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Si possono unire due mutui?

23 settembre 2018


Si possono unire due mutui?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 23 settembre 2018



Due mutui per acquistare immobili, ristrutturare casa o investire sul mattone. Tutto quello che c’è da sapere sul consolidamento dei propri debiti.

Da un lato c’è chi ancora investe sul mattone e chi, invece, per migliorare la propria casa fa ricorso al credito più di una volta. Avere due mutui contemporaneamente non è impossibile se non fosse che, in periodi come questi, un istituto finanziario difficilmente concede liquidità. Ma se ciò dovesse accadere esiste la possibilità di riunire in un unico finanziamento tutti i rapporti pendenti con la banca sfruttando un istituto giuridico chiamato consolidamento dei debiti.
Il consolidamento dei debiti è utile quando le rate mensili gravano molto sulle disponibilità liquide del mutuatario: attraverso una procedura che unisce i diversi finanziamenti in un unico prestito è possibile ottenere una sola rata di importo sostenibile.
Ma vediamo insieme come e quando si possono unire due mutui.

Che differenza c’è fra mutuo prima casa e secondo mutuo?

Si ricorre al mutuo per diverse ragioni ma, nella gran parte dei casi, il finanziamento viene richiesto per acquistare una prima casa. Un secondo mutuo potrebbe essere necessario quando si presenta un imprevisto nel corso degli anni, come ad esempio la necessità di ristrutturare l’immobile. Molte persone chiedono un secondo mutuo anche per acquistare nuovi immobili, magari allettati da un’offerta imperdibile come quella di una casa vacanza venduta a prezzo d’affare.
A prescindere dal peso che possono avere due mutui su un solo stipendio, le differenza fra mutuo per l’acquisto (o la ristrutturazione) della prima casa ed il secondo mutuo sono misurabili in termini fiscali ed economici.

Il mutuo che ottiene maggior incentivi è quello concesso alternativamente per acquistare o ristrutturare la prima casa. Si tratta di una forma di finanziamento erogata in base al valore dell’immobile oggetto del mutuo ed alle garanzie offerte dal mutuatario. Le banche offrono di solito un capitale che non supera l’80% del prezzo della casa (in casi rari si raggiunge il 100%) e iscrivono sull’immobile un’ipoteca di primo grado. A livello fiscale il mutuo per l’acquisto o la ristrutturazione della prima casa permette di ottenere dei benefici in sede di dichiarazione dei redditi: detrarre gli interessi passivi dall’IRPEF di anno in anno consentirà di pagare meno tasse all’erario.

Il secondo mutuo può essere richiesto in presenza di un altro rapporto finanziario e utilizzato per diverse esigenze. Se viene concesso per la ristrutturazione della prima casa e contemporaneamente si sta pagando il mutuo per il suo acquisto, il secondo mutuo è esente dalle agevolazioni di cui sopra. In altre parole quando si paga il mutuo per la prima casa e si chiede un finanziamento per i lavori di ristrutturazione, non sarà possibile scaricare gli interessi passivi del secondo mutuo. Per poter ottenere i benefici fiscali bisognerà estinguere il primo mutuo.
A livello economico il secondo mutuo viene concesso per importi minori calcolati in base alle garanzie residue fornite dal mutuatario. Poiché sull’immobile grava un’ipoteca di primo grado, la garanzia del secondo mutuo potrebbe essere un’ipoteca di secondo grado.

Il grado dell’ipoteca è fondamentale perché chi iscrive per primo la garanzia sull’immobile avrà diritto per primo di essere soddisfatto in caso di inadempimento del debitore. Avere un’ipoteca di secondo grado sulla stessa casa per l’erogazione di un secondo mutuo significa che la banca che ha concesso il finanziamento viene dopo la banca che ha iscritto l’ipoteca di primo grado. Se il mutuatario ha chiesto entrambi i mutui alla stessa banca l’ipoteca sarà unica ma il suo valore sarà pari al capitale totale concesso in prestito.
In ogni caso il secondo mutuo viene conosciuto anche con il termine di mutuo integrativo.

Con quali procedure si possono unire due mutui?

Esistono diverse procedure che consentono di unire due mutui in un solo finanziamento. Alcune sono concesse direttamente dalla banca, un’altra è disciplinata dalla legge che, in casi estremi, permette al debitore di concludere un accordo con tutti i suoi creditori prima di giungere al pignoramento dei propri beni. In entrambi i casi si utilizza il termine rinegoziazione per indicare la possibilità di ottenere condizioni favorevoli per l’estinzione dei debiti. Ma qualora la procedura fosse attuata dalla banca si parlerà di consolidamento dei debiti.

Il consolidamento dei debiti viene richiesto ad un unico istituto finanziario che si occuperà di ridefinire le condizioni contrattuali dei due mutui. Se il secondo mutuo è stato stipulato presso un’altra banca, quest’ultima cederà il suo credito all’istituto che concederà il consolidamento il quale diventerà unico soggetto creditore del mutuante. La conseguenza immediata sarà la presenza di un’unica ipoteca di primo grado sull’immobile oggetto del mutuo ed il debitore avrà la possibilità di ridefinire il piano di rientro dei suoi debiti a condizioni favorevoli. Con il consolidamento dei debiti i due mutui si estingueranno e l’unione degli stessi darà vita ad un solo finanziamento. Qualora uno dei due mutui è stato acceso per l’acquisto (o la ristrutturazione) della prima casa, con l’accopramento dei debiti esso si considera estinto.
Il piano di rientro prevederà una sola rata di importo minore rispetto alla somma delle rate mensili dei due mutui ed il piano di ammortamento sarà prolungato di qualche anno. Potrebbero essere applicati tassi di interesse leggermente superiori, ma sicuramente meno onerosi per l’estinzione del debito.

Quella disciplinata dalla legge [1] assume il nome di procedura di composizione della crisi e ha ad oggetto una proposta di accordo fra debitore, creditore e specifici organismi deputati alla stesura dell’atto. La normativa individua i casi in cui si possono unire due o più mutui e le regole da seguire per stipulare l’accordo. La procedura di composizione della crisi si attua quando il debitore si trova in uno stato di sovraindebitamento, considerando che si è in sovraindebitamento quando una persona non riesce economicamente ad adempiere alle proprie obbligazioni. Il sovraindebitamento viene calcolato attraverso una semplice operazione aritmetica: quando il patrimonio del debitore ha un valore molto inferiore rispetto all’ammontare dei debiti costui è sovraindebitato.

La procedura di composizione della crisi viene concessa a precise condizioni:

  • il debitore non deve essere sottoposto a procedure concorsuali e non deve aver fatto ricorso, nei tre anni precedenti alla richiesta, ad altre procedure di composizione della crisi;
  • il debitore deve fornire garanzie sufficienti per estinguere il nuovo mutuo. In assenza di avalli sarà possibile ottenere garanzie da terzi soggetti che sottoscriveranno la proposta di accordo conferendo beni, redditi o fideiussioni.

Il suddetto accordo viene realizzato da appositi organismi che avranno il compito di seguire tutta la procedura relativa all’unione dei vari mutui. L’accordo dovrà essere depositato presso il tribunale dove ha la residenza il debitore e reso noto ai vari creditori mediante un decreto emanato da un giudice. Ciascun creditore sarà libero di accettare o meno la proposta di accordo ma, nel frattempo, sarà sospesa ogni forma di esecuzione forzata per un periodo massimo di 120 giorni.

Quando si possono unire due mutui?

Il consolidamento dei debiti può essere richiesto per diverse ragioni anche se nella maggioranza dei casi serve per ottenere migliori condizioni sui due mutui.
Gli esperti del settore suggeriscono di procedere al consolidamento dei debiti ogni qualvolta ci sia la probabilità di diventare inadempienti nei confronti di uno o più debiti. Al fine di evitare protesti, ingiunzioni di pagamento e procedimenti davanti al giudice, il mutuatario può far fronte ai propri debiti evitando tutte quelle procedure che potrebbero compromettere il merito creditizio (ad esempio l’iscrizione nei registri dei cattivi pagatori) e le sue proprietà (l’ipoteca dà diritto alla banca di valersi sulla vendita dell’immobile oggetto della garanzia).

Il debitore può unire i due mutui in qualsiasi momento rivolgendosi all’istituto di credito che ritiene offrire migliori condizioni per la rinegoziazione dei debiti. I vantaggi sono molteplici perché oltre a non perdere la propria casa e a non avere giudizi esecutivi pendenti il debitore pagherà sulla sola rata un solo tipo di interesse. In effetti ogni banca applica tassi di interesse diversi che possono cambiare a seconda delle condizioni contrattuali predisposte dall’istituto. Pagare tanti interessi quanti sono i mutui intestati significa supportare una spesa sostanziosa per il rientro dei debiti.
Gli svantaggi che si possono avere quando si uniscono due mutui riguardano i tempi di rientro del debito e la perdita di quanto è stato pagato come oneri accessori. In altre parole la rinegoziazione del debito presso un’unica banca comporta nuovi costi di gestione per l’unione dei due mutui: le spese pagate in precedenza con la stipula dei due mutui non possono essere in alcun modo recuperate.
Con il consolidamento dei debiti purtroppo non è possibile beneficiare delle agevolazioni fiscali sugli interessi passivi. Questi sono detraibili dall’IRPEF solo se dovuti per mutui finalizzati all’acquisto o (alternativamente) alla ristrutturazione della prima casa. Essendo che con il consolidamento dei debiti i mutui sono considerati estinti, gli interessi passivi non potranno essere decurtati dalla dichiarazione dei redditi.

Come si possono unire due mutui?

Se i mutui sono stati contratti in due banche differenti è possibile optare per uno dei due istituti e chiedere il consolidamento dei debiti. La scelta non deve essere casuale ma basata su criteri di opportunità e sui vantaggi proposti dall’ente in sede di contrattazione.
Qualora i mutui siano stati contratti presso una sola banca, a quest’ultima potrà essere avanzata la richiesta del consolidamento dei debiti procedendo con la rinegoziazione dei finanziamenti a condizioni favorevoli per il debitore.

Si può scegliere una banca diversa da quelle con cui si sono contratti i due mutui, magari perché propone un’offerta migliore rispetto agli altri enti. In questo caso le società finanziarie mutuanti cederanno i crediti all’istituto creditizio che si occuperà del consolidamento dei debiti. Esso, prima di procedere al rifinanziamento dei mutui, analizzerà le varie pratiche e verificherà la possibilità del debitore di adempiere al nuovo mutuo. Una volta accettato il rifinanziamento il debitore pagherà con un solo prestito tutti i suoi debiti.

note

[1] D.L. n. 212 del 22.12.2011

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