Diritto e Fisco | Articoli

Donazione come prima casa

16 settembre 2018


Donazione come prima casa

> Diritto e Fisco Pubblicato il 16 settembre 2018



Agevolazioni fiscali: come ottenere il bonus prima casa in caso di donazione dell’immobile.

Uno dei tuoi genitori vuol donarti la sua casa. Per te sarà un grande beneficio visto che, al momento, non hai le possibilità economiche per comprarne una. Ma ti ha avvisato: «le tasse e le spese del notaio sono a carico tuo, dovrai sostenerle interamente tu». Una precisazione che, per quanto immaginabile, ti ha gelato: non vorresti infatti che, visto il valore dell’immobile, proprio questo aspetto possa comprometterne il trasferimento. Non hai idea a quanto ammontino i costi da sostenere ma già immagini che non si tratta di piccole cifre. Hai sentito dire che c’è chi, grazie al cosiddetto “bonus prima casa”, ha pagato davvero poco allo Stato. Ti domandi allora se l’agevolazione possa essere estesa non solo alle compravendite immobiliari ma anche alle donazioni. In altri termini è possibile la donazione come prima casa? Ecco quali sono le regole sul punto.

Prendendo spunto dal tuo problema, in questo articolo ti spiegheremo non solo se è possibile ottenere il bonus prima casa con una donazione ma anche quali sono tutte le possibili correlazioni tra la donazione e la suddetta agevolazione fiscale. Insomma, come e quanto incide il fatto che un appartamento venga trasferito senza ricevere corrispettivi? Ecco le risposte che stai aspettando.

In cosa consiste il bonus prima casa?

Prima di spiegare come funziona la donazione come prima casa bisogna comprendere quali tasse si pagano in caso di acquisto di una proprietà immobiliare. Il carico fiscale varia a seconda che si compri da un privato o da una società (ad esempio il costruttore); in ciascuna di queste due ipotesi poi chi fruisce del bonus prima casa ha delle consistenti agevolazioni. Vediamole, ma con questa dovuta precisazione: le tasse sono sempre a carico di chi compra.

Acquisto da privato senza bonus prima casa

Chi compra una casa da un privato (o un’impresa che vende in esenzione Iva) sconta innanzitutto l’imposta di registro che è del 9% del valore catastale del bene che sta acquistando. Poi c’è l’imposta ipotecaria fissa pari a 50 euro e l’imposta catastale fissa che è di altri 50 euro.

Acquisto da privato con il bonus prima casa

Se disponi dei requisiti per usufruire del bonus prima casa e il venditore è un privato (o un’impresa che vende in esenzione Iva) devi pagare l’imposta di registro nella misura del 2%; l’imposta ipotecaria di 50 euro e l’imposta catastale di 50 euro.

Acquisto da società senza bonus prima casa

Se acquisti da società soggetta all’obbligo della fatturazione con partita Iva, dovrai pagare innanzitutto l’Iva al 10% (al 22% se compri un immobile A/1, A/8 e A/9); poi ci sono: l’imposta di registro fissa, quella ipotecaria e quella catastale che ammontano a 200 euro ciascuna, per un totale di 600 euro.

Acquisto da un’impresa con bonus prima casa

In quest’ultima ipotesi devi pagare l’Iva ridotta al 4%, l’imposta di registro di 200 euro, l’imposta ipotecaria di 200 euro, l’imposta catastale di 200 euro.

Quando avere il bonus prima casa?

Rinviando la trattazione sui benefici fiscali sulla prima casa al nostro approfondimento, in via sintetica qui possiamo dire che è possibile ottenere il bonus solo in presenza delle seguenti condizioni:

  • la casa da acquistare non deve essere di lusso;
  • l’acquirente deve fissare la residenza entro massimo 18 mesi dal rogito, nel Comune ove si trova la casa acquistata [1] (non deve necessariamente trovarsi nella stessa via; pertanto la casa acquistata può anche essere data in affitto);
  • l’acquirente non deve avere la proprietà di altre case nello stesso Comune;
  • l’acquirente non deve avere la proprietà di un’altra casa, ovunque situata in Italia, acquistata già con il bonus prima casa; in caso contrario deve venderla ma entro massimo un anno dal rogito del nuovo immobile.

Se ricevo una casa in donazione quali tasse pago?

Quando si riceve una casa in donazione le tasse da pagare sono:

  1. l’imposta sulle donazioni;
  2. l’imposta ipotecaria;
  3. l’imposta catastale.

