminare per lo stesso immobile prima con B, poi con C e infine con D e, tra questi, C trascrive prima di B e di D, egli prevale su costoro anche se ha acquistato per secondo.

La trascrizione del preliminare garantisce, inoltre, un’ulteriore tutela all’acquirente anche per il caso di mancato adempimento del contratto preliminare da parte del venditore. Infatti la legge riconosce ai crediti dell’acquirente che sorgono per effetto di tale inadempimento (ad esempio per il rimborso degli acconti pagati o per ottenere il doppio della caparra) un “privilegio speciale” sul bene immobile. In pratica, l’acquirente, nella ripartizione di quanto ricavato dalla eventuale vendita “forzata” del bene, ha diritto di essere preferito agli altri creditori.

Si consiglia di registrare il compromesso nei seguenti casi:

  • quando per l’ultimazione del palazzo ci vuole ancora molto tempo
  • quando l’importo della caparra è particolarmente elevato
  • quando c’è il rischio di una insolvenza del venditore.

Leggi a riguardo: Casa in costruzione: garanzie per chi acquista.

La doppia garanzia del costruttore

Il costruttore deve rilasciare due garanzie all’acquirente che compra sulla carta.

La prima è la polizza fideiussoria. In pratica si tratta di una fideiussione bancaria o assicurativa che garantisce, in caso di fallimento del costruttore prima della consegna dell’appartamento, la restituzione delle somme versate dall’acquirente o ancora da consegnare prima del rogito. Pertanto, qualora nel corso della realizzazione dell’immobile il costruttore fallisce, interviene la banca o l’assicurazione a pagare al compratore le rate da questi anticipate entro 30 giorni dalla richiesta, senza pretendere che l’acquirente debba prima richiederlo al costruttore [1]. L’acquirente non può rinunciare alla polizza anche se firma una clausola di esonero nel preliminare; preliminare che, pertanto, in tal caso sarà inefficace per tale parte [2]. 

La seconda garanzia che deve rilasciare la ditta costruttrice è un’assicurazione decennale che copra eventuali difetti gravi dell’immobile (si pensi a infiltrazioni o crepe). Anche della regolarità di tale polizza si occupa il notaio. Tale assicurazione va a integrare la garanzia decennale del costruttore (di cui ci occuperemo meglio a breve). La legge stabilisce in particolare che il costruttore, nei primi 10 anni dall’ultimazione dell’edificio, è responsabile di tutti i difetti strutturali dello stesso. Una responsabilità che le aziende riuscivano ad eludere chiudendo la società edile alla ultimazione dei lavori, evitando così pignoramenti o istanze di fallimento. Proprio per questo è stata disposta la norma in commento, affinché vi sia sempre la garanzia assicurativa.

Come funziona la garanzia del costruttore

Approfondendo quanto appena detto, veniamo ora ai due aspetti nodali dell’acquisto della casa su carta: la garanzia del costruttore in caso di difetti del palazzo o dell’appartamento. La ditta costruttrice deve provvedere alle riparazioni o al rimborso delle somme spese dagli acquirenti qualora, entro 10 anni dal termine dell’edificio, si verifichino “vizi”. A riguardo si parla di quei difetti particolarmente rilevanti come crolli, crepe, infiltrazioni, tubature, difettoso funzionamento degli impianti. La legge parla di «gravi difetti di costruzione» ma questi non sono solo i vizi influenti sulla staticità dell’edificio, ma possono consistere in qualsiasi alterazione che, pur riguardando soltanto una parte condominiale, incida sulla struttura e funzionalità globale dell’edificio, menomandone il godimento in misura apprezzabile, come nell’ipotesi di infiltrazione d’acqua e umidità nelle murature del vano scala, causata dalla non corretta tecnica di montaggio dei pannelli di copertura». Si deve trattare insomma di errori nella realizzazione dell’appartamento o del fabbricato che riducono «in modo apprezzabile il godimento del bene nella sua globalità pregiudicandone la normale utilizzazione in relazione alla sua funzione economica e pratica».

In pratica, nei primi 10 anni l’acquirente può rivolgersi, per ognuno di questi problemi, al costruttore. Il costruttore deve aggiustare il danno a regola d’arte o risarcire i costi per le riparazioni. Né può scaricare la patata bollente sulle eventuali ditte appaltatrici di cui si è valso durante i lavori che, per quanto da lui scelte, sono aziende diverse dalla sua. È vero infatti che la legge parla di una responsabilità dell’appaltatore e non del venditore, tuttavia la giurisprudenza ritiene che la responsabilità per i difetti di costruzione si estenda a entrambi i soggetti. In pratica il venditore si fa carico anche degli errori delle ditte appaltatrici e subappaltatrici. 

Una recente sentenza del tribunale di Milano [3] ha detto a riguardo che il venditore – che abbia curato la costruzione e la vendita di un condominio o di un complesso edilizio – può essere chiamato a rispondere dei gravi difetti dell’opera non soltanto quando i lavori siano stati eseguiti direttamente, ma anche nell’ipotesi in cui la realizzazione dell’opera sia stata affidata a una o più imprese terze alle quali non sia stata lasciata completa autonomia tecnica e decisionale e anche nell’ipotesi in cui sia presente un progettista/direttore dei lavori, nominato dal venditore/committente. Viceversa, l’appaltatore (cioè l’impresa o le imprese che hanno materialmente eseguito le opere) – pur se il committente abbia esercitato una forma di controllo sulle stesse – e il progettista/direttore dei lavori (che le ha progettate e seguite) possono essere chiamati a rispondere in solido con il committente/venditore tutte le volte in cui con i rispettivi inadempimenti abbiano concorso in modo efficiente a produrre il “danno”. 

Per far valere questa garanzia, l’acquirente deve:

  • denunciare il vizio al costruttore entro 1 anno dalla sua scoperta (significa inviare una lettera di diffida con cui si fa presente il problema): per “scoperta del vizio” non si intende il momento in cui ci si accorge del fenomeno (ad esempio la perdita o la crepa) ma da quando si sono comprese le cause (ad esempio la mancata coibentazione del lastrico solare). Tale momento di solito vien fatto coincidere con il rilascio di una perizia di parte;
  • fare causa alla ditta entro l’anno successivo se questa non si adopera subito alle riparazioni.

Per maggiori informazioni su questi tempi leggi le due guide

  1. Responsabilità dell’appaltatore;
  2. Casa in costruzione: garanzie per chi acquista.

Oltre a questa garanzia per vizi che potremmo definire “più gravi” ne esiste una seconda per i vizi meno gravi (ad esempio le mattonelle del pavimento non perfettamente in linea o con una fuga troppo ampia, una incamiciatura delle pareti non a regola d’arte, un lavandino non funzionante, ecc.). Qui la garanzia è sempre di 10 anni ma la denuncia va fatta entro 60 giorni dalla scoperta (un termine quindi molto più breve rispetto ai 12 mesi per i gravi vizi) e la causa va intentata entro 2 anni dalla diffida.

Cancellazione o frazionamento dell’ipoteca

La normativa prevede poi l’obbligo, per il venditore, di cancellazione o frazionamento dell’ipoteca antecedente alla compravendita: in pratica, prima di passare al rogito notarile, il costruttore – che ha prestato ipoteca alla banca finanziatrice del cantiere – deve togliere, dalla frazione di immobile che sta per alienare, l’ipoteca. In questo modo viene garantita all’acquirente la titolarità di un immobile libero da vincoli o pesi di qualsiasi tipo.

Se il costruttore fallisce

Se il costruttore fallisce prima della vendita vera e propria (ossia del rogito) l’acquirente ha un diritto di prelazione sulle somme già versate che la curatela fallimentare gli dovrà restituire integralmente. Resta però che il tribunale potrebbe optare per il cosiddetto “esercizio temporaneo dell’azienda”, ossia ultimare l’edificio e consegnando gli appartamenti per incassare i relativi corrispettivi. Inoltre le vendite di immobili da costruire, nei quali l’acquirente si impegni a stabilire, entro dodici mesi dalla data di acquisto o di ultimazione degli stessi, la residenza propria o di suoi parenti o affini entro il terzo grado, se posti in essere al giusto prezzo da valutarsi alla data della stipula del preliminare, non sono soggetti all’azione revocatoria.

Viene poi previsto un diritto di prelazione. In pratica, qualora l’immobile sia stato sottoposto ad esecuzione forzata e asta giudiziaria per un pignoramento all’impresa costruttrice e, nello stesso tempo, sia stato consegnato all’acquirente e da questi adibito ad abitazione principale per sé o per un proprio parente in primo grado, all’acquirente medesimo, anche nel caso in cui abbia già ottenuto la fideiussione dalla banca, è riconosciuto il diritto di essere preferito nell’acquisto dell’immobile al prezzo definitivo raggiunto nell’incanto. 

note

[1] Art. 2 dlgs. n. 122/2005: «1. All’atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità, ovvero in un momento precedente, il costruttore e’ obbligato, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall’acquirente, a procurare il rilascio ed a consegnare all’acquirente una fideiussione, anche secondo quanto previsto dall’articolo 1938 del codice civile, di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento. Restano comunque esclusi le somme per le quali e’ pattuito che debbano essere erogate da un soggetto mutuante, nonché i contributi pubblici già assistiti da autonoma garanzia».

[2] DL n. 47/2014 convertito con legge n. 80/14.

[3] Trib. Milano, sent. n. 974/2018.

Tribunale Milano sez. VII 30/01/2018 numero 974

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO

Sezione Settima Civile

In funzione di giudice unico nella persona del dott. Federico SALMERI ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile iscritta al numero di ruolo sopra riportato, promossa da:

CONDOMINIO VIA (omissis)

TA. EL., CF/PI: (omissis),

(omissis), GA. DI

(omissis), CA. RO. MA. LU., CF/PI: (omissis),

MA. LU. MA., CF/PI: (omissis), con l’avv. Scotti Camuzzi Paola

-attori CONTRO

NE. BR., CF/PI: (omissis), DE. RO., CF/PI:

(omissis), DENINI PAOLA, CF/PI: (omissis), CA. AN., CF/PI: (omissis),

CARRERA PAOLA, CF/PI: (omissis),

CA. DA., CF/PI: (omissis), tutti in qualità di ex soci della società

Ca&De srl, fusa per incorporazione con la società Micomaco srl, poi cancellata dal Registro delle

Imprese in data 19.1.2009, con l’avv. Lotti Catarsi Si. -convenuti

E NEI CONFRONTI DI

BA. EN., CF/PI: (omissis), con gli avv.ti Bellanca Giuseppe e, quale

domiciliataria, Ge. An. ;

IMPRESA DELVENTI DI DEL CA. BARTOLOMEO COSTRUZIONI E RISTRUTTURAZIONI EDILI, PI: (omissis), e DEL CA. BARTOLOMEO,

CF/PI: (omissis), con gli avv.ti Compagnini Giuseppe, D’achille Roberto e, qu

ale

domiciliatario, Sc. Pa. ;

CO. CO. SAS, CF/PI: (omissis), e CO., CF/PI: (omissis) con l’avv. Petrucci Marco;

MI. SA., CF/PI: (omissis), contumace

-convenuti

Conclusioni: Per parte attrice

La difesa di parte attrice, richiamando quanto già scritto in propri atti in part icolare l’atto di

citazione, le memorie ex art.183 c.p.c., le osservazioni del CTP nonché le deduzioni di udienza,

depositando quali documenti nuovi (come da separata odierna nota di deposito):

doc 54: osservazioni dell’arch. Co. alla relazione definitiva del CTU; doc. 55: calcolo

idraulico – impianto Sprinkler a preallarme – dell’ing. Cl. Ro. ; doc. 56: relazione inerente il

MILANO, CF/PI: (omissis), GA. PI., CF/PI:

CAMERATI DO., CF/PI:

sistema fisso automatico di rivelazione, di monossido di carbonio e di vapori di benzina con

segnalazione manuale e allarme incendio – prescrizioni tecniche dell’impianto – dell’ing. Cl. Ro.

di gennaio 2016; doc.57: relazione inerente il sistema estrazione fumi automatico e manuale –

prescrizioni tecniche dell’impianto – dell’ing. Cl. Ro. di febbraio 2016;doc. 58: preventivo

Dogi s.r.l. del 17.10.2016 relativo ai lavori da effettuare nel box (impianto es trazione fumi,

impianto Sprinkler e impianto di rivelazione di monossido di carbonio); doc. 59: preventivo Società

Sicurezza Cantieri S.r.l. n. 651 del 4.10.2016 relativo ai lavori da effettuare nel box (impianto

estrazione fumi, impianto Sprinkler e impianto di rivelazione di monossido di carbonio); doc. 60:

fattura arch. Ga. Co. Co. n. 9 del 10.2.2016 per prestazioni professionali per CTP (documenti

di cui ove occorra chiede che l’acquisizione venga disposta ai sensi dell’art. 153 secondo comma

c.p.c.), precisa come segue le proprie CONCLUSIONI

Voglia il Tribunale adito, contrariis reiectis, così decidere e giudicare:

– condannare, anche in solido, accertati gli obblighi e le responsabilità, i sigg.ri Ca. Da.,

Carrera Paola, Ca. An., Denini Paola, De. Ro., Ne. Br., il progettista e D.L.

Geom. En. Ba., l’Ing. Sa. Mi., il sig. Del Ca. Bartolomeo, l’impresa Delventi di

Del Ca. Bartolomeo in persona del suo titolare, la Co. Co. S.a.S. in persona del suo rappresentate legale pro tempore Co. e quest’ultimo anche in qualità d

i socio

accomandatario di quest’ultima, alla corresponsione, a favore degli attori, per le

ragioni di cui in

atto, dell’importo di euro 424.406,29 o di quella maggior o minor somma meglio

accertata in corso

di causa, oltre a risarcire ogni ulteriore danno subito e subendo anche in c

onsiderazione della

perdita di valore degli immobili e del loro pieno godimento nella misura di e

uro 266.700,00

secondo quanto indicato dal CTP o in quella maggior o minor somma meglio

accertata in corso di

causa e nonché per i ritardi.

Il tutto oltre interessi e rivalutazione.

Con vittoria di spese diritti ed onorari, nonché delle spese sia per CTU che per

CTP (quest’ultime

nella misura di euro 12.996,35).

In via istruttoria: si chiede che il CTU venga chiamato a fornire chiarimenti

e/o integrazioni in

merito alle ulteriori osservazioni svolte dall’arch. G.

Co. Co. alla Relazione finale del CTU

prodotte sub doc. 54 in particolare anche con riguardo al mancata considerazione

della perdita di

valore degli immobili e loro minor godimento; sempre in via istruttoria si chi ede l’acquisizione

della nuova documentazione prodotta sub doc. 54 – doc. 60, ove occorra anche ex art. 153 secondo

comma c.p.c.; ove occorra, inoltre, si chiede l’ammissione della prova per interpello e testi sulle

seguenti circostanze:

Cap. 1: ‘Vero che in data 10.10.2013 l’arch. Co. si recava all’immobile di via

(omissis), Milano, ove constatava la situazione attuale e scattava le fotografie di cui al doc. 35

di parte attrice che si rammostra’;

Cap. 2: ‘Vero che l’impresa Co. Co. S.a.s. nel cantiere di via

(omissis), Milano provvedeva nel 2003 alla fonitura ed alla realizzazione delle oper e strutturali, come

risulta anche dal verbale di collaudo statico, doc. 9 prodotto da parte attrice che si rammostra’;

Cap. 3: ‘Vero che l’impresa Co. Co. S.a.s. nel cantiere di via (omissis), Milano svolgeva nel 2003 anche lavorazioni quali il getto di calcestruzzo,

la formazione di

pavimentazione nonchè interventi per il contenimento del manto impermeabile

come si evince dal

doc. 3 prodotto dalla difesa Co. che si rammostra’;

Cap. 4: ‘Vero che dopo la sospensione dei lavori da parte del Comune di Milano, come da

ordine di sospensione 26.8.2003, doc. 11 parte attrice che si rammostra, venivano fatti riprendere i

lavori dall’Ing. Ca. che presentava in data 23.11.2005 la dichiarazione di fin e

lavori/certificazione collaudo finale’;

Cap. 5: ‘Vero che nel cantiere di via (omissis), Milano l’ing. Ca. ha svolto il

ruolo di progettista e di direttore lavori fornendo istruzioni sia all’appaltatore che allo stesso

direttore dei lavori’;

Cap. 6: ‘Vero che in data 26.5.2011 l’arch. Ga. Co. Co. redigeva Relazione in

cui

accertava la presenza di vizi e difetti come da doc.1 che si rammostra’;

Cap. 7: ‘Vero che la dott.ssa Li. Ca., a fronte della Relazione in data 26.5.2011,

inviava lettera in data 9.6.2011 all’ing. Da. Ca., presso Bauclima S.r.l., come da doc. 2, e da

mail dello stesso, doc. 36 di parte attrice, che si rammostrano’;

Cap. 8: ‘Vero veniva inviata lettera raccomandata a/r in data 27.10.2011

espressamente

interruttiva della prescrizione come da doc. 12 che si rammostra’;

Cap. 9: ‘Vero che i lavori eseguiti successivamente nel cavedio (in parti colare per

l’installazione di impianto di climatizzazione) sono stati effettuati sopra la gua ina e

l’impermeabilizzazione come si evince dal doc.37 che si rammostra’;

Cap. 10: ‘Vero che l’ing. Da.

Ca., quale committente, aveva incaricato per la

predisposizione della pratica Certificazione Prevenzione Incendi il geom. En. Ba. ‘; Cap. 11: ‘Vero che l’amministrazione condominiale più volte ha sollecitato l’ing

Da. Ca.

ed il geom. En. Ba., dal primo incaricato, a provvedere alla consegna della

Certificazione Prevenzione Incendi come risulta anche dai docc. 31, 39 e 44 prodotti da parte attrice

che si rammostrano’

Cap. 12: ‘Vero che il geom. En.

Ba. ha rassicurato più volte il pronto rilascio del

certificato come da doc. 22 di parte attrice che si rammostra ed in data 28 maggio

2012 ha precisato

di provvedere all’ottenimento del Certificato Prevenzione Incendi e che le opere di

adeguamento

necessarie non sarebbero state a carico del come da doc.25 di parte attrice che si

rammostra’;

Cap. 13: ‘Vero che in data 10.4.2012 alla dott.ssa Li. Ca. nel corso di una

telefonata

presso gli Uffici dei VV.FF. veniva precisato che la pratica relativa alla

Certificazione Prevenzione

Incendi non era presso di loro’;

Cap. 14: ‘Vero che in via (omissis) Milano aveva avuto sede prima la CA&DE S.r.l., poi

la Micomaco S.r.l. ed infine la società Bauclima S.r.l.’;

Cap. 15: ‘Vero che la CA&DE S.r.l era stata costituita nel 2001 –

come da doc. 13 prodotto

da parte attrice che si rammostra – per la realizzazione dei lavori di

‘ristrutturazione’ dell’immobile

di via (omissis) con trasformazione dello stesso da immobile ad uso alberghiero a

immobile

residenziale e con uffici e per la vendita delle singole unità’;

Cap.16: ‘Vero che nel dicembre 2009 l’ing. Da. Ca. corrispondeva al Condominio

un assegno, doc. 28 che si rammostra, per rimborsare i costi relativi all’intervento effettuato su un

pluviale ove era stato rinvenuto un tondino di ferro incastrato tra due curve che aveva determinato

un allagamento’; Cap. 17: ‘ Vero che nell’incontro presso il Condominio in data 21.3.2012 ove

presenziavano, tra gli altri, il geom. En. Ba., il sig. Del Ca. Bartolomeo e suo figlio,

l’Amministratrice dott.ssa Li. Ca., venivano rilevati problemi nelle gronde e l’insufficienza

di canali di sfiato delle cucine’;

Cap. 18: ‘Vero che nell’incontro presso il Condominio in data 21.3.2012 ove

presenziavano,

tra gli altri, il geom. En. Ba., l’Amministratrice dott.ssa Li. Ca., il sig. Del Ca. Bartolomeo, quest’ultimo dichiarava che l’impresa DelVenti era disponibile ad

eseguire alcuni

interventi di quelli di cui alla Relazione tacendo che l’impresa fosse stata

cancellata. Ciò veniva

ribadito anche in lettera 4.5.2012, doc. 6 difesa Ba. che si rammostra’;

Cap. 19: ‘ Vero che il sig. Bartolomeo Del Ca. si è sempre presentato nel

corso del

2012 come titolare dell’Impresa DelVenti’;

Cap. 20: ‘Vero che i sigonri Ga. e Ta. acquistavano da MiCOMACO S.r.l. gli

immobili

il 6 luglio 2007 come risulta da doc. 51 di parte attrice che si rammostra’;

Indicando quali testi: Ga. Co. Co., An. Mo. Be., Si. Gandofi,

Gi. Lo., Ca. An., Vi. Buburuz, Mi. Ga. ; Ma. Bo., Mo. Fe.

; Gi. Riccemati, Lu. Po., Fa. Del Ca., e nel caso non fosse più in carico

quale amministratrice del condominio la dott.ssa Li. Ca. ; con ammissione a prova

contraria

sui capitoli di prova formulati dalle controparti che fossero eventualmente

ammessi, con i medesimi

testi sopra indicati An.

Ta., e nel caso non fosse più in carico quale amministratrice del

condominio la dott.ssa Li. Ca. . Si chiede a prova contraria con riguardo ai capitoli

23 e 24

l’ammissione dei seguenti capitoli:

Cap. 21: ‘Vero che nell’unità immobiliare sita a pian terreno, che era ad uso ufficio, al

momento dell’acquisto era già presente ed ivi localizzato un bagno’;

Cap. 22: ‘Vero che i tubi nel corso dei lavori nel 2008 dell’appartamento a pian

terreno sono

stati fatti passare attraverso la grata evitando ogni lavoro sulla soletta e sulla

impermeabilizzazione

del cavedio stesso’;

Cap. 23: ‘Vero che è stato posizionato un pavimento galleggiante sopra il pavimento

preesistente’, con i medesimi testi già indicati.

Per i convenuti NE. BR., DE. RO., DENINI PAOLA, CA.,

AN., CARRERA PAOLA, CA. DA. Voglia il Giudice Unico designato,

a) Dichiarare ai sensi dell’art.1495 cod. civ. l’intervenuta decadenza del diritto degli attori a far

valere la garanzia per i vizi degli immobili costituenti il Condominio di via (omissis) e l’intervenuta prescrizione all’esercizio della relativa azione e per l’effetto rigettare

le domande

proposte dagli attori nei confronti dei signori Da. Ca., Paola Carrera, An. Ca., Paola Denini, Ro. De. e Br. Ne. .

b) Dichiarare l’intervenuta prescrizione del diritto degli attori a ottenere il risarcimento dei danni ai

sensi e per gli effetti di cui all’art.1669 cod.civ. nei confronti dei convenuti e per l’effetto

rigettare le domande proposte dagli attori nei confronti dei signori Da. Ca., Paola Carrera,

An. Ca., Paola Denini, Ro. De. e Br. Ne. .

c) rigettare tutte le domande proposte dagli attori nei confronti dei signori Da. Ca., Paola

Carrera, An. Ca., Paola Denini, Ro. De. e Br. Ne. in quanto infondate in fatto e in diritto.

In via subordinata:

condannare i convenuti signori En. Ba., Del Venti di Del Ca. Bartolomeo, Del Ca.

Bartolomeo, Sa. Mi. e Co. Co. sas a corrispondere in via di manleva e garanzia ai signori Da. Ca., Paola Carrera, An. Ca., Paola Denini, Ro. De.

e Br. Ne. quanto questi ultimi dovessero essere condannati a risarcire agli attori. In via istruttoria, si chiede ammettersi prova per interrogatorio formale e per

testi sui seguenti capitoli:

1) ‘Vero che progettista e direttore dei lavori relativi alle opere di cui è causa era il Geom.En. Ba.

‘;

2) ‘Vero che la ditta Del Venti nell’esecuzione del contratto di appalto ha

svolto la sua attività

avvalendosi di mezzi propri, di materiale che direttamente si procurava nonc

hé di proprio personale’;

3) ‘Vero che la ditta Del Venti, con la sottoscrizione del contratto d’appalto per cui è causa, si era

obbligata a compiere tutta una serie di lavori relativi alle opere di manutenzione straordinaria del

fabbricato’;

4) ‘Vero che la ditta Del Venti realizzò opere quali la creazione di telai e la posa

degli stessi, lavori

di formazione e posa di guaine impermeabili per il giardino pensile, opere di

controsoffittatura, oltre

alle opere di formazione di tramezzi, intonacature e assistenza muraria agli

impiantisti’;

5) ‘Vero che la ditta Del Venti ha subappaltato direttamente a varie ditte alcuni

lavori relativi al

contratto d’appalto per cui è causa quali: opere di impermeabilizzazione, la r

ealizzazione di

controsoffitti in gesso, opere di lattoneria, opere in ferro, getti dei sottofondi, la

realizzazione di

pavimentazioni industriali nell’area box, opere di intonacatura esterna ed interna, la

realizzazione di

alcuni tavolati interni’;

6) ‘Vero che la ditta Del Venti nello svolgimento delle opere a quest’ultima affidate godeva di

piena autonomia e di completa discrezionalità tecnica’.

Si indica a teste su tutti i capitoli l’architetto Paola Lunghi, anche a prova contraria; si chiede altresì

disporsi l’interrogatorio formale su tutti i capitoli di prova dedotti dal Geom.En. Ba. e dal signor

Bartolomeo Del Ca.. Spese e compensi rifusi.

Per BA. EN.

– dichiarare l’intervenuta decadenza del diritto degli attori a far valere la

garanzia per i vizi

degli immobili e l’intervenuta prescrizione dall’esercizio della relativa azione e

, per l’effetto,

rigettare tutte le domande proposte dagli attori nei confronti del Geom. En. Ba. ;

– dichiarare l’intervenuta prescrizione del diritto degli attori a ottenere il risarciment

o dei

danni ai sensi dell’art. 1669 c.c. nei confronti del Geom. En. Ba. e, per l’effetto,

rigettare le

domande proposte dagli attori nei confronti dello stesso. IN VIA PRINCIPALE E NEL MERITO:

– rigettare tutte le domande proposte dagli attori nei confronti del Geom. En. Ba. in quanto

infondate in fatto e in diritto;

con vittoria di spese, competenze ed onorari, da distrarsi separatamente in favore dello scrivente

difensore, antistatario ed anticipatario, che ne rende la prescritta dichiarazione ai sensi di legge.

IN VIA ISTRUTTORIA:

con riserva di provare, di produrre documenti e di indicare testimoni nei termini di cui alle memorie

ex art. 183, comma 6°, c.p.c., nonché di indicazione di prova contraria sulle richieste istruttorie

formulate da controparte, si chiede sin d’ora CTU tecnica volta ad accertare lo stato dei luoghi e

l’entità dei vizi e dei difetti delle opere.

Per IMPRESA DELVENTI DI DEL CA. BARTOLOMEO COSTRUZIONI E

RISTRUTTURAZIONI EDILI e DEL CA. BARTOLOMEO Nel merito

Accertarsi e dichiararsi la nullità della citazione per indeterminatezza dell’ogg etto e comunque

l’improponibilità, inammissibilità della domanda e in ogni caso la carenza di legittimazione attiva

degli attori nei termini delineati in narrativa;

Accertarsi e dichiararsi la carenza di legittimazione passiva della Ditta Del Venti di del Ca.

Bartolomeo;

Accertarsi e dichiararsi l’azione prescritta ai sensi dell’art. 1669 e 1667 c.c. e

comunque accertarsi e

dichiararsi la decadenza della denunzia dei presunti vizi;

Accertarsi e dichiararsi, nel caso, la natura del rapporto tra Ca. & De. S.r.l. e l’impresa Del Venti

quale appalto ‘a regia’;

Accertarsi e dichiararsi in ogni caso le domande formulate infondate in fatto e

diritto e, per l’effetto, respingersi le stesse.

In via subordinata

Nella denegata ipotesi di accoglimento anche parziale delle domande formulate

disponga il Giudice

l’eventuale condanna in relazione e in proporzione alle singole accertande re

sponsabilità dei convenuti.

Spese rifuse, anche di CTU. In ordine alla CTU

se ne eccepisce la inammissibilità e/o nullità, anche parziale in relazione, in particolare, sulle

deduzioni svolte dal CTU in merito all’appalto a regia e chiede disporsi la rinnovazione.

In via subordinata istruttoria, previa rimessione della causa sul ruolo, senza inversione dell’onere

della prova chiede ammettersi prova per interrogatorio formale dei convenuti ing. Ca., e geom

En. Ba. oltre che per testi, sulle seguenti circostanze:

Vero che la ditta individuale Del Venti di Del Ca. Bartolomeo è cessata

formalmente a far data dal 05.01.2012 .

vero che dal 5.1.2012 il sig. Del Ca. Bartolomeo ha cessato in fatto l’esercizio della attività di

imprenditore

Vero che a far data dal 01/02/12 egli è lavoratore dipendente con la qualifica di

muratore.

Vero che . alla impresa Del Venti di Bartolomeo Del Ca. venne affidato un contratto

di appalto

che si rammostra (sub doc. 2) avente ad oggetto le sole opere di demolizi

one descritte nel

capitolato allegato al contratto che pure si rammostra(sub doc. 3).

Vero che la Ca. & De. S.r.l. affidò altresì alla Del Venti, di volta in volta,

la esecuzione di opere da eseguirsi ‘in economia’

Vero che l’ing. Da. Ca. per conto della Ca. & De. S.r.l. quotidianamente indicava alla

impresa Del Venti le opere da eseguire disponendo le relative direttive tecniche, il coordinamento

tra la ditta del Venti e altri appaltatori, l’organizzazione temporale degli interventi e le loro priorità,

la tipologia di materiale da utilizzare, nonché fornendo le misurazioni ed effettuando un controllo

giornaliero.

Vero che in relazione alle attività svolte in economia venivano redatti dei

‘rapportini’ giornalieri

dalla del Venti che venivano consegnati all’Ing. Ca. dopo che questi aveva

effettuato una

verifica sull’effettività delle prestazioni eseguite.

Vero che alla fine di ogni mese veniva consegnato all’Ing. Ca. un riepilogo degli importi dovuti

e calcolati secondo il numero delle ore impiegate a cui venivano aggiunte le anticipazioni effettuate

per l’acquisto del materiale di utilizzo

Vero che La ditta Del Venti, consegnava, altresì, la ricevuta o la fattura dei

materiali acquistati in

quel mese e quindi le somme venivano rimborsate come da doc 5 che si

rammostrano

Vero che effettuate una verifica di rispondenza delle opere eseguite rispetto alle

direttive effettuate,

l’Ing. Ca. per conto della società CA. & De. s.r.l. procedeva al pagamento in favore della ditta

Del Venti delle prestazioni orarie eseguite oltre al rimborso per l’acquisto dei materiali.

Vero che le opere commissionate in economia , oltre alle opere di demolizione di cui al capitolato

doc (omissis) dalla ditta Del Venti, consistettero in stesura intonaci, formazioni di tramezzi, assistenze

murarie agli impiantisti.

Vero che le ulteriori attività rispetto a quelle di cui al cap. 4 e11 e necessarie per gli interventi di

ristrutturazione degli immobili vennero eseguite da altre imprese appaltatrici che avevano stipulato

con la Ca. & De. S.r.l. specifici contratti.

Vero che la Del Venti si occupò anche di trasportare le macerie e materiali di

risulta per attività di

scavo dei piani interrati effettuate da altre ditte incaricate da Ca. & De.

S.r.l.. come da ricevute del

materiale che si rammostrano sub doc 6, rilasciate dal Centro edile Scavi srl

società presso la quale

il materiale veniva trasportato .

Vero che il compenso per tale attività di trasporto venne pagato da Ca. & De. S.r.l..come precisato

nel sal n.10 (doc. 5) che si rammostra determinando l’ammontare forfettizzat o per ogni singolo

trasporto e moltiplicandolo per il n. dei trasporti effettuati.

Vero che per quanto concerne l’assistenza alle ditte specialistiche come da doc 7 che si rammostra

inviato dall’Ing Ca., fu egli stesso a stabilire il compenso mediante un ri conoscimento

percentuale in favore della ditta Del venti sull’ammontare complessivo dei si ngoli appalti delle

opere impiantistiche (quali emergono dalle specifiche allegate al predetto fax (doc. 7/a).

Vero che gli scavi per la formazione della parte interrata dell’edificio è stata eseguita da Viscavi,

mentre i conseguenti lavori di formazione dell’edificio da altre ditte incaricate dalla Ca. & De)

Vero che gli interventi di cui al cap che precede vennero effettuati in data antecedente all’inizio

delle opere eseguite dalla ditta Del Venti.

Vero che la ditta Del Venti ha eseguito nelle parti interrate i soli interventi di

‘rappezzo’ di alcuni

intonaci ammalorati e assistenza muraria per gli impiantisti i cui lavori erano

stati direttamente

appaltati dalla ditta Ca. & De. Srl e per essa dall’Ing. Ca..

Vero che gli interventi sulla facciata eseguiti dalla ditta Del venti si erano l

imitati ad alcuni

rappezzi su parti scrostate o ammalorate ovvero a parziale intonacatura ‘al r

ustico’, su precisa

indicazione tecnica dell’Ing. Ca..

Vero che l’intera facciata venne poi ‘rasata’ (e su questa applicata uno strato di vernice) da una

ditta Ga.-pa (estranea alla Del Venti). incaricata e pagata dalla Ca. & De. S.r.l.

Vero che a seguito della lettera raccomandata di data 27.10.2011 (sub doc. 12 avv.) la impresa Del

Venti (allora non ancora cessata) prese contatti con il Condominio dichiarando la disponibilità ad

esaminare i lamentati vizi.

Vero che nel corso del sopralluogo fissato alla fine del 2011 si rilevò che alcune

infiltrazioni nella

parte interrata provenivano da un cortiletto interno di pertinenza esclusiva di uno

dei condomini.

Vero che tale condomino aveva precedentemente effettuato interventi nel proprio

appartamento

creandovi un bagno.

Vero che lo scarico dello stesso era stato collegato alla tubatura esterna provocando la rottura del

manto di impermeabilizzazione.

Vero che in occasione di un successivo sopralluogo l’impresa Del Venti si era

resa disponibile ad

eseguire solo piccoli interventi dando atto, peraltro, che essa Del Venti avev

a comunicato che

avrebbe eseguito gli interventi ‘senza alcun riconoscimento di responsabilità’ e ‘che

sarebbero stati

eseguiti solo ed esclusivamente a tacitazione di ogni pretesa e non in garanzia’ . Si indicano i seguenti testi:

Sig. Del Castello Fabio Arcore (MB) Via (omissis)

Sig.Scandale Emilio Milano Via (omissis)

Sig. Ro. La Ro. Via (omissis) Figino (CO)

Si oppone alla eventuale ammissione delle prove dedotte dalle controparti ri

chiamando quanto

esposto nella memoria 4.11.2013 e

Nella denegata ipotesi di loro ammissione si chiede comunque di essere abilitati a

prova contraria

con i testi indicati.

Per CO. CO. SAS e CO.

Piaccia all’iIll.mo Signor Giudice del Tribunale di Milano, contrariis rejectis, così

GIUDICARE

In via preliminare: dichiarare la carenza di legittimazione passiva in capo ai

convenuti Co. Co.

S.a.s. ed al signor Ad. Co. Co., per i motivi meglio esposti in atto in via preliminare

al paragrafo a), anche alla luce dei documenti prodotti sub docc.1-3) da parte di questa difesa;

sempre in via preliminare: dichiarare, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1495 c.c., la intervenuta

decadenza del Condominio dal diritto alla garanzia, per i motivi meglio esposti in via preliminare

sub paragrafo b), con ogni conseguente pronuncia

sempre in via preliminare: dichiarare, sempre ai sensi e per gli effetti dell’art.1495 c.c. ovvero ex

art. 1667 cod.civ., la intervenuta prescrizione dell’azione da parte del Condo minio, per i motivi

meglio esposti in via preliminare sub paragrafo c), con ogni conseguente pronuncia;

sempre in via preliminare: dichiarare conseguentemente l’estromissione della Co. Co.

S.a.s. e del signor Ad. Co. Co. dal presente giudizio, stante l’estraneità della stessa rispetto ai

fatti di causa, per le ragioni meglio esposte in atto in via preliminare (paragrafi a-b- c-d), ovvero, in

alternativa, in seguito a formale rinuncia agli atti da parte della difesa dell’attore.

FATTO E DIRITTO

Nel merito: respingere ogni domanda avanzata da parte del Condominio di Milano, Via (omissis), nei confronti della Co. Co. S.a.s. e del signor Ad. Co. Co., con gli atti di citazione notificati in data 24.09.2012, in quanto del tutto infondata sia in fatto che in diritto, per i motivi meglio esposti nel presente atto ed anche all’esito dell’espletata CTU. Sempre nel merito: ai sensi e per gli effetti dell’art. 96 c.p.c., rilevata la colpa grave dell’attore nell’intraprendere il presente giudizio nei confronti della Co. Co. S.a.s. e del signor Ad. Co. Co., condannare il Condominio di Milano, Via (omissis) risarcimento dei danni, da quantificarsi in via equitativa da parte del Giudice.

Con il favore delle spese, diritti ed onorari di causa.

Per MI. SA. Contumace. § § § Concise ragioni della decisione 1. Sui fatti di causa.

Parte attrice lamenta l’esistenza di diffuse infiltrazioni come meglio elencato a pag. 2 dell’atto di citazione.

Le cause di tali infiltrazioni sono state compiutamente accertate nella reazione di parte dell’arch. Ga. Co. Co. del 26 maggio 2011.

Di talché, ai sensi dell’art. 1669 c.c., parte attrice pretende oggi il risarcimento dei danni nei confronti dei soggetti a suo dire ritenuti responsabili per avere ricoperto i seguenti ruoli: – ex soci della società Ca&De srl, quest’ultima in qualità di committente/venditrice dell’edificio condominiale;

– ing. Da. Ca. (A.U. della Ca&De srl) personalmente, avendo rivestito il ruolo di progettista e direttore lavori di fatto (cfr. pag. 21 atto di citazione);

– geom. Ba. En., in qualità di progettista e direttore lavori;

– impresa Delventi di Del Ca. Bartolomeo, come appaltatore;

– Co. Co. S.a.S. come impresa costruttrice delle strutture in acciaio;

– ing. Sa. Mi. come progettista e direttore dei lavori delle strutture.

L’istruttoria della causa si è svolta mediante CTU, dalle cui conclusioni non si ha motivo di dissentire, in quanto l’elaborato peritale ha vagliato -con i dovuti approfondimenti, con ampia motivazione e rimettendo al giudice le decisioni di diritto- ogni profilo tecnico della controversia, tenendo in considerazione tutte le osservazioni delle parti, ad esse replicando con puntuale attenzione.

Il Tribunale dunque -aderendo alle conclusioni del CTU che ha tenuto conto dei rilievi dei CTP, replicandovi- ‘esaurisce l’obbligo della motivazione con l’indicazione delle fonti del suo convincimento, e non è necessario che si soffermi anche sulle contrarie allegazioni dei consulenti tecnici di parte che, seppur non espressamente confutate, restano implicitamente disattese perché incompatibili con le conclusioni tratte’ (cfr. Corte d’Appello di Milano, sentenza n. 2618/16, in cui si richiama Cass. sentenza n. 10222/2009). 1 Ai sensi infatti dell’art. 16-bis, comma 9-octies, D.L. 18 ottobre 2012, n. 179, convertito, con modificazioni, dalla L. 17 dicembre 2012, n. 221: ‘gli atti di parte e i provvedimenti del

giudice depositati con modalità telematiche sono redatti in maniera sintetica’ (comma aggiunto dall’art. 19, comma 1, lett. a, n. 2-ter, D.L. 27 giugno 2015, n. 83, convertito, con modificazioni, dalla L. 6 agosto 2015, n. 132) Pertanto le motivazioni della CTU si intendono qui integralmente richiamate, attesa la legittimità della motivazione per relationem all’intero elaborato della CTU come affermato dalla Sentenza della Corte di Appello di Milano, n. 2607/2017. Proprio in forza di tali conclusioni, la documentazione prodotta da parte attrice con la memoria non autorizzata del 19 maggio 2017 è del tutto irrilevante, trattandosi tra l’altro di meri preventivi (docc. nn. 61 e 62) e di due fatture (doc. n. 63), documenti che non dimostrano alcuna spesa effettivamente sostenuta da parte attrice.

2.

Sulla qualificazione della domanda di parte attrice.

Le infiltrazioni lamentate da parte attrice sono di entità tale da comportare l’applicazione dell’art. 1669 c.c., atteso che: ‘In tema di appalto, i gravi difetti di costruzione che danno luogo alla garanzia prevista dall’art. 1669 cod. civ. non si identificano necessariamente con vizi influenti sulla staticità dell’edificio, ma possono consistere in qualsiasi alterazione che, pur riguardando soltanto una parte condominiale, incida sulla struttura e funzionalità globale dell’edificio, menomandone il godimento in misura apprezzabile, come nell’ipotesi di infiltrazione d’acqua e umidità nelle murature del vano scala, causata dalla non corretta tecnica di montaggio dei pannelli di copertura’ (cfr. Cass. sentenza n. 84/2013).

Ebbene, nella specie il CTU ha accertato che ‘le descritte infiltrazioni, presenze di umidità e “cavillature” sono da intendersi come quelle alterazioni che in modo apprezzabile riducono il godimento del bene nella sua globalità pregiudicandone la normale utilizzazione in relazione alla sua funzione economica e pratica.

In definitiva le infiltrazioni, la presenza di umidità e le “cavillature” riscontrate nell’edifico costituente il Condominio di Via (omissis) – per quanto desumibile dallo scrivente in linea tecnica, con astensione da ogni sconfinamento in ambiti riservati alla dialettica legale – sono qualificabili “gravi difetti” nell’accezione di cui al citato art. 1669 cod. civ.’ (cfr. pagg. 137 e 138, nonché le più ampie argomentazioni alle pagg. 135- 137 della CTU).

Non vi è dubbio alcuno dunque che la disciplina applicabile al caso di specie è quella di cui all’art. 1669 c.c., avendo le infiltrazioni lamentate dalla parte attrice limitato significativamente il godimento dell’immobile.

3. Sulle eccezioni di decadenza e prescrizione sollevate dai convenuti. I convenuti sostengono che parte attrice sia venuta a conoscenza dei fenomeni infiltrativi già prima della relazione di parte dell’arch. Ga. Co. Co. del 26 maggio 2011, atteso che per sua natura l’infiltrazione si manifesta nel corso degli anni e pertanto sarebbe verosimile che parte attrice abbia avuto contezza delle infiltrazioni a far data da qualche anno precedente la relazione del proprio consulente.

La circostanza è inconferente, come errato è anche il richiamo al precedente giurisprudenziale menzionato dagli ex soci Ca&De srl a pag. 12 della comparsa conclusionale, secondo il quale: ‘In materia di appalto privato, l’inizio della decorrenza del termine di decadenza per la proposizione dell’azione di responsabilità ex art. 1669 c.c., può essere legittimamente spostato in avanti nel tempo solo quando gli accertamenti tecnici si rendano effettivamente necessari per comprendere appieno la gravità dei difetti e stabilire il corretto collegamento causale, allo scopo di indirizzare verso la giusta parte una eventuale azione del danneggiato.

Non necessariamente, né automaticamente, pertanto, il decorso del termine predetto è postergato all’esito degli approfondimenti tecnici qualora si tratti di problemi immediata percezione, sia nella loro reale entità, che nelle loro possibili cause fin dal primo manifestarsi’ (cfr. Cass. n. 9966/2014 richiamata a pag. 12 della comparsa conclusionale dagli ex soci della Ca&De srl).

Nella specie infatti, prima della relazione dell’arch. Ga. Co. Co. del 26 maggio 2011 la parte attrice era a conoscenza del solo fenomeno infiltrativo, ma non anche delle sue possibili cause ed origini.

Non può dunque pretendersi che parte attrice al momento della percezione visiva della diffusa presenza di umidità nelle murature avesse anche immediata percezione delle possibili cause del fenomeno.

Appare allora più corretto affermare che: ‘Il termine di un anno per la denuncia del pericolo di rovina o di gravi difetti nella costruzione di un immobile, previsto dall’art. 1669 cod. civ. a pena di decadenza dall’azione di responsabilità contro l’appaltatore, decorre dal giorno in cui il committente consegua un apprezzabile grado di conoscenza oggettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dall’imperfetta esecuzione dell’opera, non essendo sufficienti, viceversa, manifestazioni di scarsa rilevanza e semplici sospetti’ (cfr. Cass. sentenza n. 567/2005). Tanto più che il fenomeno individuato nell’ambito della odierna CTU, c.d. di umidità di risalita, non poteva evidentemente essere già noto in precedenza agli attori, i quali dunque nemmeno potevano sospettare dell’esistenza di una derivazione causale tra l’infiltrazione e l’imperfetta esecuzione dell’opera.

Ne consegue pertanto che il dies a quo del termine di decadenza ex art. 1669 c.c. decorre dalla data della relazione dell’arch. Ga. Co. Co. del 26 maggio 2011, a seguito della quale -ampiamente entro il termine annuale di decadenza- parte attrice ha denunciato i vizi con missiva del 9 giugno 2011, data dalla quale decorre il termine annuale di prescrizione. Tale termine è stato poi interrotto con missiva del 27 ottobre 2011, con cui parte attrice ha nuovamente denunciato i vizi accertati dall’arch. Co., anche ‘ai fini dell’interruzione dei termini di prescrizione’ (cfr. doc. n. 12 parte attrice, nonché pag. 21 della memoria n. 1 ex art. 183 sesto comma c.p.c. di parte attrice).

In conclusione, le eccezioni in esame non meritano accoglimento.

4.

Sulla responsabilità del committente/venditore Ca&De srl (oggi in persona degli ex soci convenuti).

La società Ca&De srl ha realizzato l’edificio per cui è causa, nominando l’impresa appaltatrice Delventi, per poi vendere l’immobile. Pacificamente ‘L’azione di responsabilità per rovina e difetti di cose immobili, prevista dall’art. 1669 cod. civ., può essere esercitata anche dall’acquirente nei confronti del venditore che risulti fornito della competenza tecnica per dare direttamente, o tramite il proprio direttore dei lavori, indicazioni specifiche all’appaltatore esecutore dell’opera, gravando sul medesimo venditore l’onere di provare di non aver avuto alcun potere di direttiva o di controllo sull’impresa appaltatrice, così da superare la presunzione di addebitabilità dell’evento dannoso ad una propria condotta colposa, anche eventualmente omissiva’ (tra le tante, cfr. Cass. sentenza n. 9370/2013). Contrariamente a quanto dedotto dagli ex soci della Ca&De srl al fin di escludere la propria responsabilità ex art. 1669 c.c., nella specie non è revocabile in dubbio -come infra precisato- che la società committente/venditrice si è occupata della esecuzione dei lavori, ciò comportando la sua responsabilità per i vizi lamentati da parte attrice.

Si badi infatti che la giurisprudenza ha al riguardo affermato che ‘l’azione di responsabilità per rovina e difetti di cose immobili, prevista dall’art. 1669 cod. civ., può essere esercitata anche dall’acquirente nei confronti del venditore che risulti fornito della competenza tecnica per dare direttamente, o tramite il proprio direttore dei lavori, indicazioni specifiche all’appaltatore esecutore dell’opera, gravando sul medesimo venditore l’onere di provare di non aver avuto alcun potere di direttiva o di controllo sull’impresa appaltatrice, così da superare la presunzione di addebitabilità dell’evento dannoso ad una propria condotta colposa, anche eventualmente omissiva’ (cfr. Cass. sentenza n. 9370/13). Conseguentemente: ‘il venditore può essere chiamato a rispondere dei gravi difetti dell’opera non soltanto quando i lavori siano eseguiti in economia, ma anche nell’ipotesi in

cui la realizzazione dell’opera è affidata a un terzo al quale non sia stata lasciata completa autonomia tecnica e decisionale.

Ne consegue che il giudice di merito, nel verificare la responsabilità del venditore ex art. 1669 cod. civ., non può limitarsi ad accertare se l’opera sia stata direttamente compiuta dal medesimo, essendo necessario stabilire -anche quando nell’esecuzione siano intervenuti altri soggetti- se la costruzione sia ugualmente a lui riferibile, per avere egli mantenuto il potere di direttiva o di controllo sull’operato dei predetti. (Nella specie, è stata ritenuta la responsabilità ex art. 1669 cod. civ. del venditore, in quanto l’esecuzione dell’opera da parte dell’appaltatore era avvenuta sotto il controllo tecnico affidato dallo stesso venditore a persona di sua fiducia)’ (cfr. Cass. sentenza n. 567/2005).

Orbene, nella specie la Ca&De srl ed in particolare i soggetti che per la stessa operavano possedevano le competenze tecniche per impartire le indicazioni specifiche sui lavori. Segnatamente, il CTU ha accertato che: ‘per quanto di competenza di questo C.T.U., dalla documentazione prodotta e dalla variazione non sembra oggettivamente doversi desumere l’esistenza di un ‘controllo esercitato dal committente sull’esecuzione dei lavori esulante dai normali poteri di verifica e così penetrante da privare l’appaltatore di ogni margine di autonomia’.

Dalla documentazione prodotta si desume piuttosto un quadro di esercizio dei ‘normali poteri di verifica’ sostanzialmente compatibile con il ruolo ordinariamente ricoperto da un committente, con la caratterizzazione di una attività di controllo, questa sì, penetrante sul piano della quantificazione dei corrispettivi delle opere eseguite dall’appaltatore, in forza anche di specifici riscontri svolti in contraddittorio con l’Impresa.

Il che è del tutto in linea con la configurazione di quel complesso di attribuzioni volte al governo delle fonti/centri di spesa tipico e, si direbbe, appropriato per il committente che della corrispondenza in generale tra preventivi e consuntivi delle singole voci ha la piena e legittima responsabilità’ (cfr. pag. 152 CTU). Può pertanto affermarsi che la società Ca&De srl ha esercitato un ordinario potere di direttiva e di controllo sull’operato dell’appaltatrice Delventi, circostanza che conferma la corresponsabilità della committente/venditrice in virtù dei principi giurisprudenziali sopra richiamati. Attesa poi l’intervenuta cancellazione della società Ca&De srl, i convenuti in qualità di ex soci rispondono del danno subito dalla parte attrice entro i limiti di quanto previsto dal comma 2 dell’art. 2495 c.c. e dunque fino alla ‘concorrenza delle somme da questi riscosse in base al bilancio finale di liquidazione’.

La giurisprudenza ha invero affermato che ‘In tema di effetti della cancellazione di società di capitali dal registro delle imprese nei confronti dei creditori sociali insoddisfatti, il disposto dell’art. 2495, comma 2, c.c. implica che l’obbligazione sociale non si estingue ma si trasferisce ai soci, i quali ne rispondono nei limiti di quanto riscosso a seguito della liquidazione, sicché grava sul creditore l’onere della prova circa la distribuzione dell’attivo sociale e la riscossione di una quota di esso in base al bilancio finale di liquidazione, trattandosi di elemento della fattispecie costitutiva del diritto azionato dal creditore nei confronti del socio’ (cfr. Cass. sentenza n. 15474/17).

Ebbene, nella specie la distribuzione dell’attivo sociale -dedotta da parte attrice e non contestata dagli ex soci Ca&De srl- è la seguente: Ca. Da., per una quota pari al 16,67% del capitale sociale, ha ricevuto un totale di € 21.195,72; Carrera Paola, per una quota pari al 16,66% del capitale sociale, ha ricevuto un totale di € 21.183,01; Ca. An., per una quota pari al 20% del capitale sociale, ha ricevuto un totale di € 25.429,79; Denini Paola, per una quota pari all’11,11% del capitale sociale, ha ricevuto un totale di € 14.126,25; De. Ro. per una quota pari al 17,78% del capitale sociale, ha ricevuto un totale di € 22.607,08; Ne. Br., per una quota pari al 17,78%, ha ricevuto un totale di € 22.607,08 (cfr. pag. 4, nota 10 della comparsa conclusionale di parte attrice).

5.

Sulla responsabilità personale dell’ing. Da. Ca., in qualità di progettista e direttore dei lavori di fatto. Assume parte attrice che l’ing. Ca. dovrebbe rispondere del danno per cui è causa per l’intero e non solamente entro i limiti di cui alla distribuzione dell’attivo sociale sopra riportato.

Ciò in quanto l’ing. Ca. sarebbe stato il progettista ed il direttore dei lavori di fatto. Assume l’attrice che ‘a comprova della responsabilità personale dell’Ing. Da. Ca. si ricorda che lo stesso aveva provveduto nel 2009 a rimborsare le spese conseguenti a un danno verificatosi nell’autunno 2008 per occlusione di un pluviale.

Non solo dagli atti degli altri convenuti in particolare dalla Delventi risulta comprovata ed evidenziata la responsabilità dell’ing. Ca. che ha svolto –come risulta oramai acclarato!- di fatto il ruolo sia di progettista che di DL ed in tal senso deve rispondere anche dei vizi e difetti’ (cfr. pag. 19 della comparsa conclusionale di parte attrice e nota 45 in cui viene richiamato il doc. n. 8 prodotto dal geom. Ba. con la memoria n. 2).

Orbene, ritiene il Tribunale che appare arduo sostenere che l’ing. Ca. avesse rivestito il ruolo di progettista e di direttore dei lavori di fatto sulla scorta delle due sole circostanza dedotte da parte attrice. Innanzitutto, il pagamento del rimborso delle le spese conseguenti ad un danno verificatosi nell’autunno 2008 per occlusione di un pluviale è verosimilmente avvenuto in qualità di A.U. della Ca&De srl. Tra l’altro tale pagamento concerne un’attività contabile non propria delle competenze del progettista e del direttore dei lavori; pertanto, a maggior ragione, l’assunto attoreo non è giuridicamente apprezzabile.

Parimenti quanto alla missiva del 18.5.2014 (doc. n. 8 Ba.), la quale semmai dimostra che fu la Ca&De srl ad occuparsi della esecuzione dei lavori, tanto che in quella missiva l’ing. Ca. scrive utilizzando la prima persona plurale, circostanza che esclude il preteso coinvolgimento personale dell’ing. Ca. come progettista e direttore dei lavori di fatto.

La domanda svolta nei confronti dell’ing. Ca. va pertanto rigettata.

6.

Sulla responsabilità del geom. En. Ba. .

Il geom. En. Ba. ha rivestito i ruoli di progettista e di direttore dei lavori. Preliminarmente, giova richiamare la giurisprudenza secondo la quale ‘L’ipotesi di responsabilità regolata dall’art. 1669 cod. civ. in tema di rovina e difetti di immobili ha natura extracontrattuale e conseguentemente nella stessa possono incorrere, a titolo di concorso con l’appaltatore che abbia costruito un fabbricato minato da gravi difetti di costruzione, tutti quei soggetti che, prestando a vario titolo la loro opera nella realizzazione dell’opera, abbiano contribuito, per colpa professionale (segnatamente il progettista e/o il direttore dei lavori), alla determinazione dell’evento dannoso, costituito dall’insorgenza dei vizi in questione’ (cfr. Cass. sentenza n. 17874/13).

Ebbene, nella specie il CTU ha ampiamente argomentato in merito alle responsabilità per cui è causa alle pagg. 143-159, giungendo così ad affermare che ‘Si conviene sulla sussistenza di ‘responsabilità della Direzione Lavori, nella persona del Geom. En. Ba. che, essendo anche progettista delle opere poi dirette’, sotto detto profilo ‘è chiamato a rispondere pure per le carenze progettuali’. Dei vizi e difetti riscontrati sopralluogo la mancata predisposizione di rimedi preventivi secondo le indicazioni della migliore tecnica edilizia, contro l’umidità di risalita e per il contenimento degli eventuali effetti dell’acqua di falda appare imputabile ad un’errata progettazione’ (cfr. pag. 146 CTU).

Il consulente poi -richiamando le difese del geom. Ba.- pone in evidenza ‘l’implicita ammissione che i vizi, nello specifico ‘la presenza di infiltrazioni e di umidità’, sarebbe ‘fenomeno risalente nel tempo’, in quanto come tale riporterebbe ad una responsabilità in primis progettuale e quindi riconducibile allo stesso Geom. Ba.. Tanto più, perché l’ammissione è accompagnata dalla diagnosi –in sé, come illustrato, comunque

insufficiente– che la rispettiva ‘causa’ sia ‘verosimilmente’ da individuarsi in una ‘mancata e adeguata coibentazione termica’ cui, dato che il ‘difetto’ è tuttora riscontrabile, non ha posto rimedio l’intervento di ‘risanamento’ promosso da Cade ed eseguito da Del Venti su progetto del Geom. Ba.’ (cfr. pag149, nonché la precedente disamina a pag. 148).

Va pertanto affermata la responsabilità del geom. Ba..

7.

Sulla responsabilità dell’appaltatore (convenuti Impresa Delventi di Del Ca. Bartolomeo Costruzioni e Ristrutturazioni Edili; Del Ca. Bartolomeo).

La preliminare eccezione di nullità dell’atto di citazione è infondata, in quanto l’atto introduttivo – anche mediante l’allegata relazione di parte dell’arch. Co.- contiene deduzioni più che sufficienti ed articolate per consentire ai convenuti di esercitare correttamente il proprio diritto di difesa, come del resto le ampie difese della Delventi e di Del Ca. dimostrano per tabulas.

Inoltre la mancata specificazione dei vizi attinenti alle parti comuni ed esclusive è infonferente, atteso che, come emerso in occasione della CTU, i difetti riguardano parti comuni e solo le conseguenze di tali vizi hanno riguardato le parti esclusive. Conseguentemente, il Condominio è legittimato ad agire per l’intera somma azionata in giudizio, certamente poi da riquantificarsi come infra precisato. Sempre in via preliminare, parte convenuta Delventi/Del Ca. deduce che l’impresa individuale Delventi sarebbe ‘cessata a far data dal 05.01.2012’ (cfr. pag. 5 comparsa di costituzione).

Ne conseguirebbe l’applicazione del seguente principio giurisprudenziale: ‘La disciplina di cui all’art. 2495 cod. civ. (nel testo introdotto dall’art. 4 del d.lgs. n. 6 del 2003), secondo la quale l’iscrizione della cancellazione delle società di capitali e delle cooperative dal registro delle imprese, avendo natura costitutiva, estingue le società, anche se sopravvivono rapporti giuridici dell’ente, non è estensibile alle vicende estintive della qualità di imprenditore individuale, il quale non si distingue dalla persona fisica che compie l’attività imprenditoriale, sicché l’inizio e la fine della qualità di imprenditore non sono subordinati alla realizzazione di formalità, ma all’effettivo svolgimento o al reale venir meno dell’attività imprenditoriale’ (cfr. Cass. ord. 98/2016). Po. pertanto che -a dire di parte convenuta Delventi/Del Ca.- contestualmente alla data di cancellazione dal registro delle imprese, il sig. Del Ca. avrebbe cessato l’esercizio dell’attività di imprenditore, sussisterebbe la carenza di legittimazione passiva in capo ai predetti convenuti.

Orbene, l’assunto è infondato. Innanzitutto si rileva che la cancellazione dal registro delle imprese della impresa Delventi non è dimostrata. I documenti prodotti dai convenuti Delventi/Del Ca. nn. 1-7a non dimostrano e non riguardano tale circostanza.

Anche l’assunto secondo il quale il sig. Del Ca. avrebbe cessato la propria attività imprenditoriale al momento della cancellazione della propria impresa individuale è indimostrato. Né valga il richiamo ai capitoli di prova dedotti nella memoria n. 2, attesa la loro manifesta inammissibilità per genericità ed irrilevanza (cfr. capitoli di prova nn. 2 e 3). Il convenuto Del Ca. pertanto risponde personalmente della responsabilità accertata dal CTU alle pagg. 143-159 in capo alla impresa appaltatrice, con le esclusioni ivi elencate e per le quali il Tribunale terrà conto nella quantificazione delle spese di ripristino da attribuire ai convenuti. Né la responsabilità della impresa appaltatrice può essere esclusa sostenendo che tra committente ed appaltatore sia intercorso un contratto di ‘appalto a regia’.

Occorre innanzitutto evidenziare che ‘Nel cosiddetto appalto “a regia”, il controllo esercitato dal committente sull’esecuzione dei lavori esula dai normali poteri di verifica ed è così penetrante da privare l’appaltatore di ogni margine di autonomia, riducendolo a strumento passivo dell’iniziativa del committente, sì da giustificarne l’esonero da responsabilità’ per difetti dell’opera, una volta provato che abbia assunto il ruolo di “nudus minister” del committente’ (cfr. Cass. sentenza n. 2752/2005).

In particolare poi va rilevato che l’onere della prova in merito alla sussistenza dei presupposti della ipotesi -eccezionale- dell’appalto a regia incombe sull’appaltatore, come affermato dalla giurisprudenza secondo la quale: ‘Va. la pena di precisare che -se l’ipotesi “normale” in caso di danni a terzi, provocati dall’esecuzione di un contratto di appalto, è quella della responsabilità esclusiva dell’appaltatore- deve conseguentemente ritenersi che la dimostrazione della sussistenza delle circostanze che comportino la deroga al principio della responsabilità del solo appaltatore deve far carico al terzo danneggiato (che voglia agire direttamente nei confronti del committente) ovvero anche all’appaltatore (che voglia essere esonerato da tale responsabilità, per essere stato un semplice esecutore degli ordini del committente)’ (cfr.Cass. sentenza n. 12971/2010, punto 1.2.1 della motivazione).

Ebbene, nella specie l’appaltatore non ha dimostrato la sussistenza delle circostanze che comportino la deroga al principio della responsabilità del solo appaltatore. Anzi, all’esito della CTU, alle pagg. 152-154, è emerso che: ‘In realtà, per quanto di competenza di questo C.T.U., dalla documentazione prodotta e dalla variazione non sembra oggettivamente doversi desumere l’esistenza di un ‘controllo esercitato dal committente sull’esecuzione dei lavori esulante dai normali poteri di verifica e così penetrante da privare l’appaltatore di ogni margine di autonomia’.

Dalla documentazione prodotta si desume piuttosto un quadro di esercizio dei ‘normali poteri di verifica’ sostanzialmente compatibile con il ruolo ordinariamente ricoperto da un committente, con la caratterizzazione di una attività di controllo, questa sì, penetrante sul piano della quantificazione dei corrispettivi delle opere eseguite dall’appaltatore, in forza anche di specifici riscontri svolti in contraddittorio con l’Impresa.

Il che è del tutto in linea con la configurazione di quel complesso di attribuzioni volte al governo delle fonti/centri di spesa tipico e, si direbbe, appropriato per il committente che della corrispondenza in generale tra preventivi e consuntivi delle singole voci ha la piena e legittima responsabilità.

L’unica caratterizzazione delineata da parte Del Venti che sembra esorbitare da tale quadro è quella secondo cui ‘l’Ing. Danele Ca. quotidianamente indicava alla impresa Del Venti le opere da eseguire disponendo costantemente le direttive tecniche, la tipologia di materiale da utilizzare, fornendo le misurazioni ed effettuando un controllo giornaliero.’ Ma, in assenza del giornale dei lavori ed in carenza di qualsiasi documento prodotto, eventualmente dalla stessa Impresa, a supporto specificamente di tale caratterizzazione, può concludersi che non sussistono elementi oggettivi per desumerne che l’appaltatore sia stato ‘ridotto a strumento passivo dell’iniziativa del committente, sì da giustificarne l’esonero da responsabilità per difetti dell’opera’, non risultando ‘provato che abbia assunto il ruolo di nudus minister del committente”.

A conferma indiretta dell’assenza di un riscontro documentale per la tesi dell’Impresa di uno straripamento dell’Ing. Ca. dai ‘normali poteri di verifica’ di fatto si pone l’assimilazione operata da parte Del Venti del concetto di ‘esecuzione’ sotto la direzione esclusiva dell’appaltante’ con quello di ‘contabilizzazione dei lavori a giornata mediante un corrispettivo a ore e con il rimborso da parte dell’appaltante dei materiali e attrezzature d’uso’, cioè ancora una volta con l’estrinsecazione di una attività di controllo penetrante sì, ma sul piano contabile del controllo dei costi. Pure il rimborso effettuato dall’Ing. Da. Ca. nel 2009 delle ‘spese conseguenti a un danno verificatosi nell’autunno 2008 per occlusione di un pluviale’, a fronte di lettera in data 21 novembre 2008 dell’Amministratrice’ del Condominio – indicato in Atto di citazione come ulteriore indizio di un ruolo sovraesposto di detto convenuto – appare compatibile con le attribuzioni di committente- venditore, presumibilmente volto ad evitare/attenuare spunti di innesco di potenziali controversie.

Una attività di verifica non tale da giustificare l’asserzione di una ‘vigilanza -e ingerenza- esercitate dal committente sull’esecuzione dei lavori da parte dell’appaltatore così penetranti da privare l’appaltatore di ogni margine di autonomia, riducendolo a strumento passivo dell’iniziativa del committente”.

Va pertanto affermata la responsabilità personale di Del Ca. Bartolomeo.

8.

Sulla responsabilità di Co. Co. S.a.S. e Co. .

In ordine alla asserita responsabilità della Co. Co. sas per le infiltrazioni per cui è causa il CTU ha così concluso: ‘Quanto al rilievo della Di. del Condominio che Co. Sas ha svolto anche la posa in opera si prende atto della posizione del convenuto secondo cui ‘la “posa in opera”, proprio per sua natura’, costituirebbe ‘elemento della vendita/fornitura se si limita alla installazione del prodotto’, dovendo comunque questo C.T.U. annotare in linea di fatto come sia prassi del settore che – analogamente a quanto avviene per le strutture prefabbricate in c.a. fornitura e posa in opera delle carpenterie metalliche siano svolte dal medesimo soggetto/operatore specializzato (Cfr. Tavola Ca. Metallica e Planimetrie localizzazione interventi, All. 10 e 10 bis).

In effetti, si ha che nell’offerta commerciale redatta da parte della Co. Co. S.a.s. e sottoscritta per accettazione da CA & DE S.r.l. vennero previsti anche ‘alcuni interventi di carpenteria che hanno coinvolto la parte superiore dell’edificio (corpo in arretrato) e la parte interna relativa al cortile’, risultando comunque che tali ‘zone non hanno subito infiltrazioni, né danni’ – e comunque non ne sono stati lamentati preliminarmente né contestati in corso di operazioni peritali – e sono ‘stati minimi (anche nel quantum) rispetto alla fornitura dell’ossatura metallica, che quindi come tale’ viene a costituire ‘elemento caratterizzante il rapporto intercorso fra la Co. Co. S.a.s. e la CA & DE S.r.l. (compravendita).’ Ad ogni buon conto, è stato accertato nel contraddittorio delle parti in corso di operazioni peritali che – come riferito negli atti di parte Co. Co.

– i danni lamentati dal Condominio: – umidità di risalita dalle murature dei piani sotto quota strada;

-infiltrazioni nel locale immondezzaio;

-infiltrazioni nei box dal condotto di ventilazione;

-infiltrazioni al piano cantinato;

infiltrazioni sugli intradossi delle solette balconi e sull’intonaco dei parapetti balconi al piano 1′ attengono ‘aree dell’edificio che non’ sono interessate dalla struttura metallica fornita e posta in opera o dai lavori eseguiti dalla Co. Co. S.a.s..

Si conviene quindi che ‘i lavori di carpenteria effettuati da parte della Co. Co. S.a.s. contestualmente alla fornitura-posa in opera’ hanno in effetti ‘riguardato esclusivamente la parte alta dell’edificio (copertura) ed il cortile, non quella relativa al piano seminterrato, dove invece si sono riscontrate le infiltrazioni per cui è causa’.

Inoltre non è stata riscontrata un’attinenza alle strutture e opere eseguite dalla Co. Co. S.a.S. di presunte ‘problematiche in merito all’armatura negli interrati’, in termini estremamente generici evocate da parte attrice’ (cfr. pagg. 139-140 CTU).

A fronte di conclusioni tecniche siffatte è arduo sostenere che la Co. Co. sas e -men che meno- il sig. Co. siano responsabili per le infiltrazioni lamentate da parte attrice.

La domanda attorea svolta nei confronti della Co. Co. sas e di Co. va pertanto rigettata.

9.

Sulla responsabilità dell’ing. Sa. Mi. .

L’ing. Mi. ha ricoperto il ruolo di progettista e direttore dei lavori delle strutture.

In ordine alla sua asserita responsabilità per le infiltrazioni per cui è causa il CTU ha così concluso:

‘In proposito [sulla addebitabilità del fenomeno della umidità di risalita alla errata progettazione, ndr] si dà atto che nessuno dei difetti e vizi riscontrati risulta attinente le strutture, il che –ai fini della risposta al quesito, per quanto di competenza di questo C.T.U.– esonera da responsabilità il progettista/D.L. strutturale [ing. Sa. Mi., ndr]’ (cfr. pag. 146 CTU).

Ne consegue il rigetto della domanda attorea svolta nei confronti dell’ing. Mi..

10. Sui vizi accertati e sulla quantificazione delle opere rimediali. Dopo ampie argomentazioni tecniche, da intendersi qui integralmente richiamate (cfr. pagg. 159- 171 CTU), il Consulente giunge ad una quantificazione delle opere rimediali pari ad € 132.244,95 oltre iva (pag. 177 CTU) e pari ad € 21.100,00 oltre Cassa Previdenziale e IVA per spese professionali necessarie per l’eliminazione dei vizi (pag. 179 CTU). Dei vizi accertati (come da dettagliato elenco riportato dal CTU alle pagg. 171-177), il Consulente ha comunque rilevato a pag. 155 che: ‘come specificato nel paragrafo § 6. in sede di valutazione delle Osservazioni – sussistono in effetti i presupposti logico-tecnici – per quanto desumibile in linea logico-tecnica nel ruolo proprio del C.T.U., con astensione da ogni sconfinamento in ambiti riservati alla dialettica legale – per l’accoglimento della richiesta che la Del Venti non venga chiamata a corrispondere alcunché per le opere…’. Ne segue l’elenco delle opere i cui i vizi non vanno addebitati alla Delventi, per complessive spese rimediali pari ad € 57.600,00 (di cui € 2.600,00 per spese professionali) da non imputare alla Delventi.

Parimenti i vizi alle c.d. cavillature non possono essere addebitate alla Delventi, nonostante il CTU abbia affermato a pag. 143 che: ‘Non sussistendo evidenze documentali a supporto di alcuna delle due tesi contrapposte, questo C.T.U. non è, allo stato, in condizione di determinare se le cavillature di cui si discute sono o non da ‘ritenersi imputabili agli interventi svolti dalla impresa Del Venti’, ma quand’anche i lavori non siano stati dalla stessa direttamente eseguiti è pacifico che un appaltatore porti la responsabilità delle opere affidate ai propri subappaltatori laddove non abbia tempestivamente provveduto a metterli in mora contestandone vizi e difetti di esecuzione, il che nella fattispecie non risulta avvenuto’.

Il CTU ha invero rilevato a pag. 142 che: ‘In effetti nel Fa. dell’opera consegnato in corso di operazioni peritali da parti convenute (Rif. All. 3 quinquies) risulta attestato che le ‘opere eseguite’ – intonaci interni, rasature a gesso interne, opere in gesso in genere’ sono ascrivibili a certa ‘Edil Pietro S.r.l., Cascina Rampata n. 13 di Romano di Lombardia (BG)’ e le ‘imbiancature’ a Ga.-Pa S.r..l., Via (omissis) di Chignolo D’Isola (BG), laddove in capo alla Del Venti vengono indicati, tra l’altro, ‘intonaci interni ed esterni”.

Il CTU dunque addebita alla Delventi la responsabilità relativa alle cavillature sulla scorta dell’indimostrato presupposto per il quale l’impresa Edil Pietro srl (che si occupò delle cavillature) Pagg. 155-156 CTU: ‘1. Fornitura e posa in opera di dispositivi di arresto caduta a norma UNI EN 795/2002 da posizionare sulle falde di copertura del fabbricato principale, completi di linee e dispositivi di ancoraggio, ancoraggi strutturali ed accessori [€ 3.800,00, ndr].

2. Fornitura e posa in opera di dispositivi di arresto caduta a norma UNI EN 795/2002 da posizionare sulla copertura piana del fabbricato secondario, completi di linee e dispositivi di ancoraggio, ancoraggi strutturali ed accessori [€ 2.200,00 ndr].

3. Impianto automatico sprinkler UNI 12845 da realizzarsi al piano secondo interrato costituito da stazione di allarme a secco DN 80,attacco autopompa VVF, disconnettore idrico con intercettazioni, erogatori sprinkler, tubazioni in acciaio, staffe e congiunzioni, dispositivo di prova e di scarico, comprensivo di progettazione, manodopera e trasporti [€ 36.000,00 ndr].

4. Impianto di ventilazione meccanica, secondo Norme VVF da realizzarsi al piano secondo Interrato costituito da cassonetto di estrazione Ar., rilevatore ambiente inquinanti,

griglie di aspirazione in acciaio con serrande di taratura, canali in lamiera di acciaio, staffe e pezzi speciali, comprensivo di progettazione, manodopera e trasporti [€ 13.000,00 ndr]. 5. Onorari e spese per la redazione di denunce di variazione catastale con procedimento Docfa relative ai piani primo e secondo interrato per migliore rappresentazione grafica dei box [€ 1.600,00 ndr].

7. Onorari e spese per il completamento documentale del Fa. dell’Opera, comprensivo di sessioni presso gli uffici competenti, istanze per visione e richiesta copia dei provvedimenti comunali rilasciati e relativi atti di fabbrica, denuncia c.a., costi per fotocopie e copie eliografiche, ecc. [€ 1.000,00 ndr]’. fosse una subappaltatrice della Delventi.

Tuttavia, la Delventi ha eccepito di non avere mai subappaltato alcun lavoro alla impresa Edil Pietro.

La circostanza per la quale la Delventi avrebbe commissionato in subappalto alcuni lavori è stata così dedotta nel capitolo di prova n. 5 della memoria n. 2 degli ex soci della Ca&De srl, capitolo tuttavia inammissibile in quanto del tutto generico, non riportando alcun nominativo delle imprese asseritamente nominate subappaltatrici.

Ne consegue che anche la somma di € 2.258,36 non va addebitata alla Delventi.

11. Sull’omessa consegna del fascicolo dell’opera.

A pag. 185 il CTU ha affermato che: ‘Alla luce di tutto ciò, pur con tutta la ‘considerazione’ della funzione demandata dalla norma al detto documento e senza con ciò indulgere ad un eventuale, in sé comprensibile, richiamo ad un contesto di riferimento di inottemperanza diffusa da parte di amministrazioni condominiali e non solo, non sussistono – in linea strettamente tecnico-operativa – i presupposti per affermare che il ‘godimento’ del fabbricato sia stato ridotto dall’assenza del ‘fascicolo dell’opera’, ad oggi comunque formalmente non più sussistente’. Alcuna doglianza può avanzare pertanto al riguardo la parte attrice, la quale non ha dimostrato in concreto quale pregiudizio avrebbe subito nel corso degli anni per l’omessa consegna del fascicolo dell’opera.

Ne consegue che la somma di € 1.000,00 prevista dal CTU a pag. 178 per il ‘per il completamento documentale del Fa. dell’Opera’ non va riconosciuta agli attori.

12.

Sul Certificato di Prevenzione Incendi.

A pag. 189 il CTU afferma che: ‘In ordine alla ‘preoccupazione’ manifestata nell’Atto di citazione per ‘la mancanza del Certificato Prevenzione Incendi (CPI) […] le procedure amministrative […] risultano essersi – come noto – concluse con il rilascio dell’autorizzazione in deroga da parte del Co. Tecnico Regionale VVF, di cui alla comunicazione in data 11/06/2014 del Comando Provinciale (omissis) fuoco di Milano (Rif. All. 12), contenente prescrizioni di misure di sicurezza antincendio in base al DPR 159/2011 consistenti in un ‘l’impianto Sprinkler’ e 3 ‘Vero che la Ditta Del Venti ha subappaltato direttamente a varie ditte alcuni lavori relativi al contratto d’appalto per cui è causa quali: opere di impermeabilizzazione, la realizzazione di controsoffitti in gesso, opere di lattoneria, opere in ferro, getti dei sottofondi, la realizzazione di pavimentazioni industriali nell’area box, opere di intonacatura esterna ed interna, la realizzazione di alcuni tavolati interni’. ‘ventilazione forzata’ dei due piani interrati (1° e 2°). Analogamente a quanto avvenuto per il ‘fascicolo dell’opera’, la effettuata consegna dell’attestato del Co. dei VVF di concessa deroga (Certificato di Prevenzione Incendi) sembra fare venire meno – in linea strettamente tecnico-operativa – le responsabilità in capo ai convenuti committente-venditore e progettista/D.L. ascritte a tale titolo in Atto di citazione’. Nulla pertanto può più pretendere al riguardo parte attrice (se non per la sola valutazione delle spese di lite), essendo cessata la materia del contendere in corso di causa.

13.

Sulla domanda attorea attinente alla perdita di valore degli immobili, al danno da limitato pieno godimento degli immobili e per i ritardi.

In atto di citazione parte attrice ha -tra le varie domande- chiesto di ‘risarcire ogni ulteriore danno subito e subendo anche in considerazione della perdita di valore degli immobili e dei ritardi’. Solo in sede di precisazione delle conclusioni, parte attrice ha meglio specificato tale domanda, chiedendo il risarcimento ‘di ogni ulteriore danno subito e subendo anche in considerazione della perdita di valore degli immobili e del loro pieno godimento nella misura di euro 266.700,00 secondo quanto indicato dal CTP o in quella maggior o minor somma meglio accertata in corso di causa e nonché per i ritardi’.

La domanda non può trovare accoglimento. I vizi accertati dal CTU sono tutti di natura emendabile. Né parte attrice ha dimostrato in concreto il danno preteso, per esempio producendo atti o proposte di vendita immobiliari da cui emergano prezzi significativamente inferiori al costo di acquisto o di mercato, tali da giustificare il preteso minor valore dell’immobile.

Parimenti il danno da perdita del pieno godimento degli immobili e da -non meglio precisati- ritardi non è stato dimostrato, attesa la manifesta genericità delle deduzioni svolte al riguardo, non avendo gli attori provato come in concreto si sia verificato un qualsivoglia pregiudizio giuridicamente apprezzabile in capo ai proprietari degli immobili del Condominio.

14. Conclusioni.

La domanda di parte attrice può trovare accoglimento limitatamente nei confronti degli ex soci della Ca&De srl, del geom. Ba. e di Del Ca., tutti solidalmente responsabili ex art. 1669 c.c., atteso che ‘in tema di contratto di appalto, il vincolo di responsabilità solidale fra l’appaltatore ed il progettista e direttore dei lavori, i cui rispettivi inadempimenti abbiano concorso in modo efficiente a produrre il danno risentito dal committente [nella specie dal Condominio e dai condomini, aventi causa dal committente/venditore Ca&De srl responsabile come sopra argomentato, ndr], trova fondamento nel principio di cui all’art. 2055 cod. civ., il quale, anche se dettato in tema di responsabilità extracontrattuale, si estende all’ipotesi in cui taluno degli autori del danno debba rispondere a titolo di responsabilità contrattuale. (Nella specie, in applicazione dell’enunciato principio, la S.C. ha confermato la sentenza di merito, che aveva riconosciuto la responsabilità solidale del progettista e direttore dei lavori e dell’appaltatore per i difetti della costruzione dipendenti dal cedimento delle fondazioni dovuto alle caratteristiche geologiche del suolo, rientrando nei compiti di entrambi l’indagine sulla natura e consistenza del terreno edificatorio)’ (cfr. Cass. sentenza n. 14650/2012).

Per contro la domanda attorea avanzata nei confronti di Ca. Da., Co. Co. sas, di Co. (citato in proprio in qualità di socio accomandatario di Co. Co. sas, cfr. pag. 30 atto di citazione) e di Mi. Sa. va rigettata.

Quanto ai tre convenuti responsabili, il CTU ha correttamente accertato una corresponsabilità pari ad 1/3 ciascuno (cfr. pag. 159 CTU).

Non si riscontrano ragioni per dissentire da tale conclusione, del tutto congrua tenuto conto del concorso equipollente da parte di tutti e tre i convenuti che in egual misura si sono occupati dei lavori edili per cui è causa. Infra, il Tribunale precisa l’ammontare della somma per la quale applicare il regime della solidarietà.

In conclusione, l’ammontare delle somme dovute a parte attrice va così riassunto. Come sopra evidenziato al §10 il CTU ha stimato opere rimediali pari ad € 132.244,95 oltre iva e spese professionali pari ad € 21.100,00 oltre C.P. e IVA.

Orbene, innanzitutto va detratta la somma di € 1.000,00 dalle spese professionali, concernente la voce relativa al c.d. fascicolo dell’opera (cfr. §11); conseguentemente la somma per spese professionali ammonta alla minor somma di € 20.100,00 oltre C.P. e IVA.

Inoltre, per quanto concerne l’impresa appaltatrice e dunque il convento Del Ca., dalle somme di cui sopra vanno detratte le voci per le quali la Delventi non è stata ritenuta responsabile;

segnatamente: € 55.000,00 ed € 2.258,36 (per le cavillature) vanno detratti dalle spese per opere rimediali ed € 2.600,00 alle spese professionali.

Di talché, residuano i seguenti importi per i quali vige il regime della solidarietà ex art. 1669 c.c.: € 74.986,59 oltre IVA per spese per opere residuali ed € 17.500,00 oltre C.P. e IVA per spese professionali.

Tali importi sono dunque da porre a carico solidale degli ex soci Ca&De srl, di Del Ca. e del geom. Ba., con la precisazione che, a sensi del più volte richiamato art. 2495, comma secondo, c.c., gli ex soci Ca&De srl rispondono fino alla concorrenza delle somme da questi riscosse in base al bilancio finale di liquidazione e pertanto entro tali limiti la parte attrice può agire esecutivamente nei confronti degli ex soci stessi.

Va altresì precisato che per tali importi la responsabilità degli ex soci Ca&De srl, di Del Ca. e del geom. Ba. è stata accertata per un terzo ciascuno (cfr. pag. 159 CTU). Quanto poi alle restanti somme di € 57.258,36 oltre IVA per spese per opere rimediali e di € 2.600,00 oltre C.P. e IVA per spese professionali, queste sono da porsi a carico dei soli ex soci Ca&De srl e del geom. Ba..

Anche per tali importi vale quanto sopra precisato in ordine agli ex soci Ca&De srl. Sulle somme sopra indicate -espresse in moneta attuale- sono dovuti gli interessi legali e rivalutazione monetaria per la ritardata corresponsione dell’equivalente pecuniario del danno, posto che, nelle obbligazioni di valore, il debitore è in mora dal momento della produzione dell’evento di danno; peraltro, avuto riguardo ai principi enunciati dalla sentenza n. 1712/1995 delle SS.UU. della Corte di Cassazione, al fine di evitare un lucro ingiustificato per il creditore, e per meglio rispettare la funzione compensativa dell’interesse legale riconosciuto sulla somma rivalutata, gli interessi devono essere calcolati non sulla somma rivalutata (o espressa in moneta attuale) al momento della liquidazione, né sulla somma originaria, ma devono essere computati sulla somma originaria che via via si incrementa, a partire dal livello iniziale sino a quello finale, nei singoli periodi trascorsi, a far data dalla perizia di parte dell’arch. Co. del 26 maggio 2011 (non avendo parte attrice indicato una data anteriore del sinistro) al saldo effettivo.

15.

Sulla regolamentazione delle spese di lite.

Le spese processuali seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo, sulla scorta del D.M. 55/14 e tenuto conto del valore della controversia (con riferimento al ‘decisum’ e non al ‘disputatum’ per quanto concerne gli ex soci Ca&De srl, di Del Ca. e del geom. Ba.).

Va presa infatti in considerazione la significativa riduzione della pretesa attorea, avanzata in sede di precisazione delle conclusioni per € 424.406,29, oltre ad € 266.700,00, così per complessivi € 691.106,29, ed accolta per la minor somma di € 132.244,95 oltre iva per opere rimediali e di € 20.100,00 oltre C.P. e IVA. per spese professionali.

Va altresì tenuto in considerazione ai fini della liquidazione delle spese di lite l’intervenuto rilascio solo in corso di causa dell’autorizzazione in deroga da parte del Co. Tecnico Regionale VVF, quanto al CPI. Atteso l’esito del giudizio -e sempre in considerazione della significativa riduzione della pretesa attorea- le spese della CTU devono essere poste a carico solidale di parte attrice, degli ex soci Ca&De srl, di Del Ca. e del geom. Ba., in parti uguali.

Le spese del CTP di parte attrice non possono essere riconosciute non avendo gli attori dimostrato di avere effettivamente corrisposto la somma richiesta (pari ad € 12.996,35) al

proprio CTP. Sempre in virtù del principio della soccombenza, parte attrice deve rifondere le spese di lite in favore di Ca. Da., nonché di Co. Co. sas e di Co. .

Per contro, nulla va liquidato in favore di Mi. Sa., attesa la sua contumacia.

Quanto alla liquidazione delle spese in favore dei convenuti vittoriosi, occorre tenere in considerazione il valore della domanda per come quantificata in sede di precisazione delle conclusioni, pari ad € 691.106,29, cui possono applicarsi i valori medi dello scaglione di riferimento ex D.M. 55/14.

Va inoltre stigmatizzata la pervicacia di parte attrice che, nonostante l’esito della CTU, ha comunque perseverato nella pretesa nei confronti personalmente di Ca. Da. e di Co., senza dedurre né in corso di causa né tanto meno nelle comparse conclusionali alcuna argomentazione giuridicamente apprezzabile che possa giustificare la difesa di parte attrice come confinata nell’ambito della normale dialettica processuale . Conseguentemente, la manifesta infondatezza delle ragioni (non) dedotte da parte attrice nei confronti della indimostrata responsabilità personale di Ca. Da. e di Co. merita la condanna ai sensi dell’art. 96 terzo comma c.p.c., avendo gli attori agito pretestuosamente e persistito nell’azione fino alla fase decisionale del giudizio con colpa grave; al riguardo la Corte di Cassazione ha affermato che ‘l’art. 45, comma 12, della legge 18 giugno 2009, n. 69, […] ha aggiunto un terzo comma all’art. 96 cod. proc. civ., introducendo una vera e propria pena pecuniaria, indipendente sia dalla domanda di parte, sia dalla prova di un danno riconducibile alla condotta processuale dell’avversario’ (cfr. Cass. 17902/2010).

La condotta processuale di parte attrice merita dunque la condanna ai sensi dell’art. 96 terzo comma c.p.c., per avere abusato del processo, strumento volto alla tutela dei diritti e non occasione per coinvolgere più soggetti possibili per ottenere con maggiori probabilità il ristoro di danni -oltretutto pretesi per una somma abnorme e ampiamente ridotta in corso di causa- anche da parte di coloro Con particolare riferimento poi all’asserita responsabilità di Ca. Da. quale asserito progettista e D.L. di fatto, parte attrice ha dedicato nella fase decisionale più che modeste argomentazioni, ridotte a sole 17 righe alle pagg. 18 e 19 della comparsa conclusionale e 12 righe nella comparsa conclusionale di replica alle pagg. 12 e 13, senza allegare una qualsivoglia -quanto meno opinabile- deduzione giuridicamente apprezzabile.

Ciò dimostra l’infondatezza manifesta della pretesa svolta nei confronti di Ca. Da. . che manifestamente sono esenti da qualsivoglia responsabilità.

Tale importo va determinato in una somma proporzionata alle spese di lite come infra liquidate in favore di Ca. Da. e di Co., conformemente alla giurisprudenza di merito maggioritaria del Tribunale di Milano.

P.Q.M.

Il Tribunale di Milano ogni altra istanza, eccezione o deduzione disattesa, definitivamente pronunciando, così decide:

1) accoglie la domanda di parte attrice entro i limiti di cui in motivazione;

2) condanna Ca. Da., Carrera Paola, Ca. An., Denini Paola, De. Ro., Ne. Br. (in qualità di ex soci Ca&De srl), Del Ca. Bartolomeo e Ba. En., in solido tra loro ed entro i limite di cui al punto n.

5) che segue, a corrispondere a parte attrice € 74.986,59 oltre IVA ed € 17.500,00 oltre C.P. e IVA, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria a decorrere dal 26 maggio 2011 al saldo effettivo, secondo le modalità di conteggio di cui in motivazione;

3) accerta e dichiara che la responsabilità per le somme di cui al punto che precede è da addebitarsi per una quota pari ad un terzo ciascuno (un terzo a carico di Ca. Da., Carrera Paola, Ca. An., Denini Paola, De. Ro., Ne. Br. in qualità di ex soci di Ca&De srl, un terzo a carico di Del Ca. Bartolomeo ed un terzo a carico di Ba. En. );

4) condanna Ca. Da., Carrera Paola, Ca. An., Denini Paola, De. Ro., Ne. Br. (in qualità di ex soci Ca&De srl) e Ba. En., in solido tra loro ed entro i limite di cui al punto n. 5) che segue, a corrispondere a parte attrice € 57.258,36 oltre IVA e di € 2.600,00 oltre C.P. e IVA, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria a decorrere dal 26 maggio 2011 al saldo effettivo, secondo le modalità di conteggio di cui in motivazione;

5) accerta e dichiara che le condanne ai punti che precedono, disposte nei confronti di Ca. Ca. Da., Carrera Paola, Ca. An., Denini Paola, De. Ro., Ne. Br. (in qualità di ex soci Ca&De srl), vanno intese ex art. 2495, secondo comma, c.c., entro i seguenti limiti patrimoniali: per Ca. Da. entro € 21.195,72; per Carrera Paola entro € 21.183,01; per Ca. An. entro € 25.429,79; per Denini Paola entro € 14.126,25; per De. Ro. entro € 22.607,08; per Ne. Br. entro € 22.607,08;

6) rigetta ogni altra domanda;

7) pone a carico solidale di Ca. Da., Carrera Paola, Ca. An., Denini Paola, De. Ro., Ne. Br. (in qualità di ex soci Ca&De srl), di Del Ca. Bartolomeo e di Ba. En. le spese della CTU, per un terzo ciascuno;

8) condanna Ca. Da., Carrera Paola, Ca. An., Denini Paola, De. Ro., Ne. Br. (in qualità di ex soci Ca&De srl), Del Ca. Bartolomeo e Ba. En. alla rifusione delle spese di lite in favore di parte attrice, che si liquidano in € 668,00 per spese esenti ed € 13.430,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfetario spese generali al 15%, oltre IVA se e in quanto dovuta e CPA come per legge;

9) condanna parte attrice alla rifusione delle spese di lite in favore di Ca. Da., che si liquidano in € 27.804,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfetario spese generali al 15%, oltre IVA se e in quanto dovuta e CPA come per legge;

10) condanna parte attrice alla rifusione delle spese di lite in favore di Co. Co. sas e di Co., che si liquidano in € 27.804,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfetario spese generali al 15%, oltre IVA se e in quanto dovuta e CPA come per legge.

11) condanna parte attrice a corrispondere ex art. 96 terzo comma c.p.c. in favore di Ca. Da. e di Co. la somma di € 10.000,00 ciascuno.

Così deciso in Milano il 26 gennaio 2018

IL GIUDICE (Fe. Sa.)

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