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Decoro architettonico del palazzo in condominio: cosa è legittimo e cosa no

15 febbraio 2013


Decoro architettonico del palazzo in condominio: cosa è legittimo e cosa no

> Diritto e Fisco Pubblicato il 15 febbraio 2013



Tende e tendoni, antenne paraboliche, condizionatori, inferriate, doppi infissi, panni dai balconi, cartelloni pubblicitari: tante sono le domande a cui rispondere in materia di decoro architettonico di un palazzo condominiale. Può recriminare la variazione del decoro architettonico il condominio di un palazzo adiacente?

Il decoro architettonico è “l’estetica data dall’insieme delle linee e delle strutture che connotano il fabbricato e gli imprimono una determinata armonica fisionomia” [1]. Ogni innovazione che pregiudichi questa identità estetica è pertanto illegittima.

La possibilità di alterare il decoro architettonico è sempre in agguato: si tratti d’installare un’antenna parabolica o una canna fumaria, un condizionatore d’aria o delle inferriate, o di trasformare il balcone in veranda.

Il decoro architettonico non è un valore oggettivo e assoluto, ma va valutato in base alle caratteristiche specifiche dell’edificio e non anche a quelle dell’ambiente in cui esso è inserito [2].

La legge intende vietare i peggioramenti del decoro architettonico poiché ciò può modificare sia il valore delle proprietà individuali sia quello delle parti comuni dell’edificio [3].

L’alterazione del decoro architettonico non può essere eccepita da un confinante con l’edificio condominiale. Infatti il concetto di decoro architettonico opera soltanto nei confronti dei condomini del palazzo interessato dalla modifica.

Alterazioni

Le eventuali alterazioni che ledono il decoro architettonico sono legittime se:

  • non provocano un danno economico effettivo;
  • oppure, pur provocando il danno, creano un’utilità tale da compensare il danno [4].

Tuttavia le alterazioni non devono essere né gravi, né appariscenti. È il caso, per esempio, dell’installazione di inferriate.

Si potrebbe dire che non sono illegittime tutte le variazioni delle originarie linee architettoniche dell’edificio, ma solo quelle che peggiorano il suo aspetto armonico [5].

La Cassazione [6] ha ritenuto che non vi sia alterazione del decoro architettonico tutte le volte in cui siano stati eseguiti in passato, sulla facciata del palazzo, degli interventi di modifica che abbiano già menomato l’aspetto dell’edificio oppure o se l’edificio è già di mediocre livello architettonico

Esempi

Ecco alcuni esempi di situazioni in cui i giudici hanno ritenuto che vi fosse un’illegittima alterazione del decoro architettonico del palazzo:

  • la realizzazione, sul balcone, di una struttura in ferro che alterava l’ordine geometrico della successione verticale dei balconi [7];
  • la sostituzione dei serramenti delle finestre, se il regolamento prevede la sostituzione solo con manufatti uguali a quelli precedentemente installati [8];
  • l’installazione di un cartellone pubblicitario occupante l’intera parete esterna dell’edificio [9];
  • la sostituzione degli infissi in alluminio di una veranda con una struttura in muratura e vetrate a nastro [10].

Al contrario, non è stata ritenuta lesiva del decoro architettonico l’esposizione di panni su un balcone o all’esterno delle finestre, poiché si tratta di un comportamento saltuario che non modifica stabilmente le linee architettoniche dell’edificio.

Altrettanto non è stata considerata illecita l’esposizione di stracci e tendaggi sul lastrico solare condominiale, poiché si tratta di oggetti collocati provvisoriamente e facilmente rimovibili [11].

Il regolamento di condominio

Il regolamento condominiale può vietare qualsiasi modifica, anche migliorativa, del decoro architettonico dell’edificio, ma si deve trattare di un regolamento di tipo contrattuale, ossia approvato all’unanimità [12].

Se invece il regolamento è approvato a maggioranza può contenere norme volte a tutelare il decoro architettonico (anche in grado di incidere sulla proprietà esclusiva dei condomini) solo se ciò si riveli necessario alla salvaguardia del bene comune protetto [13].

