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Regole condominiali

18 settembre 2018


Regole condominiali

> Diritto e Fisco Pubblicato il 18 settembre 2018



Quali sono le norme di legge e del regolamento condominiale che regolano la vita negli edifici in condominio.

Se hai deciso di vivere in un condominio e sino ad oggi non ti sei mai occupato degli aspetti legali connessi alla tua abitazione è molto probabile che ora ti stia chiedendo quali sono le regole condominiali da rispettare in un palazzo. Non è una questione a cui si può dare una risposta rapida: le norme che disciplinano i condomini sono infatti numerose. Molte di queste, peraltro, sono integrate dai regolamenti interni, il che rende il panorama assai complesso. Basti pensare che, nell’ampio calderone del diritto privato, i giuristi individuano nel diritto condominiale un autonomo ramo.

Esistono però dei principi generali che sono veri e propri capisaldi validi per tutti i palazzi e che vanno rispettati ovunque. In questo articolo proveremo a fare un sunto di quelle che sono le principali regole condominiali alla luce dell’attuale normativa. Normativa che, fra peraltro, è stata aggiornata nel 2012. Ci occuperemo quindi delle norme basilari che regolano i rapporti tra i condomini e il condominio e quelle che invece si occupano degli eventuali conflitti tra i condomini stessi. Ma procediamo con ordine.

Regole condominiali: chi le stabilisce?

Le regole condominiali hanno due fonti. Innanzitutto c’è il codice civile che fissa tutte le principali regole da rispettare: la nascita del condominio (ci vogliono almeno due condomini), la nomina di un amministratore (se ci sono almeno 9 condomini), la formazione del regolamento condominiale (obbligatorio se ci sono almeno 11 condomini), i poteri dell’amministratore, i criteri di ripartizione delle spese comuni, il recupero delle spese dai morosi, le votazioni in assemblea e le relative maggioranze, l’uso dei servizi comuni, ecc.

Poi c’è il regolamento di condominio che, in alcuni casi, va ad integrare il codice civile e in altri lo può anche derogare (ad esempio il regolamento può prevedere dei diversi criteri di ripartizione delle spese tra i vari proprietari). Nel regolamento sono poi indicati i millesimi di ciascun appartamento: è questa la misura sulla base della quale vengono poi divisi gli oneri della gestione ordinaria e straordinaria.

I condomini hanno l’obbligo di conoscere sia la legge che il regolamento e non possono invocare, a loro beneficio, l’ignoranza.

Chi acquista casa con un regolamento già approvato dal venditore deve rispettarne tutte le clausole come se lo avesse accettato in prima persona. Quando però il regolamento contiene vincoli all’uso dell’appartamento (ad esempio il divieto di stendere panni dal balcone o di adibire l’appartamento a determinate attività), tali clausole sono efficaci nei confronti dell’acquirente solo se il regolamento: a) è stato originariamente approvato all’unanimità; b) è stato trascritto nei pubblici registri immobiliari (dimodoché se ne possa prendere preventiva visione) oppure allegato o semplicemente richiamato nel rogito di acquisto della casa. Non è invece necessario che il rogito faccia menzione espressa delle singole clausole.

Anche chi prende in affitto un appartamento deve conoscere tutte le clausole del regolamento. Per le eventuali violazioni risponde in prima persona e non può scaricare la patata bollente sul padrone di casa.

Il regolamento, una volta accettato o approvato dai condomini, ha valore fino a quando non venga modificato; non può, quindi, essere “a termine”.

Divieti e limitazioni possono essere indicati nel regolamento sia in modo specifico, sia con riferimento ai pregiudizi che s’intendono evitare. In ogni caso le clausole che dovessero introdurre restrizioni all’uso delle parti comuni o di quelle di proprietà esclusiva devono essere enunciate chiaramente e in modo esplicito, e accettate o approvate dagli interessati. Non sono quindi valide le disposizioni espresse con formulazione del tutto generica. Divieti e limitazioni sulle parti comuni o su quelle di proprietà esclusiva possono essere inseriti anche in un regolamento assembleare, ma devono essere approvati all’unanimità.