In particolare gli importi sono i seguenti:

Imposta sulle donazioni

L’imposta sulle donazioni è quella che deve preoccupare di meno. Difatti esistono una serie di franchigie che la rendono spesso inoffensiva:

  • se la casa viene donata da un coniuge a un altro o da un genitore a un figlio (e viceversa) o da un nonno a un nipote (e viceversa), si paga l’imposta solo se il valore del bene supera 1 milione di euro (cosiddetta franchigia). Sul valore eccedente il milione di euro l’imposta è pari al 4% del valore catastale del bene [3]. Quindi, ad esempio, se la casa vale 1.200.000 euro, l’imposta sulle donazione ammonta al 4% di 200mila euro (ossia 8mila euro);
  • se la casa viene donata da un fratello a un altro, si paga l’imposta del 6% ma solo se il bene ha un valore superiore a 100mila euro; anche in questo caso come nel precedente, l’aliquota si applica solo sul valore eccedente la franchigia. Dunque, se la casa vale 200mila euro si paga il 6% di 100mila (6mila euro);
  • se la casa viene donata da altri parenti fino al quarto grado, affini in linea retta, affini in linea collaterale fino al terzo grado, si paga sempre il 6% di imposta sulle donazioni, senza franchigie, quindi su tutto il valore;
  • se la casa viene donata da un altro soggetto che non rientra nelle categorie precedenti, si paga l’8% di imposta sulle donazioni, senza franchigie, quindi su tutto il valore.

Se il beneficiario è un portatore di handicap, c’è una franchigia di 1,5 milioni di euro mentre l’aliquota sulla parte eccedente varia a seconda del grado di parentela, come appena visto.

Imposta ipotecaria

L’imposta ipotecaria che bisogna pagare sulla donazione di una casa o di altro immobile è pari al 2% del valore catastale dell’immobile stesso.

Imposta catastale

L’imposta catastale è pari all’1% del valore catastale dell’immobile.

Se ricevo una casa in donazione posso avere il bonus prima casa?

L’Agenzia delle Entrate ha più volte chiarito che il bonus prima casa spetta anche nel caso di nuovo acquisto a titolo gratuito (donazione e successione). Quindi tanto se si ottiene una casa in regalo da un genitore o da chicchessia, tanto se la si riceve invece come eredità, è possibile avere uno sconto di imposte.

Se si tratta di donazione come prima casa, sia l’imposta ipotecaria che l’imposta catastale sono dovute nella misura fissa di 200 euro ciascuna. Si comprende bene che il risparmio di imposta è notevole. Per usufruire dell’agevolazione in caso di donazione è però necessario rispondere alle stesse condizioni viste in caso di acquisto ossia:

  • non bisogna possedere altri immobili nel Comune in cui si trova la casa ricevuta in donazione o altri immobili acquistati con le agevolazioni prima casa su tutto il territorio nazionale. Questo significa che se il donatario è già proprietario di una casa acquistata con il bonus prima casa, dovrà venderla entro un anno altrimenti non potrà usufruire di nuovo dell’agevolazione;
  • la casa non deve essere di lusso, ossia non classificata nelle categorie catastali A/1, A/8, A/9;
  • bisogna fissare entro 18 mesi la propria residenza nel Comune in cui si trova la casa ricevuta in donazione, a meno che questa si trovi nel Comune in cui il beneficiario lavora o studia, o a meno che si tratti dell’unica casa di un soggetto emigrato all’estero.

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che [4] l’ottenimento di una casa in donazione con il bonus non preclude la possibilità di acquistarne una seconda, in seguito, con la stessa agevolazione fiscale. L’applicazione dell’agevolazione in argomento per l’acquisto a titolo gratuito non preclude la possibilità di fruire, in caso di successivo acquisto a titolo oneroso di altra abitazione, dei benefici riservati alla prima casa. 

In buona sostanza:

  • in caso di donazione con agevolazione prima casa e successivo acquisto (compravendita) di un altro immobile con le agevolazioni prima casa è possibile ottenere una seconda volta il bonus prima casa;
  • in caso di acquisto di un immobile con il bonus prima casa e successiva donazione di altro immobile non si può ottenere di nuovo l’agevolazione fiscale.

note

[1] Si ha ugualmente diritto alle agevolazioni quando l’immobile si trova:

a) nel territorio del comune in cui l’acquirente svolge la propria attività (anche se

svolta senza remunerazione, come, per esempio, per le attività di studio, di

volontariato, sportive)

b) nel territorio del comune in cui ha sede o esercita l’attività il proprio datore di

lavoro, se l’acquirente si è dovuto trasferire all’estero per ragioni di lavoro

c) nell’intero territorio nazionale, purché l’immobile sia acquisito come “prima casa”

sul territorio italiano, se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero.

La condizione di emigrato può essere documentata attraverso il certificato di

iscrizione all’AIRE o autocertificata con dichiarazione nell’atto di acquisto.

[2] Dal 1° gennaio 2016, i benefici fiscali sono stati estesi anche al contribuente che è

già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, a

condizione però che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo

acquisto.

[3] Questo va calcolato rivalutando la rendita catastale del 5% e moltiplicandola per un coefficiente che varia a seconda della categoria dell’immobile:

– 110 per la prima casa

– 120 per gli immobili classificati nei gruppi catastali A e C, esclusi A/10 e C/1

– 140 per i fabbricati appartenenti al gruppo catastale B

– 60 per gli immobili di categoria A/10 e D

– 40,8 per le categorie C/1 ed E.

[4] Ag. Entrate circolare n. 18/2013.


Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:

Informativa sulla privacy
DOWNLOAD

ARTICOLI CORRELATI

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI