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Ristrutturazione casa e tassa rifiuti Tari

1 ottobre 2018


Ristrutturazione casa e tassa rifiuti Tari

> Diritto e Fisco Pubblicato il 1 ottobre 2018



Esenzione pagamento dell’imposta sulla spazzatura: in caso di immobile vuoto e inagibile perché in atto una ristrutturazione bisogna pagare?

Immagina di aver appena acquistato casa e di dover procedere a dei lavori di ristrutturazione. In questo frangente non potrai abitarla. L’immobile è infatti inagibile: ci sono gli operai, parte del pavimento è divelto, i tubi del bagno vanno sostituiti e il riscaldamento non funziona. Le utenze restano comunque attive: la luce e l’acqua servono agli operai per lavorare così come l’allaccio al gas è necessario per verificare il funzionamento dell’impianto. Nonostante l’appartamento sia vuoto il Comune ti invia il bollettino per versare la Tari, l’imposta sui rifiuti. Se non vuoi pagare hai una scusa valida e legittima per farlo. Difatti, quando l’appartamento è disabitato non per volontà del proprietario ma per “forza maggiore”, come appunto nel caso di lavori in corso, l’imposta non è dovuta. A ricordarlo è stata più volte la stessa Cassazione, intervenuta sul punto con una recente sentenza [1]. Ma procediamo con ordine e vediamo tutte le relazioni che ci sono tra la ristrutturazione della casa e la tassa sui rifiuti (Tari).

Tanto nell’ipotesi in cui l’immobile sia destinato ad abitazione quanto ad attività commerciale, se su di esso vengono eseguiti dei lavori di ristrutturazione la Tari non va pagata. Lo stesso vale anche quando i lavori interessano solo una parte dell’immobile sempre a condizione che il titolare dimostri, con apposita documentazione, l’intera inagibilità. Se, ad esempio, si stanno riparando i soli tubi del bagno e l’acqua è stata staccata, costringendo il proprietario a vivere altrove, questi potrà chiedere l’esenzione fino a quando non avrà ripreso possesso dell’appartamento. 

La Cassazione ricorda che è importante dimostrare che la ristrutturazione, per quanto limitata a singole stanze, ha oggettivamente impedito l’utilizzazione dell’intera unità immobiliare.

L’obiettiva inutilizzabilità «ricorre non già quando i locali sono stati lasciati, per una qualsiasi ragione, inutilizzati, ma quando sono in condizioni che ne impediscono l’utilizzabilità; solo in tal caso le superfici possono essere sottratte alla tassazione». Tra l’altro, poi, l’inutilizzabilità «deve essere univocamente accertabile». A tal fine è necessario produrre al Comune tutta la documentazione comprovante l’avvenuta ristrutturazione e attestante durata e modalità di esecuzione dei lavori, per quanto lo stesso ufficio dell’ente locale ne sia al corrente avendo rilasciato il titolo edilizio per l’avvio delle opere. 

Per legge, non sono soggetti all’imposta sui rifiuti i locali e le aree che non possono produrre rifiuti o per la loro natura o per il particolare uso cui sono stabilmente destinati o perché risultino in obiettive condizioni di non utilizzabilità nel corso dell’anno, sempre che queste circostanze siano indicate nella denuncia originaria o di variazione e debitamente riscontrate in base ad elementi obiettivi direttamente rilevabili o a idonea documentazione. Tra i locali e le aree che non possono produrre rifiuti per la natura delle loro superfici rientrano quelli situati in luoghi impraticabili, interclusi o in stato di abbandono.

È sempre la Cassazione a ricordare [2] che l’onere della prova relativo al fatto che l’immobile non è utilizzabile è a carico del contribuente: non spetta cioè al Comune dimostrare che un garage, un’autorimessa o un altro immobile è produttivo di rifiuti. La legge infatti consente all’amministrazione di presumere in automatico, anche senza bisogno di prove, che tutti gli immobili sono suscettibili di produrre rifiuti. Per scalfire tale presunzione al proprietario non basta dimostrare che, all’interno dell’abitazione non ci sono oggetti e mobilia, ma che lo stesso è oggettivamente (e non per volontà) inabitabile. È ad esempio il caso dell’appartamento privo di utenze. La seconda casa sfitta paga quindi l’imposta sui rifiuti allo stesso modo della seconda casa disabitata perché troppo stretta o perché non vi si ha la residenza.

Sono sottratti all’imposizione solo i locali e le aree che sono oggettivamente inutilizzabili e non quelli lasciati in concreto inutilizzati. Anche la scelta del proprietario di non usare l’immobile non ha alcun rilievo e non costituisce causa di esenzione. Per la stessa ragione la Suprema Corte ha ribadito che anche gli immobili vuoti e privi di utenze (quindi senza allaccio all’acqua, alla luce o al gas) sono soggetti al prelievo. 

Sempre sulla stessa scia, la Cassazione ha detto [3] che anche i parcheggi sotterranei scontano la Tari. Il fatto che non vi siano muri perimetrali che delimitano la singola area adibita a parcheggio non comporta un’esenzione. In particolare i giudici hanno precisato che «l’area del sottosuolo, adibita a posto auto, non è esente da tassazione, posto che non sono ravvisabili ragioni che possano escludere la possibilità di produrre rifiuti, laddove, nella specie, l’inesistenza di muri perimetrali, che delimitano la singola area adibita a parcheggio, appare irrilevante, in quanto le aree a ciò utilizzate sono aree, esattamente individuabili ed esclusivamente a disposizione dell’utilizzatore, e quindi frequentate da persone e, come tali, produttive di rifiuti in via presuntiva». 

Chi intende ristrutturare un appartamento farà bene a fare la denuncia al Comune (e questo non solo per le questioni fiscali) e conservare tutta la documentazione per poter eventualmente contrastare il mancato versamento della Tari. Anzi, per prudenza sarebbe bene anticipare allo stesso ufficio tributi dell’ente locale il fatto che, posta l’inabilità dell’immobile, non dovrà essere inviata per l’anno in corso la richiesta di versamento. In questo modo si evitano successive e tortuose contestazioni.

note

[1] Cass. sent. n. 891072018.

[2] Cass. ord. n. 21780/2018.

[3] Cass. sent. n. 22124/2017.


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