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Panni stesi gocciolanti in condominio: è vietato?

19 Set 2018


Panni stesi gocciolanti in condominio: è vietato?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 19 Set 2018



Biancheria e stenditoio fuori dalla finestra o dal balcone: i divieti contenuti nel regolamento condominiale. Come difendersi dallo sciorinio dell’acqua.

Non tutti gli appartamenti dispongono di un termoarredo o sono tanto ampi da contenere uno stenditoio. Così stendere i panni fuori dal balcone, con le lenzuola e la biancheria personale in bella mostra, è un gesto tanto naturale quanto necessario. Ma qualcuno potrebbe non gradire. Potrebbero essere gli stessi condomini timorosi di un deprezzamento del proprio immobile o semplicemente dello scolo dell’acqua; potrebbe essere il Comune che intende preservare il decoro urbanistico nelle zone di interesse culturale; potrebbero essere anche gli stessi passanti preoccupati per l’estetica del quartiere. Eppure da generazioni gli italiani sono soliti lasciare lo stendipanni fuori dal balcone pur potendo – e in alcuni condomini succede – utilizzare il terrazzo condominiale che, di certo, è più riservato e non visibile dalla strada. I palazzi più vecchi hanno ancora i vecchi fili metallici appesi oltre il parapetto della finestra o del balcone. Di qui il legittimo dubbio: è vietato mettere i panni stesi gocciolanti in condominio? Vediamo qual è il punto attuale della giurisprudenza, come cioè i giudici si sono sino ad oggi pronunciati su questo argomento.

Perché ci riferiamo alle sentenze? Perché la legge, in tale ambito, dice poco e niente. Peraltro – e questo discorso vale in generale per qualsiasi settore del diritto – più della norma astratta conta l’interpretazione concreta che di essa viene fatta nelle aule dei tribunali. E del resto sono proprio i precedenti che creano – anche se indirettamente – il diritto vivente in un determinato periodo storico.

Divieto di panni stesi dal balcone: quale norma?

Come dicevamo, i riferimenti normativi ai divieti per i panni stesi gocciolanti in condominio si contano sulla punta delle dita. C’è la norma del codice penale [1] che vieta il getto di cose pericolose o atte a imbrattare quale potrebbe essere anche l’acqua sporca di scolo. C’è la norma del codice civile [2] che proibisce tutte le opere che possono alterare il decoro architettonico del palazzo. E non in ultimo ci possono essere i singoli regolamenti comunali per i quali però bisogna informarsi presso il proprio municipio o sul relativo sito internet per avere maggiori informazioni in merito.

Il divieto più forte allo stendere i panni in condominio però può derivare proprio dal regolamento di condominio. Una clausola di questo tipo, però, per essere valida (sia per il proprietario che per i successivi acquirenti o i suoi eredi) deve essere stata approvata all’unanimità. Essa infatti incide sul diritto di proprietà e sull’uso della propria abitazione che non è competenza dell’assemblea. Solo quindi un’autolimitazione del proprietario stesso (che ha accettato il divieto) può rendere efficace la norma.

Per raggiungere l’unanimità nell’approvazione del regolamento di condominio non è necessario che questo sia votato in assemblea con la partecipazione e il consenso di tutti i condomini. Si raggiunge anche il 100% dei consensi anche firmando il regolamento all’atto dell’acquisto dei singoli appartamenti, ossia davanti al notaio. Si tratta di una unanimità raccolta in momenti diversi, ma pur sempre valida (cosiddetto «regolamento contrattuale»).

Divieto di panni stesi: cosa dicono i giudici?

I problemi principali possono derivare nei casi in cui non ci sono né regolamenti comunali, né regolamenti condominiali contenenti il divieto. E di solito tutto ciò che non è vietato è consentito. Come la pensano, in proposito, i giudici? Di tanto abbiamo già parlato in Panni stesi in condominio: quali limiti? Ecco ulteriori spunti di riflessione.

Ci sono due diverse prospettive per affrontare il tema dei panni stesi dal balcone: quella del condominio che può opporsi a pratiche lesive dell’estetica della facciata, e quella del condomino del piano di sotto che, invece, non vuol subire lo scolo dell’acqua. Analizziamole separatamente.

I panni stesi violano il decoro architettonico?

Se non esistono regolamenti comunali o clausole del regolamento di condominio che vietano di stendere i panni dalla finestra, è difficile pensare che qualche giudice possa imporre tale divieto. Questo per due ragioni: il diritto di proprietà consente al titolare di fare ciò che vuole nel proprio “territorio” (in questo caso il balcone). In secondo luogo il decoro architettonico mira a impedire opere fisse e stabili e non rimovibili in qualsiasi momento come uno stenditoio.

Chi vuole cautelarsi da eventuali contestazioni di questo tipo quindi dovrà effettuare due verifiche:

recarsi al Comune ove è situato l’appartamento e verificare se esistono ordinanze o regolamenti che vietano di stendere i panni fuori dal balcone o dalla finestra;

chiedere all’amministratore di condominio una copia del regolamento (se non ne ha già una in possesso) e leggerlo attentamente per verificare se esistono divieti.

Se non sussistono divieti di questo tipo si può mettere lo stenditoio fuori dal balcone o i panni appesi ai fili fuori dalla finestra; ma a patto di non dare fastidio al vicino del piano di sotto. Di tale aspetto ci occuperemo nel punto successivo.

I panni stesi possono infastidire il vicino?

Nel 2007, la Cassazione [3] ha detto che «lo stillicidio, sia delle acque piovane, sia, ed a maggior ragione, di quelle provenienti (peraltro con maggiore frequenza) dall’esercizio di attività umana, quali quelle derivanti dallo sciorinio di panni sporti protesi sul fondo alieno (pratiche comportanti anche limitazioni di aria e luce a carico dell’immobile sottostante), per essere legittimamente esercitato, debba necessariamente trovare rispondenza specifica in un titolo costitutivo di servitù ad hoc o, comunque, ove connesso alla realizzazione un balcone aggettante sull’area di proprietà del vicino, essere esplicitamente previsto tra le facoltà del costituito diritto reale». Letta così, la pronuncia potrà sembrare incomprensibile a chi non ha studiato legge. Cercheremo di spiegarla in due parole ed in modo molto semplice.

Secondo il pensiero della Cassazione non esistono norme che impongono, a chi abita al piano di sotto, di tollerare l’acqua dei panni stesi dalla finestra del piano di sopra. A meno che non esista una “servitù”. Questa servitù deve risultare da un atto scritto, ad esempio dal regolamento di condominio, dall’atto di acquisto della proprietà oppure può essere acquisita con usucapione. L’usucapione si verifica quando un determinato diritto è acquisito per esercizio continuato nel tempo; per cui il fatto che il vicino non abbia mai contestato lo scolo dell’acqua dal piano sovrastante gli impedisce di farlo dopo che sono decorsi 20 anni. In questo termine si somma anche il periodo riferito ai precedenti proprietari (chi compra un appartamento vecchio di 30 anni non può quindi contestare lo scolo se il precedente proprietario non l’ha mai fatto prima).

In assenza di una servitù quindi il fatto che il costruttore abbia realizzato il palazzo in un determinato modo (ad esempio prevedendo alternanza di finestre e balconi tra loro, facilitando in questo modo lo sciorinio dei panni stesi) non ha alcun rilievo. Quindi, se l’acqua dei panni va a finire sulla proprietà del vicino questi può opporsi in modo legittimo, anche ricorrendo al giudice.

Occorre quindi verificare il contenuto del proprio atto d’acquisto e del regolamento dell’edificio, tenendo a mente che solo il regolamento contrattuale può essere idoneo a sancire e disciplinare questa servitù.

I regolamenti di polizia locale del Comune in cui è ubicato l’immobile possono avere disposizioni al riguardo. Molti di essi sanciscono il divieto di tali pratiche o in determinate fasce orarie onde tutelare il decoro urbano. Ove così fosse, non c’è servitù che tenga: se il regolamento di polizia lo vieta, è illecito stendere i panni se non eventualmente secondo le modalità prescritte da quest’ultimo. Il vicino potrà così diffidare il responsabile e segnalare l’episodio alla municipale che applicherà le relative multe.

note

[1] Art. 674 cod. pen.

[2] Art. 1120 cod. civ. 

[3] Cass. sent. n. 7576/2007: «I giudici di legittimità hanno evidenziato che lo <<stillicidio, sia delle acque piovane, sia, ed a maggior ragione, di quelle provenienti (peraltro con maggiore frequenza) dall’esercizio di attività umana, quali quelle derivanti dallo sciorinio di panni mediante sporti protesi sul fondo alieno (pratiche comportanti anche limitazioni di aria e luce a carico dell’immobile sottostante), per essere legittimamente esercitato, debba necessariamente trovare rispondenza specifica in un titolo costitutivo di servitù ad hoc o, comunque, ove connesso alla realizzazione un balcone aggettante sull’area di proprietà del vicino, essere esplicitamente previsto tra le facoltà del costituito diritto reale».


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