Diritto e Fisco | Articoli

Garanzia decennale costruttore: decorrenza

28 settembre 2018 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 28 settembre 2018



Come funziona la garanzia di dieci anni a cui è tenuto il costruttore di immobili nei confronti degli acquirenti 

L’acquisto della casa rappresenta una delle mete fondamentali nella vita di ogni uomo e di ogni donna. La casa, infatti, è uno dei diritti fondamentali riconosciuto dalle costituzioni e dalle dichiarazioni internazionali sui diritti umani. Non sorprenderà quindi l’attenzione, alle volte maniacale, con la quale soprattutto le giovani coppie si accostano al grande evento dell’acquisto della casa in cui trascorreranno la loro vita o, comunque, gran parte di essa. Naturalmente un passo così importante necessita di tutele anche legali ed in questo senso la legge italiana [1] impone al costruttore di edifici, e quindi anche al costruttore di edifici destinati ad ospitare abitazioni civili, di garantire chi avrà acquistato da lui nel caso in cui l’unità abitativa rovini in tutto o in parte o manifesti gravi difetti per un periodo di dieci anni dal compimento dell’opera (cioè dalla conclusione della costruzione). In questo modo la legge offre un’importante tutela a vantaggio di chi acquista con grandi sacrifici un appartamento nuovo e poi si ritrova ad abitare in un ambiente dove emergono difetti anche consistenti. Nell’articolo che seguirà cercheremo di fornire utili spunti per comprendere anche la decorrenza della garanzia decennale del costruttore cioè per individuare quale sia il momento a partire dal quale iniziano a decorrere i dieci anni dal compimento dell’opera (che costituiscono il periodo massimo entro cui il costruttore è legalmente tenuto a garantire l’immobile venduto).

A carico di chi è prevista la garanzia di dieci anni per un immobile?

La legge italiana [2] stabilisce che l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente (cioè di colui che gli commissiona i lavori) nel caso di gravi vizi costruttivi che si verifichino in immobili di nuova costruzione oppure anche su immobili già esistenti nel caso di ristrutturazione edilizia o di interventi di manutenzione o modificativi di lunga durata [3].

Devi sapere che questa garanzia è dovuta non solo dall’appaltatore (cioè dalla ditta che costruisce l’edificio su incarico del proprietario del suolo), ma anche dal venditore-costruttore cioè da colui il quale vende i singoli appartamenti dopo aver costruito l’edificio essendo egli stesso titolare di una ditta fornita della competenza tecnica necessaria per eseguire costruzioni edilizie.

La garanzia prevista dalla legge a favore del committente e, cosa più importante ai fini del presente articolo, a favore anche di chi poi acquisterà l’intero edificio o anche i singoli appartamenti, consente perciò a chi ha comprato un appartamento di agire per il risarcimento del danno nei confronti dell’appaltatore o anche del venditore-costruttore nel caso in cui l’unità abitativa rovini in modo totale o parziale o presenti gravi difetti.

La garanzia di dieci anni è a carico anche del costruttore-venditore

Per quali vizi esiste la garanzia decennale del costruttore?

Verifichiamo adesso quali sono i gravi difetti in presenza dei quali puoi agire contro il venditore-costruttore.

Innanzitutto gravi difetti sono anche le carenze costruttive dell’opera (ovviamente anche se sono presenti in un singolo appartamento) che pregiudicano in modo grave il normale godimento e/o la funzionalità e/o l’abitabilità dell’immobile.

Ma sono considerati gravi difetti anche la realizzazione dell’opera con materiali non idonei e/o non a regola d’arte ed anche se il difetto si manifesta su elementi secondari o accessori dell’opera (come può essere ad esempio l’impermeabilizzazione, i rivestimenti, gli infissi, la pavimentazione, gli impianti ecc.) a condizione che il difetto vada a compromettere la funzionalità e l’abitabilità dell’immobile e sia eliminabile solo con lavori di manutenzione anche ordinaria [4].

Gravi difetti dell’immobile sono le carenze costruttive dell’opera

Da quando decorre la garanzia decennale del costruttore?

Bisogna subito aggiungere però che la legge [5] stabilisce che la responsabilità dell’appaltatore o del venditore – costruttore sussiste solo se l’opera va in totale o parziale rovina oppure presenta gravi difetti che siano emersi o che vengano scoperti nel corso di dieci anni dal compimento della stessa.

Questo vuol dire che se i difetti si manifestano o vengono scoperti oltre il termine di dieci anni dal compimento dei lavori, non ti sarà più possibile agire nei confronti dell’appaltatore o del venditore – costruttore per chiedergli il risarcimento dei danni [6].

Esiste, perciò, un termine di tempo massimo (cioè dieci anni dalla conclusione dei lavori) entro il quale i vizi ed i difetti devono manifestarsi: se, invece, i vizi ed i difetti si manifestano o vengono scoperti oltre i dieci anni dalla fine dell’opera (cioè dei lavori) allora non sarà più possibile agire nei confronti dell’appaltatore o del costruttore per ottenere da lui il risarcimento.

Per compimento dell’opera si intende la ultimazione, cioè il termine, dei lavori necessari per realizzare l’opera, cioè l’edificio, nel suo complesso e nei suoi elementi fondamentali [7].

I difetti devono manifestarsi o essere scoperti non oltre i dieci anni dalla fine dell’opera

Bisogna rispettare altri termini per attivare la garanzia?

La legge [8] ti consente di agire nei confronti del costruttore – venditore se, come abbiamo visto, il grave difetto si manifesta o viene scoperto entro il termine massimo di dieci anni dal compimento dell’opera (cioè entro dieci anni dalla conclusione dei lavori commissionati e necessari per realizzare

l’opera nel suo complesso e nei suoi elementi fondamentali).

La legge [9], se nel tuo appartamento si manifestino gravi difetti prima del decorso di dieci anni dalla ultimazione dell’edificio, ti impone però di rispettare altri termini per poter correttamente avviare un’azione legale nei confronti del venditore – costruttore.

Infatti:

  • dovrai denunciare al venditore – costruttore i difetti riscontrati entro un anno da quando avrai una sicura conoscenza di essi e delle loro cause [10];
  • dovrai poi avviare la causa contro il responsabile entro un anno dalla data della denuncia dei difetti, oppure, entro lo stesso termine di un anno dalla denuncia, interrompere questo termine di prescrizione di un anno anche con un atto stragiudiziale [11] (una lettera di messa in mora ad esempio): se utilizzerai la lettera di messa in mora, dal momento del suo recapito comincerà a decorrere un nuovo termine di un anno che dovrai interrompere (prima che si esaurisca) o avviando l’azione legale oppure con una nuova lettera di messa in mora.

I gravi difetti devono essere denunciati entro un anno

note

[1] Art. 1669 cod. civ.

[2] Art. 1669 cod. civ.

[3] Cass., Sez. Un., sent. n. 7756/2017.

[4] Cass., sent. n. 13223/2014, n. 20307/2011, n. 20644/2013.

[5] Art. 1669 cod. civ.

[6] Cass., sent. n. 14561/2004 e sent. n. 18078/2012.

[7] Cass., sent. n. 3647/1997.

[8] Art. 1669 cod. civ.

[9] Art. 1669 cod. civ.

[10] Cass., sent. n. 9966/2014.

[11] Cass., sent. n. 1955/2000.


Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:

Informativa sulla privacy
DOWNLOAD

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI