Diritto e Fisco | Articoli

Passaggio tubazioni su parti comuni condominiali e distanze

26 settembre 2018


Passaggio tubazioni su parti comuni condominiali e distanze

> Diritto e Fisco Pubblicato il 26 settembre 2018



Vista la natura essenziale del servizio di fornitura del gas metano per immobili ad uso civile, prevale la disciplina sull’uso delle cose comuni; per cui, anche se poste in violazione delle distanze regolamentari, non ci si può opporre.

Intendi portare il gas metano in casa tua per risparmiare sulla bolletta del riscaldamento. Il tecnico ti ha detto che, non essendo l’immobile munito di un allaccio, dovrà far passare i tubi da sotto il balcone. A tal fine dovrà sfruttare una parte della facciata del palazzo condominiale, in prossimità dell’appartamento del vicino. Secondo l’esperto è un lavoro che si può fare e non darà fastidio a nessuno. Convinto perciò che nessuno possa opporsi, dai il via ai lavori comunicandolo prima all’amministratore. Senonché proprio il vicino più prossimo al passaggio dei tubi, non appena vede i tecnici intenti a fissare i tubi, ti si rivolge contro: non vuole vivere con il rischio che uno di questi condotti possa rompersi e creare pericolo per la sua vita e quella dei suoi familiari. Affida tutte le sue contestazioni al fatto che l’opera non rispetta le distanze minime rispetto alla sua proprietà, distanze che, a suo avviso, non possono essere inferiori a tre metri. Ti sembra assurdo: in un condominio – gli rispondi – non ci sarà mai tanto spazio tra un appartamento e un altro; sicché, quando si vive tutti insieme, è necessaria un certa tolleranza. Chi ha ragione? Quali sono le distanze per il passaggio delle tubazioni sulle patì comuni condominiali? A dare la risposta a questa controversia è stata una recente sentenza della Cassazione [1]. Ecco cosa hanno detto i giudici supremi.

I tubi del gas possono appoggiarsi sui muri del palazzo?

Ciascun condomino ha il potere di utilizzare le parti comuni dell’edificio, ivi compresa la facciata del palazzo, per sfruttare al meglio la sua proprietà e godere di tutti i confort e agi. Può, ad esempio, farvi passare i fili della tv via cavo e anche i tubi del gas. Gli unici limiti che bisogna rispettare sono tre e vengono indicati dal codice civile [2]

  • non bisogna occupare troppo spazio, tanto da impedire agli altri condomini di fare altrettanto;
  • non bisogna snaturare la funzione del bene in comune (ad esempio non si può utilizzare la facciata del palazzo per apporvi un manifesto pubblicitario mastodontico);
  • non bisogna deteriorare il valore estetico del palazzo (cosiddetto “decoro architettonico”).

Posto che il riscaldamento a casa è un diritto e che l’attraversamento dei tubi sulla facciata del condominio è del tutto compatibile con la funzione della stessa (che è quella di proteggere gli appartamenti), è diritto di tutti i condomini appoggiare i tubi sui muri del palazzo, senza dover chiedere autorizzazione all’assemblea ma fermo solo l’obbligo della previa comunicazione all’amministratore di condominio [3].

I tubi del gas devono rispettare delle distanze minime dall’appartamento del vicino?

Veniamo ora al problema posto in partenza: qual è la distanza minima che ci deve essere tra il tubo di gas che transita sulla facciata dell’edificio e l’appartamento degli altri condomini? Di tanto avevamo già parlato in I tubi del gas si possono fissare sul muro perimetrale del condominio? Se la distanza minima tra terreni confinanti è di 1 metro salvo che i regolamenti comunali dispongano diversamente [4] quando si ha a che fare con un condominio e con la naturale assenza di spazio i termini della questione cambiano notevolmente. Secondo la Cassazione infatti non esistono più limiti legali di distanza e ciascuno è libero di servirsi delle parti comuni a condizione che si rispettino i limiti sopra indicati (ossia consentire agli altri condomini di farne pari uso, non alterare la destinazione del bene, non deteriorare il decoro architettonico).

Proprio su questi punti ha battuto maggiormente la Suprema Corte nella sentenza in commento e, come dalla stessa già precisato in passato [5], ha chiarito il seguente principio: in tema di condominio, le norme che regolano i rapporti di vicinato si applicano, rispetto ai singoli appartamenti, solo se compatibili con la concreta struttura dell’edificio e con la natura dei diritti e delle facoltà dei condomini. Come dire che se tra i vari piani non c’è lo spazio sufficiente a rispettare le distanze minime, queste ultime non vanno applicate. Pertanto il giudice deve accettare se la rigorosa osservanza di dette disposizioni non sia piuttosto irragionevole, considerando che la coesistenza di più appartamenti in un unico edificio implica sempre, di per sé, il bilanciamento dei vari interessi al fine della convivenza tra i condomini [6].

Dunque, nell’esempio di partenza, potrai portare liberamente i tubi del metano fin dentro il tuo appartamento appoggiandoli sulle pareti dell’edificio senza preoccuparti del fatto che essi siano troppo vicini alle finestre o ai balconi degli altri proprietari.

note

[1] Cass. sent. n. 22726/2018.

[2] Art. 1102 cod. civ.

[3] Cass. sent. n. 14822/2014.

[4] Art. 889, cod. civ.

[5] Cass. sent. n. 1989/2016.

[6] Cass. sent. n. 12520/2010, n. 16958/2006.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, ordinanza 17 maggio – 25 settembre 2018, n. 22642

Presidente Correnti – Relatore Scarpa

Fatti di causa e ragione della decisione

Il Condominio (omissis) , propone ricorso articolato in due motivi avverso la sentenza n. 286/2014 della Corte d’Appello di Genova, depositata il 4 marzo 2014.

Resistono con controricorso G.B.B.G. , G.B.B.F. e G.B.B.P. , eredi di Ge.Bo.Bi.Gi. .

Il giudizio trae fondamento dalla domanda possessoria proposta da Ge.Bo.Bi.Gi. il 26 marzo 1993 nei confronti del Condominio (…) per ottenere la sospensione delle opere iniziate dal convenuto ed il ripristino del transito con autovetture sulla strada privata di accesso al Condominio, strada che l’attore assumeva essere rimasta di sua proprietà a seguito dell’originario frazionamento dell’unico terreno in due lotti, uno destinato all’edificazione del Condominio, l’altro alla costruzione della confinante villa del signor G.B.B. .

La domanda venne accolta dal Tribunale di Savona, sezione distaccata di Albenga, con sentenza del 24 febbraio 2007, ordinandosi al Condominio (…) la eliminazione della turbativa possessoria, consistente, in particolare, nei lavori di inserimento della tubazione di una fognatura.

Sull’appello del Condominio (…), la Corte di Genova affermò: 1) che il mappale 253, identificante la strada in contesa, risultasse dai certificati catastali intestato a Ge.Bo.Bi.Gi. ; 2) che del pari dai titoli di proprietà allegati, concernenti le singole unità immobiliari comprese nell’edificio condominiale, non emergesse l’alienazione pro quota della strada; 3) che neppure il regolamento del Condominio (…), depositato da Ge.Bo.Bi.Gi. presso un notaio il 30 ottobre 1949, indicava la strada privata tra le parti comuni; 4) che i testimoni R. , A. , C. avevano dichiarato che era il G.B.B. ad occuparsi della manutenzione della strada, pur essendo le relative spese poi ripartite dal Condominio che ne faceva in concreto uso; 5) che perciò l’iniziale tracciato della fognatura condominiale non passava sotto il sedime della strada in questione, appunto non di proprietà né nel possesso del Condominio (…).

Il primo motivo del ricorso del Condominio (…) denuncia la violazione e falsa applicazione dell’art. 100 c.p.c. sotto il profilo della carenza della legittimazione ad agire, l’omesso esame di fatto decisivo per il giudizio (la proprietà della strada), la violazione dell’art. 2733 e 2735 c.c. quanto al valore confessorio della dichiarazione contenuta nell’atto di citazione del 27 aprile 1993, ove si affermava che la strada fosse di proprietà della Società Immobiliare Piemontese s.r.l..

Il secondo motivo di ricorso deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 115 c.p.c., 2697 c.c. per mancato assolvimento dell’onere della prova, l’omessa valutazione del regolamento di condominio (dal quale risulterebbe “quantomeno la comproprietà” della strada in favore del Condominio (…)) e degli atti di alienazione dei singoli appartamenti, con conseguente compossesso del ricorrente e perciò violazione dell’art. 1102 c.c., ed ancora violazione degli artt. 1168 e 1170 c.c., avendo tutti i testimoni confermato la sussistenza del possesso della strada in capo al Condominio e non ravvisandosi lesione possessoria nella collocazione della fognatura al di sotto del manto stradale.

Sull’eccezione pregiudiziale dei controricorrenti, deve osservarsi che i due motivi di ricorso, pur essendo evidentemente di contenuto complesso e di natura eclettica (articolandosi al loro interno in più profili, ciascuno dei quali prospettabile in astratto come autonoma censura, singolarmente numerata e riportabile a distinti tipi di vizio contemplati dall’art. 360, comma 1, c.p.c.), permettono comunque ai controricorrenti di cogliere con sufficiente chiarezza le doglianze prospettate, così come consentono alla Corte di procedere all’esame separato di esse.

I due motivi di ricorso, in quanto connessi, vanno esaminati congiuntamente e si rivelano fondati nei limiti ora precisati.

Legittimato a proporre l’azione di manutenzione ex art. 1170 c.c. è il possessore (non anche il detentore), dovendosi comunque ricollegare la presunzione di possesso ex art. 1141 c.c. ad un potere di fatto sulla cosa che si manifesti, al momento delle molestie, in attività corrispondenti all’esercizio della proprietà o di altro diritto reale. La Corte di Genova, nell’ambito dell’apprezzamento di fatto rientrante, a norma dell’art. 116 c.p.c., nelle prerogative del giudice di merito, ha ritenuto dimostrato il possesso esclusivo della strada in capo a Ge.Bo.Bi.Gi. , il quale si occupava della sua manutenzione provvedendo ad apporvi paletti e segnaletica, nonché alla pulizia, pur aggiungendo che le spese di manutenzione fossero poi sostenute dal Condominio, il che “ben si giustificava con la indubbia circostanza che, servendo detta strada anche e soprattutto per l’accesso al Palazzo (…), erano proprio i condomini a fare maggior uso di detta striscia di terreno”. Tale asserto della sentenza impugnata giustifica allora la allegazione del Condominio ricorrente, secondo cui i condomini avrebbero sempre sopportato, in relazione al bene in contesa, gli oneri afferenti alla comproprietà e, conseguentemente, esercitato a tale titolo il loro compossesso. Questa “indubbia circostanza che, servendo detta strada anche e soprattutto per l’accesso al Palazzo (…), erano proprio i condomini a fare maggior uso di detta striscia di terreno” si pone, cioè, irriducibilmente in contrasto con la successiva affermazione esposta in motivazione circa l’assenza di ogni possesso della strada da parte del Condominio, non essendo spiegato quale diverso titolo giustificasse il potere fattuale di detenzione della strada esercitato dai condomini, in maniera da superare la presunzione di possesso ex art. 1141 c.c..

Ove, come nella specie, sia fornita la prova del possesso di colui che sostiene di essere stato molestato, come anche del convenuto in manutenzione, l’esame dei titoli di proprietà può poi essere consentito soltanto “ad colorandam possessionem”, cioè al solo fine di individuare il diritto al cui esercizio corrisponde il possesso o di determinare meglio i contorni del possesso già altrimenti dimostrato, e non certo per ricavare la prova del possesso dal regime legale o convenzionale del diritto reale corrispondente, né per escludere l’esistenza del già accertato potere di fatto sulla cosa (Cass. Sez. 2, 22/02/2011, n. 4279; Cass. Sez. 2, 27/12/2004, n. 24026).

È ancora la stessa sentenza impugnata ad affermare che dall’esame della documentazione prodotta la strada oggetto di lite fosse “destinata a servire per l’accesso al palazzo (…)”, e pure i controricorrenti espongono che agli acquirenti degli alloggi venne appunto riconosciuto il “diritto di transito”. Nella sentenza della Corte di Genova non è invece spiegato se le opere eseguite dal Condominio Rivolo sulla strada eccedessero rispetto all’estensione ed alle modalità di esercizio del possesso di tale servitù di passaggio, determinando un nuovo peso imposto sul fondo servente.

Come da questa Corte sostenuto in un risalente (ma tuttora condivisibile) precedente, qualora tra le parti in causa sia pacifico che una di esse sia nel compossesso di un fondo e controverso ne sia soltanto il titolo (comproprietà ovvero servitù di passaggio), non può il giudice ritenere d’ufficio non provato il compossesso stesso (Cass. Sez. 2, 19/07/1968, n. 2601); postulando, peraltro, il compossesso di più soggetti l’esercizio da parte degli stessi di attività corrispondente ad un medesimo diritto reale, onde non sono compossessori coloro che, rispettivamente, esercitino su un certo fondo l’uno il possesso corrispondente a un diritto di servitù prediale e l’altro il possesso corrispondente al diritto di proprietà (Cass. Sez. 2, 15/03/1968, n. 835).

Con riguardo all’utilizzazione del sottosuolo di un’area esterna ad un fabbricato condominiale, effettuata dal condominio per l’installazione di un impianto destinato all’uso comune, la configurabilità di uno spoglio o di una turbativa del possesso di un terzo (denunciabile con azione di reintegrazione o manutenzione) implica, piuttosto, l’esclusione di una situazione di compossesso dell’area medesima da parte del condominio (corrispondente all’esercizio del diritto di proprietà e non di un mero diritto di servitù di passaggio), desumibile anche dalla destinazione funzionale del bene al soddisfacimento di esigenze di interesse comune, oltre che, ad colorandam possessionem, dalla sua inclusione, in difetto di titolo contrario, fra le parti comuni dell’edificio, nonché l’accertamento ulteriore che l’indicata utilizzazione ecceda i limiti segnati dalle concorrenti facoltà del compossessore, traducendosi in un impedimento totale o parziale ad un analogo uso da parte di questo ultimo.

D’altro canto, per verificare la natura condominiale della strada in questione, occorrerebbe piuttosto operare una valutazione dello stato effettivo dei luoghi ed un’indagine in ordine all’ubicazione dei beni, accertando se sussiste il collegamento strumentale, materiale o funzionale, ovvero la relazione di accessorio a principale ed il rapporto di pertinenza – che è il presupposto necessario del diritto di condominio – tra la strada ed il Condominio (…), tale da far insorgere l’applicabilità della presunzione di condominialità di cui all’art. 1117 c.c.. Di seguito, nel ricostruire la volontà pattizia in base ai titoli di acquisto, dovrebbe considerarsi unicamente il titolo costitutivo del Condominio (…) (e cioè il primo atto di frazionamento di una unità immobiliare dall’originario unico proprietario ad altro soggette), dovendo da esso risultare, in contrario alla presunzione di condominialità, una chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente la proprietà di detta strada al venditore o a terzi. Ai fini dell’accertamento della proprietà privata o condominiale ex art. 1117 c.c. della strada, non assume viceversa carattere dirimente il regolamento di condominio, non costituendo esso un titolo di proprietà (così Cass. Sez. 2, 21/05/2012, n. 8012).

Conseguono l’accoglimento del ricorso e la cassazione dell’impugnata sentenza nei limiti delle censure accolte, con rinvio ad altra sezione della Corte d’Appello di Genova, la quale deciderà al riguardo uniformandosi ai richiamati principi ed attenendosi ai rilievi svolti.

Il giudice di rinvio provvederà anche in ordine al regolamento delle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata nei limiti delle censure accolte e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di cassazione, ad altra sezione della Corte d’appello di Genova.


Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:

Informativa sulla privacy
DOWNLOAD

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI