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Terreno edificabile, vendita e cessione dei diritti edificatori

27 Ottobre 2018


Terreno edificabile, vendita e cessione dei diritti edificatori

> Diritto e Fisco Pubblicato il 27 Ottobre 2018



Vorremmo acquistare un fondo di ca. 44.000 mq, per 19700 mq in zona potenzialmente edificabile, il resto in agro. All’atto noi acquistiamo il fondo esplicitamente senza i diritti edificatori che rimangono di proprietà del venditore, da cui potremo in seguito acquistarli – interamente o in parte – se intendiamo per es. costruire ulteriori abitazioni sul fondo. Questo diritto di prelazione sarà esplicitamente indicato nell’atto. (Il venditore è una società familiare con sede all’estero, esente da iva, costituita da mio padre per contenere il patrimonio della famiglia, che è d’ accordo). Su quale valore si basa l’ imponibile per l’ imposta di registro e per il calcolo dell’IMU? Sul valore del terreno privo dei diritti edificatori? Oppure sul valore del terreno edificabile, anche se non acquisiamo i diritti? È necessaria una perizia?

Innanzitutto una premessa. Occorre mettere in evidenza che la Corte di Cassazione, con sentenza n. 23.310 del 12 novembre 2015, ha precisato che quando si trasferisce (cioè si vende) la proprietà di un’area, si trasferisce anche il diritto di costruirvi, cioè i cosiddetti diritti edificatori (a meno che non venga sottoscritto un apposito atto dispositivo in senso contrario).

Detto in termini più semplici: quando si vende la proprietà di un immobile, insieme alla proprietà si vendono necessariamente assieme i diritti edificatori relativi all’area venduta.

Pertanto l’operazione che i lettori hanno intenzione di realizzare, per essere ineccepibile dal punto di vista formale e sostanziale, dovrebbe:

– prima permettere il trasferimento ai lettori della proprietà del terreno assieme ai relativi diritti edificatori

– e poi realizzare da parte loro la cessione dei diritti edificatori (la cosiddetta cessione di volumetria) a colui che gli ha appena venduto la proprietà dei fondi (con annessa prelazione).

Si precisa che questo risultato può tranquillamente essere realizzato anche attraverso la stipula di un solo atto.

Fatta questa premessa, bisogna aggiungere che la riserva dei diritti edificatori e/o la cessione di volumetria non ha effetto nei confronti della Pubblica amministrazione (in questo senso si è espressa la Corte di Cassazione con sentenze n. 21.177 del 2009, n. 20.623 del 2009, n. 7.147 del 2003).

Nei confronti, cioè, del Comune (per l’Imu) e dell’Agenzia delle Entrate (per l’imposta di registro), la clausola del contratto di vendita con cui il venditore riserva per sé i diritti edificatori o la stessa cessione dei diritti edificatori (cessione di volume) non ha alcun effetto: si tratta di atti irrilevanti ai fini fiscali.

In pratica, se i lettori acquistano queste aree senza diritti edificatori (cedendoli in sostanza al venditore), questo accordo vincola solo loro ed il venditore ma è invece irrilevante ai fini fiscali e per il fisco, quindi, è come se le aree mantenessero intatti i loro diritti edificatori e, quindi, per il fisco i lettori saranno proprietari di fondi dotati dei loro diritti edificatori (a meno che il Comune non rilasci un provvedimento in cui recepisce l’avvenuta cessione a favore di colui che ha venduto ai lettori i fondi consentendogli di costruire altrove sulla base di quei diritti).

Questo vuol dire che se nel calcolo dell’imponibile ai fini Imu e dell’imposta di registro i lettori fanno riferimento al valore del terreno come se fosse privo dei diritti edificatori, non si può escludere che il Comune (per l’Imu) e l’Agenzia delle Entrate (per l’imposta di registro) gli notifichino successivamente avvisi di accertamento per il recupero della differenza d’imposta.

Infatti, ai fini dell’imposta di registro la legge (articoli 43 e 51 del Decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986) stabilisce che la base imponibile, nel caso di contratti che trasferiscono la proprietà, è data dal valore venale di mercato del bene alla data dell’atto.

Ebbene, se i lettori calcolassero, ai fini dell’imposta di registro, la base imponibile come valore venale dei terreni considerandoli privi dei diritti edificatori, non è escluso che l’Agenzia delle Entrate possa contestargli (notificandogli avviso di accertamento) successivamente questo calcolo ritenendo che il valore di mercato debba invece comprendere i diritti edificatori (si ricorda che l’imposta di registro è dovuta al fisco in solido, per l’intero importo, sia dal venditore che dall’acquirente, ma che nei rapporti tra venditore e acquirente essa è a carico dell’acquirente, salvo diverso accordo, ai sensi dell’articolo 1475 del codice civile: questo vuol dire che se il fisco chiedesse al venditore di pagare l’imposta di registro calcolata sulla base imponibile comprensiva dei diritti edificatori, successivamente il venditore ha il diritto di chiedere all’acquirente il rimborso di quanto pagato al fisco).

Per quanto riguarda l’Imu, invece, la base imponibile (ai sensi dell’articolo 5, comma 5, del decreto legislativo n. 504 del 1992) relativa alle aree fabbricabili è data dal valore venale in comune commercio (cioè di mercato) avuto riguardo ai parametri indicati nella stessa norma (zona territoriale di ubicazione, indice di edificabilità, destinazione d’uso consentita, ecc.).

Anche in questo caso, se i lettori invece considerassero l’area priva di qualsiasi capacità edificatoria (perché i diritti edificatori sono stati riservati al venditore o a lui ceduti) e, quindi, se decidessero di non pagare l’Imu (l’area priva di qualsiasi potenzialità edificatoria non può più considerarsi infatti area fabbricabile e quindi sarebbe esente dall’Imu), il Comune potrebbe poi notificargli – nella loro qualità di proprietari dei fondi e, quindi, di soggetti tenuti al pagamento dell’Imu – un avviso di accertamento ritenendo invece dovuta l’Imu perché, come sopra si diceva, la cessione di cubatura o la riserva dei diritti edificatori ha valore solo tra le parti del contratto e non nei confronti della Pubblica amministrazione (in assenza di un provvedimento comunale che “ratificasse” la cessione di cubatura, ad esempio concedendo al venditore di costruire sulla base dei diritti che si è riservato).

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte


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