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Cosa controllare in una casa usata

23 settembre 2018


Cosa controllare in una casa usata

> Diritto e Fisco Pubblicato il 23 settembre 2018



Cosa chiedere quando si vede una casa? Consigli per chi compra un immobile di seconda mano.

Se hai deciso di comprare una casa usata da un privato scoprirai quanto è importante, per un buon affare, conoscere la storia dell’immobile e del suo proprietario. Non sei davanti a un’auto o a una motocicletta dove i pezzi meccanici sono ben visibili e, con un controllo di poche ore, ci si può rendere conto dell’eventuale presenza di difetti o di parti logore che necessitano di sostituzione. Un appartamento può riservare numerose insidie ed è bene conoscere la check-list delle verifiche da effettuare. In questo articolo ti spiegheremo cosa controllare in una casa usata e quali sono le domande da chiedere al venditore.

Quando è stata l’ultima manutenzione del palazzo?

Quando si compra una casa non di nuova costruzione è bene sapere a quando risale l’anno di fabbricazione e in che data è avvenuta l’ultima manutenzione dello stabile. Tanto più è vecchio l’immobile tanto più si va incontro a spese di straordinaria amministrazione, spesso di consistente importo, come quelle per il rifacimento del tetto o della terrazza, quelle per la facciata, le scale o l’ascensore.

È anche importante sapere se l’assemblea ha messo all’ordine del giorno per le successive riunioni la votazione su eventuali interventi straordinari la cui spesa ricadrebbe sull’acquirente. Difatti la legge stabilisce che spetta al venditore provvedere al pagamento delle quote millesimali per i lavori deliberati prima del rogito mentre ricadono sull’acquirente quelli successivi.

Attestato di prestazione energetica (Ape)

La classe energetica del fabbricato è un elemento utile per capire quando andrai a spendere di riscaldamento. Ecco dunque un altro elemento da controllare in una casa usata. Sappi che ti è dovuto l’Ape, ossia l’attestato di prestazione energetica. Se lo farai leggere a un tecnico questi potrà suggerirti se vai incontro a un buon affare o meno. Il detto secondo cui “non si fabbricano più le case di una volta” non corrisponde sempre al vero: oggi gli immobili rispondono a requisiti molto più severi sia in materia di isolamento (cappotti termici, infissi, ecc.), sia in ambito sismico. Ecco perché è necessario sempre farsi assistere, durante le verifiche, da un tecnico del settore come un architetto o un ingegnere, un elettricista, un idraulico.

Riscaldamento autonomo o centralizzato?

Altro elemento a favore dell’appartamento può essere il tipo di impianto di riscaldamento adoperato. Se è dotato di un impianto autonomo varrà certo di più ma bisogna anche controllare in che stato è la caldaia. La sua sostituzione infatti potrebbe costare diverse migliaia di euro.

Conformità catastale e abusi edilizi

Molto spesso, nel corso della vita di un appartamento, si eseguono delle modifiche ai vani che non risultano al catasto. Pertanto i dati nei pubblici registri dovranno essere aggiornati, spesa che ricade sul venditore. L’acquirente potrà fare delle verifiche con un geometra o un architetto.

Anche la presenza di mansarde, soppalchi o verande potrebbe complicare le trattative. In questi casi bisognerà verificare che siano state richieste le autorizzazioni amministrative. Diversamente, seppur dell’abuso edilizio risponde sempre l’artefice, l’ordine di demolizione ricade anche sull’acquirente.

Alla luce di ciò verifica che l’immobile possieda il certificato di regolarità urbanistica che dichiari la conformità dello stesso a quanto depositato nei pubblici registri. Qualora vi siano difformità tra lo stato di fatto e quanto depositato, sarà dovere del venditore provvedere ad eventuali sanatorie che ripristino la regolarità dell’immobile e all’aggiornamento catastale dello stesso, entro il giorno del rogito di compravendita.

Attestazione di regolarità nel pagamento delle spese condominiali

Chi compra ha diritto a sapere se il precedente proprietario è in regola con il pagamento del condominio. Questa verifica si fa con la presenza dell’amministratore il quale può rilasciare – ma solo su richiesta del venditore – un’apposita certificazione. Se il titolare dell’immobile dovesse risultare moroso, degli oneri non corrisposti per l’anno in corso e per quello precedente alla comunicazione della vendita all’amministratore risponderebbe anche l’acquirente. Una responsabilità in solido che, ovviamente, può far saltare i conti.

Verifica di eventuali infiltrazioni lamentate dai vicini

Se si dà uno sguardo sul soffitto dell’appartamento ci si può rendere conto della presenza di infiltrazioni provocate dagli appartamenti sovrastanti. Non è invece possibile sapere se l’immobile oggetto di trattativa è causa di perdite d’acqua ai piani inferiori: bisognerebbe parlare con chi vive sotto o farsi rilasciare una liberatoria da parte del proprietario con cui questi dichiara di non aver mai ricevuto lamentele in proposito.

Stato dei tubi dei bagni

La presenza dell’idraulico serve anche per verificare le condizioni dei bagni. La prima cosa, però, che si deve fare quando si ristruttura un appartamento è il rifacimento dei tubi dell’acqua. Questo metterà al riparo l’acquirente da eventuali contestazioni in merito a infiltrazioni e perdite. Meglio farlo subito che dopo, visto che si tratta di un intervento che, prima o poi, bisogna sempre fare.

Presenza di pignoramenti o ipoteche in atto

Quando si compra una casa bisogna verificare che non sia oggetto di un pignoramento o che sull’immobile non pendano ipoteche. La verifica viene fatta chiedendo una visura ipocatastale al venditore. Si tratta di un certificato che può richiedere anche lo stesso acquirente presentandosi all’Agenzia delle Entrate e fornendo i dati catastali dell’immobile.

In tale certificato verrà dato atto anche di eventuali trascrizioni di domande giudiziali: si tratta di quelle annotazioni che conseguono all’avvio di una causa sulla proprietà dell’immobile (si pensi a una disputa tra eredi o tra comproprietari).

In ogni caso tali verifiche vengono fatte anche dal notaio incaricato del rogito, sotto pena di responsabilità professionale e risarcimento dei danni.

Dalla visura puoi anche verificare chi sono i veri proprietari dell’immobile con cui concludere le trattative.

Titolo di provenienza e donazione

È prudente chiedere l’atto di provenienza ossia in che modo il venditore ha acquistato la proprietà dell’immobile: acquisto, donazione, successione testamentaria. In caso di donazione si possono creare problemi con il mutuo della banca. Difatti, la donazione è un atto revocabile fino a 10 anni dalla morte del donante se questi, nel fare il regalo, ha pregiudicato le ragioni degli altri eredi più stretti (cosiddetti legittimari) ossia figli e coniuge. Ecco perché gli istituti di credito sono restii a concedere un finanziamento su un appartamento proveniente da una donazione.

Spese di condominio

Per non andare incontro a sorprese fatti dire a quanto ammontano le spese di condominio. A volte la rata mensile può essere anche molto salata, specie se si tratta di un condominio con il portiere.

Metratura calpestabile

In ultimo non accontentarti mai di sapere la superficie lorda dell’immobile: informati sui metri quadri calpestatili esclusi i balconi. Solo così potrai sapere se l’appartamento riuscirà a realizzare le tue effettive necessità.

Regolamento di condominio e vincoli

Spesso i regolamenti condominiali vietano di adibire l’appartamento ad attività commerciali, ad asili, ad uffici, a pensioni o b&b o altre attività rumorose. Se hai intenzione di utilizzare l’immobile per uno di questi scopi fatti consegnare una copia del regolamento. Il regolamento può comunque contenere tali divieti solo se è stato approvato all’unanimità.

Pavimenti e mattonelle

Se ti piace il pavimento che già c’è ma intendi fare una ristrutturazione assicurati che il venditore abbia conservato qualche altra mattonella o listarella di parquet. Diversamente potresti dover cambiare tutto il pavimento o accontentarti di avere ambienti tra loro diversi.

Umidità e muffa

Controlla sulle pareti che non vi siano macchie di umidità e muffa. Se anche la responsabilità ricadrebbe sul condominio o sul vicino di casa, ti toccherebbe iniziare una controversia legale che potrebbe essere particolarmente noiosa.

Impianti a norma e certificati 

Se non intendi fare una ristrutturazione anche degli impianti elettrici, dovresti richiedere il certificato di conformità dell’impianto già esistente. Verifica che sia presente un salvavita. Fatti rilasciare anche l’abitabilità che il Comune dovrebbe aver già rilasciato.

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