Il regolamento di condominio può essere di due tipi:

  • contrattuale: è predisposto dal costruttore e allegato agli atti di acquisto, oppure approvato all’unanimità dai condomini;
  • assembleare: è approvato dalla maggioranza degli intervenuti all’assemblea, in rappresentanza di almeno 500/1.000, anche in seconda convocazione.

Il regolamento disciplina solo l’uso delle parti comuni dell’edificio e dei servizi condominiali. Non può invece andare a fissare dei limiti all’uso degli appartamenti vista l’inviolabilità della proprietà (ad esempio non può vietare di dare in affitto l’appartamento a studenti o di realizzare palestre, bed&breakfast,  asili nido, ecc.). Potrebbe farlo, al limite, solo se approvato all’unanimità, cosa che succede o con il regolamento contrattuale (in quanto tutti gli acquirenti degli appartamenti lo sottoscrivono) o in assemblea con la partecipazione e il voto favorevole di tutti i condomini.

Chi fa rispettare le regole condominiali?

In caso di dispute all’interno del condominio e di violazione delle regole (sia quelle imposte dalla legge che dal regolamento) si ricorre al giudice civile. Le regole condominiali infatti riguardano il diritto privato. Si pensi al caso in cui un condomino causa infiltrazioni d’acqua e macchie di umidità a chi vive sotto di lui; si pensi all’impugnazione di una delibera per mancanza del quorum o per omessa notifica dell’avviso di convocazione; si pensi a una assemblea che delibera su questioni che non possono essere decide dal condominio, ecc.

Si procede invece davanti al tribunale penale quando vengono commessi reati: si pensi alla diffamazione nei confronti di uno dei vicini di casa, alla distrazione di somme da parte dell’amministratore, allo stalking condominiale, ai rumori che molestano tutti i condomini (se ad essere disturbati sono solo in pochi si rimane nell’ambito dell’illecito civile), ecc. In tali ipotesi si può agire con una querela ai carabinieri o alla polizia.

L’amministratore non ha potere di intervento sulle dispute tra i condomini (ad esempio: se c’è una perdita d’acqua che coinvolge le condutture di un appartamento è a quest’ultimo che ci si deve rivolgere). L’unico campo di intervento dell’amministratore è in caso di violazione di una delle norme del regolamento condominiale. Egli infatti ne verifica il rispetto. Se autorizzato dall’assemblea può anche sanzionare il trasgressore con delle multe fino a 200 euro per violazione (sul punto leggi Sanzioni condominio: come applicarle).

Quali sono le principali regole condominiali?

Vediamo ora quali sono i principali obblighi all’interno di un condominio.

Il silenzio in condominio

Innanzitutto viene il rispetto, che non è solo una questione giuridica ma anche di buona educazione. Questo significa che ciascun condomino non può provocare “rumori intollerabili”. Non ci sono orari prefissati oltre i quali è d’obbligo il silenzio salvo che il regolamento disponga diversamente. Bisogna quindi basarsi sulle abitudini dell’uomo medio e valutare se la molestia acustica è tale, per intensità, ripetizione e orario in cui viene effettuata, da recare danni agli altri.

Il rispetto della privacy

Contrariamente a quanto potrebbe credersi, in condominio la privacy è molto limitata per quanto riguarda gli aspetti economici. In altre parole ciascun condomino ha sempre diritto a sapere chi non paga gli oneri e può imporre all’amministratore di mostrargli o fargli estrarre copia delle fatture, dei bilanci e di tutti gli altri documenti della gestione.

La privacy torna in gioco nel momento in cui si tratta della vita privata dei singoli condomini. È così vietato, ad esempio, puntare la telecamera di videosorveglianza sulle parti comuni dell’edificio (come il pianerottolo) in modo da controllare il passaggio dei vicini o dei loro ospiti. Gli obiettivi vanno puntati in direzione del proprio zerbino o, comunque, sul pavimento.

Partecipazione in assemblea

Partecipare all’assemblea non è obbligatorio. Chi non può farlo può anche decidere – ma non è tenuto a farlo – di delegare qualcuno al posto suo cui dare le istruzioni sulla votazione. Il delegato può così votare in due modi diversi: in un modo per sé e in un altro per il delegante. Se il delegato vota diversamente dalle istruzioni ricevute, la delibera è valida ma è tenuto a risarcire il danno al delegante.

Chi non partecipa all’assemblea ha diritto a ricevere il verbale con la riunione al pari di tutti gli altri condomini. Per lui il termine per impugnare la delibera è di 30 giorni dal ricevimento del verbale stesso. Invece, per chi era presente e si è astenuto o ha votato contro, il termine è di 30 giorni dalla data della riunione. La delibera di condominio non può essere contestata da chi ha votato a favore.

L’uso della proprietà esclusiva

Quando si parla di proprietà esclusiva ci si riferisce agli appartamenti. Ciascuno in casa sua è libero di fare ciò che vuole purché il regolamento approvato all’unanimità non disponga diversamente e purché non interferisca sui diritti degli altri condomini.

Leggi Cosa si può fare sul balcone di casa?

Questo significa che va bene un barbecue ogni tanto a patto che non si affumichi il vicino; vanno anche bene gli odori di fritto purché non diventino una costante obbligando il proprietario dello stesso pianerottolo a chiudere puntualmente le finestre (in tal caso scatterebbe addirittura il reato).

L’uso dei beni comuni

Ciascun condomino può usare le parti condominiali come se fossero proprie (del resto lo sono in quota parte). Ad esempio ha diritto ad accedere alla terrazza (lastrico solare) se non è di proprietà esclusiva e a riporvi propri oggetti, a usare le aree verdi per piantare fiori e spezie, ad aprire un muro sulla facciata del condominio per ricavarne una finestra o una porta di accesso al proprio negozio a condizione che non deturpi l’estetica del fabbricato.

L’uso delle cose comuni è subordinato a due condizioni: a) non si può alterare la destinazione d’uso dell’immobile (è così vietato usare l’ingresso all’interno del portone per parcheggiare i motorini) e non deve pregiudicare il diritto degli altri condomini di poter farne lo stesso uso (è quindi possibile usare il tetto per installare un impianto fotovoltaico a condizione che non si occupi molto spazio ma si lasci anche altre aree per i restanti condomini).

Inoltre ogni intervento che incide su uno dei muri esterni del fabbricato non può alterare il cosiddetto decoro architettonico ossia l’insieme delle linee originariamente disegnate dal costruttore.

La divisione delle spese condominiali

In materia di divisione delle spese, tutti devono partecipare secondo i propri millesimi quando c’è un uso comune del bene o del servizio. Non conta l’uso effettivo ma quello potenziale. Il che significa che anche i negozianti devono contribuire alle spese dell’ascensore o del lastrico solare. Tuttavia quando ci sono alcune parti del condominio suscettibili di essere utilizzate solo da alcuni condomini (si pensi alle scale o al tetto di un condominio costituito da due diversi corpi di fabbrica), le spese ricadono solo sui condomini che si avvantaggiano di esso.

Acqua comune

Ogni condomino ha diritto a ricevere un’adeguata fornitura di acqua potabile.

Se il servizio è carente (soprattutto ai piani alti dei vecchi edifici) e il condominio non interviene, si può chiedere al giudice un provvedimento d’urgenza per superare l’inconveniente; si ha anche diritto al rimborso delle eventuali spese anticipate su autorizzazione del magistrato, detratta la propria quota.

