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Come chiudere veranda fai da te

23 settembre 2018


Come chiudere veranda fai da te

> Diritto e Fisco Pubblicato il 23 settembre 2018



Autorizzazioni, regolamento condominiale, decoro architettonico ed eventuali demolizioni. Tutto ciò che c’è da sapere sulla realizzazione di una veranda fai da te.

Avere una veranda dentro casa non è solo una comodità: essendo una struttura architettonica essa potrebbe trasformarsi in un elemento di design con conseguente aumento di valore dell’immobile. La veranda può essere costruita su un terrazzo, in giardino o sul balcone ed essere realizzata utilizzando ampie vetrate per garantire maggiore luminosità.
Chiudere una veranda fai da te può sembrare semplice, ma in realtà esistono regole e permessi senza i quali il proprio lavoro potrebbe risultare vano. Conseguenza principale potrebbe essere la demolizione della struttura e chi realizza strutture abusive commette un illecito penale.
Vediamo insieme come chiudere una veranda fai da te senza trasgredire la legge.

Secondo la legge cos’è una veranda?

Sulla veranda si sono susseguiti diversi dibattiti nel corso degli anni. Le sentenze della Corte di Cassazione convergono tutte in una sola posizione e stabiliscono che per realizzare una veranda è sempre necessario chiedere il permesso di costruire. Da ultimo [1] la pronuncia dei giudici ermellini afferma un ulteriore principio: la presenza di strutture abusive all’interno di un condominio non giustifica a sua volta la realizzazione di una veranda senza i dovuti permessi. Non importa che il dirimpettaio abbia agito di testa sua per chiudere autonomamente il proprio balcone. Se si desidera costruire una veranda negli spazi a disposizione bisognerà rispettare quello che dice la legge [2].

Secondo la normativa in materia edilizia [3] la veranda è a tutti gli effetti un locale o uno spazio coperto avente le caratteristiche di loggiato, balcone, terrazza o portico. Essa è appositamente chiusa sui lati da superfici vetrate o da elementi trasparenti e impermeabili i quali possono essere parzialmente o totalmente apribili. In alcuni casi la veranda è progettata con una semplice tettoia (in legno o con le tegole), ma l’inamovibilità della struttura modifica la facciata dell’immobile ampliando le volumetrie della casa.
Nonostante si pensi alla veranda come ad un locale adibito a zona relax o a disimpegno (una veranda sul giardino viene spesso arredata con sdraio, tavolini e piante o con il necessario per l’asciugatura della biancheria) essa è un’opera destinata a durare nel tempo e a divenire definitivamente un vano utilizzabile. Come afferma la Cassazione in un’altra pronuncia [4] la veranda non ha le caratteristiche della precarietà, non è una struttura amovibile una volta venute meno le esigenze per cui viene realizzata.

Costruire una veranda fai da te significa trasformare un’area esterna in un vano usufruibile autonomamente che va a modificare in maniera sostanziale la planimetria iniziale dell’immobile. Con una veranda un balcone diventa abitabile, una terrazza può essere utilizzata per altri scopi, compreso quello di ricavare una cucina rustica. E modificando sostanzialmente la planimetria dell’immobile il permesso di costruire è obbligatorio.

Quali autorizzazioni comunali servono per una veranda fai da te?

Qualora si desideri realizzare una veranda fai da te con tende o con strutture amovibili (un telaio che sorregge un sistema binario su cui scorre una tenda, oppure un pergolato o un gazebo) non è necessario chiedere l’autorizzazione al Comune.
Le autorizzazioni sono invece obbligatorie ogni qualvolta la veranda verrà progettata con una struttura fissa, a prescindere se sarà su un giardino o su un balcone, in una casa indipendente o in un appartamento.

La prima cosa da fare per chiudere una veranda fai da te sarà informarsi al proprio Comune per conoscere il piano regolatore e le disposizioni in materia urbanistica. Non sempre il progetto di veranda che abbiamo in mente corrisponde alle regole dettate dal Comune e per tale ragione converrà rivolgerci ad un esperto del settore (ad esempio un geometra). Costui si occuperà di fornirci le informazioni utili per chiedere e ottenere in maniera regolare il permesso di costruire e redigerà il progetto di veranda seguendo le disposizioni urbanistiche dettate dal Comune. Assieme al progetto il professionista stilerà una relazione tecnica asseverata. Quest’ultima ha un valore maggiore rispetto ad una semplice perizia, poiché tutto ciò che verrà scritto all’interno della relazione corrisponderà al vero in virtù della dichiarazione di responsabilità firmata dal professionista abilitato.

Una volta presentato il progetto il Comune avrà 30 giorni di tempo per opporsi. Se l’amministrazione locale non interviene in questo frangente si potrà provvedere alla realizzazione della veranda (vale la regola del silenzio – assenso). Completati i lavori per la costruzione della veranda bisognerà proseguire con la variazione catastale seguendo la procedura telematica DOCFA (DOcumento Catasto Fabbricati), disponibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate. Il DOCFA è un software utilizzato dai professionisti per il disbrigo delle pratiche relative al catasto e di solito sono architetti, geometri ed ingegneri ad averne accesso. Per questa ragione bisognerà chiedere aiuto ad un tecnico per la variazione catastale potendo scegliere lo stesso professionista che ha redatto la relazione tecnica asseverata.
Qualora l’immobile fosse sottoposto ai vincoli storici o ambientali, oltre al permesso di costruire bisognerà ottenere parere favorevole dalla Soprintendenza dei per i beni architettonici e paesaggistici. L’ufficio è ubicato in ogni comune italiano.

Posso costruire una veranda fai da te in un condominio?

Si, se si rispettano le regole appena menzionate ed a patto che non si ledono alcuni diritti riconosciuti ai condomini di uno stabile. Nonostante si è proprietari di un appartamento il fatto stesso di abitare in un condominio comporta il dovere di considerare le esigenze dei propri vicini: costoro hanno il diritto di veduta sul fondo attiguo e non possono essere pregiudicati dalla costruzione di un’opera che recherà danni alle parti comuni [5].
La Cassazione ha affermato nuovamente [5] il principio secondo cui il condomino ha diritto di veduta in avanti ed appiombo (ossia perpendicolarmente) dal proprio appartamento. Ciò significa che l’inquilino sottostante o quello confinante devono avere la possibilità di vedere avanti, sotto (in corrispondenza del proprio balcone) ed obliquamente senza essere ostacolati da una struttura che impedisce tale visuale. Questo non vuol dire che il vicino potrà farsi i fatti nostri, ma semplicemente che, una volta affacciatosi, non si ritroverà con una tettoia sporgente o una vetrata che sigilla il confine con l’altro vicino. La Cassazione ribadisce che è possibile costruire una veranda sul proprio balcone, ma la tettoia non dovrà sporgere oltre il balcone del vicino di sopra. E qualora non ci fossero balconi aggettanti ma solo finestre, la veranda dovrà essere progettata rispettando le dovute distanze previste dal codice civile (tre metri dalla veduta).

Per quanto riguarda le autorizzazioni condominiali queste non sono obbligatorie nè propedeutiche per le concessioni rilasciate dal Comune. Il permesso di costruire è valido anche in assenza di un’autorizzazione unanime dell’assemblea condominiale: essa potrebbe chiedere la demolizione della struttura solo per problemi di decoro e qualora la veranda rechi pregiudizio alle parti comuni. Unico obbligo sarà quello di informare preventivamente l’amministratore che, nelle successive assemblee, provvederà al ricalcolo delle tabelle millesimali in riferimento all’appartamento dotato di nuova veranda. Essendo quest’ultima un vano a tutti gli effetti, conseguenza immediata sarà l’aumento di superficie e volumetria, quindi della quota di spese condominiali a carico del proprietario dell’immobile.

