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Isolamento acustico dell’appartamento: chi chiamare in causa?

25 Settembre 2018


Isolamento acustico dell’appartamento: chi chiamare in causa?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 25 Settembre 2018



Rumori di calpestio dal piano di sopra; auto e clacson che intasano le strade; il vicino che parla o ascolta musica: se le pareti di casa non proteggono dalle onde sonore il costruttore è responsabile?

Quando si discute sulle regole di buon vicinato, si finisce inevitabilmente per parlare di rumori. L’unica norma del codice civile che regola questa materia [1] sancisce solo che il proprietario di un immobile può impedire solo quei rumori che superano la «normale tollerabilità». Al di là dell’orecchio più o meno fino, la legge usa come parametro di riferimento l’uomo medio: né troppo suscettibile, né troppo permissivo. Il punto è però che, a volte, l’uomo c’entra poco e la responsabilità è degli ambienti, di come sono stati costruiti e dei materiali impiegati nella realizzazione dell’immobile. Se le pareti sono troppo sottili o non isolate è facile sforare la normale tollerabilità anche senza avere alcuna colpa. E siccome non si può impedire al vicino di casa di accendere la radio a basso volume o di parlare al telefono, se le onde sonore si propagano tutt’intorno con chi bisogna prendersela? In altri termini, in caso di problemi relativi all’isolamento acustico dell’appartamento, chi chiamare in causa? La questione è stata decisa dalla giurisprudenza nei modi che chiariremo qui di seguito. 

In questo articolo chiariremo quali sono le responsabilità se nel tuo appartamento senti i rumori del calpestio dal piano di sopra, se ti sembra di impazzire quando la strada è intasata di traffico e il suono dei clacson entra fin dentro la tua camera da pranzo, se quando dormi riesci a sentire lo squillo del telefono del tuo dirimpettaio, se puoi contare tutte le volte in cui il tuo vicino tira lo scarico del bagno. Insomma, ti spiegheremo quando quali sono i termini, e i tempi tecnici, per fare causa a chi ha costruito la casa senza rispettare le regole sull’isolamento acustico.

Isolamento acustico: chi è responsabile?

Per il mancato isolamento acustico è responsabile innanzitutto il costruttore e, insieme a lui, tutte le ditte di cui si è valso. Il fatto che la società costruttrice abbia dato in appalto ad aziende esterne la realizzazione delle varie parti dell’edificio non la esonerano dall’obbligo di controllarne l’operato. Sicché essa resta pur sempre il “parafulmine” degli errori altrui. Queste sono, del resto, le regole chiarite dalla giurisprudenza in materia di responsabilità dell’appaltatore. Dunque il primo soggetto da chiamare in causa è proprio la ditta costruttrice. Insieme a questa sono responsabili tutti quei soggetti che hanno prestato la propria attività nella realizzazione dell’edificio come il progettista e il direttore dei lavori.

Per quanto tempo dura la garanzia del costruttore?

Il costruttore è responsabile dei difetti di realizzazione dell’immobile per massimo 10 anni. Secondo infatti il tribunale di Milano [2], un non corretto isolamento acustico rientra tra quei «gravi difetti di costruzione» per i quali c’è l’ampia garanzia decennale dell’appaltatore. 

I dieci anni non decorrono dalla vendita di ogni singolo appartamento ma dall’ultimazione del palazzo e quindi con la cessazione del cantiere. Il che significa che il termine inizia a decorrere dallo stesso momento per tutti gli inquilini, anche per coloro che hanno acquistato per ultimi l’appartamento.

Quali i termini per fare causa al costruttore?

Se ci si accorge di un problema di isolamento acustico e non sono ancora decorsi 10 anni dall’ultimazione dell’edificio, il proprietario che intende agire contro il costruttore deve innanzitutto inviargli una diffida scritta da far partire al massimo entro un anno da quando si è accorto del problema. La presa di coscienza non coincide con il semplice momento in cui ha potuto sperimentare l’intollerabilità del rumore (per il quale basterebbero anche pochi giorni dall’ingresso nell’immobile) ma da quando ha raggiunto una conoscenza consapevole e approfondita delle cause delle immissioni acustiche: in altri termini, da quando si è fatto rilasciare una perizia di parte con cui il proprio tecnico di fiducia ha confermato che la causa della propagazione delle onde sonore è un cattivo isolamento delle pareti dell’appartamento.

Inviata la diffida, c’è un altro termine da rispettare: la causa va iniziata entro un anno dalla spedizione della suddetta missiva. 

Chi può fare causa al costruttore?

La causa può essere avviata dal proprietario dell’appartamento, sia che questi abbia acquistato dall’originario costruttore, sia che invece abbia acquistato di seconda mano o abbia ottenuto l’immobile in eredità o in donazione. L’importante, come detto, è che non sia decorso il termine di dieci anni dall’ultimazione dell’edificio.

Come si stabilisce se le pareti di un appartamento sono isolate?

Secondo una sentenza del tribunale di Vicenza [3], .’adeguatezza o meno dell’isolamento acustico dell’edificio va valutato con riferimento ai parametri contenuti del Dpcm del 5 dicembre 1997, utili a verificare il rispetto delle regole dell’arte da parte del costruttore. La comprensione e il calcolo sono riservati ai tecnici ma se sei curioso puoi scaricarne il testo qui. In ogni caso il consiglio che ti diamo è di chiedere l’intervento di un tecnico specializzato che possa fare i rilievi sul posto e calcolare la soglia di immissione dei rumori.

Se la casa non è isolata cosa posso fare?

Facendo causa al costruttore puoi chiedergli certamente il risarcimento del danno per il difetto di insonorizzazione. Questo verrà calcolato tenendo in considerazione il minor valore dell’immobile rispetto a quello di mercato, considerati i costi necessari a fare gli interventi utili a ripristinare un corretto isolamento acustico del bene. In termini pratici otterrai non meno del prezzo in più che hai pagato all’atto della vendita rispetto al reale valore dell’appartamento e non più di quello che ti servirà per isolarlo.

note

[1] Art. 844 cod. civ.

[2] Trib. Milano, sent. del 13.11.2015.

[3] Trib. Vicenza, sent. del 10.02.2016.


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