Per l’introduzione di contatori che registrino il consumo di acqua nei vari appartamenti non occorre autorizzazione dell’assemblea; la legge infatti stabilisce che, qualora la consegna e la misurazione dell’acqua avvenga per utenze raggruppate, la ripartizione interna dei consumi dev’essere organizzata, a cura e spese dell’utente, tramite l’installazione di singoli contatori per ciascuna unità immobiliare, per cui si è nel diritto di pretendere, se del caso ricorrendo al Giudice di pace, il rispetto di questa norma.

Se c’è un regolamento contrattuale che disciplina il criterio di ripartizione della spesa, l’eventuale modifica richiede l’unanimità. La spesa per l’introduzione di contatori separati in sostituzione dell’unico contatore condominiale va suddivisa su base millesimale (indipendentemente, quindi, dal consumo), salvo diverso accordo sottoscritto da tutti i condomini.

Riscaldamento autonomo

Ogni condomino ha diritto a staccarsi dall’impianto centralizzato in qualsiasi momento voglia e sempre che da tale intervento non ne derivino maggiori oneri per gli altri proprietari. In tal caso non pagherà più le spese dei consumi ma solo quelle sulla manutenzione straordinaria (visto che l’impianto comune è ancora in parte suo e può decidere in qualsiasi momento di riallacciarsi) e quelle per la dispersione del calore.

Animali in casa

Nessun regolamento di condominio, salvo sia stato approvato all’unanimità, può impedire ai condomini di detenere animali negli appartamenti e/o di portarli in ascensore. Alcuni giudici hanno ritenuto anche legittimo il comportamento di chi dà da mangiare ai cani e gatti randagi lasciando il cibo vicino al portone a condizione che ripulisca subito l’area per non arrecare pregiudizio alla salute comune.

Assemblea

L’assemblea è l’organo sovrano della vita condominiale: come un piccolo Parlamento, ha poteri normativi (per es. quando approva il regolamento), ma anche amministrativi, di controllo e organizzativi della vita comune. È un organo di democrazia diretta: la volontà espressa dalla maggioranza, infatti, ha poteri vincolanti anche per i condomini dissenzienti o per quelli che non hanno partecipato alla seduta. Questo, ovviamente, se sono state rispettate le maggioranze previste e se le decisioni adottate non infrangono le norme di legge o del regolamento condominiale. Il potere dell’assemblea non è assoluto, ma è circoscritto all’uso e al godimento delle parti e dei servizi comuni. I compiti dell’assemblea sono molteplici e coinvolgono l’intera vita condominiale. Ecco, comunque, quelli principali:

  • nominare, confermare o revocare l’amministratore e fissarne l’eventuale compenso. L’amministratore dura in carica un anno ma dopo il primo anno può essere rinnovato automaticamente;
  • approvare il preventivo delle spese e la relativa ripartizione tra i condomini;
  • approvare il rendiconto annuale dell’amministratore e decidere sull’impiego dell’eventuale residuo attivo della gestione;
  • decidere in merito alle opere straordinarie e alle innovazioni, accantonando un fondo speciale pari all’importo dei lavori;
  • decidere se avviare una lite giudiziaria o resistere a una causa intentata contro il condominio.

Debiti del condominio

Se il condominio non paga i propri fornitori questi possono agire con un pignoramento nei confronti dei proprietari degli appartamenti. Devono però prima avviare gli atti contro i morosi, coloro che non hanno cioè pagato le quote in relazione alla specifica spesa cui si riferisce la fattura insoluta. L’elenco di tali soggetti viene fornito loro dall’amministratore. Solo se il fornitore non riesce a recuperare dai morosi i propri soldi può agire contro tutti gli altri condomini. In ogni caso il creditore può chiedere a ciascun condomino – moroso o meno – solo la parte dell’importo totale corrispondente ai propri millesimi. Dunque per recuperare il 100% della fattura è necessario agire contro tutti i proprietari.

note

Autore immagine: 123rf com

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