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Immobili: si può acquistare una casa abbandonata?


Immobili: si può acquistare una casa abbandonata?

> Business Pubblicato il 2 maggio 2018



È possibile anche senza il consenso del titolare acquistare un fabbricato abbandonato? Cosa fare se un immobile disabitato non è dichiaratamente in vendita? 

Quella casa disabitata e abbandonata sembra l’affare della vita. Così ben collocata, vicino alla scuola dei propri figli o in pieno centro città e ben fornita dai servizi è proprio la casa ideale da acquistare. Eppure non avendo informazioni in ordine ai vecchi proprietari risulta complicato, soprattutto perché questi l’hanno abbandonata e non vi si recano mai. Come fare, dunque, ad acquistare una casa abbandonata?

Per rispondere al quesito va detto in primo luogo che una cosa è la situazione di fatto dell’immobile mentre un’altra è quella giuridica. Bisogna infatti tenere presente che per il diritto non esistono «case abbandonate»: ogni immobile ha un suo proprietario, che è colui che figura come tale nei pubblici registri immobiliari. E, come è noto, il diritto di proprietà non cade mai in prescrizione e, dunque, non si cessa di essere proprietari per il solo fatto di non usare il bene.

Come scoprire a chi è intestata una casa?

Il primo passo fondamentale da fare per comprare una casa abbandonata consiste nel cercare di rintracciare il suo legittimo proprietario. La maggior parte degli edifici residenziali è di proprietà di un privato, infatti sono davvero pochi e rari i casi in cui un immobile in condizioni di abbandono appartenga allo Stato. Per rintracciare il proprietario occorre recarsi presso l’Agenzia delle Entrate, sportello dell’Ufficio del Territorio, con l’indirizzo e il numero civico dell’immobile di interesse e chiedere una visura ipocatastale dell’immobile in questione. Infatti, se non si posseggono i dati catastali del bene, l’indirizzo e il numero civico sono dati sufficienti per poterli ricavare. Diversamente la ricerca si può fare anche attraverso l’indicazione dei terreni o degli immobili confinanti.

Se la casa abbandonata è tale perché il proprietario è morto e il bene è caduto in successione agli eredi i quali non si sono ancora accordati per la divisione le operazioni si complicano notevolmente: non solo perché, in presenza di una compagine numerosa di eredi, è difficile rintracciarli tutti, ma soprattutto perché metterli d’accordo è tutt’altro che agevole. Il passo successivo da fare, in questi casi, è recarsi al Comune, all’ufficio dell’anagrafe, e verificare se esiste una dichiarazione di successione che permetta di conoscere i nomi degli eredi della casa.

Se non vi sono eredi o questi hanno rifiutato l’eredità, l’immobile diventa patrimonio dello Stato e per avanzare un’eventuale proposta di acquisto occorrerà rivolgersi al Comune.

Come procedere con la trattativa?

Dopo aver individuato il nome del proprietario della casa abbandonata bisognerà seguire la normale trafila che si effettua quando si vuole acquistare un immobile:

  • l’interessato fa una proposta di acquisto, indicando un prezzo al quale è disponibile a comprare la casa;
  • il proprietario deciderà se accettare, fare una controproposta o declinare l’offerta;
  • le parti redigeranno un compromesso (meglio detto «preliminare di vendita») con il quale si impegnano l’una a vendere e l’altra ad acquistare entro una determinata scadenza, presentandosi davanti al notaio;
  • le parti si recheranno, alla data concordata, presso il notaio per la firma del rogito (che tecnicamente si chiama «contratto definitivo»);
  • il notaio provvederà a trascrivere il passaggio di proprietà della casa abbandonata nei pubblici registri.

A partire dal momento della trascrizione, l’acquirente diventa nuovo titolare dell’immobile e potrà eseguire sullo stesso tutte le opere di ristrutturazione che ritiene necessarie.

Immobili: come acquistare casa con l’ usucapione?

La via del contratto di compravendita, però, non sempre è possibile. In alcuni casi perché non si riescono a rintracciare i proprietari, oppure questi si disinteressano alla proposta, o ancora perché non si hanno i soldi sufficienti. In questi casi è bene sapere che la legge prevede un modo alternativo con cui è possibile acquistare gratuitamente la proprietà di un immobile abbandonato: si tratta della famosa usucapione. Vediamo nel dettaglio come funziona.

La legge prevede che chi utilizza un immobile come se ne fosse il proprietario, e lo fa indisturbatamente per 20 anni alla luce del sole, ne diventa automaticamente proprietario, anche se è in malafede (consapevole cioè del fatto che il bene è di altri leggi Terreno abbandonato: posso diventare proprietario?). L’importante è che nel corso di questi 20 anni il proprietario non rivendichi il proprio bene e, nello stesso tempo, il possessore compia degli atti che manifestino inequivocabilmente l’intenzione di comportarsi come se fosse l’unico ed esclusivo titolare del bene. Al termine dei 20 anni il possessore dovrà recarsi dal giudice per chiedere l’accertamento dell’usucapione. Nel relativo giudizio il giudice, se valuta l’esistenza dei presupposti per l’usucapione, emetterà una sentenza che dovrà essere trascritta nei pubblici registri immobiliari. Ed è proprio da questo momento che si ha il trasferimento della proprietà e, dunque, si diventa proprietari dell’immobile a tutti gli effetti di legge.

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