Aspetto architettonico

Analogo al concetto di decoro architettonico è quello di aspetto architettonico, che assume rilievo in materia di esercizio del diritto di sopraelevazione da parte del proprietario dell’ultimo piano e che la stessa Cassazione [14] ha definito come la “caratteristica principale insita nello stile architettonico dell’edificio”. Vi è un’alterazione di tale connotato dell’edificio, per esempio, nella diversa composizione dei materiali usati, nella minore altezza del piano edificato rispetto a quelli preesistenti, nel tipo di copertura, nelle caratteristiche degli infissi.

La tutela del decoro architettonico tende quindi a mantenere inalterate le linee generali del fabbricato e le sue specifiche caratteristiche architettoniche in modo da non recarne una alterazione sensibile. Secondo il Tribunale di Milano [15] in caso di immobili vincolati, l’eventuale autorizzazione della Soprintendenza non è vincolante per il giudizio estetico, ma il giudice può liberamente valutarla al pari delle altre prove.

Se si intende introdurre una innovazione nella facciata dell’edificio, è consigliabile acquisire l’autorizzazione dell’assemblea con l’unanimità di tutti i condomini. Infatti, la violazione del decoro architettonico può essere eccepita anche da un solo condomino: sia in sede civile che in sede penale e amministrativa [16].

note

[1] Cass. sent. n. 8731 del 3.09.1998.

[2] Cass. sent. n. 6397 del 10.12.1979.

[3] Cass. sent. n. 6640 del 31.07.1987.

[4] Cass. sent. n. 4474 del 15.05.1987.

[5] Cass. sent. n. 6341 del 16.05.2000.

[6] Cass. sent. n. 14992 del 7.09.2012.

[7] Trib. Napoli sent. del 9.02.1978.

[8] Cass. sent. n. 8731 del 3.09.1998.

[9] App. Milano sent. del 17.06.1997.

[10] App. Napoli sent. n. 1637 del 14.05.2009.

[11] Cass. ord. n. 1326 del 30.01.2012.

[12] Cass. sent. n. 7398 del 12.12.1986.

[13] Cass. sent. n. 8731 del 3.09.1998.

[14] Cass. sent. n. 8861 del 28.11.1987.

[15] Trib. Milano, sent. n. 13226/16

[16] Cass. sent. n. 805 del 5.02.1985.

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6 Commenti

  1. é possibile sostituire le tapparelle con gli infissi in ferro in un condominio di quattro piani (12 appartamenti) dove tutti hanno le tapparelle?

  2. Serve l’autorizzazione del condominio per chiudere perimetralmente un portico con materiale rimovibile?

  3. In una villetta con tre appartamenti distinti, senza regolamento condominiale, le cui cancellate esterne di confine, le ringhiere dei balconi e le grate di due appartamenti sono egualmente formate e nere, può il terzo appartamento mettere delle grate sulle portefinestre di uguale fattura, ma di colore grigio chiaro??? colore totalmente diverso da tutte le altre finiture inferro.
    Grazie

  4. Salve la facciata interna dei miei balconi e Crespa e spesse volte mi capita sfiorando casualmente col braccio o con la mano da lato non dal palmo di spucciarmi lievemente insomma non è piacevole ….se mettessi delle piastrelle ad altezza uomo visto che si tratta della parte interna del balcone e non ledono la parte esterna ,tanto meno parti comuni ..potrei essere contestato in ambito condominiale? Grazie

  5. nel mio condominio alcuni condomini anno modificato i gocciolatoi per lo scolo dellàcqua piovana modificando l’estetica della facciata è legale?

  6. Salve vorrei sapere se non vi era nel regolamento condominiale nessun vincolo o divieto, è possibile usare infissi che aprono verso esterno e no verso interno? Perchè ci sono alcuni che li hanno così e chi li ha aprenti verso interno lamenta che si potrebbero col vento rompere sbattendo contro il muro della facciata. Ci sono sentenze di Cassazione a riguardo? Se si mi postate i riferimenti articoli o sentenze? Per le verande stessa cosa…vi era bisogno di un permesso speciale all’epoca della loro costruzione? Sono di quelli in alluminio. E la signora del piano di sotto doveva a suo tempo chiedermi permesso per montare la tenda avvolgibile?

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