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Come scrivere un verbale di assemblea condominiale

28 Set 2018 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 28 Set 2018



Come si fa a scrivere un verbale di assemblea condominiale? Quali dati annotare e come si verbalizzano le votazioni? In caso di errore, l’assemblea è invalida?

Come tanto cittadini italiani, vivi in un piccolo condominio. Magari si tratta di una di quelle nuove costruzioni che, per dimensioni e caratteristiche, non possono essere definite degli alveari. Ebbene, il tuo condominio è talmente piccolo da non necessitare, obbligatoriamente, della figura dell’amministratore: siete, infatti, solo sei proprietari e, pertanto, non è indispensabile nominarlo. Tuttavia, per quanto il fabbricato non sia grande, le esigenze del medesimo sono le stesse che caratterizzano un condominio di maggiore dimensione. È necessario affrontare la manutenzione ordinaria delle parti comuni (ad esempio, le piccole riparazioni), bisogna provvedere costantemente alla pulizia delle scale, è necessario pagare la fornitura elettrica, ecc, ecc. Ed allora, con il consenso unanime di tutti i proprietari, hai deciso di farti carico dell’organizzazione e della gestione delle predette incombenze e, tra queste, anche quella della verbalizzazione dell’assemblea condominiale, ogni qualvolta si riunisce: ma non hai esperienza a riguardo. In buona sostanza, vorresti sapere come scrivere un verbale di assemblea, poiché non vorresti commettere degli errori che, in qualche modo possano invalidare l’assemblea condominiale stessa. Ed allora, come si fa a scrivere un verbale di assemblea condominiale? Quali sono i dati essenziali che devono essere contenuti nel verbale? Se commetti degli errori o delle omissioni nello scrivere il verbale di assemblea è possibile invalidare il tutto? (in fondo all’articolo potrai trovare anche un fac simile).

Come si fa un verbale di assemblea condominiale: i presenti

Senza alcun dubbio, per non saper né leggere e né scrivere, la prima cosa da fare quando si apre un verbale di assemblea condominiale, è quella di annotare i presenti. Devi pertanto, segnare nome e cognome del proprietario che sta in assemblea e, a margine del suo nominativo, il valore millesimale che egli rappresenta. Se ci sono dei condomini presenti per delega, raccogli le relative deleghe scritte, avendo cura di verificare che sono state debitamente compilate e firmate dal condomino delegante. Dopodiché annoterai la presenza per delega del Sig. Tizio e, a margine del suo nominativo, il valore millesimale della sua proprietà. Se fai tutto ciò senza commettere alcun errore sei già a metà del cammino da compiere e, dopo aver nominato un presidente e un segretario (possono farlo chiunque dei presenti), non ti resta che aprire l’assemblea, discutere l’ordine del giorno e passare alle votazioni dello stesso.

Come si fa un verbale di assemblea condominiale: le votazioni

Dopo aver discusso un capo dell’ordine del giorno, ad esempio la sostituzione delle plafoniere che decorano i punti luce delle scale, devi annotare la votazione eseguita in merito. Se c’è l’unanimità nella decisione presa (favorevole o contraria che sia) allora sarà sufficiente scrivere….l’assemblea all’unanimità approva…., se invece c’è qualche voto contrario rispetto alla maggioranza, sarà importante annotarlo. Ad esempio, potresti scrivere…l’assemblea condominiale approva con il solo voto contrario del Sig. Tizio…… Infatti, se in precedenza hai riportato con precisione, il nome dei proprietari presenti di persona o per delega ed il relativo valore millesimale delle rispettive proprietà, sarà sufficiente un semplice calcolo matematico per ricavare che la decisione presa è stata assunta nel rispetto delle maggioranze di legge. È la Cassazione a darci conferma di questa conclusione [1], pertanto non devi preoccuparti di verbalizzare altro. A questo punto, quindi, ti resta da chiarire soltanto cosa accade, se invece hai commesso qualche mancanza: andrà tutto a monte? L’assemblea condominiale potrebbe essere annullata?

Verbale di assemblea condominiale: errori e annullabilità

In un importante decisione della Cassazione a Sezioni Unite [2], il massimo organo giudicante del nostro paese ha stabilito quali sono le ipotesi in presenza delle quali è possibile annullare un verbale di assemblea condominiale. Ebbene, tra queste ipotesi, c’è anche quella relativa al caso esaminato. Le eventuali omissioni o gli errori commessi in merito alla verbalizzazione, infatti, determinano l’impugnabilità dell’assemblea condominiale, poiché avrebbe deliberato non in conformità alla legge. Pertanto, ricordati che in questi casi, gli assenti e/o i dissenzienti potrebbero fare causa al condominio. È anche vero, però, che si tratta di ipotesi nelle quali una semplice nuova assemblea condominiale, riparatoria degli errori formali commessi, potrebbe risolvere facilmente ogni contestazione.

Verbale di Assemblea del condominio XY

Il giorno 22 del mese di aprile dell’anno 2018, alle ore 19.00, si è riunita in seconda convocazione, presso i locali condominiali, l’assemblea ordinaria dei condomini.

In particolare sono presenti o rappresentati per delega i Sig.ri:

N. Condomini Firma Millesimi
1 Mario Rossi 100
2 Luigi Verdi (per delega) 120
3 Marco Gialli 80
4 Ugo Azzurri 130
5 Vincenzo Rosso 70
6 Francesco Verde (per delega) 140
7 Nicola Giallo 60
8 Maria Azzurra 110
9 Elena Bianchi (per delega) 90
10

L’assemblea elegge a Presidente il Sig.: Mario Rossi

a Segretario il Sig.: Nicola Giallo

Essendo presenti o rappresentati per delega n. 9 condomini su un totale di 10 per complessivi 900 millesimi, del valore totale, il Presidente dichiara validamente costituita l’assemblea ed apre la discussione sul seguente

ORDINE DEL GIORNO

  1. Approvazione del bilancio consuntivo sino al 31.03.2018
  2. Approvazione bilancio preventivo dal 01.04.2018 al 31.03.2019

1) Sul presente capo dell’ordine del giorno, l’assemblea, dopo ampia discussione ed illustrazione del bilancio, relativamente all’entrate ed alle uscite del medesimo, con il voto favorevole di tutti i presenti, fatta eccezione per il Sig. Vincenzo Rosso, approva il bilancio consuntivo presentato dall’amministratore in carica;

2) Sul presente capo dell’ordine del giorno, l’assemblea, dopo ampia discussione sulle voci di spesa prevista e sull’ammontare delle quote ordinarie mensili, approva all’unanimità dei presenti il bilancio preventivo in esame.

Non avendo altro da discutere, alle ore 21.15, l’assemblea condominiale si chiude.

Il Segretario                                                   Il Presidente

note

[1] Cass. civ. sent. 18192/2009 – 24456/2009.

[2] Cass. SS. UU. sent. n. 4806/2005.


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