Diritto e Fisco | Articoli

Nuda proprietà e usufrutto

10 novembre 2018 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 10 novembre 2018



Si può cedere la proprietà di un appartamento pur continuando a viverci o ad affittarlo fino alla propria morte.

Non è affatto raro che nella vita dell’italiano medio si ponga il problema di dove far vivere gli anziani genitori. Un modo piuttosto frequente di risolvere questo delicato “problema” è quello per cui lo stesso genitore in età avanzata decide di donare al proprio figlio (ed in sostanza alla sua famiglia) la proprietà di un appartamento riservando però a sé la possibilità di viverci fino alla fine della propria esistenza. In questi casi siamo di fronte all’intrecciarsi di nuda proprietà e usufrutto. Ci troviamo di fronte, in altre parole, alla donazione (oppure alla vendita) della nuda proprietà di una casa con la riserva, sulla stessa casa, dell’usufrutto a favore di colui il quale l’ha donata o venduta. In pratica, il genitore anticipa le sue ultime volontà e regala un appartamento ad un figlio, ma resta ad abitarvi (generalmente fino alla morte) avendo appunto costituito su di esso ed a proprio favore l’usufrutto. Come potrai intuire, colui al quale viene donata o venduta la nuda proprietà di una cosa viene appunto chiamato nudo proprietario perché non potrà usare la cosa per tutto il tempo in cui vi sarà l’usufrutto a vantaggio di un’altra persona. Una volta, poi, che l’usufrutto cesserà (ad esempio quando il genitore non ci sarà più), il nudo proprietario acquisterà tutte le facoltà di un normale proprietario potendo usare la cosa senza alcun limite. Se ti trovi in una situazione simile, cercheremo di spiegarti in modo semplice le regole di nuda proprietà e usufrutto, cioè il modo in cui la legge regola i rapporti tra il nudo proprietario e l’usufruttuario, ossia tra colui il quale ha acquistato o ricevuto in dono la nuda proprietà di una cosa e colui il quale gliel’ha donata o venduta riservandosi per un certo tempo (o per tutta la sua vita) l’usufrutto su di essa.

Cos’è l’usufrutto?

Come abbiamo sintetizzato nell’introduzione, l’usufrutto [1] non è altro che il diritto spettante all’usufruttuario di godere ed usare una cosa di proprietà di altri con l’obbligo, però, di non poterne modificare la destinazione economica (l’usufruttuario di un appartamento destinato ad abitazione civile, non può trasformarlo nella sede di una scuola di danza).

Il proprietario della cosa sulla quale è stato costituito l’usufrutto è chiamato, come dicevamo in precedenza, nudo proprietario proprio perché è spogliato (finché c’è l’usufrutto) delle fondamentali facoltà tipiche di ogni proprietario e, cioè, del potere di usare e godere della cosa.

L’usufrutto non può avere una durata illimitata: è, infatti, un diritto con una durata necessariamente limitata nel tempo perché, in caso contrario, si verificherebbe una compressione troppo prolungata del diritto di proprietà fino quasi a svuotarlo del tutto.

La legge [2] infatti stabilisce che se l’usufrutto non potrà durare oltre la vita stessa dell’usufruttuario se è stato costituito a favore di una persona fisica, mentre non potrà durare oltre trenta anni, se costituito a favore di una persona giuridica (cioè di un’associazione o di una società).

Come conseguenza del fatto che non può avere una durata illimitata, l’usufrutto:

  • non può essere trasmesso agli eredi (l’usufruttuario, cioè, non può stabilire nel proprio testamento di trasferire ai propri eredi l’usufrutto);
  • se viene ceduto ad un terzo, esso viene a cessare per il terzo comunque alla morte del primo usufruttuario (è quindi possibile che l’usufruttuario ceda il suo diritto di godere e di usare della cosa ad un altro soggetto, ma per questo terzo soggetto la durata massima del suo diritto di usufrutto non potrà superare la durata della vita del primo usufruttuario).

L’usufrutto si acquista nei seguenti modi:

  • per contratto, che deve obbligatoriamente avere una forma scritta e deve poi essere trascritto nei registri immobiliari (presso l’ex Agenzia del Territorio oggi assorbita nell’Agenzia delle Entrate): di solito ci si rivolge ad un notaio per la stesura dell’atto;
  • per testamento: una persona può, quindi, stabilire nel proprio testamento di costituire su di un bene che fa parte della propria eredità un usufrutto a favore di altra persona (l’erede, in questo caso, sarà nudo proprietario);
  • per usucapione (se per almeno venti anni mi comporto da usufruttuario possedendo un bene senza interruzioni ed in modo pacifico).

Esiste, poi, anche l’usufrutto legale dei genitori sui beni di proprietà dei figli minorenni (che si costituisce per volontà di legge).

L’usufrutto, infine, si estingue (cioè termina e si esaurisce) nei seguenti casi:

  • quando muore l’usufruttuario, se è una persona fisica, oppure se sono passati trenta anni dalla costituzione dell’usufrutto nel caso in cui usufruttuario sia una persona giuridica;
  • se il nudo proprietario e l’usufruttuario vengono ad essere la stessa persona (può accadere infatti che l’usufruttuario ceda l’usufrutto al nudo proprietario ed allora l’usufrutto si estinguerà);
  • per prescrizione (cioè per il fatto che per almeno venti anni l’usufruttuario non abbia usato e goduto della cosa su cui esisteva l’usufrutto);
  • per la distruzione totale del bene (se, però, la distruzione della cosa è stata causata da un terzo soggetto, l’usufrutto si trasferirà sulla indennità che il terzo avrà pagato al nudo proprietario);
  • a seguito di sentenza del giudice che abbia accertato un abuso dell’usufruttuario, cioè una grave mancanza dell’usufruttuario ai propri doveri (ad esempio non aver curato la manutenzione ordinaria della cosa);
  • per la rinuncia dell’usufruttuario;
  • per la scadenza del termine: questo vuol dire quindi che all’usufrutto può essere stabilito un termine (per esempio nel contratto con cui l’usufrutto è nato). Se, però, non è stato stabilito un termine, abbiamo detto che l’usufrutto durerà per tutta la vita dell’usufruttuario, se è una persona fisica, mentre durerà trenta anni se usufruttuario è una persona giuridica cioè un’associazione o una società).

L’usufrutto è il diritto di godere e usare un bene di proprietà altrui

Su quali beni si può costituire l’usufrutto?

L’usufrutto si può costituire su beni mobili (ad esempio autoveicoli) o immobili (case, terreni), su crediti (ad esempio sui canoni di affitto che devi incassare), su titoli di credito, su aziende ed anche sui beni cosiddetti immateriali come un’opera dell’ingegno (è possibile l’usufrutto del diritto d’autore, cioè che sui diritti che spettano all’autore di un’opera letteraria o musicale si costituisca l’usufrutto a vantaggio di un terzo soggetto).

Di regola l’usufruttuario deve restituire al nudo proprietario, al termine dell’usufrutto, lo stesso bene che ha ricevuto quando l’usufrutto ha avuto inizio e, perciò, l’usufrutto dovrebbe essere costituito solo su beni non consumabili (proprio perché, se si costituisse l’usufrutto su cose consumabili, l’usufruttuario non potrebbe al termine dell’usufrutto restituirle al proprietario)

Ma la legge [3] consente anche di costituire l’usufrutto su cose consumabili (ad esempio sugli alimenti o sui combustibili o su una somma di denaro): questo tipo di usufrutto viene definito quasi – usufrutto e la sua particolarità sta nel fatto che le cose sulle quali viene costituito passano in proprietà dell’usufruttuario che per usarle dovrà necessariamente consumarle in modo definitivo (pensa al cibo o al denaro ad esempio).

Al termine del quasi usufrutto, l’usufruttuario restituirà al proprietario il valore dei beni consumati in base alla stima che fu fatta all’inizio del quasi usufrutto oppure, in mancanza di stima iniziale, l’usufruttuario potrà scegliere se restituire il valore dei beni al momento della cessazione del quasi usufrutto oppure restituire al proprietario altrettanti beni della stessa specie e qualità (quindi, ad esempio, se fu costituito un quasi usufrutto su una fornitura di birra, al termine del quasi usufrutto si dovrà restituire, in mancanza di una stima iniziale del valore dei beni, o il valore di quella fornitura all’epoca della fine del’ quasi usufrutto oppure altrettanta birra di identica qualità).

L’usufrutto si costituisce su beni di regola non consumabili

Quali sono i diritti e i doveri di usufruttuario e nudo proprietario?

In sintesi, ecco i diritti dell’usufruttuario:

  • ottenere il possesso della cosa dal nudo proprietario ;
  • usare e godere della cosa;
  • far propri i frutti naturali e civili della cosa (ad esempio sono frutti naturali i parti degli animali o la legna o i frutti di una pianta, mente frutti civili sono i canoni che si possono ottenere dalla locazione di un immobile);
  • cedere il proprio diritto di usufrutto ad un terzo (ma non per testamento);
  • ottenere una indennità dal nudo proprietario per i miglioramenti eseguiti sulla cosa (ad esempio la tinteggiatura delle pareti di un immobile) e di tenere per sé le addizioni (ad esempio gli impianti di condizionamento aria) se questo non danneggia il bene;
  • concedere in locazione il bene;
  • concedere ipoteca sull’usufrutto.

Questi sono, invece, gli obblighi dell’usufruttuario:

  • restituire al nudo proprietario la stessa cosa al termine dell’usufrutto (tranne che nel caso del cosiddetto quasi usufrutto);
  • fare a proprie spese l’inventario (cioè l’elenco) e dare una idonea cauzione a meno che non ci si accordi diversamente;
  • usare la diligenza del buon padre di famiglia nell’usare il bene;
  • sostenere le spese e gli oneri di custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria del bene e quelle di riparazioni straordinarie causate da sue negligenze;
  • pagare le imposte, i canoni e le rendite fondiarie che gravano sul bene.

I diritti del nudo proprietario sono, invece, i seguenti:

– il diritto al tesoro (cioè a ciò che si possa ritrovare nel sottosuolo del bene);

– i diritti su alberi di alto fusto divelti o spezzati (per cause naturali o per cause accidentali).

Mentre, infine, sono doveri del nudo proprietario:

  • sostenere le spese per le riparazioni straordinarie.

Il nudo proprietario sostiene le spese per riparazioni straordinarie

note

[1] Art. 981 cod. civ.

[2] Art. 979 cod. civ.

[3] Art. 995 cod. civ.


Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:

Informativa sulla privacy
DOWNLOAD

ARTICOLI CORRELATI

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI