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Se il condominio non vuole rifare il tetto come difendersi?

18 settembre 2018


Se il condominio non vuole rifare il tetto come difendersi?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 18 settembre 2018



Mansarda, terrazza o lastrico solare, tetto spiovente: se le infiltrazioni danneggiano uno degli appartamenti sottostanti, chi deve autorizzare i lavori e pagare le spese di manutenzione?

Abiti in un appartamento collocato agli ultimi piani. Dal tetto del condominio, ormai vecchio di diverse decine d’anni, cade acqua che si infiltra nei muri del palazzo e arriva fin dentro la tua casa. Hai fatto notare il problema all’amministratore per chiedere un pronto intervento e l’avvio dei lavori di manutenzione. «Tutto ciò che posso fare – ti ha risposto – è convocare l’assemblea per approvare la spesa di rifacimento della copertura». Ma l’assemblea non ne vuol sapere: benché tutti i condomini abbiano ricevuto la raccomandata con l’ordine del giorno, alla riunione erano presenti in pochi. Un’altra volta, quando il quorum era stato finalmente raggiunto, l’urgenza è stata sottovalutata: si è infatti deciso di rinviare a una successiva assemblea per dare mandato a un professionista e valutare le effettive cause delle macchie di umidità. Insomma, nessuno ha voglia di mettere mano al portafogli. Vorresti a questo punto sapere come difendersi se il condominio non vuol rifare il tetto. In questo articolo proveremo a darti qualche suggerimento pratico alla luce di ciò che prevede la legge e di quali strumenti processuali è possibile disporre nel breve termine.

Maggioranza in assemblea per rifacimento tetto

La prima questione pratica da affrontare è quale maggioranza è necessaria, in assemblea, per poter approvare il rifacimento del tetto. Si tratta di lavori di manutenzione straordinaria. Pertanto, in seconda convocazione, è necessario che venga raggiunta una doppia maggioranza. In particolare, a votare a favore dei lavori deve essere:

  • il 50%+1 dei presenti in assemblea;
  • i quali devono comunque rappresentare almeno la metà dei millesimi dell’edificio.

Tanto per fare un esempio, se la decisione viene approvata dalla maggioranza dei votanti presenti in assemblea, tuttavia la somma dei millesimi di proprietà di questi ultimi non raggiunge 500, la votazione non passa.

Lavori sul tetto: come si dividono le spese?

Alle spese di rifacimento del tetto devono partecipare tutti i condomini secondo i rispettivi millesimi di proprietà, almeno quando si parla del classico tetto spiovente. La regola è stabilita dal codice civile in via generale per qualsiasi tipo di lavoro di manutenzione ordinaria o straordinaria dell’edificio [1]. Quando però il tetto funge da copertura solo a una parte dell’edificio (si pensi a un palazzo costruito su più livelli, come se fossero gradini), la spesa viene ripartita solo tra i proprietari degli appartamenti che si trovano sotto l’asse verticale del tetto da rifare, ossia quelli che ne ricevono copertura.

Questo criterio di divisione delle spese dei lavori sul tetto può essere derogato solo da un regolamento di condominio approvato all’unanimità (cosa che ad esempio ricorre quando il regolamento medesimo è stato approvato da tutti i titolari di appartamento al momento del rogito di acquisto della casa, quindi in momenti tra loro differenti e separati).

Diverso è invece il caso del tetto orizzontale quello cioè su cui si può camminare. Stiamo parlando della terrazza, meglio detta “lastrico solare”. Qui le ipotesi sono due:

  • se la terrazza è di proprietà esclusiva di un solo condomino (come spesso succede per chi abita all’ultimo piano), la spesa viene divisa per un terzo a carico di quest’ultimo e per gli altri due terzi a carico degli altri condomini (quelli cioè coperti dal lastrico);
  • se invece la terrazza è di proprietà comune, ossia di tutti, valgono le stesse regole del tetto spiovente: la spesa viene divisa secondo millesimi.

Infiltrazioni di acqua dal tetto: chi è responsabile?

Le regole che abbiamo appena detto portano anche delle conseguenze nell’individuazione del soggetto responsabile per le infiltrazioni provenienti dal tetto. Se si tratta di tetto spiovente, in quanto di proprietà comune, la responsabilità ricade sul condominio: è quindi all’amministratore – almeno in prima battuta – che il danneggiato deve rivolgersi per ottenere il risarcimento e chiedere la convocazione dell’assemblea per l’approvazione degli interventi di straordinaria amministrazione. Chiaramente la decisione finale spetta all’assemblea e la causa andrà eventualmente fatta contro il condominio. Ci sono però dei precedenti della giurisprudenza che assegnano una responsabilità concorrente all’amministratore che, pur sapendo o potendo sapere delle infiltrazioni, non si è attivato nell’informare l’assemblea e nel raccomandare l’avvio dei lavori.