Cosa significa decoro architettonico di una veranda?

Significa che si può chiudere una veranda fai da te rispettando l’estetica del palazzo considerando elementi come le linee e le strutture ornamentali che danno all’immobile una specifica fisionomia architettonica e decorativa. Gli elementi estetici di un palazzo variano a seconda dell’edificio e valutare il decoro architettonico diventa un lavoro da svolgere volta per volta. Può succedere di considerare come fattori determinanti il pregio storico ed artistico della struttura oppure l’ubicazione del palazzo che, trovandosi in un centro storico importante, richiederebbe un progetto particolare per la realizzazione della veranda.
Può capitare inoltre che una palazzina originariamente simmetrica sia stata, negli anni, modificata con opere edilizie che ne hanno compromesso l’estetica: una veranda fai da te che modifica l’estetica del palazzo non comprometterebbe il decoro architettonico.

Non importa se l’appartamento interessato dalla veranda volge sulla strada principale o affaccia sul cortile interno del palazzo. Qualora la struttura rechi disturbo all’armonia architettonica dell’edificio (ad esempio è molto grande, oppure costruita con profili in disarmonia rispetto all’estetica signorile del condominio), essa potrebbe essere soggetta a demolizione. Le stesse regole valgono per i condomini orizzontali, ovverosia costituiti dalle cosiddette villette a schiera.

Cosa succede quando si chiude una veranda fai da te senza permessi?

Succede che si commette un abuso edilizio [7] e si è passibili sia di sanzioni amministrative che penali. L’abuso edilizio è commesso anche quando la veranda costruita è diversa rispetto a quella progettata per il rilascio delle autorizzazioni comunali ed anche in questo caso le sanzioni comminate sono di due tipi.
Le sanzioni amministrative variano dall’obbligo di demolizione del manufatto al pagamento di una multa il cui ammontare cambia un base all’entità dell’abuso e all’incremento del valore immobiliare. Le sanzioni penali sono irrogate una volta esauriti i procedimenti amministrativi per l’accertamento della conformità del manufatto e per la chiusura di una veranda fai da te si esauriscono in un’ammenda che non supera i 10.329 euro.

Per quanto riguarda i termini di prescrizione bisogna fare una distinzione tra illecito penale ed illecito amministrativo. Dal punto di vista penale (quindi l’irrogazione dell’ammenda), l’abuso edilizio si prescrive in:

  • 4 anni dal compimento dell’illecito se nel frattempo non ci sono stati atti interruttivi della prescrizione;
  • 5 anni dal compimento dell’illecito nel momento in cui ci sia stato un atto interruttivo, come ad esempio un decreto di citazione a giudizio.

L’illecito amministrativo non si prescrive mai ragion per cui la demolizione può essere richiesta in qualsiasi momento, anche dopo tanti anni. Ma per evitare tutto questo è possibile presentare una domanda di sanatoria il cui permesso sarà rilasciato solo in assenza di ordine di demolizione e qualora il manufatto risulti conforme alle regole urbanistiche vigenti sia quando è stata costruita l’opera, sia quando si richiede la sanatoria
Il permesso in sanatoria deve essere richiesto al proprio Comune che procederà con gli opportuni accertamenti e rilascerà la sanatoria previo pagamento di un contributo di costruzione.

note

[1] Cass. sent. n. 22156 del 12.09.2018

[2] Nuovo Regolamento Edilizio – Tipo ex art. 4, comma 1-sexies, Dpr 380/2001

[3] All. A Regolamento Edilizio – Tipo

[4] Cass. sent. n. 28927 del 20.07.2011

[5] Artt. 907 e 1122 cod. civ.

[6] Cass. ord. n. 7269 del 27.03.2014

[7] Art. 31 DPR n. 380 del 06.06.2001

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