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Denuncia per mancata registrazione contratto locazione

21 Ottobre 2018


Denuncia per mancata registrazione contratto locazione

> Diritto e Fisco Pubblicato il 21 Ottobre 2018



Le conseguenze per la mancata registrazione del contratto di locazione sono di natura sia civilistica sia fiscale fatta salva la possibilità di registrazione tardiva.

E’ possibile presentare una denuncia per mancata registrazione del contratto di locazione e quali sono i relativi effetti? Capita spesso che le parti sottoscrivano un contratto di locazione, a cui non segue la relativa registrazione presso l’Agenzia delle Entrate nei trenta giorni successivi alla sua stipulazione o alla sua decorrenza se di data anteriore. Si verifica in questo caso l’ipotesi assai frequente di un contratto in nero. Nei paragrafi successivi sono illustrate le conseguenze derivanti dalla stipula di un contratto non registrato.

Conseguenze civili della mancata registrazione dell’affitto

Sul piano civilistico un contratto di locazione non registrato è un contratto nullo e questa circostanza produce effetti giuridici sia in capo al proprietario sia in capo all’inquilino. Il contratto infatti è come se non fosse mai esistito con la conseguenza che il proprietario di casa, che intenda agire in giudizio per il recupero dei canoni di locazione scaduti e non pagati o per sfrattare l’inquilino, non può ottenere né un decreto ingiuntivo né la convalida dello sfratto per morosità. Il locatore può semmai agire nei confronti dell’inquilino, che risulta aver occupato un immobile di sua proprietà in assenza di un regolare contratto, per occupazione senza titolo. Si tratta tuttavia di un procedimento molto più lungo e dispendioso.

L’inquilino, al contrario, può ottenere la restituzione dei canoni corrisposti al locatore per tutto il periodo in cui il contratto di locazione non è stato registrato ed è libero di lasciare l’immobile in qualsiasi momento senza obbligo di preavviso scritto.

L’inquilino ha anche la possibilità di rivolgersi al giudice per ottenere la trasformazione del contratto di locazione non registrato in un regolare contratto (quattro + quattro), con l’automatico rinnovo dello stesso per altri quattro anni dopo la scadenza del primo quadriennio. In questo caso al contratto regolarizzato viene applicato un canone di affitto agevolato e molto più basso rispetto a quello originariamente concordato tra le parti. Il canone di affitto per tutta la durata del contratto di locazione e con decorrenza dalla sua registrazione è infatti pari a sole tre volte la rendita catastale, con l’adeguamento, a partire dal secondo anno, in base al 75% dell’Indice dei prezzi al consumo (Istat).

Conseguenze fiscali della mancata registrazione dell’affitto

Il contratto di locazione deve essere registrato a cura del locatore entro i trenta giorni successivi alla sua stipulazione o alla sua decorrenza se di data anteriore con obbligo di darne successiva comunicazione all’inquilino. Sebbene l’onere di registrazione spetti al proprietario, in caso di mancata registrazione del contratto di locazione, l’Agenzia delle Entrate può alternativamente agire per il recupero dell’imposta di registro non versata nei confronti sia del locatore sia dell’inquilino. Ciò in quanto il proprietario e l’inquilino sono obbligati in solido al pagamento dell’imposta di registro di fronte all’Agenzia delle Entrate.

Denuncia per la mancata registrazione dell’affitto

In conclusione conviene sempre per l’inquilino denunciare la mancata registrazione del contratto di locazione poiché, in caso contrario, viene ritenuto complice assieme al locatore di evasione fiscale per la stipula di un contratto in nero. La denuncia può essere fatta non solo dall’inquilino ma anche da terze persone che siano venute a conoscenza della mancata registrazione di un contratto di locazione (si pensi, ad esempio, agli altri condomini di un edificio condominiale in cui un proprietario concede in affitto la sua unità immobiliare).

La denuncia all’Agenzia delle Entrate può essere fatta anche anonimamente ma, in questo specifico caso, l’Agenzia delle Entrate si riserva il diritto se procedere o meno ad eventuali accertamenti. La denuncia può essere inoltrata anche alla Guardia di Finanza ma solo se firmata da colui che ha inteso presentarla. In entrambi i casi, al fine di dimostrare la mancata registrazione di un contratto di locazione, la denuncia deve essere accompagnata da una copia del contratto e da qualsiasi documento che attesti il pagamento dei canoni di locazione e delle spese di acqua, luce e gas da parte dell’inquilino, come ad esempio un bonifico bancario.

Ravvedimento operoso e tardiva registrazione dell’affitto

Spesso la mancata registrazione del contratto di locazione non è voluta ma causata da una semplice dimenticanza del locatore. In questo caso è possibile sanare la violazione provvedendo all’immediata registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate e pagando una sanzione ridotta che varia in base al momento in cui ci si attiva rispetto alla naturale scadenza dell’obbligo (trenta giorni successivi alla stipulazione del contratto o alla sua decorrenza se di data anteriore). Questa procedura è definita ravvedimento operoso e comporta l’applicazione della sanzione ridotta nella misura del 12% se ci si attiva per la registrazione del contratto di locazione entro novanta giorni dalla sua stipulazione.

Oltre il novantesimo giorno ma entro l’anno dall’avvenuta sottoscrizione del contratto di locazione si applica la sanzione ridotta del 15% e quella del 120% dell’imposta di registro dovuta qualora, al contrario, si superi l’anno. In caso di registrazione tardiva del contratto di locazione i suoi effetti giuridici si producono con efficacia retroattiva cioè con decorrenza dalla data della sua stipula. Ciò significa che tutti gli accordi intercorsi tra le parti sono fatti salvi in quanto la tardiva registrazione del contratto sana la nullità. Lo scopo è infatti duplice e consiste da un lato nel mantenere fermi gli effetti negoziali voluti dalle parti e dall’altro nell’evitare fenomeni di evasione fiscale.

Di STEFANIA AVONI


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