Stesso discorso se si tratta di terrazza di proprietà comune. Anche qui la richiesta di risarcimento va inoltrata al condominio.

Se invece siamo in presenza di una terrazza di proprietà di un solo condomino allora la responsabilità è per un terzo del proprietario esclusivo e per i restanti due terzi di tutto il resto dell’edificio. Tale è stata la conclusione delle Sezioni Unite della Cassazione [2].

Rifacimento del tetto: chi citare in causa?

Le regole sulla responsabilità comportano anche che, se si intende fare una causa, bisognerà citare i soggetti appena indicati ossia, nella generalità dei casi, sempre il condominio e, quando si tratta di lastrico solare a uso esclusivo, anche (e non soltanto) il relativo titolare.

Lavori urgenti al tetto: cosa fare?

Se i lavori sul tetto sono urgenti e indifferibili e il condominio non vuole approvare i lavori, possono attivarsi in via autonoma sia ciascun condomino (quindi anche quello danneggiato), sia l’amministratore. Vediamo singolarmente queste due opzioni.

Interventi sostenuti dal condomino e poi rimborsati

Se un intervento di manutenzione risulta urgente (ad esempio la riparazione del tetto scoperchiato, un cornicione pericolante verso la pubblica via) e l’amministratore o l’assemblea non riescono in tempi brevi ad essere avvisati al fine di potervi provvedere secondo le normali regole di gestione condominiale, ogni singolo condomino può disporli, anticipando le relative spese, per evitare il deterioramento della cosa. Egli ha poi diritto a chiedere il rimborso delle spese agli altri condomini, secondo la ripartizione per millesimi per come in precedenza illustrata.

Secondo la giurisprudenza costante, sono spese urgenti quelle che, secondo il criterio del buon padre di famiglia, appaiono indifferibili per evitare un pregiudizio possibile (anche se non certo) al bene comune [3]. Sono tali anche le spese sostenute per ottemperare a varie ordinanze comunali susseguitesi nel tempo.

Eseguito l’intervento urgente, il condomino ha diritto al rimborso delle spese sostenute, dimostrando l’urgenza dei lavori, la loro non differibilità e il fatto di non aver potuto in tempi ragionevoli avvertire l’amministratore o gli altri condomini [4].

Interventi autorizzati dall’amministratore senza l’assemblea

Anche l’amministratore può agire in via d’urgenza senza sentire prima l’assemblea, ponendo la relativa spesa sulle casse del condominio. Come sostenuto dalla Cassazione [5], l’amministratore è tenuto a garantire il buono stato e la sicurezza delle strutture; se ritiene che vi sia necessità di intervenire al fine di evitare danni alle cose o alle persone è legittimato, o meglio obbligato, ad intervenire tempestivamente. Su questi presupposti, l’amministratore non è responsabile per le spese sostenute, in quanto volte alla tutela dello stabile amministrato. Addirittura si potrebbe ravvisare una responsabilità dell’amministratore che non è intervenuto tempestivamente; e non importa che egli non fosse al corrente dei danni poiché rileva il fatto che, con un accurato controllo dell’immobile, egli avrebbe potuto prendere visione del problema. L’amministratore è infatti tenuto alla conservazione dei beni condominiali e non può limitarsi solo a raccogliere le segnalazioni dei proprietari ma deve farsi parte diligente e, in prima persona, periodicamente, verificare che tutto l’edificio non presenti problemi.

Lavori al tetto non urgenti

Se il condominio non vuole rifare il tetto e i lavori non sono urgenti, il condomino danneggiato può rivolgersi al giudice per chiedere:

  • un ordine di condanna al condominio a deliberare i lavori di manutenzione straordinaria; il magistrato non può certo sostituirsi all’assemblea, per cui spetta a quest’ultima riunirsi e scegliere la ditta incaricata dei lavori;
  • il risarcimento per i danni subiti sino ad allora per le infiltrazioni.

Questo procedimento può essere svolto anche in via d’urgenza se si teme che i danni all’appartamento possano aumentare e pregiudicare l’immobile nel breve periodo.

note

[1] Art. 1123 cod. civ.

[2] Cass. S.U. sent. n. 9449/2016: «poichè il lastrico solare dell’edificio (soggetto al regime del condominio) svolge la funzione di copertura del fabbricato anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all’obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Pertanto, dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal citato articolo 1126, vale a dire, i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, e il titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo».

[3] Cass. S.U. sent. n. 2046/2006, n. 6400/1984.

[4] Cass. sent. n. 18759/0216, n. 4364/2001.

[5] Cass. sent. n. 2807/2017.


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