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Si possono avere due mutui prima casa?

23 settembre 2018


Si possono avere due mutui prima casa?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 23 settembre 2018



Doppio mutuo per la prima casa. Quando la legge consente di ottenere due mutui per il proprio immobile.

Hai da poco acquistato casa ma i soldi che la banca ti ha prestato nel mutuo non sono sufficienti per i lavori di ristrutturazione. Hai un buon reddito, un merito creditizio cristallino e la possibilità di ricorrere ad un secondo finanziamento. In questo modo potrai creare la casa dei tuoi sogni rendendola su misura in base alle tue esigenze. Con due mutui sulle spalle affronterai una serie di spese a cui dovrai adempiere per non incorrere nelle diverse more. Volendo recuperare parte dei costi sostenuti ti affidi al tuo commercialista e scopri che gli interessi passivi sono detraibili solo per il mutuo sulla prima casa. A questo punto ti starai chiedendo: si possono avere due mutui prima casa? Perché in realtà hai sentito parlare di mutui per la ristrutturazione della prima casa e della possibilità di ottenere benefici fiscali anche in questa circostanza. Ma che cos’è un mutuo prima casa e quando è possibile accedere ai benefici tributari?

Cosa intende la legge con l’espressione prima casa?

Con prima casa la legge intende il primo immobile acquistato da una persona. Nello specifico [1] la prima casa è tale quando:

  • l’immobile si trova nello stesso Comune in cui l’acquirente ha fissato la propria residenza, intenderà spostarla entro 18 mesi dall’acquisto o, in alternativa, è il Comune in cui svolge la propria attività;
  • l’acquirente non è titolare esclusivo o in comunione con il coniuge di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su immobili ubicati nel territorio comunale in cui si trova la prima casa acquistata;
  • l’acquirente non è titolare di altri beni presenti sul territorio nazionale acquistati con le agevolazioni fiscali previste per la prima casa.

Per prima casa non si intende necessariamente il primo immobile acquistato in tutta la vita, ma potrebbe essere l’unica casa che si possiede in un determinato periodo, magari acquistata con i proventi ottenuti dalla vendita del primo immobile. In altri termini la prima casa è tale quando il proprietario non ha intestati altri beni al momento della compravendita, ben potendo possederne ulteriori durante il corso degli anni. Se una persona oltre alla prima casa acquista altri immobili, li riceve in eredità o per donazione o li condivide in comunione con il proprio partner, in questo caso si dovrà fare una distinzione fra prima e seconda casa. La prima casa sarà quella acquistata in principio pur non essendo stata mai venduta. Gli altri immobili saranno considerati per legge come seconde case e non potranno essere soggette alle diverse agevolazioni fiscali. Ma facciamo un po’ di chiarezza:

  • la prima casa può essere quella di prima proprietà acquistata, ricevuta in donazione o ereditata da un proprio familiare. Tizio riceve per la sua laurea dai propri genitori una casa e ne diventa primo ed unico intestatario nel momento della donazione;
  • la prima casa può essere l’abitazione in comunione legale con il proprio coniuge. Caio e Sempronia si sposano ed acquistano insieme un immobile dove andranno ad abitare in futuro;
  • si considera prima casa quella acquistata con i soldi della vendita di una precedente prima casa, che magari si trovava in un Comune differente rispetto a quello in cui si andrà ad abitare in futuro. Maria abita a Catania ma per questioni lavorative è costretta a trasferirsi definitivamente a Torino dove compra un appartamento con i soldi ricavati dalla vendita della casa in Sicilia;
  • si considera seconda casa la quota di proprietà in comunione legale se uno dei due coniugi è già titolare di una prima casa. La moglie ha in proprietà una casa ottenuta in eredità dai nonni. Il marito acquista un’abitazione dove fisserà la residenza familiare ed andrà ad abitare con la moglie. Se i coniugi opteranno per il regime della comunione dei beni l’immobile risulterà prima casa per il marito, seconda casa per la moglie.

Il discorso sulla prima casa è fondamentale per due motivi. Il primo perché sull’acquisto della prima casa sono riconosciute per legge agevolazioni fiscali fra cui imposta di registro al 2% (quando si acquista da privati), IVA al 4% (se si acquista da una società), imposta ipotecaria e catastale di 50 euro ciascuna. Il secondo perché ulteriori benefici sono previsti se l’acquisto avviene mediante mutuo: in sede di dichiarazione dei redditi è possibile detrarre il 19% degli interessi passivi e degli oneri accessori pagati durante l’anno.

Come funziona il mutuo prima casa?

Il mutuo prima casa viene concesso da banche ed istituti finanziari per agevolare l’acquisto di un immobile. Le condizioni per ottenere il mutuo prima casa sono diverse e dipendono dalle garanzie, dal reddito e dal merito creditizio di chi intesterà il contratto di mutuo. Ulteriori fattori che influenzano il costo del mutuo riguarderanno il piano di ammortamento concordato con la banca: un periodo di rientro di molti anni potrebbe comportare tassi di interesse maggiori. Di solito il mutuo prima casa viene erogato per un importo che non supera l’80% del valore dell’immobile stabilito tramite la perizia di un esperto, ma ciò non vuol dire che non è possibile ottenere il 100% del capitale per acquistare la prima casa.
Particolari agevolazioni di natura economica sono riconosciuti dalla banca a chi intesta un mutuo prima casa. Tra i più frequenti possiamo ricordare:

  • il fondo garanzia giovani per il mutuo sulla prima casa. Si tratta di una garanzia offerta dallo Stato ai giovani under 35 che intendono acquistare o ristrutturare casa ma non hanno avalli sufficienti per ottenere il prestito;
  • il fondo di solidarietà per i mutui prima casa. Chi dovesse trovarsi in particolari difficoltà economiche può richiedere alla propria banca la sospensione delle rate del mutuo per un massimo di 18 mesi e per non più di due volte. A beneficiarne sono coloro che perdono il lavoro subordinato o vengono riconosciuti invalidi con una percentuale superiore all’80% e che quindi potrebbero divenire inadempienti nella restituzione del mutuo.

Il mutuo prima casa viene erogato per l’acquisto di un immobile o per i lavori di miglioramento della propria abitazione. In questa ipotesi il prestito prende il nome di mutuo per ristrutturazione prima casa e può essere concesso anche qualora si intenda ampliare l’immobile o renderlo efficiente da un punto di vista energetico.
Se nessuna legge vieta di stipulare contemporaneamente due contratti di mutuo per acquistare e ristrutturare casa, le agevolazioni sono concesse solo su uno dei due prestiti. Per usufruire delle detrazioni fiscali sugli interessi passivi e sugli oneri derivanti dal mutuo è inoltre necessario che intestatario del finanziamento e proprietario dell’immobile siano la stessa persona [2]. Questo perché in sede di dichiarazione dei redditi viene offerto il beneficio dell’agevolazione al soggetto che è effettivamente onerato dal mutuo. Facciamo un esempio.

Padre e figlio sono proprietari di un immobile che ha i requisiti della prima casa. Intestatario del mutuo è il padre nonostante il figlio sia maggiorenne e abbia un contratto di lavoro a tempo indeterminato. Gli interessi passivi potranno essere detratti dalla dichiarazione dei redditi effettuata dal padre, che avrà la possibilità di detrarre il 19% su un importo massimo di 4 mila euro.

Si possono avere due mutui prima casa?

Dipende da come si vuole interpretare la domanda.
Si possono avere due mutui sulla prima casa se si acquistano due immobili in due momenti diversi della vita intestandone uno per volta.
Acquisto la mia prima casa da giovane e si tratta di un’abitazione in cui andrò ad abitare assieme al partner. Non avendo liquidità disponibile faccio ricorso ad un mutuo che estinguo in 15 anni. Nel frattempo la famiglia si allarga e da due persone diventiamo quattro. La casa è piccola per la mia famiglia, così decido di venderla e di acquistarne una più grande. Il capitale ottenuto dalla vendita non basta per acquistare l’immobile, quindi finanzio il valore restante accendendo un nuovo mutuo. Avendo in proprietà una sola casa (quella più grande) ed un solo mutuo posso accedere a tutte le agevolazioni economiche e fiscali. In questo caso ho avuto la possibilità di beneficiare dei mutui prima casa in due momenti diversi della mia vita.

Non è considerato doppio mutuo sulla prima casa il finanziamento cointestato da due persone. Poniamo il caso che due coniugi intendono comprare la loro prima abitazione e per far fronte alle spese pagano insieme la rata mensile del mutuo in percentuali uguali o differenti. Il contratto di mutuo è uno solo mentre i debitori sono due. In sede di dichiarazione dei redditi entrambi i coniugi avranno diritto alla detrazione fiscale per un importo proporzionale alla percentuale di interessi passivi pagati, ma per accedere al beneficio dovranno essere tutti e due proprietari dell’immobile.

Non si possono avere contemporaneamente due mutui prima casa sullo stesso immobile, pur rimanendo la possibilità di richiedere più di un finanziamento ad esempio l’uno per l’acquisto, l’uno per la ristrutturazione. In questo caso si parlerà di mutuo prima casa e di mutuo integrativo, quest’ultimo concesso a condizioni differenti rispetto al primo. Nessuna banca accorderà allo stesso tempo due mutui prima casa, anche qualora si faccia ricorso a due istituti finanziari differenti e con due o più cointestatari del mutuo. Tutto questo perché tra le garanzie bancarie rientra l’ipoteca di primo grado sulla casa riconosciuta al primo istituto di credito che eroga per primo il finanziamento. Nessun istituto sarebbe disposto a riconoscere un secondo mutuo prima casa ed ottenere come garanzia un’ipoteca di secondo grado.

Non sono considerati come due mutui quelli a cui viene applicato il cosiddetto tasso bilanciato. Nonostante alcune banche utilizzino terminologie come ”mutuo sdoppiato” o ”doppio mutuo”, si tratta di espedienti pubblicitari per indicare un tipo di rata divisa in due parti: su di una viene applicato un tasso fisso mentre sull’altra un tasso variabile. Il tasso bilanciato si differenzia dal tasso misto poiché quest’ultimo consente di optare per tasso fisso o per quello variabile in momenti diversi della durata del mutuo. Con il tasso bilanciato si beneficia delle condizioni di mercato per quanto riguarda i tassi di interesse: usufruire del tasso fisso e del tasso variabile contemporaneamente potrebbe rivelarsi una scelta vantaggiosa.

note

[1] Nota II bis art. 1 DPR n. 131 del 26.04.1986

[2] Circolare dell’Agenzia delle Entrate del 4/4/2017 n. 7/E

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